Решение от 26.03.2024 по делу № 33-2097/2024 от 06.02.2024

УИД 29RS0005-01-2023-000506-31

Судья Белая Н.Я.	№ 2-612/2023
Докладчик Рудь Т.Н.	№ 33-2097/2024	26 марта 2024 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Рудь Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 26 марта 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО18 – ФИО11 на решение Исакогорского районного суда города Архангельска от 12 октября 2023 года по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО19 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи областного суда Рудь Т.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее – ООО «Кватре Стар») обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО12 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Инвест» и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, предварительно общей площадью 69,8 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,94 кв.м., а ответчик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Объектом долевого строительства являлась <адрес>. Цена объекта определена в размере 5 160 000 руб., исходя из стоимости 73 926 руб. за 1 кв.м. В силу положений п. 3.2. договора, в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит доплату застройщику в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком. ООО «Архземкадастр» произведены обмеры объекта капитального строительства, фактическая площадь квартиры ответчика составила 71,0 кв.м., в том числе лоджия площадью 2,8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости погашения задолженности. На основании договора цессии права застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, были уступлены ООО «Кватре Стар», в связи с чем истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве № в размере 87 692,84 руб. (с учетом произведенной оплаты по судебному приказу 1018,36 руб.), расходы на оплату государственной пошлины 2 830 руб. 79 коп.

Представитель истца в судебном заседании первой инстанции требования поддержал.

Ответчик ФИО12 извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО11 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился.

Решением Исакогорского районного суда города Архангельска от 12 октября 2023 года постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО110 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО111 (<данные изъяты>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ИНН 290133926114) денежные средства в размере 87 692 руб. 84 коп., в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 2 830 руб. 79 коп.».

С указанным решением не согласилась ответчик ФИО12, в апелляционной жалобе и дополнении к ней её представитель ФИО11 считает решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с существенным нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске.

В обоснование доводов жалобы указывает, что при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры. Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем, требование о дополнительной оплате продаваемой площади не соответствует условиям договора. Кроме того ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве №. В пункте 2 акта указано, что участник долевого строительства профинансировал строительство квартиры в полном объеме, а в п. 9 указано, что стороны друг к другу имущественных претензий не имеют. Указанный акт приема-передачи является самостоятельным договором между сторонами, содержащий условия об исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве, при его подписании стороны достигли соглашения о прекращении обязательств по договору.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест».

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, заслушав представителя ответчика ФИО12 ФИО11, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона о долевом участии в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 указанной статьи Закона).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал Инвест» и ФИО12 был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым ООО «Капитал Инвест» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, а ФИО12 обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Объектом долевого строительства выступила <адрес>, находящаяся на 3 этаже, общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 69,8 кв.м., в том числе лоджия площадью 1,94 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5).

Пунктом 3.1. договора цена объекта определена в размере 5160000 руб.

Согласно пункту 3.2. договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 73 926 руб. ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и ответчиком был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства.

По заданию застройщика ООО «Капитал Инвест» ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: <адрес>.

Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за номером 172 (проектный №) составила 71,0 кв.м., в том числе лоджия площадью 2,8 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5).

Сторонами договора подписан акт приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая площадь квартиры указана 68,2 кв.м, с лоджией 2,8 кв.м.

По состоянию на дату подписания акта ответчиком перед истцом исполнены обязательства на сумму 5 160 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 направлено уведомление от ООО «Капитал Инвест» о доплате в течение 30 дней со дня получения уведомления 88711,20 рублей в связи с увеличением фактической площади квартиры более чем на 1%. Требование о доплате ответчиком не исполнено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Капитал Инвест» уступило ООО «Кватре Стар» права (требования) по договорам участия в долевом строительстве, в части не исполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств (задолженности по оплате цены договора) согласно приложениям.

Предметом договоров, права (требования) по которым уступаются, является деятельность по осуществлению строительства объектов долевого строительства, располагающихся в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: <адрес> (постоянный адрес: <адрес>).

Согласно приложению № к договору истцу уступлено право требования к ответчику по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 88 711 руб. 20 коп.

Во исполнение судебного приказа от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ФИО12 в пользу ООО «Кватре Стар» взыскано 1 018 руб. 36 коп.

До настоящего времени оплата за увеличение площади объекта долевого участия в строительстве ответчиком в полном объеме не произведена.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактическая площадь переданного ответчику объекта долевого участия в строительстве увеличилась более, чем на 1 % (на 1,2 кв.м.), а потому у последнего применительно к условиям заключенного договора возникла обязанность по доплате за такое увеличение.

Судебная коллегия с выводом суда первой инстанции о необходимости произвести доплату по договору согласна, доводы апелляционной жалобы отклоняет на основании следующего.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования п. 3.2 договора участия в долевом строительстве следует, что участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком.

Таким образом, указанным пунктом определены сроки оплаты для участника долевого строительства, а не сроки предъявления требований застройщиком.

░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 30 ░░░░░░░        2004 ░. № 214-░░ «░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░12 ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░, ░░░ ░░ 1%, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░. 3.2 ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 68,2 ░░.░ ░ ░░░░░░░ 2,8 ░░.░ (░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ 0,5) ░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 5160000 ░░░., ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░.

░░░ «░░░░░░ ░░░░», ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 69,80 ░░.░, ░ 69,79 ░░.░.

░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 71,0 ░░.░., ░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░», ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ 71 ░░.░., ░ 70,88 ░░.░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 1,09 ░░.░. (70,88-69,79), ░ ░░ 1,2 ░░.░., ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░.

░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░ 1% ░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 80579,34 ░░░. (73926*1,09).

░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░12 ░░░░░░░░ 1018,36 ░░░., ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 79560,98 ░░░. (80579,34-1018,36).

░ ░░░░░░░ ░░. 98 ░░░ ░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 2568 ░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 328-330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░ ░░░░» ░ ░░░112 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.    ░░░░░░░░ ░ ░░░113 (<░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░ ░░░░» (░░░ 290133926114) ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 79560 ░░░░░░ 98 ░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 2 568 ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 82128 (░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░░░ 98 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░	░.░. ░░░░░░░░░░░
░░░░░	░.░. ░░░░░░░░░░
░.░. ░░░░