Решение от 01.08.2024 по делу № 2-288/2024 от 28.06.2024

                                                                                                Дело № 2-288/2024

                                                    Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 августа 2024 года                                                                        с. Пономаревка

Пономаревский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Выборнова Д.В.

при секретаре Неретиной Т.Д.

с участием истца Зиганшина Р.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зиганшина Р.А к Михайличенко Т.А., Коилыбаеву М.М о признании сделки недействительной, переводе прав и обязанностей покупателя

                                                             установил:

Зиганшин Р.А. обратился в суд к Михайличенко Т.А., Коилыбаеву М.М. с вышеуказанным иском.

В обосновании иска указал, что он является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...

Михайличенко Т.А. продала земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м., за ... рублей Коилыбаеву М.М. право собственности последнего зарегистрировано 06 мая 2024 года.

Покупатель доли Коилыбаев М.М. не является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., продажа данной доли произошла с нарушением преимущественного права покупки.

Михайличенко Т.А оповестила администрацию Пономаревского района Оренбургской области о намерении продать земельный участок по цене ... рублей, также последняя должна была известить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Зиганшину Р.А. являющемуся арендатору земельного участка не было направлено извещение о намерении продать земельный участок по цене ... рублей.

Возвращение спорного земельного участка в собственность Михайличенко Т.А. и восстановление условий договора купли-продажи позволит истцу занять место покупателя в договоре купли-продажи.

Просит суд:

признать недействительной сделку, совершенную в рамках договора купли-продажи земельного участка, на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер ..., расположенного по адресу: ..., заключенного между Михайличенко Т.А. и Коилыбаевым М.М.;

перевести права и обязанности покупателя на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., принадлежащий Михайличенко Т.А., на Зиганшина Р.А., ... года рождения.

В судебном заседании истец Зиганшин Р.А. исковые требования поддержал, по указанным в иске основаниям.

Ответчик Михайличенко Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, предоставила ходатайство, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик Коилыбаев М.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, в связи с тем, что преимущественное право арендатора на приобретение в собственность арендуемого им земельного участка предусматривается для арендатора земельного участка только в отношении участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 8 ст. 22 ЗК РФ), также преимущественное право имеется у долевых собственников при продаже доли в праве общей собственности третьему лицу, сами же дольщики внутри земельного участка преимущественного права не имеют, выбор покупателя лежит за продавцом.

Представитель ответчика Коилыбаева М.М. - Хуббатова Л.Н. в судебное заседание не явились, извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации МО Пономаревский район Оренбургской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в суде и подтверждено материалами дела, между Михайличенко Т.А. и Зиганшиным Р.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... от 26 января 2022 года, зарегистрированный 06 мая 2024 года, номер государственной регистрации ...

Согласно выписки из ЕГРН от 06 мая 2024 года, собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ..., является Михайличенко Т.А, ... года рождения; в отношении данного участка установлена аренда, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости - Зиганшин Р.А., сроком действия с 26 января 2022 года по 01 августа 2034 года, дата государственной регистрации 06 мая 2024 года, номер государственной регистрации ...

Согласно договора купли-продажи земельного участка от 07 мая 2024 года, Михайличенко Т.А. продала Коилыбаеву М.М. земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв. м., расположенный по адресу: ...

Согласно выписки из ЕГРН от 23 июля 2024 года, собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м., расположенного по адресу: ..., является Коилыбаев М.М, ... года рождения, право собственности зарегистрировано 13 мая 2024 года, номер государственной регистрации ...; в отношении данного участка установлена аренда, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости - Зиганшин Р.А., сроком действия с 26 января 2022 года по 01 августа 2034 года, дата государственной регистрации 06 мая 2024 года, номер государственной регистрации ....

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 5 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 12 вышеуказанного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению, вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пункт 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено в течение трех месяцев с момента нарушения права.

В свою очередь положениями части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из п. 3 ч. 3 ст. 1, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Положения п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли кем-либо из участников долевой собственности либо непосредственно использующим земельный участок лицом.

Согласно п. 2 ст.12 вышеуказанного Закона продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка, заключенный между истцом и ответчиком Михайличенко Т.А. также не содержит указания на обязанность арендатора в какой-либо форме уведомлять истца о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, как в вышеуказанном Законе, так и в договоре аренды отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком 23 января 2022 года, следует, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1 договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, из содержания договора аренды следует установление им альтернативных прав арендатора.

Принимая во внимание, что договор аренды, заключенный между сторонами в 2022 году продолжает свое действие до настоящего времени, следует вывод о том, что арендатор реализовал одно из предусмотренных договором правомочий путем продолжения (сохранения) срока действия аренды.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре аренды преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца Зиганшина Р.А. о признании недействительной сделки, совершенной в рамках договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Михайличенко Т.А. и Коилыбаевым М.М. и перевода права и обязанностей покупателя на земельный участок с кадастровым номером ..., принадлежащий Михайличенко Т.А. на Зиганшина Р.А., поскольку у истца отсутствовало право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок и основания для заявления требований о переводе прав покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

Руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                           РЕШИЛ:

         ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                      ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                                                                       ░.░. ░░░░░░░░