Решение по делу № 33-1779/2024 от 27.02.2024

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0021-01-2023-000449-80                                                                                    33-1779/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                          11 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Черных Н.Н.

судей Горбач И.Ю., Сторчак О.А.

при секретаре Назаровой И.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Понкратова Алексея Сергеевича к ООО Специализированный застройщик «31-ГРУПП» о признании недействительным одностороннего акта приема передачи квартиры, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки за неудовлетворение требований потребителя, штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик "31-ГРУПП"

на решение Старооскольского районного суда Белгородской области от 18 декабря 2023 года

Заслушав доклад судьи Сторчак О.А., пояснения представителя ООО «Специализированный застройщик «31-Групп» Голуб Л.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Понкратов А.С. обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «31-ГРУПП», о признании недействительным одностороннего акта приема передачи квартиры от 21.11.2022 - объекта долевого строительства, просит взыскать в его пользу с ООО Специализированный застройщик «31-ГРУПП» стоимость устранения недостатков 13 769руб. неустойку за неудовлетворение требований потребителя за 287 дней просрочки с 25.01.2023 (даты получения претензии, не оспариваемой обеими сторонами спора) в размере 13 769 руб. (сниженной истцом со 118 551 руб. 09 коп. до размера основного долга с учетом принципа соразмерности), штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке, а также компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Решением Старооскольского районного суда Белгородской области от 18 декабря 2023 года односторонний акт приема-передачи квартиры от 21.11.2022 к договору №80/ДДУ2021 участия в долевом строительстве от 20.08.2021 признан недействительным.

Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «31-ГРУПП», в пользу Понкратова Алексея Сергеевича стоимость устранения недостатков квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 13 769 руб.; неустойка за неудовлетворение требований потребителя в размере 13 769 руб.; штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 14 269 руб.; в счет компенсации морального вреда – 1 000 руб., а всего взыскано 42 807 руб.

В остальной части заявленных требований отказано.

С Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «31-ГРУПП», в бюджет взыскана госпошлина в размере 1626 руб. 14 коп.

С апелляционной жалобой на решение суда обратилось ООО Специализированный застройщик «31-Групп», оспаривает решение в части признания недействительным одностороннего акта передачи квартиры от 21.11.2022. В указанной части просит решение отменить, в иске отказать. Указала, что уведомление о необходимости принятия квартиры было получено Понкратовым А.С., он знаком с его содержанием, однако суд первой инстанции данным обстоятельствам оценку не дал. Приводит доводы о том, что уведомление о необходимости принятия жилого помещения направлено Понкратову А.С. по адресу, указанному в договоре, оснований для направления уведомления по иному адресу у застройщика не имелось. Ссылается на то, что данное уведомление считается полученным. Настаивает на наличии у истца доступа в жилое помещение, о чем свидетельствует проведение экспертиз без участия ответчика, фотосьемка помещений. Полагает, что истец принял квартиру и владеет ею уже более двух лет. Ответчик не отказывался от устранения недостатков, а выявленные недостатки являются малозначительными и не привели к ухудшению качества указанного объекта.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «31-Групп» Голуб Л.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.

Иные участники судебного разбирательства в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора №80/ДДУ2021 долевого участия в строительстве от 20.08.2021, заключенного между Панкратовым А.С. и ООО Специализированный застройщик «31-ГРУПП», объектом долевого строительства является квартира строительный номер 85, подъезд 2, проектный этаж 2, проектная площадь 52,90 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>. В настоящее время адрес объекта: <адрес>

Согласно п. 4.2, п. 1.1.8 договора, цена объекта долевого строительства составила 3 438 500 руб., срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 31.12.2021.

Понкратовым А.С. исполнены обязательства по оплате цены объекта долевого строительства в полном объеме.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.07.2023 разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано 23.12.2021.

Данных о том, что в соответствии с требованиями п. 1.1.9 договора, срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства были изменены, материалы дела не содержат. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорная квартира должна была быть передана истцу не позднее 31.12.2021 по акту приема-передачи (п. 1.1.8 договора долевого строительства от 20.08.2021).

Пунктом 3.5 Договора определено, что в случае выявления участником долевого строительства при приемке квартиры (явных) недостатков, они фиксируются в акте осмотра квартиры либо в ином согласованном сторонами документе с учетом п.п. 5.8-5.10 договора. При этом участник долевого строительства обязан принять квартиру по акту приема передачи и не имеет права отказаться от ее приемки в течение 10 дней с момента устранения недостатков, указанных в акте и получении от застройщика извещения об устранении недостатков.

В обоснование выполнения п. 1.1.8 договора ответчиком суду представлен акт осмотра квартиры от 24.12.2021, составленный от имени ООО Специализированный застройщик «31-ГРУПП» и Понкратова А.С., а также уведомление о завершении строительства от 24.12.2021 Согласно данного акта вышеуказанные лица произвели осмотр квартиры и установили следующее: опустить канализацию, почистить вытяжку, в спальне поднять и закрепить батарею, входная дверь не закрывается, не открывается, установить стеклопакеты, на балконе на двери нет ручки, не качественная стяжка пола. Данный акт подписан от имени Понкратова А.С. Истец не отрицает, что его в телефонном режиме приглашали на осмотр квартиры, но он увидел ряд недостатков, на что указал ответчику, письменно перечислил их в этом акте и подписал его. Уведомление от 24.12.2021 не получал и не подписывал. Срок устранения недостатков в данном акте не установлен, подпись представителя застройщика ни данный акт, ни уведомление не имеют, то есть застройщиком указанный акт и уведомление не подписаны. В апреле 2022 года и в январе 2023 года истцом составлялись акты дефектов, но до настоящего времени ему не сообщили о том, что эти недостатки устранены.

Односторонний акт приема-передачи квартиры составлен застройщиком 21.11.2022.

Понкратову А.С. направлены уведомления о готовности квартиры к передаче и необходимости ее принятия от 06.10.2022 за подписью директора Общества (застройщика) в два адреса: 1)<адрес> (указан в договоре долевого участия в строительстве); 2)<адрес> и сведения об почтовых отправлениях.

Суд первой инстанции при разрешении требований о признании незаконным одностороннего акта передачи квартиры исходил из того, что согласно паспорту истца и сведениям о его регистрации Понкратов А.С. снят с регистрационного учета из Воронежской области 30.03.2022 и с указанного времени зарегистрирован и проживает по адресу: <адрес>

Суд учел, что данными сведениями ответчик располагал, поскольку их подтвердил представитель ответчика в судебном заседании.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403040804508, корреспонденция, направленная по первому адресу (Воронежская область) возращена отправителю из-за истечения срока хранения.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39403040789416, корреспонденция, направленная по второму адресу (Белгородская область): возвещена отправителю из-за истечения срока хранения.

Суд первой инстанции учел, что застройщик направлял почтовую корреспонденцию не в село <адрес>.

Со ссылкой на положения п. 1 ст. 165.1 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вышеуказанное уведомление истцу было направлено, однако не было получено последним по обстоятельствам, не зависящим от него, поскольку ответчик не обеспечил получение направленной в адрес истца такой корреспонденции.

Суд пришел к выводу о том, что истец не был надлежащим образом извещен застройщиком о необходимости принятия квартиры, неправомерного отказа или уклонения от принятия квартиры не допускал.

С учетом приведенных доводов суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 21.11.2022.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

Положениями ч. 4 ст. 8 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Исходя из положений ч. 5 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 6 ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных положений закона следует, что на застройщике лежит обязанность в предусмотренный договором срок передать участнику долевого строительства соответствующий обязательным требованиям объект долевого строительства, для чего застройщик заблаговременно в установленный законом срок обязан известить участника долевого строительства о готовности этого объекта к передаче и предупредить о последствиях уклонения от его принятия.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан приступить к принятию объекта в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения названного выше сообщения застройщика.

При уклонении участником долевого строительства от принятия объекта в названный выше срок застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи готового объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Из приведенных выше норм Закона об участии в долевом строительстве в их взаимосвязи, а также разъяснений по их применению следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию по настоящему спору является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждение участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях отказа принять объект.

Таким образом, дольщик будет считаться уклонившимся от принятия объекта при установлении следующего фактического состава: застройщик своевременно (до установленного договором срока передачи объекта) направил дольщику сообщение о готовности объекта к приемке; дольщик, получивший указанное сообщение, не предпринял необходимых мер к совершению действий по принятию объекта; дольщик, получивший сообщение и не принявший объект в 15-дневный срок не направил в адрес застройщика требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству.

Право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Согласно материалам дела, в договоре Долевого участия в строительств, заключенным между истцом и ответчиком указан адрес регистрации Понкратова А.С. – <адрес>. Пунктом 10 Договора предусмотрено, что обо всех изменениях в платежных, почтовых и иных реквизитах стороны должны извещать друг друга в течение 5 дней с даты возникновения таких изменений. Участник долевого строительства обязан письменно известить застройщика о смене контактных данных, указанных в настоящем договоре. Данных о том, что Понкратов А.С. уведомлял застройщика в письменном виде об изменении места жительства, материалы дела не содержат.

С учётом изложенного, оснований для направления почтовой корреспонденции, в том числе уведомления о необходимости принятия объекта долевого строительства по адресу, отличному от адреса, указанного сторонами в договоре не имелось.

Застройщик исполнил обязанность, предусмотренную законом и направил уведомление от 06.10.2022 о необходимости принятия квартиры по адресу, указанному в договоре. Вместе с тем, истец почтовое отправление не получил, по причинам, зависящим только от него. Судебная коллегия отмечает, что истец и ответчик в декабре 2021 года осматривали квартиру истца и составляли акт дефектовки, при этом застройщик осуществлял работы по устранению выявленных недостатков.

Результаты проведенной по делу судебной экспертизы свидетельствуют о том, что практически все дефекты устранены. Экспертом выявлены незначительные дефекты внутренней отделки, устранение которых оценено в 13769 руб.

Судебная коллегия также отмечает, что принятие квартиры по акту приема-передачи не свидетельствует о том, что застройщик освобождается от устранения недостатков, выявленных потребителем, а наличие недостатков не препятствует принятию квартиры, составлению акта-приема передачи. Из материалов дела следует, что фактически истец принял квартиру, у него имеются ключи от входной двери и обеспечен свободный доступ. Истец с привлечением инженера строительного контроля 16.02.2023 проводил обследование квартиры, представил суду отчет, а также фотоматериалы квартиры.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств, застройщик правомерно составил акт приема-передачи от 21.11.2022 в одностороннем порядке и оснований для признания его недействительным не имеется.

Судебная коллегия отмечает, что потребитель не лишен права требовать неустойки за нарушение срока устранения выявленных недостатков.

Судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в части признания недействительным одностороннего акта приема передачи квартиры от 21.11.2022 с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований Понкратова А.С.

В остальной части решение суда не оспаривается, в связи с чем ревизии в апелляционном порядке не подлежит.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского районного суда Белгородской области от 18 декабря 2023 года по делу по иску Понкратова Алексея Сергеевича (паспорт №) к ООО Специализированный застройщик "31-ГРУПП" (ИНН №) о признании недействительным одностороннего акта приема передачи квартиры, взыскании стоимости устранения недостатков, неустойки за неудовлетворение требований потребителя, штрафа, компенсации морального вреда отменить в части признания недействительным одностороннего акта приема-передача квартиры от 21.11.2022 к договору участия в долевом строительстве от 20.08.2021 № №№. В указанной части принять новое решение об отказе в иске. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Старооскольский районный суд Белгородской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст изготовлен 26.06.2024