Решение по делу № 11-4905/2021 от 05.04.2021

Дело № 11-4905/2021 Судья Лукьянов А.П.

Дело № 2-34/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 августа 2021 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Бас И.В., Кучина М.И.,

при секретаре Рамазановой Д.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Трехгорного, Сивкова Валерия Петровича на решение Трехгорного городского суда Челябинской области от 13 января 2021 года по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорный к Сивкову Валерию Петровичу о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени.

Заслушав доклад судьи Давыдовой В.Е. об обстоятельствах дела и доводах апелляционных жалоб, объяснения представителя ответчика Сивкова В.П. по ордеру Кулагина Д.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Сивкова В.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> обратился в суд с иском к Сивкову В.П. о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 595 149 руб. 07 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 639 199 руб. 19 коп.

В обоснование иска указал, что согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости на здание от ДД.ММ.ГГГГ №, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Сивкову В.П. на праве собственности принадлежало нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>. С переходом права собственности на нежилое здание к Сивкову В.П. перешло право аренды по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и ООО «Поиск», которое в дальнейшем реорганизовано в ООО ПСО «Форум». Сивкову В.П. предоставлен земельный участок общей площадь 16616 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации зданий. На участке имеется нежилое здание, площадью 895,1 кв.м. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Таким образом, права пользования земельным участком возникло у Сивкова В.П. с ДД.ММ.ГГГГ. Арендная плата Сивкову В.П. начисляется с ДД.ММ.ГГГГ. В нарушение условий договора аренды, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не внесена арендная плата за пользование земельным участком в размере 595 149 руб. 07 коп. Пунктом 5.2. договора предусмотрено за нарушение срока внесения арендной платы начисление пени в размере 0,1% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа. В результате образовалась задолженность по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 639 199руб. 19 коп.

В суде первой инстанции представитель истца Жигалева А.С., исковые требования поддержал в полном объеме, возражая против применения ст. 333 ГК РФ.

Ответчик Сивков В.П. в суд первой инстанции не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен (л.д. 124 т.1).

Представитель ответчика Кулагин Д.И. в суде первой инстанции в отзыве на исковое заявление указал, что по расчету задолженности согласен с требованием о взыскании арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 310 633 руб. 83 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 39 109 руб. 17 коп. в связи с пропуском исковой давности. Просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Третьи лица Зайнуллин А.А., Колотилов О.Н., Семыкин А.Н. в суд первой инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 123,126-129).

Решением Трехгорного городского суда Челябинской области от 13 января 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Применена исковая давность и положения ст. 333 ГК РФ. С Сивкова В.П. в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> взыскана задолженность по арендной плате в размере 347 722 руб. 26 коп., пени в сумме 87 435 руб. 68 коп. и в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 7 551 руб. 57 коп.

В апелляционной жалобе истец просит решение Трехгорного городского суда <адрес> изменить в части снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и принять по делу новое решение.

Считает, что, подписывая договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Сивков В.П. тем самым выразил свое согласие с отраженными в нем сведениям, в том числе с закрепленными в п. 5.2 соглашением об уплате неустойки в размере 0,1% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Считает, что судом первой инстанции не обоснована допустимость снижения ответчику неустойки до двукратной учетной ставки Банк России, поскольку сам по себе факт несоответствия неустойки ключевой ставке не является основанием для ее снижения.

Также полагает, что судом не учтено при вынесении решения, что нарушение обязательств по арендной плате носило систематический характер; арендная плата была взыскана в принудительном порядке, либо после предъявления досудебной претензии; период неисполнения обязательства является длительным, в течение более четырех лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Считает, что правовых оснований для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось в связи с недоказанностью ФИО1 несоразмерности размера неустойки.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение Трехгорного городского суда <адрес> изменить, взыскав в пользу Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями <адрес> задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумме 10759,26 руб. и пени за указанный период из расчета 0,1% в день в сумме 7188,20 руб.

Указывает, что на дату передачи земельного участка с кадастровым номером №, с целью эксплуатации сборно-разборного склада земельный участок не мог использоваться с указанной целью в полном объеме, а на ООО ПСО «Форум» и впоследствии на Сивкова В.П. была незаконно возложена обязанность по оплате за пользование участком третьими лицами. Полагает, что указанные обстоятельства не исследованы судом первой инстанции и им не дана правовая оценка, что свидетельствует о не полном установлении обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела. Также полагает, что из расчета задолженности по арендной плате необходимо исключить площадь 1190,3 кв.м.: земельный участок, обремененный правом собственности Зайнулина А.А. на здание площадью 614,1 кв.м., а также правом собственности ООО «Авангард» на задание БИП площадью 576,2 кв.м., в настоящее время принадлежащий Семыкину и Колотилову.

Суд не проверил приведенный истцом расчет, что привело к неправильному применению ставки арендной платы в зависимости от категории земель и вида использования земельного участка в 2% от его кадастровой стоимости, в то время как, как должна быть применена ставка в размере 0,07 %, так как для определения размера указанной ставки юридическое значение имеет факт использования земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности.

Полагает, что задолженность по уплате арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит: 4382,06 руб.+4236,6 руб.+10013,62 руб.=18659,28 руб., а с учетом пропуска срока исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 10759,26 руб., пеня за указанный период из расчета 0,1% составит 7188,2 руб.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям в возражениях на апелляционную жалобу Сивкова В.П. указывает о её необоснованности.

Полагает, что, участвуя в открытом аукционе, Сивков В.П. знал, что вместе с правом собственности на нежилое задние (сборно-разборный склад) он приобретает право аренды земельного участка площадью 16616,0 кв.м. с кадастровым номером № по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, доводы о том, что при расчете задолженности по арендной плате следует исключить земельный участок, обремененный правом собственности Зайнуллина А.А., Семыкина А.Н., Колотилова О.Н. площадью 1190,3 кв.м., считает незаконными и противоречащими материалам дела. Полагает, что судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что в силу ст. 35 и 36 ЗК РФ у Сивкова В.П. возникло право на использование всего земельного участка, занятого как сооружением, находящимся в его собственности, так и частью земельного участка, необходимой для его использования.

Расчет арендной платы, произведенный ответчиком Сивковым В.П. в апелляционной жалобе, является неверным. Полагает, что Комитетом законно и обосновано была применена ставка арендной платы в зависимости от категории земель и вида использования земельного участка в связи с тем, что сведений о назначении нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке у истца не имелось.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорного, ответчик Сивков В.П., третьи лица Зайнуллин А.А., Колотилов О.Н., Семыкин А.Н. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) определила рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела и доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав объяснения представителя истца, третьего лица, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению ввиду неправильного применения норм материального права.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчику Сивкову В.П. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежало нежилое здание – склад сборно-разборочный с КН №, площадью 895,1 кв.м., год завершения строительства 1999 год, расположенное по адресу: <адрес>, в настоящее время собственником здания является ООО «Тахион С» (л.д. 36-39 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и ООО «Поиск» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16616 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации зданий. На участке имеется нежилое здание площадью 895,1 кв.м, инвентарный №, литера Д, этажность 1, принадлежащее арендатороу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ( п.1.1, п.1.3 договора - л.д.26-32 т.1).

Согласно п.2.2. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, плата вносится арендатором ежемесячно частями, установленными согласно «Расчетных платежей» (приложение № к Договору), являющихся неотъемлемой частью Договора, не позднее 25 числа отчетного месяца путем перечисления счет.

Условиями договора аренды (п. 5.2) предусмотрено взимание с арендатора в пользу арендодателя пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Установив, что указанный земельный участок использовался ответчиком Сивковым В.П. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Сивкову В.П. на праве собственности принадлежало нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, что Сивков В.П. ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части своевременного внесения оплаты за пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Разрешая требования истца, суд применил по заявлению ответчика срок исковой давности к требованиям до ДД.ММ.ГГГГ, и пришел к выводу о взыскании с Сивкова В.П. задолженности по арендной плате за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 347 722 руб. 26 коп., пени с учетом применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ в размере 87 435 руб. 68 коп.

При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания арендной платы исходя из площади земельного участка, фактически занимаемого зданием, и с учетом нахождения на данном участке зданий, принадлежащих иным собственникам, так как у Сивкова В.П. возникло право на использование всего земельного участка, занятого как сооружением, находящимся в его собственности, так и частью земельного участка, необходимого для его использования, а так же поскольку не представлено доказательств о том, что Сивков В.П. не использовал при эксплуатации принадлежащего ему здания весь земельный участок, общей площадь 16616 кв.м.

Судебная коллегия частично соглашается с указанными выводами суда ввиду следующего.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В силу части 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. На основании части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с действующим законодательством, суд апелляционной инстанции также должен предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела. Реализуя указанные полномочия, суд апелляционной инстанции должен учитывать, что выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания, а также оказать содействие в собирании и истребовании доказательств.

По запросу суда апелляционной инстанции представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости на земельный участок с КН №, на здания с КН №, выписки из ЕГРН о переходе прав на указанные здания, выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО НПО «Форум», ООО ПСО «Форум», кадастровые и реестровые дела на земельный участок и здания, которые приобщены и исследованы в качестве новых доказательств на основании положений ч.2 ст. 56 ГПК РФ.

Материалами дела с учетом представленных в суд апелляционной инстанции новых доказательств подтверждаются следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и ООО «Поиск» заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16616 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации зданий сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. На участке имеется нежилое здание, площадью 895,1 кв.м, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-35 т.1).

На открытых торгах от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобретено право собственности на нежилое здание площадью 895,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, и право аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16616 кв.м. Данное имущество приобретено у ООО ПСО «Форум», предыдущим собственником данного здания являлось ООО НПО «Форум» ( л.д.91-93 т.1).

ОГРН и ИНН ООО «Поиск» совпадает с ИНН и ОГРН ООО ПСО «Форум» (л.д.29 т.1 и л.д.181 т.2).

Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке с КН № расположены здания с КН № (л.д.4-7 т.2).

Ответчику Сивкову В.П. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности принадлежало нежилое здание – склад сборно-разборочный с КН №, площадью 895,1 кв.м., год завершения строительства 1999 год, расположенное по адресу: <адрес>, в настоящее время собственником является ООО «Тахион С» ( л.д.234-236 т.3).

Нежилое здание – склад материалов с КН №, площадью 616,3 кв.м, год завершения строительства 1985 год, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли в праве каждому Семыкину А.Н., Колотилову О.Н. (л.д.9-11 т.2, л.д.231-233 т.3).

Нежилое здание – склад механомонтажа с КН №, площадью 614,1 кв.м, год завершения строительства 1988 год, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Зайнуллину А.А. ( л.д.12-14 т.2, л.д.225-226 т.3).

Нежилое здание – здание БИП с КН №, площадью 576,2 кв.м, год завершения строительства 1990 года, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли в праве каждому Семыкину А.Н., Колотилову О.Н. (л.д.15-18 т.2, л.д. 227-230 т.3).

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> и ООО НПО «Форум» заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 16616 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации зданий в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (приложение № к Договору) и являющимся его неотъемлемой частью, сроком на 25 лет. На участке имеется нежилое одноэтажное здание общей площадью 98,1 кв.м., нежилое одноэтажное здание общей площадью 1483,3 кв.м., нежилое одноэтажное здание общей площадью 895,1 кв.м., нежилое одноэтажное здание общей площадью 614,1 кв.м., нежилое одноэтажное здание общей площадью 576,2 кв.м. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-152 т.3).

Условиями договора аренды (п. 5.2) предусмотрено взимание с арендатора в пользу арендодателя пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа.

Нежилое здание – склад механомонтажа с КН №, площадью 614,1 кв.м приобретено Зайнуллиным А.А. у ООО ПСО «Форум» (предыдущий собственник ООО НПО «Форум») на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.225-226 т3).

Нежилое здание – здание БИП с КН №, площадью 576,2 кв.м, приобретенное в долевую собственность Семыкиным А.Н., Колотиловым О.Н., ранее принадлежало на праве собственности ООО НПО «Форум» (л.д. 227-230 т.3).

Нежилое здание – склад материалов с КН №, площадью 616,3 кв.м, принадлежащее на праве общей долевой собственности по ? доли в праве каждому Семыкину А.Н., Колотилову О.Н., ранее принадлежало ЗАО НПО «Форум» (л.д.231-233 т.3).

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 2 статьи 271, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, с учетом установленных фактических обстоятельств, с момента приобретения нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 16616 кв.м., находящемся по адресу: <адрес>, №, к Сивкову В.П. перешли права и обязанности арендатора по заключенному ООО «Поиск» (ООО ПСО «Форум») с истцом договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, к Зайнуллину А.А., Колотилову О.Н. и Семыкину А.Н. – права и обязанности арендатора по заключенному ООО НПО «Форум» с Администрацией <адрес> договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абзацу 2 пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей до 1 марта 2015 г.) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно положениям пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, действующим с 1 марта 2015 г., в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Следовательно, для разрешения настоящего спора необходимо установить является ли земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 16616 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для эксплуатации зданий, делимым с учетом требований к образуемым земельным участкам.

В силу положений ч.1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы: является ли земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 16616 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования для эксплуатации зданий, делимым с учетом требований к образуемым или измененным земельным участкам; если является делимым, то определить, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации объекта недвижимости: нежилого здания – склада сборно-разборочного, площадью 895,1 кв.м, с кадастровым номером №. Производство экспертизы поручено эксперту ФИО10 ООО «Судебная экспертиза и оценка» (л.д. 252-262 т.3).

Согласно выводам эксперта ФИО10 ООО «Судебная экспертиза и оценка», определить обособленный участок, необходимый для эксплуатации только здания склада сборно-разборочного площадью 895,1 кв.м. с КН № из территории земельного участка с КН №, общей площадью 16616 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по сведениями ЕГРН, не представляется возможным, поскольку территория для его эксплуатации используется также для эксплуатации других зданий и сооружений.

При этом, исходя из процентного соотношения площади застройки земельного участка с КН №, площадь необходимая для эксплуатации исследуемого здания склада сборно-разборочного, площадью 895,1 кв.м с КН № составляет 2630,07 кв.м.

В исследовательской части экспертного заключения отражено, что в ходе натурного осмотра было установлено, что участки с КН № представляют собой единое землепользование. Смежная граница между участками в натуре не выделена. Доступ на территорию участка с КН № осуществляется с северной стороны через территорию участка с КН №. На территории участка с КН № расположены нежилые здания. На территории участка с КН № расположено исследуемое здание с КН №, склад материалов (КН №), склад механомонтажа (№), здание БИП (КН №), подкрановые пути, а также еще 3 нежилых здания.

Исследуемое здание имеет 3 пристроя. Также вблизи исследуемого здания установлен бункер для хранения сыпучих материалов, соединенный трубой с исследуемым зданием. Территория участка используется для подъезда не только к исследуемому зданию, но и к иным объектам недвижимости. Существенная часть территории участка с КН № по сведениям ЕГРН в установленных границах используется для обеспечения доступа к исследуемым зданиям и сооружениям, также часть участка используется для обеспечения доступа на участок с КН № по сведениям ЕГРН. В связи с чем эксперт пришел к выводу, что определить обособленный участок необходимый для эксплуатации только исследуемого здания из территории участка с КН № по сведениям ЕГРН без нарушений прав собственников иных зданий и сооружений, расположенных в пределах границ участка, не представляется возможным. Участок с КН № является неделимым.

В связи с указанным выше экспертом была определена площадь необходимая для эксплуатации исследуемого здания как произведение площади участка с КН № по сведениям ЕГРН и соотношения площади застройки исследуемого здания к площади застройки всех зданий и сооружений, расположенных в пределах границ участка с КН № по сведениям ЕГРН. Площадь застройки зданий и сооружений, расположенных в пределах границ участка с КН № определена в соответствии с требованиями прил. А СП 18.13330.2019 Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий). СНиП 11-89-80*, утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №/пр.

Экспертом была определена площадь застройки объектов недвижимости, расположенных в пределах границ участка с КН № по сведениям ЕГРН. Суммарная площадь застройки всех зданий и сооружений, расположенных в пределах границ участка с КН № по сведениям ЕГРН, составляет 6089,0 кв.м. Площадь застройки исследуемого здания с КН № составляет 915,6 кв.м., суммарная площадь пристроев и бункера для хранения сыпучих материалов составляет 48,2 кв.м., Таким образом, площадь, необходимая для эксплуатации исследуемого здания с КН № составит: S=16616 кв.м. х ((915,6 кв.м. +48,2 кв.м.)/6089,0 кв.м.)= 2630,07 кв.м. (л.д. 26-81 т.4).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании, с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оснований не доверять заключению эксперта ФИО10 судебная коллегия не находит, экспертом в ходе исследования был проведен осмотр земельного участка, нежилых зданий и сооружений, проведена геодезическая съемка. Были сопоставлены результаты геодезической съемки и сведения Государственного реестра недвижимости. Выводы эксперта подробно мотивированы, последовательны, изложены достаточно полно и ясно с учетом поставленных в определении суда вопросов, не противоречат материалам дела, согласуются с другими доказательствами по делу. Ответы на поставленные перед экспертами вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок. Эксперт ФИО10 была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет стаж работы экспертной деятельности 11 лет, стаж работы - 12 лет, наличие у эксперта соответствующего образования и квалификации подтверждается диплом по специальности «Городской кадастр», квалификационным аттестатом кадастрового инженера, свидетельством к сертификату от ДД.ММ.ГГГГ по специальности «Исследование объектов землеустройство и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности», свидетельством о членстве ФИО10 в некоммерческом партнерстве «Палата судебных экспертов».

Заключение эксперта ФИО10 соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе ГПК РФ, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места».

Доказательств, опровергающих указанное заключение, в материалы дела не представлено.

Также экспертом даны дополнительные пояснения по заключению относительно вопросов, возникших у представителя Сивкова В.П. - адвоката Кулагина Д.И., в которых эксперт подтвердил выводы экспертного заключения (л.д. 127-131 т. 4).

Таким образом, оценивая вышеуказанное заключение эксперта, судебная коллегия полагает, что с момента перехода к Сивкову В.П. права собственности на здание, расположенное на земельному участке с КН №, к нему перешли права и обязанности арендатора по заключенному ООО «Поиск» (ООО ПСО «Форум») с истцом договору аренды №84 от ДД.ММ.ГГГГ, по внесению арендных платежей, которую ответчик не исполнил, что размер арендной платы при неделимости земельного участка определяется пропорционально площади застройки принадлежащего ответчику здания к площадям застройки всех зданий и сооружений, находящимся на неделимом земельном участке, и подлежит взысканию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом применения срока исковой давности, учитывая, что иск предъявлен ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не может согласиться с размером задолженности по внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым номером № и произведенным судом первой инстанции расчетом задолженности исходя всей площади земельного участка 16616 кв.м., так как на земельном участке расположены объекты недвижимости: нежилые здания и сооружения общей площадью застройки 6089,0 кв.м.

Руководствуясь п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ, судебная коллегия полагает, что размер обязательства ответчика Сивкова В.П. по договору аренды спорного земельного участка следует рассчитывать пропорционально площади застройки принадлежащего ему здания, так как в рамках настоящего дела были установлены площади застройки иных объектов недвижимости. Согласно экспертному заключению данная площадь определена равной 2630,07 кв.м.

В связи с изложенным подлежат отклонению доводы истца о необходимости расчета арендной платы, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером №, равной 16 616 кв. м.

Согласно представленному истцом информационному расчету размер задолженности за период с 31 июля 2017 года по 24 июля 2019 года (в указанный период ответчик являлся собственником здания, расположенного на спорном земельном участке) составит 55 068,80 руб.

Площадь земельного участка с кадастровым номером № равна 16 616 кв.м.

Исходя из процентного соотношения площади застройки земельного участка с КН № площадь, необходимая для эксплуатации здания склада сборно-разборочного площадью 895,1 кв.м с КН № равна 2630,07 кв.м.

Задолженность по арендной плате составляет:

УПКС = 13 599 032,88 руб. : 16 616 кв.м = 818,43 руб./кв.м

Арендная плата за 2017 год:

Ап = (818,43 руб./кв.м х 2630,07 кв.м.) х 2% х 0,25 х 1 х 1 = 10762,64 руб./в год

Арендная плата в месяц = 10762,64 руб./в год : 12 мес. = 896,89 руб./в мес.

Арендная плата за 31.07.2017

10762,64 руб./в год : 365 дней в году = 29,49 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2017

896,88 руб./в мес. х 4 мес. + 896,85 руб. = 4484,41 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2017

29,49 руб. + 4484,41 руб. = 4513,90 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

Ап = (818,43 руб./кв.м х 2630,07 кв.м) х 2% х 0,75 х 1 х 1 = 32 287,92 руб./в год

Арендная плата в месяц = 32 287,92 /12 = 2690,66 руб./в мес.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

2690,66 руб. х 6 мес.= 16 143,96 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

32 287,92 руб/в год : 365 дней х 24 дня = 2 123,04 руб.

Арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ:

16 143,96 руб. + 2 123,04 руб. = 18 267 руб.

Итого задолженность за пользование земельным участком, подлежащая взысканию с Сивкова В.П., составит: 4513,90 руб. + 32 287,92 руб. + 18 267 руб. = 55068,80 руб.

Судебная коллегия соглашается с данным расчетом, признает его арифметически верным. Представитель Сивкова В.П. - адвокат Кулагин Д.И. в судебном заседании суда апелляционной инстанции также не оспаривал правильность данного расчета.

Доводы жалобы ответчика о неправильном применении ставки арендной платы в зависимости от категории земель и вида использования земельного участка в 2% от его кадастровой стоимости, полагая, что должна быть применена ставка в размере 0,07 %, подлежат отклонению.

Законом Челябинской области от 24.04.2008 г. № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю:

«Скад x Сап: 100% x К1 x К2 x К3»,

где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно пункту 7 части 2 статьи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗО САП, равный 2%, применяется в отношении земельных участков: а) предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; а-1) предоставленных для разработки недр (карьеров) и (или) нарушенных при пользовании недрами и подлежащих рекультивации; б) иных земельных участков.

Учитывая, что земельный участок имеет вид разрешенного использования для эксплуатации заданий, на данном земельном участке расположены здание с КН № склад сборно-разборочный, склад материалов (№), склад механомонтажа (№), здание БИП (№), подкрановые пути, а также еще 3 нежилых здания, то истцом правильно применена ставка арендной платы равной 2% ( для иных земельных участков).

Не подлежит применению ставка 0,07 процента, так как данная ставка в силу Закона Челябинской области от 24.04.2008 г. № 257-ЗО применяется в отношении земельных участков общего пользования, не используемых для осуществления предпринимательской деятельности. Доказательств, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования, нет.

С учетом суммы задолженности по арендной плате, размер неустойки составит за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 37163,69 руб.

Расчёт процентов по задолженности, возникшей ДД.ММ.ГГГГ: