Решение от 06.06.2017 по делу № 2-368/2017 (2-9888/2016;) от 20.06.2016

Дело №2-368/17                            06 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Добрыниной А. Н.

при секретаре Студенниковой Ю. М.

с участием представителя истца Мартыновой Е. Н., представителя ответчика ООО «Стройкорпорация «Элис» Абакиной Т. В., представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» Иванова П. П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

    Рябова Р. И. к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» об обязании передать долю нежилого помещения по акту приема-передачи, произвести государственную регистрацию, освободить долю от имеющихся обременений,

УСТАНОВИЛ:

    Рябов Р. И. обратился в суд с иском к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» об обязании передать по акту приема-передачи долю в праве общей долевой собственности в размере 4519/325713 (парковочное место №) на нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности Рябова Р. И. на долю в размере 4519/325713 (парковочное место №), на указанное нежилое помещение, об освобождении указанной доли от имеющихся ограничений (обременений: ипотеки ПАО «Сбербанк России» с 09.07.2013 по 27.06.2023 г., ипотеки ПАО Сбербанк России» сроком с 10.10.2013 по 27.06.2013 г., ипотеки ПАО «Сбербанк России» сроком с 06.03.2014 по 08.12.2023 г., а также запрета на совершение действий по регистрации (т. 2, л.д. 34-38). В обоснование иска указал, что 18.12.2012 г. между ним и ООО «Стройкорпорация «Элис» был заключен предварительный договор купли-продажи доли автостоянки, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713, в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения по адресу: <адрес> ориентировочной площадью 9771,4 кв. м., с правом пользования местом №. В соответствии с п. 1.4 договора стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку обязались заключить основной договор купли-продажи доли. По предварительному договору истец оплатил 1 300 000 руб., что является продажной стоимостью доли в соответствии с п. 2.1 договора. Как следует из буквального толкования договора, предметом договора является доля в праве собственности на автостоянку ориентировочно общей площадью 9771,4 кв. м. В заключенном между сторонами договоре отсутствуют какие-либо условия, параметры автостоянки, такие как количество помещений после разделения помещения 166Н, площади вновь образуемых помещений после разделения, площадь парковочного места на один или два автомобиля, доля всех машино-мест, т.е. не имеется оснований полагать, что по условиям договора ответчик должен был создать какое-либо иное помещение путем разделения нежилого помещения 166Н. Исходя из условий договора, при его заключении стороны пришли к соглашению о купле-продаже доли в размере 4519/325713 нежилого помещения 166Н, сторонами согласован порядок и план разделения нежилого помещения 166Н путем нанесения графической разметки на основание пола с целью определения условного парковочного места №. Таким образом, объект недвижимости (нежилое помещение 166Н) создан, право собственности на него зарегистрировано за ответчиком. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Как видно из схемы расположения машино-мест, отраженных в приложении к договору, какое-либо разделение нежилого помещения 166Н на несколько помещений не предусмотрено и невозможно, т.к. нежилое помещение спроектировано и построено для эксплуатации автостоянки в целом, автостоянка имеет только один въезд/выезд, организована общая схема движения, на всей территории автостоянки имеются места общего пользования, установка ограниченных строительных конструкций и изолирование части помещения невозможна. По мнению истца, доля в размере 4519/325713, подлежит освобождению от обременений, т.к. предварительный договор заключен между сторонами 18.12.2012 г., а ипотека зарегистрирована с 09.07.2013 г., т.е. после заключения предварительного договора.

    Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил своего представителя Мартынову Е. Н., которая заявленные требования поддержала.

    Представитель ответчика ООО «Стройкорпорация «Элис» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, в т.ч. заявив ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

    Представитель ответчика ООО «Аптекарский» в судебное заседание не явился, ранее в судебных заседаниях против удовлетворения заявленных требований возражал.

    Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

    Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    18.12.2012 г. между Рябовым Р. И. и ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен предварительный договор №ПМ-379Л/ШО 9 купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166Н, расположенного на отметке -3,3 в жилом доме по адресу: <адрес>, здание 1, с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м., с правом пользования местом №, на условиях и в срок, установленные настоящим договором. Схема расположения машино-мест отражена в приложении № к настоящему договору. Стороны подтверждают, что ориентировочная площадь автостоянки может измениться. Изменение ориентировочной площади не влечет для сторон заключение отдельного дополнительного соглашения к настоящему договору. В договоре указано, что продавец обладает правом частной собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, на момент заключения договора объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 09.08.2012 г. В соответствии с п. 1.4 договора стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку заключают основной договор купли-продажи доли при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору. В качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора в соответствии с п. 2.1 договора покупатель выплачивает продавцу единовременно на расчетный счет или в кассу продавца обеспечительный платеж в размере, равном продажной стоимости доли по основному договору, что составляет 1 300 000 руб.

    Истец в полном объеме исполнил свое обязательство по внесению обеспечительного платежа (т. 1, л.д. 13).

    27.07.2015 г. между Рябовым Р. И. и ООО «Радиус» подписан акт осмотра машино-места № на предмет пригодности к эксплуатации (т. 1, л.д. 23), и в тот же день между истцом и ООО «Радиус» заключен договор на управление, содержание, техническое обслуживание автостоянки (машино-мест) и пользование коммунальными услугами, в соответствии с которым управляющая компания по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется организовать по поручению собственника от своего имени и за счет собственника обеспечение предоставления коммунальных услуг, оказывать услуги и выполнять работы по управлению и технической эксплуатации подземной автостоянкой, расположенной по адресу: <адрес>, при этом общая площадь строения указана в размере 4519/325713 кв. м. (т. 1, л.д. 14-22).

    С 09.11.2012 г. ООО «Стройкорпорация «Элис» является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, здание 1 (т. 1, л.д. 93).     

    В свидетельстве о праве собственности ООО «Стройкорпорация «Элис» на нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 166Н, от 30.04.2013 г. указано, что установлено обременение – ипотека в силу закона, обременение зарегистрировано на срок с 09.11.2012 г. по 18.03.2015 г. (л.д. 93).

    До настоящего времени нежилое помещение путем разделения нежилого помещения 166Н не создано, на кадастровый учет не поставлено.

    03.12.2012 г. между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен договор ипотеки нежилого помещения общей площадью 9771,4 кв. по адресу: <адрес>, пом. 166Н.

    28.06.2013 г. между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор последующей ипотеки, на основании которого банку в залог передано в т.ч. нежилое помещение общей площадью 9771,4 кв. м. по адресу: <адрес>.

    21.07.2016 г. между ПАО «Сбербанк России» заключен договор уступки прав, в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного нежилого помещения.

    В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    По смыслу п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

    С учетом положения предварительного договора о приобретении нежилого помещения путем разделения существующего нежилого помещения, суд полагает подлежащими применению вышеприведенные положения ГК РФ о создании объекта недвижимости в будущем.

    Соответствующие разъяснения содержатся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.06.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В данном пункте также указано, что поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

    В п. 2 указанного Постановления разъяснено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта), может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Указанный подход действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в т.ч. положениями п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 3, 5 вышеуказанного Постановления.

    Суд приходит к выводу о том, что условия заключенного между сторонами договора достаточно определены, позволяют установить предмет договора, в котором описан адрес объекта, указано нежилое помещение, подлежащее разделу, на части которого должно располагаться машино-место №.

    В п. 5 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть принужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ), Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН. Согласованное сторонами условие относительно разделения нежилого помещения 166Н фактически направлено на определение порядка исполнения договора, при этом ненаступление данного условия само по себе не исключает возможности передачи машино-места.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

    В силу разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

    Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Рябовым Р. И. избран надлежащий способ защиты права путем предъявления иска об обязании передать долю в нежилом помещении по акту приема-передачи и о государственной регистрации перехода права собственности.

Позиция ответчика о пропуске истцом срока исковой давности неправильна, поскольку, если нарушение права истца не связано с лишением владения, оно подлежит защите без ограничения сроком давности (ст. 208 ГК РФ).     

Вместе с тем, суд полагает, что заявленные требования об обязании передать по акту приема-передачи долю в праве общей долевой собственности в размере 4519/325713 долей (машино-место №) не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В предварительном договоре указано, что между сторонами достигнуто соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которого составляет 4519/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166Н, расположенного в доме по указанному адресу. Из указанного положения договора четко следует, что на момент заключения предварительного договора объект, доля в котором подлежала передаче истцу, не существовал, при этом на момент заключения предварительного договора право собственности ООО «Стройкорпорация «Элис» на нежилое помещение 166Н площадью 9771,4 кв. м. уже было зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, 21.04.2015 г. ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» приостановила кадастровый учет объекта недвижимости, созданного в результате разделения нежилого помещения 166Н: вновь созданных объектов площадью 3 537,8 кв. м., 5 762,7 кв. м. и 73 кв. м. (т. 1, л.д. 86-92), в связи с отсутствием акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. До настоящего времени кадастровый учет вновь созданного объекта площадью 3 537,8 кв. м. с №-Н не произведен. Изложенное исключает возможность удволетворения требования истца о государственной регистрации перехода права собственности как на долю в размере 4519/325713, также и на парковочное место № с учетом положений п. 2 ст. 130 ГК РФ.

    В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает, в т.ч., и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требования отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещи еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Фактически обстоятельства и представленные документы не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение, а свидетельствуют об обратном.

Из выписки из ЕГРН в отношении нежилого помещения 166Н следует, что одновременно с регистрацией права собственности ООО «Стройкорпорация «Элис» 09.11.2012 г. в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии и договора ипотеки. Указанное обстоятельство свидетельствует о возникновении обременения спорного имущества еще до ввода объекта в эксплуатацию, состоявшегося в августе 2012 г.), до заключения предварительного договора с истцом, который имел возможность до заключения предварительного договора получить выписку из ЕГРН с информацией об обременениях.

Указанное обременение прекращено 18.05.2015 г. на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07.04.2015 г., однако 09.07.2013 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» было установлено такое же обременение на срок с 09.07.2013 г. по 27.06.2023 г. на основании договора последующей ипотеки от 28.06.2013 г. и дополнительных соглашений к нему. В ЕГРН внесены записи о прекращении данных обременений 24.08.2016 г., но лишь в связи с уступкой прав ООО «Аптекарский», за которым одновременно были зарегистрированы также залоговые права на тех же основаниях. В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом. Заключение договора купли-продажи на обремененный объект и регистрация перехода права собственности в данном случае возможна только при наличии согласия залогодержателя, доказательств получения которого в материалах дела не имеется.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.12.2015 г. установлен запрет на проведение регистрационных действий в т.ч. в отношении нежилого помещения 166Н по указанному адресу, в рамках исполнительного производства, возбужденного судебным приставом-исполнителем Василеостровского отдела УФССП России по Санкт-Петербургу на основании исполнительного листа, выданного Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга по делу №, взыскателем является ФИО7, должником ООО «Стройкорпорация «Элис» (т. 2, л.д. 17-29).

Поскольку право собственности истца на долю в спорном нежилом помещении на момент установления запрета не было зарегистрировано, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ, оснований для удовлетворения требования об освобождении имущества от указанного запрета также не имеется.     

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требования истца об освобождении имущества от обременений не имеется.

Руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░», ░░░ «░░░░░░░░░░░», ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 05 ░░░░ 2017 ░░░░.

    ░░░░░                            ░░░░░░░░░ ░. ░.