Решение по делу № 33-637/2024 (33-38142/2023;) от 26.10.2023

Судья: Левченко М.Б.                  Дело № 33-637/2024 (33-38142/2023)

УИД 50RS0036-01-2022-003428-42

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

       г. Красногорск Московская область            27 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи                       Ситниковой М.И.,

судей                                                     Рыбачук Е.Ю., Шибаевой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем                 Красовским И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции гражданское дело № 2-7244/2022

по иску ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») к Олянюку И. А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество,

по иску РНКБ Банк (ПАО) к Олянюку И. А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле, - Российского национального коммерческого банка (ПАО) на заочное решение Щелковского городского суда Московской области от 29 ноября 2022 года,

заслушав доклад судьи Рыбачук Е.Ю.,

объяснения представителя ответчика,

УСТАНОВИЛА:

ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») обратилось в суд с иском к Олянюку И.А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, его расторжении и обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что Олянюк И.А., являясь военнослужащим по контракту, был включен установленным порядком в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Олянюк И.А. решил воспользоваться предоставленным ему Федеральным законом правом на заключение договора целевого жилищного займа и приобрел квартиру в рамках программы «Военная ипотека», расположенную по адресу: <данные изъяты>.

С целью реализации своего права Олянюк И.А. обратился в Российский национальный коммерческий банк ПАО, участвующий в программе ипотечного кредитования военнослужащих, за получением ипотечного кредита, и в ФГКУ «Росвоенипотека» за получением целевого жилищного займа.

На основании п. 2. ст. 14 Федерального закона между ФГКУ «Росвоенипотека» и Олянюком И.А. 18.02.2019 был заключен договор целевого жилищного займа <данные изъяты>, предоставляемый участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее - договор ЦЖЗ).

Целевой жилищный заем предоставлялся:

- в размере 1 018 204 руб. для уплаты первоначального взноса в целях приобретения помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность Олянюка И.А. с использованием ипотечного кредита по кредитному договору <данные изъяты> от <данные изъяты>, выданному Российским национальным коммерческим банком ПАО, находящегося по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 40 кв. м., жилой площадью 15,1 кв.м., состоящего из одной комнаты, расположенного на 9 этаже, договорной стоимостью 3 380 000 рублей;

-    на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете Олянюка И.А.

Квартира, приобретенная Олянюком И.А. с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, считается находящейся одновременно в залоге у кредитора и у Российской Федерации, в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации договора купли-продажи.

Залог прав требований должным образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 5.03.2019 за номером регистрации <данные изъяты>

В соответствии с п. 6 договора ЦЖЗ (целевого жилищного займа) погашение целевого жилищного займа осуществляется заемщиком в случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом и Правилами.

На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из регистрирующего органа федерального органа исполнительной власти, в котором ответчик проходил военную службу, именной накопительный счет Олянюк И.А. закрыт 29.10.2020 с датой возникновения основания для исключения из реестра (дата исключения из списков части) –31.08.2020 без права на использование накоплений (с начислением процентов).

Ввиду досрочного увольнения Олянюка И.А. с военной службы 31.08.2020 и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п. 79 Правил, ответчику <данные изъяты> (<данные изъяты>) был направлен график возврата задолженности, с получением которого Олянюк И.А. обязан был осуществлять возврат задолженности на указанный лицевой счет.

Однако обязанности по возврату задолженности ответчиком не исполняются.

По состоянию на 1.11.2021 размер задолженности составил 1 649 130 рублей 59 копеек, из которых:

1 544 992 руб. 90 коп. первоначальный взнос и платежи по кредитному договору;

76 386 руб. 14 коп. сумма процентов по состоянию на 1.11.2021 за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 4,25 % годовых с даты исключения из реестра - 31.08.2020;

27 751 руб. 55 коп. пени, в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истец просил расторгнуть договор ЦЖЗ <данные изъяты> от 18.02.2019, заключенный между федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Олянюком И. А..

Взыскать с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») денежные средства в размере 1 649 130 руб. 59 коп.

Взыскать с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечнойсистемы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») проценты за пользование целевым жилищным займом с 2.11.2021 по день вступления решения суда в законную силу, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 4,25 % годовых.

Взыскание произвести путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, кадастровый (или условный) <данные изъяты>,расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 3 380 000 рублей, а также способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

В суд первой инстанции представитель истца ФГКУ «Росвоенипотека» не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Олянюк И.А. в суд первой инстанции не явился.

Представитель третьего лица АО «ДОМ.РФ» в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заочным решением суда от 29 ноября 2022 года исковые требования удовлетворены.

Расторгнут договор целевого жилищного займа <данные изъяты> от 18.02.2019, заключенный между федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Олянюком И.А.

Суд взыскал с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») денежные средства в размере 1 649 130 руб. 59 коп.

Суд взыскал с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») проценты за пользование целевым жилищным займом с 2.11.2021 по день вступления решения суда в законную силу, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 4,25 % годовых.

Суд обратил взыскание на заложенное имущество, а именно - квартиру, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, принадлежащую на праве собственности Олянюку И.А. путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной стоимости квартиры в размере 3 380 000 руб.

Суд взыскал с Олянюка И.А. в бюджет городского округа Щелково Московской области государственную пошлину в размере 22 445 руб. 65 коп.

Не согласившись с ним, лицом, не привлеченным к участию в деле, РНКБ Банк (ПАО) подана апелляционная жалоба об его отмене, как незаконного.

Из материалов дела следует, что решение суда первой инстанции затрагивает права и законные интересы РНКБ Банк (ПАО), поскольку п. 1.1.2 договора купли-продажи от 26.02.2019 года предусмотрено, что залогодержателями являются кредитор (РНКБ Банк (ПАО) и Российская Федерация в лице УФО, и требования УФО подлежат удовлетворению после удовлетворения требований кредитора.

Вместе с тем, судом первой инстанции данные обстоятельства не учтены, РНКБ Банк (ПАО) к участию в деле не привлекался.

Частью 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением от 8 ноября 2023 года коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, РНКБ Банк (ПАО) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования (л.д. 227).

Протокольным определением от 27 марта 2024 года РНКБ Банк (ПАО) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции ответчик Олянюк И.А. заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, так как не согласен с залоговой стоимостью в размере 3 380 000 рублей, полагая ее заниженной и не соответствующей рыночной цене квартиры.

Истец и представитель РНКБ Банк (ПАО) в судебное заседание не явились.

От истца поступило уточненное исковое заявление (л.д. 311), в соответствии с которым истец просил:

расторгнуть договор ЦЖЗ <данные изъяты> от 18.02.2019, заключенный между федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Олянюком И. А..

Взыскать с ответчика задолженность по состоянию на 31 декабря 2023 года в общей сумме 2 105 763,57 копеек, из которых:

1 544 992 руб. 90 копеек первоначальный взнос и платежи по кредитному договору;

218 684 рубля 20 копеек сумма процентов по состоянию на 31.12.2023 года за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 4,25 % годовых с даты исключения из реестра - 31.08.2020;

342 086 рублей 47 копеек пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Взыскать с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечнойсистемы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») проценты за пользование целевым жилищным займом с 1.01.2024 по день вступления решения суда в законную силу, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 4,25 % годовых.

4) Взыскание произвести путем обращения взыскания на заложенное имущество, а именно - квартиру, кадастровый (или условный) <данные изъяты>,расположенную по адресу: <данные изъяты>.

5) Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации 3 380 000 рублей, а также способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

После проведения экспертизы и возобновлении производства по делу, представитель РНКБ Банка (ПАО) заявил самостоятельные требования, указав, что 18.02.2019 между РНКБ Банк (ПАО) и Олянюком И.А. заключен кредитный договор <данные изъяты> для приобретения в индивидуальную собственность заемщика предмета ипотеки: квартиры, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил ответчику денежные средства в размере 2 361 796,00 рублей (п. 3.2) сроком на 204 месяца (п. 3.3) по ставке 9,5 % годовых (п. 3.5), которые были перечислены на счет ответчика в банке, что подтверждается выпиской по счету.

По условиям кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения объекта недвижимого имущества - квартиры. Обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) приобретаемой недвижимости, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре недвижимости и закладной.

Право собственности ответчика на объект залога и ипотека в силу закона в пользу истца зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Пунктом 5.1 кредитного договора установлено, что залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставленных по настоящему договору, в пользу Банка, а также за счет средств ЦЖЗ по договору целевого займа в пользу Российской Федерации.

Пунктом 7.4.1.10 кредитного договора предусмотрено право Банка на досрочное истребование суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в случае обращения ФГКУ «Росвоенипотека» в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В соответствии с п. 7.4.3 кредитного договора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая от даты его предъявления Банком, обратить взыскание на имущество, находящейся в залоге у Банка, в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

11.12.2023 Банком было направлено в адрес ответчика требование от 8.12.2023 № 34156-ИСХ о досрочном возврате кредита (о досрочном исполнении обязательства), которое осталось без удовлетворения.

Банк просит:

            Расторгнуть кредитный договор от 18.02.2019    №    <данные изъяты>, заключенный между РНКБ Банк (ПАО) и Олянюком И.А., начиная с даты, следующей за датой расчета задолженности, а именно с 12.12.2023.

    Взыскать с Олянюка И. А. в пользу РНКБ Банк (ПАО) задолженность по кредитному договору от 18.02.2019 <данные изъяты> по состоянию на 11.12.2023 (включительно) в размере 1 934 293,16 рублей, из которых: просроченный основной долг-1 928 771,06 рубль, просроченные проценты -5 522,10 рубля.

    Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: квартиру, общей площадью: 40 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере: 3 443 000,00 рублей.

    Взыскать с Олянюка И. А. в пользу РНКБ Банк (ПАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 343 рублей.

    Представитель ответчика исковые требования признала частично, указав, что оснований для расторжения договора с РНКБ Банк (ПАО) отсутствуют, так как у ответчика нет задолженности по текущим платежам, представив соответствующую справку, из которой также следует, что по состоянию на 26 марта 2024 года сумма задолженности по кредитному договору составляет 1 920 564,83 рубля.

Проверив материалы дела, изучив исковые заявления с приобщенными к нему документами, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исков ФГКУ «Росвоенипотека» и РНКБ Банк (ПАО) по следующим мотивам.

Разрешая требования ФГКУ «Росвоенипотека», коллегия исходит из следующего:

в соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (далее - Закон о статусе военнослужащих) государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями в форме предоставления им денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений либо предоставления им жилых помещений в порядке и на условиях, установленных данным федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, за счет средств федерального бюджета.

Пунктом 15 ст. 15 Закона о статусе военнослужащих предусмотрена возможность реализации указанного права военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» путем участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, которая предполагает выделение денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих (далее - накопительно-ипотечная система) представляет собой совокупность правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение (п.1); участниками накопительно-ипотечной системы являются военнослужащие - граждане Российской Федерации, проходящие военную службу по контракту и включенные в реестр участников (п.2); целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной безвозмездной или возвратной возмездной основе в соответствии с настоящим Федеральным законом (п.8).

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.12.2005 года № 800 для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование указанной накопительно-ипотечной системы, создано государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях:

- приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве;

- уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу) (п.1).

Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период (п.3).

Источником предоставления участнику накопительно-ипотечной системы целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника (п.6).

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона о накопительно-ипотечной системе одним из оснований для исключения военнослужащего федеральным органом исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, из реестра участников является увольнение его с военной службы.

При досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет (ч. 2 ст. 15 Федерального закона).

Согласно пунктам 75 - 76 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370 (далее - Правила) при исключении из реестра участников участника, у которого не возникло право на использование накоплений в соответствии со статьей 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу средства целевого жилищного займа; средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра участников (далее - излишне перечисленные средства).

В случае если у участника не возникло право на использование накоплений в соответствии с пунктами 1, 2 и 4 статьи 10 Федерального закона и он исключен из реестра участников в связи с увольнением с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами «д»-«з», «л» и «м» пункта 1, подпунктами «в»-«е.2» и «з»-«л» пункта 2 статьи 51 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе", уполномоченный орган ежемесячно начисляет на сумму остатка средств, указанных в пункте 75 настоящих Правил (далее - задолженность), проценты по ставке, установленной договором целевого жилищного займа, начиная со дня увольнения и заканчивая днем окончательного возврата задолженности, либо днем вступления в законную силу решения суда о возврате задолженности, либо днем, предшествующим дню возникновения основания для повторного включения участника в реестр участников, включительно.

В силу п. п. 78, 79 Правил после получения от федерального органа сведений об исключении участника из реестра участников уполномоченный орган прекращает погашение обязательств по ипотечному кредиту и в течение одного месяца уведомляет об этом кредитора.

Уполномоченный орган в течение одного месяца со дня получения сведений, указанных в пункте 78 настоящих Правил, направляет участнику, у которого не возникло право на использование накоплений в соответствии со статьей 10 Федерального закона, по адресу нахождения жилого помещения (жилых помещений), приобретенного участником с использованием целевого жилищного займа, либо по адресу, указанному участником в письменном уведомлении, направленном уполномоченному органу после увольнения участника с военной службы, график возврата задолженности, который является неотъемлемой частью договора целевого жилищного займа.

В случае неисполнения участником обязательств по внесению платежей в счет возврата задолженности в течение 6 месяцев со дня направления ему графика возврата задолженности уполномоченный орган обращается в суд для взыскания долга и в течение 5 рабочих дней со дня такого обращения извещает об этом кредитора (п.89 Правил).

Согласно п. 85 Правил при нарушении сроков возврата задолженности и (или) уплаты процентов участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 18 Правил жилое помещение (жилые помещения), приобретаемое участником с использованием целевого жилищного займа, предоставленного для уплаты первоначального взноса и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту, находится в залоге (ипотеке) в силу закона у банка, иной кредитной организации либо юридического лица, предоставившего ипотечный кредит (далее - кредитор), и у Российской Федерации в лице уполномоченного органа со дня государственной регистрации права собственности участника на указанное жилое помещение (жилые помещения).

Из материалов дела следует, что между ФГКУ «Росвоенипотека» и Олянюком И. А. 18.02.2019 был заключен договор целевого жилищного займа <данные изъяты>, предоставляемый участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих (далее - Договор ЦЖЗ).

Целевой жилищный заем предоставлялся:

-    в размере 1 018 204 рубля для уплаты первоначального взноса в целях приобретения помещения (квартиры) по договору купли-продажи в собственность Олянюка И.А. с использованием ипотечного кредита по кредитному договору <данные изъяты> от 18.02.2019, выданному Российским национальным коммерческим банком ПАО, находящегося по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 40 кв. м., жилой площадью 15,1 кв.м., состоящего из одной комнаты, расположенного на 9 этаже, договорной стоимостью 3 380 000 рублей;

-    на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете Олянюка И.А.

Предоставление целевого жилищного займа производится в порядке, установленном Правилами предоставления участникам накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370 (п. 2 договора).

В соответствии с п. 4 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика в рамках договора является ипотека жилого помещения в силу закона.

В соответствии с п. 8 договора в случае, если заемщик досрочно уволен с военной службы и у него не возникло право на использование накоплений в соответствии со статьей 10 Федерального закона, заемщик возвращает в соответствии с п. 79 Правил заимодавцу средства накоплений, предоставленные ему по настоящему договору, и уплачивает проценты в порядке, установленном Правилами. Проценты на сумму остатка задолженности начисляются по ставке, равной ставке рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату возникновения основания для исключения заемщика из реестра участников накопительно – ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Право собственности ответчика на квартиру по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 40 кв. м., жилой площадью 15,1 кв.м., состоящего из одной комнаты, зарегистрировано 5.03.2019 на основании договора купли – продажи от 26.02.2019 (л.д. 15-16).

Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости установлено ограничение прав в виде ипотеки в силу закона до возникновения права у участника накопительно-ипотечной системы на использование накоплений в соответствии с федеральным законом от 20.08.2004 №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» и отсутствии задолженности по целевому жилищному займу либо до полного возврата средств ЦЖЗ.

Согласно справке ФГКУ "Росвоенипотека" именной накопительный счет Олянюка И.А закрыт 29.10.2020 на основании сведений регистрирующего органа об исключении его из реестра без права на использование накоплений с датой возникновения основания для исключения 31.08.2020 (л.д. 14).

Ответчику направлено уведомление о наличии задолженности, начислении процентов, направлен график возврата задолженности.

АО «ДОМ.РФ», как предшествующий залогодержатель, в силу п.4 ст. 46 Федерального закона РФ от 16.07.1998 № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уведомлен истцом о намерении предъявить требования об обращении взыскания на квартиру.

В судебном заседании установлено, что ответчик свои обязательства по возврату суммы целевого жилищного займа и процентов согласно графику погашения задолженности не исполняет. Установленная Центральным Банком Российской Федерации ставка рефинансирования по состоянию на 31.08.2020 (дата увольнения Олянюк И.А. с военной службы) составляла 4,25 % годовых.

Размер задолженности, согласно уточненных исковых требований                (л.д. 311) по состоянию на 31 декабря 2023 года в общей сумме составляет 2 105 763,57 рублей, из которых:

1 544 992 руб. 90 копеек первоначальный взнос и платежи по кредитному договору;

218 684 рубля 20 копеек сумма процентов по состоянию на 31.12.2023 года за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 4,25 % годовых с даты исключения из реестра - 31.08.2020;

342 086 рублей 47 копеек пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет суммы задолженности (л.д. 314) судебной коллегией признается правильным, доказательств об ином ее размере ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представил.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств судебная коллегия находит требования ФГКУ «Росвоенипотека» о взыскании с ответчика Олянюка И.А. задолженности по договору целевого жилищного займа обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование целевым жилищным займом за период с 1.01.2024 года по день вступления в законную силу решения суда по ставке рефинансирования 4,25 % годовых.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик нарушил Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов и предусмотренные договором целевого жилищного займа сроки погашения займа, а требование истца о его досрочном погашении оставил без внимания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что со стороны ответчика допущено существенное нарушение условий договора целевого жилищного займа, в связи с чем исковые требования ФГКУ «Росвоенипотека» о расторжении договора целевого жилищного займа от 18.02.2019 <данные изъяты> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно договору ЦЖЗ <данные изъяты> от 18.02.2019 (п. 3) предметом залога является квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку ответчиком не исполнены обязательства по договору целевого жилищного займа, требования истца об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 3 380 000 рублей.

В п. 3.1 договора целевого жилищного займа стоимость квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, определена сторонами в сумме 3 380 000 рублей.

Правила определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 указанного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в решении суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (определение от 4 февраля 2014 года N 221-О).

В соответствии с пп. 4 п. 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске (абзац 4 пункта 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей").

Учитывая основания заявленных требований и предмет спора (обращение взыскания на заложенное имущество), а также то, что юридически значимым по делу обстоятельством является установление рыночной стоимости имущества, в суде первой инстанции такая экспертиза не назначалась и не проводилась, ответчик оспаривал рыночную стоимость заложенного имущества, судебная коллегия определением от 15 января 2024 года назначила по делу оценочную экспертизу.

Выводы судебной экспертизы сводятся к тому, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, определена экспертом в размере 4 618 000 рублей.

Как разъяснено в абз. 5 п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом деле начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы будет составлять 3 694 400 рублей (4 618 000 рублей x 80%).

При этом, коллегия обращает внимание истца, что п. 1.1.2 договора купли-продажи от 26.02.2019 года предусмотрено, что залогодержателями являются кредитор (РНКБ Банк (ПАО) и Российская Федерация в лице УФО, и требования УФО подлежат удовлетворению после удовлетворения требований кредитора (л.д. 23).

Разрешая требования РНКБ Банк (ПАО) и удовлетворяя их, судебная колегия исходит из следующего:

из материалов дела следут, что 18.02.2019 между РНКБ Банк (ПАО) и Олянюком И.А. заключен кредитный договор <данные изъяты> для приобретения в индивидуальную собственность заемщика предмета ипотеки: квартира, кадастровый (или условный) <данные изъяты>, расположенная по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с условиями кредитного договора Банк предоставил ответчику денежные средства в размере 2 361 796,00 рублей (п. 3.2) сроком на 204 месяца (п. 3.3) по ставке 9,5 % годовых (п. 3.5), которые были перечислены на счет ответчика в Банке, что подтверждается выпиской по счету.

По условиям кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения объекта (ов) недвижимого имущества - квартиры, общей площадью: 40 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты> (далее - предмет ипотеки, объект залога).

Обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) приобретаемой недвижимости, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре недвижимости и закладной.

Право собственности ответчика на объект(ы) залога и ипотека в силу закона в пользу истца зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Пунктом 5.1 кредитного договора установлено, что залог (ипотека) предмета ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставленных по настоящему договору, в пользу Банка, а также за счет средств ЦЖЗ по договору целевого займа в пользу Российской Федерации.

Пунктом 7.4.1.10 кредитного договора предусмотрено право Банка на досрочное истребование суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в случае обращения ФГКУ «Росвоенипотека» в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В соответствии с п. 7.4.3 кредитного договора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая от даты его предъявления Банком, обратить взыскание на имущество, находящейся в залоге у Банка, в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

11.12.2023 Банком было направлено в адрес ответчика требование от 8.12.2023 № 34156-ИСХ о досрочном возврате кредита (о досрочном исполнении обязательства), которое осталось без удовлетворения.

В нарушение условий договора ответчик не исполняет надлежащим образом обязанности по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, чем нарушает права истца на своевременное и полное получение средств.

    По состоянию на 11.12.2023 (включительно) задолженность по кредитному договору от 18.02.2019 <данные изъяты> составляет                1 934 293,16 рублей, из которых: просроченный основной долг-1 928 771,06 рубль, просроченные проценты - 5 522,10 рубля.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    при существенном нарушении договора другой стороной;

    в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Правила о залоге недвижимого имущества регламентированы Федеральным законом от 16.06.1998 № года 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ).

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 102-ФЗ, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу ст. 50 Закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56 Закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона № 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с п. 4 ст. 77 Закона № 102-ФЗ жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Выводы судебной экспертизы сводятся к тому, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, определена экспертом в размере 4 618 000 рублей.

Как разъяснено в абз. 5 п. 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

В рассматриваемом деле начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы юудет составлять 3 694 400 рублей (4 618 000 рублей x 80%).

При этом, коллегия также обращает внимание, что п. 1.1.2 договора купли-продажи от 26.02.2019 года (л.д. 23) предусмотрено, что залогодержателями являются кредитор (РНКБ Банк (ПАО) и Российская Федерация в лице УФО, и требования УФО подлежат удовлетворению после удовлетворения требований кредитора.

Доводы представителя ответчика об отсутствии оснований для расторжения договора и взыскании денежных средств с РНКБ Банк (ПАО) несостоятельны, поскольку пунктом 7.4.1.10 кредитного договора предусмотрено право Банка на досрочное истребование суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в случае обращения ФГКУ «Росвоенипотека» в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика также подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в пользу РНКБ Банк (ПАО).

Руководствуясь ст. 193, 199, 327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Щелковского городского суда Московской области от 29 ноября 2022 года отменить.

Иск ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») к Олянюку И. А. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Иск РНКБ Банк (ПАО) к Олянюку И. А. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Расторгнуть договор ЦЖЗ <данные изъяты> от 18.02.2019, заключенный между федеральным государственным казенным учреждением «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и Олянюком И. А..

Взыскать с Олянюка И. А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека) задолженность по состоянию на 31 декабря 2023 года в общей сумме 2 105 763 рубля 57 копеек, из которых:

1 544 992 руб. 90 копеек первоначальный взнос и платежи по кредитному договору;

218 684 рубля 20 копеек сумма процентов по состоянию на 31.12.2023 года за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 4,25 % годовых с даты исключения из реестра - 31.08.2020;

342 086 рублей 47 копеек пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Взыскать с Олянюка И.А. в пользу федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечнойсистемы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») проценты за пользование целевым жилищным займом с 1.01.2024 по день вступления решения суда в законную силу, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 4,25 % годовых.

            Расторгнуть кредитный договор от 18.02.2019    №    <данные изъяты>, заключенный между РНКБ Банк (ПАО) и Олянюком И.А. с 12.12.2023 года.

    Взыскать с Олянюка И. А. в пользу РНКБ Банк (ПАО) задолженность по кредитному договору от 18.02.2019 <данные изъяты> по состоянию на 11.12.2023 включительно в размере 1 934 293,16 рублей, из которых: просроченный основной долг-1 928 771,06 рубль, просроченные проценты -5 522,10 рубля.

    Взыскать с Олянюка И. А. в пользу РНКБ Банк (ПАО) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 38 343 рублей.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: квартиру, общей площадью: 40 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 694 400 рублей.

Председательствующий

Судьи