Решение от 28.05.2024 по делу № 33-5906/2024 от 22.04.2024

Дело № 33-5906/2024 (2-723/2024)

УИД 59RS0004-01-2023-006598-70

Судья Шпигарь Ю.Н.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Пермь 28.05.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.

и судей Гладковой О.В., Владыкиной О.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анваровой О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах К., Куштановой Ларисы Наилевны, Исаева Максима Евгеньевича, несовершеннолетнего Н., Обуховой Надежды Александровны, к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СТРОЙТЕХМОНТАЖ» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах К., Куштановой Ларисы Наилевны, Исаева Максима Евгеньевича, несовершеннолетнего Н., Обуховой Надежды Александровны, на решение Ленинского районного суда г. Перми от 12.02.2024.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Гладковой О.В., пояснения представителя ответчика – Дубовцевой О.О., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» обратилась в суд в интересах К., Куштановой Л.Н., Исаева М.Е., несовершеннолетнего Н., Обуховой Н.А., к ООО СЗ «СТРОЙТЕХМОНТАЖ» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 201 501,71 рублей в пользу К., Куштановой Л.Н.; в размере 95 200 рублей в пользу Исаева М.Е., в размере 147 630 рублей в пользу Нечаевой В.М., в размере 7 770 рублей в пользу Н., в размере 156 450 рублей в пользу Обуховой Н.А.; компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей в пользу каждого истца, штрафа.

В обоснование исковых требований указано, что участники долевого строительства многоквартирного жилого дома по адресу: ****, обратились в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» с заявлениями о защите их прав как потребителей. Ответчик является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****, входящих в комплекс зданий ЖК «Родной». Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащих передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия в строительстве. Условия договора участия в долевом строительстве, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей и в силу правил статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» являются ничтожными. В случае если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено договором участия в долевом строительстве, застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителей. Требования потребителей к застройщику о возврате излишне уплаченной по договору участия в долевом строительстве суммы оставлены без удовлетворения (л.д. 5-7).

Истцы К., Куштанова Л.Н., Исаев М.Е., Нечаева В.М., действующая в интересах себя и несовершеннолетнего Н., Обухова Н.А., в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Представитель Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании на удовлетворение заявленных требований настаивал, указывая, что застройщик предоставил недостоверные сведения относительно объекта долевого строительства, включив в него площади помещений (балконов, лоджий), которые относятся к общедомовому имуществу многоквартирного дома.

Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями иска не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.69-70).

Третье лицо ООО «ПЕРМИНВЕСТРЕМСТРОЙ» представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 12.02.2024 исковые требования Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах К., Куштановой Ларисы Наилевны, Исаева Максима Евгеньевича, Нечаевой Валентины Михайловны, Н., Обуховой Надежды Александровны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «СТРОЙТЕХМОНТАЖ» о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда – оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующая в интересах К., Куштановой Л.Н., Исаева М.Е., несовершеннолетнего Н., Обуховой Н.А., просит об отмене постановленного судом решения, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции решение вынесено на основании условий договора участия в долевом строительстве, вопреки нормам, закрепленным в федеральном законодательстве. Согласно условиям договоров, заключенных с участниками долевого строительства, предметом договора является объект долевого строительства – жилое помещение с входящими в его состав лоджиями. Характеристики объекта долевого строительства определяются по общим правилам для объектов недвижимости, следовательно, выводы суда первой инстанции в этой части не основаны на законе. Доводы истца относительно условий договора, ущемляющих права потребителей или не соответствующих законодательству Российской Федерации, были судом безосновательно отвергнуты, им не дана должная оценка. Фактическая площадь объекта долевого строительства по сведениям Единого государственного реестра недвижимости отличается от основных характеристик объекта долевого строительства более чем на 5%. Изменение фактической площади объекта долевого строительства связано не с изменением технических характеристик объекта долевого строительства, а вследствие неверного определения ответчиком основных характеристик объекта долевого строительства. Нарушение прав потребителя было допущено застройщиком при заключении договора, что выразилось в завышении цены фактического объекта долевого строительства.

Просит решение Ленинского районного суда г. Перми от 12.02.2024 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

От ответчика поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых полагает решение Ленинского районного суда г. Перми от 12.02.2024 законным и обоснованным. Просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика – Дубовцева О.О. в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. Сведения о месте и времени судебного заседания заблаговременно размещены на сайте Пермского краевого суда www.oblsud.perm.sudrf.ru. В связи с этим на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.06.2020 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» (застройщик) и Исаевым М.Е. (участник долевого строительства) заключен договор № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 35-37), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену (пункт 2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое; этаж 6; № квартиры 251/3; количество комнат 2; жилая площадь 22,3; общая площадь 51,1; общая приведенная площадь 52,3; площадь комнат 12,2 + 10,1; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений, в том числе: площадь кухни 16,5; площадь коридора 5,7; площадь ванной 6,6; площадь балкона 4,1 (пункт 1.4); цена договора составляет 3 111 850 рублей (пункт 3.1); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации, фактическая площадь может отличаться от проектных (планируемых) площадей, что не будет являться недостатком объекта долевого строительства, при условии, что такое отклонение составит не более 5% (пункт 1.10).

29.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Исаевым М.Е. заключено соглашение об изменении цены договора к договору №Л-45-183 от 26.06.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по **** (л.д. 74), согласно которому в связи с изменениями номера объекта долевого строительства на основании пункта 1.13 строительный номер квартиры №251/3 изменен на №280; общая приведенная площадь объекта долевого строительства (включая лоджии (балконы) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5 (балконов 0,3) – 51,90 кв.м; состав помещений объекта долевого строительства: кухня 16,3; жилая 12,1; жилая 10,1; сан.узел 6,6; коридор 5,6; площадь лоджии/балкона 1,2; цена договора с учетом уменьшения площади объекта долевого строительства по результатам поведения кадастровых работ составляет 3088050 рублей; разница между измененной ценой и ценой договора составляет 23 800 рублей (из расчета: (52,30-51,90 кв.м) х 59 500 рублей = 23800 рублей).

29.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Исаевым М.Е. подписан акт приема-передачи квартиры №280 (строительный №251/3), расположенной на 6 этаже, общей площадью 50,7 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 1,2 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: **** (л.д. 16).

18.01.2022 право собственности на квартиру по адресу: ****, общей площадью 50,7 кв. зарегистрировано за Исаевым М.Е. (л.д. 24).

31.01.2022 ООО СЗ «Стройтехмонтаж» выплатило Исаеву М.Е. денежные средства в размере 23 800 рублей, что подтверждается платежным поручением №** от 31.01.2022 (л.д. 75).

01.07.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» (застройщик) и К.,, Куштановой Л.Н. (участники долевого строительства) заключен договор № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 38-40), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену (пункт 2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое; этаж 2; условный № объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией 6; количество комнат 2; жилая площадь 25,8; общая площадь 56,5; общая приведенная площадь 58,63; площадь комнат 10,7 + 15,1; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений 30,7, в том числе: площадь кухни 17,3; площадь коридора 8,4; площадь сан.узла 5,0; площадь лоджии 4,1 (пункт 1.4); цена договора составляет 4 920 000 рублей (пункт 3.1); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации, фактическая площадь может отличаться от проектных (планируемых) площадей, что не будет являться недостатком объекта долевого строительства, при условии, что такое отклонение составит не более 5% (пункт 1.10).

03.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и К., Куштановой Л.Н. заключено соглашение об изменении цены договора к договору №** от 01.07.2021 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 71), согласно которому в связи с изменениями номера объекта долевого строительства на основании пункта 1.13 строительный номер квартиры №6 изменен на №7; общая приведенная площадь объекта долевого строительства (включая лоджии (балконы) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5 (балконов 0,3) – 58,3 кв.м; состав помещений объекта долевого строительства: кухня 17,3; жилая 15; жилая 10,7; сан.узел 4,9; коридор 8,3; площадь лоджии/балкона 2,1; цена договора с учетом уменьшения площади объекта долевого строительства по результатам поведения кадастровых работ составляет 4 894 812,29 рублей; разница между измененной ценой и ценой договора составляет 25 187,71 рублей (из расчета: (58,60-58,30 кв.м) х 83 959,04 рублей = 25 187,71 рублей).

03.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и К., Куштановой Л.Н. подписан акт приема-передачи квартиры №7 (строительный №6), расположенной на 2 этаже, общей площадью 56,20 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 2,1 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: **** (л.д. 17).

19.01.2022 право общей совместной собственности на квартиру по адресу: ****, общей площадью 56,2 кв. зарегистрировано за К., Куштановой Л.Н. (л.д. 20).

26.01.2022 ООО СЗ «Стройтехмонтаж» выплатило К. денежные средства в размере 25 187,71 рублей, что подтверждается платежным поручением №** (л.д. 72).

19.02.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» (застройщик) и Нечаевой В.М., действующей за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка Н., (участники долевого строительства) заключен договор № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 41-44), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену (пункт 2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое; этаж 16; № квартира 307; количество комнат 1; жилая площадь 17,9; общая площадь 42,8; общая приведенная площадь 44,9; площадь комнат 17,9; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений 24,9, в том числе: площадь кухни 12,6; площадь коридора 6,6; площадь ванной 5,7; площадь лоджии 4,1 (пункт 1.4); цена договора составляет 3 322 600 рублей (пункт 3.1); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации, фактическая площадь может отличаться от проектных (планируемых) площадей, что не будет являться недостатком объекта долевого строительства, при условии, что такое отклонение составит не более 5% (пункт 1.10).

21.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Нечаевой В.М., действующей за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка Н., заключено соглашение об изменении цены договора к договору №** от 19.02.2021 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 77), согласно которому в связи с изменениями номера объекта долевого строительства на основании пункта 1.13 строительный номер квартиры №307 изменен на №344; общая приведенная площадь объекта долевого строительства (включая лоджии (балконы) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5 (балконов 0,3) – 44,70 кв.м; состав помещений объекта долевого строительства: кухня 12,5; жилая 17,7; сан.узел 5,7; коридор 6,7; площадь лоджии/балкона 2,1; цена договора с учетом уменьшения площади объекта долевого строительства по результатам поведения кадастровых работ составляет 3 307 800 рублей; разница между измененной ценой и ценой договора составляет 14 800 рублей (из расчета: (44,90-44,70 кв.м) х 74 000 рублей = 14 800 рублей).

21.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Нечаевой В.М., действующей за себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка Н. подписан акт приема-передачи квартиры №344 (строительный №307), расположенной на 16 этаже, общей площадью 42,6 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 2,1 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: **** (л.д.79).

19.01.2022 право общей совместной собственности на квартиру по адресу: ****, общей площадью 42,6 кв. зарегистрировано за Нечаевой В.М., Н. (л.д.22).

20.01.2022 ООО СЗ «Стройтехмонтаж» выплатило Нечаевой В.М. денежные средства в размере 14 800 рублей, что подтверждается платежным поручением №** (л.д.78).

29.01.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» (застройщик) и Обуховой Н.А. (участник долевого строительства) заключен договор № Л-45-364 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д. 45-49), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену (пункт 2.1); основные характеристики объекта долевого строительства: назначение жилое; этаж 21; № квартиры 337; количество комнат 1; жилая площадь 17,9; общая площадь 42,6; общая приведенная площадь 44,8; площадь комнат 17,9; количество вспомогательных помещений 3; площадь вспомогательных помещений 24,7, в том числе: площадь кухни 12,6; площадь коридора 6,4; площадь ванной 5,7; площадь лоджии 4,1 (пункт 1.4); цена договора составляет 3 337 600 рублей (пункт 3.1); стороны договорились, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по строительным нормам и правилам отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий, толщины стен и перегородок по проектной документации, фактическая площадь может отличаться от проектных (планируемых) площадей, что не будет являться недостатком объекта долевого строительства, при условии, что такое отклонение составит не более 5% (пункт 1.10).

21.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Обуховой Н.А. заключено соглашение об изменении цены договора к договору №** от 29.01.2021 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по ул. **** (л.д.80), согласно которому в связи с изменениями номера объекта долевого строительства на основании пункта 1.13 строительный номер квартиры №337 изменен на №379; общая приведенная площадь объекта долевого строительства (включая лоджии (балконы) с понижающим коэффициентом для лоджий – 0,5 (балконов 0,3) – 44,50 кв.м; состав помещений объекта долевого строительства: кухня 12,6; жилая 17,8; сан.узел 5,7; коридор 6,3; площадь лоджии/балкона 2,1; цена договора с учетом уменьшения площади объекта долевого строительства по результатам поведения кадастровых работ составляет 3 315 250 рублей; разница между измененной ценой и ценой договора составляет 22 350 рублей (из расчета: (44,80-44,50 кв.м) х 74 500 рублей = 22 350 рублей).

21.12.2021 между ООО СЗ «Стройтехмонтаж» и Обуховой Н.А. подписан акт приема-передачи квартиры №379 (строительный №337), расположенной на 21 этаже, общей площадью 42,4 кв.м, площадь балкона/лоджии (с понижающим коэффициентом) 2,1 кв.м., в многоквартирном доме по адресу: **** (л.д. 82).

09.03.2022 право собственности на квартиру по адресу: ****, общей площадью 42,4 кв. зарегистрировано за Обуховой Н.А. (л.д.25-27).

21.01.2022 ООО СЗ «Стройтехмонтаж» выплатило Обуховой Н.А. денежные средства в размере 22 350 рублей, что подтверждается платежным поручением №** (л.д.81).

Установив данные обстоятельства, руководствуясь статьями 421, 424, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 5, 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку при заключении договоров участия в долевом строительстве стороны согласовали цену объекта долевого строительства, установили возможность корректировки площади жилого помещения после окончательного строительства, а также изменения цены объекта пропорционально изменению площади объекта.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда.

Пунктом 1.10 договоров участия в долевом строительстве сторонами согласованы допустимые пределы изменения фактической площади от общей площади (без балконов и лоджий), указанной в договоре на 5% от общей площади, что не признается существенным изменением условий договора.

Расчет размера отклонений в площади жилых помещений, произведенный ответчиком (л.д. 170 оборот), судебная коллегия признает верным.

В рассматриваемом случае расхождение между проектной и фактической площадью жилого помещения, переданного истцам, не превышает 5% от общей площади, следовательно, нарушений условий договора в части требований к площади передаваемого объекта застройщиком не допущено, всем истцам произведена выплата денежных средств за расхождение между проектной и фактической площадью объектов недвижимости, что подтверждается платежными поручениями.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре установлена цена объекта договора исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, отклонение площади не превышает пределов, установленных договором, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части.

Доводы апелляционной жалобы о том, что балконы и лоджии относятся к общедомовому имуществу многоквартирного дома, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как основаны на неверном толковании законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.

Действующим правовым регулированием достаточно подробно определяются понятия жилого (нежилого) помещения и помещений, относящихся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве.

Принимая во внимание, что правоотношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, возникший гражданско-правовой спор подлежит разрешению в соответствии со специальными правовыми нормами, регулирующими данную сферу, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона (часть 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

В соответствии с пунктом 1.4 договоров участия в долевом строительстве общая приведенная площадь – это общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий с понижающим коэффициентом 0,5, балконов – 0,3, определяемая по внутренним поверхностям наружных стен многоквартирного дома и межквартирных стен. Жилая, общая и общая приведенная площади объекта долевого строительства являются проектными (планируемыми) и подлежат уточнению после проведения кадастровых работ на объекте строительства.

Таким образом, на основании условий договора проектная площадь объекта включает в себя балкон, лоджии и рассчитывается с понижающим коэффициентом.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» принят приказ Министерства строительства Российской Федерации от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для террас – 0,3, для веранд – 0,1.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 30.03.2023 № 674-О указал, что содержащиеся в части 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» положения направлены, в том числе на обеспечение определенности порядка формирования цены договора участия в долевом строительстве, не препятствуют применению понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, установленных в приложении к приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» жилого помещения.

В соответствии с пунктом 12.1 приказа Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Ссылка апеллянта о включении балкона / лоджии в состав общего имущества многоквартирного дома, является несостоятельной, так как балкон / лоджия предназначены для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку относятся именно к квартире каждого из истцов и доступ на балкон / лоджию имеется только из квартиры каждого из истцов.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, изложенным в абзаце 5 на странице 7 решения, об отнесении лоджии к общему имуществу собственников многоквартирного дома, как основанном на неверном толковании законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отвергнута позиция истцов относительно условий договоров, ущемляющих права потребителей, отклоняется судебной коллегией.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении конкретного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балконов, лоджий, их площадь не включается в площадь жилых помещений, тем не менее, в силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ указанные объекты признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства, их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир, и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства в совокупности с вышеприведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для перерасчета стоимости квартиры и удовлетворения исковых требований.

Учитывая, что исковые требования о соразмерном снижении цены договора участия в долевом строительстве в связи с разницей между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства обоснованно признаны судом первой инстанции не подлежащими удовлетворению, оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда в связи с отсутствием нарушения прав потребителей в данной части и штрафа также не имелось.

По существу доводы жалобы сводятся к иному толкованию законодательства и на правильность решения суда не влияют, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки указанных доказательств не имеется.

Иные доводы к отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит, другими лицами, участвующими в деле решение суда, не оспаривается, в связи с чем судебная коллегия, в силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дает оценку другим выводам суда.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 12.02.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действующей в интересах К., Куштановой Ларисы Наилевны, Исаева Максима Евгеньевича, несовершеннолетнего Н., Обуховой Надежды Александровны, – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.05.2024.