Решение по делу № 3а-345/2020 от 08.06.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2020 г.                                                                                   город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Голомидовой И.В.,

при секретаре Селютиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное № 3а-345/2020 по административному исковому заявлению Ермолаевой И.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Ермолаева И.В. обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что она является собственником нежилого здания с кадастровым номером "...", расположенного на арендуемом земельном участке с кадастровым номером "..." площадью 2 293 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: "..."

Полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, утвержденная по состоянию на 09.06.2018 в размере 7 219 372,92 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает ее права и обязанности, как имеющей исключительное право на выкуп земельного участка.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в ООО "...".

В соответствии с отчетом об оценке от "..." № "...", выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." по состоянию на 09.06.2018 составляет 2655000 рублей.

На основании изложенного Ермолаева И.В. просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равную его рыночной стоимости, указанной в отчете ООО "...".

Административный истец Ермолаева И.В. и ее представитель по доверенности Иванцова Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили удовлетворить заявленные требования с учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести решение на усмотрение суда, указав на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не имеет материально-правового и процессуально-правового интереса к заявленному требованию, не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Алексин в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его остутствие.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом Ермолаева И.В. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером "...", расположенного на арендуемом ею земельном участке с кадастровым номером "..." площадью 2 293 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов предпринимательской деятельности, по адресу: "...".

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды земельного участка № "..." от "..." с Приложением, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от "..." № "..." и от "..." не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статье 1-1 Закона Тульской области № 1679-ЗТО от 15.12.2011 «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области» при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена таких земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости, если иное не установлено настоящим Законом.

При продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости (статья 1-2 Закона Тульской области № 1697-ЗТО от 15.12.2011).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением правительства Тульской области 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, определенные по состоянию на 01.01.2016, а также утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в составе земель населенных пунктов Тульской области по группам видов разрешенного использования; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тульской области по группам видов разрешенного использования; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Тульской области по группам видов разрешенного использования.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "...", сведения о котором внесены в ЕГРН 09.06.2018 в связи с образованием (созданием) объекта недвижимости, рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующей группы видов разрешенного использования для соответствующего кадастрового квартала - 3 148,44 рублей за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546, на площадь земельного участка; утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от 09.06.2018 в размере 7 219 372,92 рублей.

Оспариваемая кадастровая стоимость была внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 09.06.2018, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от "..." № "...".

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка административный истец обратилась к ООО "...".

В соответствии с отчетом об оценке № "..." от "...", выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." по состоянию на 09.06.2018 составляет 2655000 рублей.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 09.06.2018, проведение которой поручено эксперту "..."

Согласно выводам, содержащимся в заключении № "..." от "..." названного эксперта, отчет об оценке ООО "..." № "..." от "..." соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Между тем экспертом в заключении указано на то, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." по состоянию на 09.06.2018, определенная в названном отчете, не подтверждается, поскольку в отчете итоговая стоимость содержит техническую описку в таблице 26 п. 16.2 (стр. 65 отчета) и п. 2 (стр. 6 отчета) (согласно данным таблицы 26 указана в размере 2 655 294 рублей, а округлено 2 655 000 рублей, однако в расчетной таблице 21 получено значение 2 657 587 рублей, а округленно 2 658 000 рублей). Учитывая изложенное, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." составляет 2 658 000 рублей.

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено специалистом в области экономической и оценочной деятельности, а изложенные в нём выводы обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта № "..." от "..." у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.

То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о её недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

Представленный же административным истцом отчет ООО "..." от "..." №"...", учитывая, что выводы данного отчета о размере рыночной стоимости объекта недвижимости согласно заключению вышеуказанной судебной оценочной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не подтвердились, к числу доказательств, подтверждающих достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, отнести нельзя.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночная стоимость являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 09.06.2018 ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца по выкупу арендуемого земельного участка.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № "..." от "...", а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Ермолаевой И.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "..." площадью 2 293 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: "...", равной его рыночной стоимости в размере 2 658 000 рублей по состоянию на 09.06.2018.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного физического лица в суд - 8 июня 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий