Решение по делу № 2-275/2015 (2-6236/2014;) от 18.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 февраля 2015 года                             город Новосибирск

дело № 2-275/2015

Октябрьский районный суд г. Новосибирска

в составе:

судьи Котина Е.И.

при секретаре Оганян В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-275/2015 по иску Ульяновой Т. А. к Чернышеву А. В. и Комарову Г. Г. о признании сделки недействительной и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Ульянова Т. А. обратилась в суд с исковым заявлением к Чернышеву А. В. и Комарову Г. Г. о признании сделки недействительной и государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

В обоснование исковых требований с учётом уточнения иска истец ссылается на то, что /дата/г. между Ульяновой Т. А. и Титовым А. В., действующим как уполномоченный представитель ответчика Чернышева А. В., был заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4.5 Договора договор также является актом приема-передачи жилого дома. Все существенные условия Договора были исполнены сторонами - истцом были уплачены продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с разделом 2 Договора. Жилой дом был передан истцу фактически, в настоящее время истец владеет указанным жилым домом, продавец Чернышев А. В. в нем не проживает. /дата/г. сторонами по сделке были сданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный жилой дом. Однако /дата/г. Чернышев А.В. подал в регистрирующий орган (в юл1) заявление о возврате документов, поданных на государственную регистрацию перехода права, без проведения государственной регистрации.

Уведомлением юл1 истец извещена о том, что государственная регистрация перехода права собственности истца на указанный жилой дом приостановлена на срок до /дата/г. При этом в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с заявлением. Если в течение этого срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об соответствующую запись в книге учета документов.

Таким образом, приостановление государственной регистрации переходе собственности и права собственности истца на жилой дом по адресу: <адрес> произведено регистрирующим органом в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем действиями ответчика Чернышева А.В. нарушены права истца как покупателя жилого дома. Поскольку Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства и полностью исполнен обеими сторонами, истец имеет право на защиту прав путем подачи иска о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Подача в регистрирующий орган заявления о возврате документов, поданных на государственную регистрацию перехода права, без проведения государственной регистрации, является необоснованным уклонением ответчика Чернышева А.В. от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

В соответствии с п. 8 Федерального закона от 30.12.2012г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в настоящего Федерального закона (/дата/г.).

Таким образом, поскольку Договор купли-продажи подписан и исполнен сторонами /дата/г., он является заключенным с момента подписания в соответствии с общей нормой п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку Договор заключен и исполнен сторонами, переход права собственности на жилой дом от ответчика истцу должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

На это также указывает в своих разъяснениях Пленум Верховного Суда РФ в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Изложенные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи индивидуального жилого дома, распиской в получении денежных средств, распиской в получении документов на    государственную регистрацию, уведомлением о приостановлении государственной регистрации.

/дата/г. истцу стало известно, что Чернышев А.В. /дата/ злоупотребляя своими правами, заключил договор купли-продажи спорного жилого дома с Комаровым Г. Г.. После этого Чернышев А.В. подал заявление о возврате документов, поданных на государственную регистрацию перехода права истцу, без проведения государственной регистрации. При этом регистрация перехода права собственности к Комарову Г.Г. была произведена через 9 дней после обращения в суд и через 3 дня после вынесения судом определения о принятии обеспечительных мер по моему иску.

Просит суд:

зарегистрировать переход права собственности на жилой дом полезной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, от Чернышева А. В. к Ульяновой Т. А.;

признать недействительным договор купли-продажи от /дата/., заключенный между Чернышевым А. В. и Комаровым Г. Г.;

применить последствия недействительности сделки - прекратить запись регистрации № о государственной регистрации права собственности Комарова Г. Г. на индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Ульянова Т.А. и ее представитель Смирнов А.Е. заявленные требования поддержали в полном объеме по указанным в иске и уточнении основаниям. В дополнительных пояснениях указали, что заключение сделки между Чернышевым А.В. и Комаровым Г.Г. не соответствует требованиям ст. ст. 10, 309, 310, 460 ГК РФ, что является основанием для признания ее недействительной в силу ст. 168 ГК РФ и применения последствий недействительности сделки в виде прекращения записей о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к ответчику Комарову Г.Г. Из заключенного между Чернышевым А.В. и Ульяновой Т.А. договора купли-продажи индивидуального жилого дома от /дата/ следует, что продавец (Чернышев А.В. в лице Титова А.В.) обязуется освободить занимаемое жилое помещение не позднее /дата/г. (п. 1.7. Договора), а также, что Договор является актом приема-передачи жилого помещения (п. 4.5. Договора). Жилой дом был передан покупателю Ульяновой Т.А. и таким образом стороны исполнили договор в части передачи индивидуального жилого дома. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные недействительностью сделки.

При таком положении, исходя из установленных обстоятельств и приведенных норм права договор купли-продажи от /дата/ заключенный Чернышевым А.В. и Комаровым Г.Г., является недействительным в силу ничтожности, поскольку объект договора не был свободен от прав третьих лиц, передан иному лицу по договору купли-продажи и поэтому Чернышев А.В. не мог распоряжаться данным жилым домом.

На момент заключения Чернышевым А.В. договора купли-продажи этого индивидуального жилого дома с Комаровым Г.Г. он был уже передан Ульяновой Т.А. Однако Чернышев А.В., злоупотребляя правом, отказался от регистрации перехода права собственности на индивидуальный жилой дом к Ульяновой Т.А. и, не расторгнув первоначальный договор, заключил повторную сделку с Комаровым Г.Г. В связи с этим заключение сделки между Чернышевым А.В. и Комаровым Г.Г. не соответствует требованиям ст. 10, 309, 310, 460 ГК РФ, нарушает права и охраняемые законом интересы Ульяновой Т.А., что является основанием для ее недействительности в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ и применения последствий в виде прекращения записи о государственной регистрации перехода права собственности на индивидуальный жилой дом к Комарову Г.Г.

Заключенный между Чернышевым А.В. и Ульяновой Т.А. договор купли-продажи жилого дома соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ, составлен в письменной форме путем изготовления одного документа, содержит все существенные условия, подписан сторонами и никем не оспаривается. Оплата стоимости приобретенного товара покупателем произведена полностью, что подтверждается распиской продавца. Жилой дом передан покупателю. Согласно ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Ответчик Чернышев А. В. и ответчик Комаров Г. Г., действующий также как представитель ответчика Чернышева А. В., в судебном заседании требования не признали, суду представили возражения, в которых указали, что истица ссылается на нормы ст. 168 ГК РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Однако Ульяновой Т.А. не указано, каким именно нормам закона не соответствует сделка, заключенная с Комаровым Г.Г. Как следует из буквального толкования договора купли-продажи от /дата/ г., он содержит все существенные условия, названные в законе. Жилой дом передан мной покупателю Комарову Г.Г., расчет произведен им в полном объеме по цене, указанной в договоре. Согласно нормам ст.2 ФЗ «О государственной регистрации» государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Комарову Г.Г. на спорный объект, подтверждается, что заключенная сделка полностью соответствует требованиям закона. То обстоятельство, что государственная регистрация перехода права собственности на объект к Комарову Г.Г. произведена после принятия Октябрьским районным судом мер по обеспечению иска Ульяновой Т.А., не является доказательством несоответствия сделки требованиям закона. В силу ст.139 ГПК РФ принятие мер по обеспечению иска направлено на обеспечение заявленных в суд требований и на обеспечение исполнения решения суда, но не касается существа оспариваемой сделки. Как следует из материалов дела, определение суда о принятии обеспечительных мер по иску Ульяновой Т.А. поступило в Управление Росреестра по НСО после того, как была произведена государственная регистрация права собственности Комарова Г.Г. на спорный объект. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, следует руководствоваться последним абзацем п.61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., согласно которому в случае, когда заключено несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же объекта и произведена государственная регистрация права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать возмещения убытков, но не регистрации перехода к нему права собственности на спорный объект. Согласно ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, если иные последствия не предусмотрены законом. Применительно к настоящему спору законом не предусмотрено такое последствие, как прекращение в ЕГРП записи о праве собственности любого лица, в том числе и Комарова Г.Г. Напротив, в случае удовлетворения требований истицы юридическим последствием совершенной Чернышевым и Комаровым сделки будет являться двойная реституция: Чернышев обязан передать Комарову Г.Г. денежную сумму, равную цене договора, а Комаров Г.Г. - передать Чернышеву А.В. спорный жилой дом.

Ответчик Чернышев А.В. в письменных возражениях и в устных пояснениях также указал, что после смерти матери унаследовал спорный жилой дом, который решил продать, для чего в /дата/ обратился в агентство юл2 где познакомился с покупателем Комаровым Г.Г., после осмотра дома согласовали цену в <данные изъяты> рублей и срок сделки – /дата/ С Комаровым при этом был заключён предварительный договор купли-продажи, Комаров Г.Г. передал аванс в <данные изъяты> рублей, а Чернышев А.В. передал Комарову Г.Г. ключи от дома. Весной 2014 г. к Чернышеву А.В. подошел его знакомый Титов А.В., который предложил купить спорный дом, на что Чернышев А.В. ответил, что уже заключил договор с Комаровым Г.Г. Через неделю Титов А.В. сказал, что разрешил ситуацию с агентством и Комаровым Г.Г., предложил выдать ему доверенность, после чего Чернышев А.В. выдал ему доверенность. В начале лета /дата/ Чернышеву А.В. позвонил представитель агентства «Партнер Инвест» по поводу оформления земельного участка для эксплуатации дома, на что Чернышев А.В. сказал, что оформлением занимается Титов А.В., на следующий день к Чернышеву А.В. приехал Комаров Г.Г. для выяснения ситуации и пояснил, что Титов А.В. обманывает Чернышева А.В. После этого Чернышев А.В. позвонил Титову А.В. и потребовал вернуть доверенность, но он начал скрываться. Чернышев А.В. не оценил сложность ситуации, поскольку полагал, что все подлинные документы находятся у него. В /дата/ Чернышев А.В. встретился с Комаровым Г.Г. в агентстве «юл2 Комаров Г.Г. рассчитался полностью, после чего был подписан договор купли-продажи, затем стороны прибыли в Управление Росреестра по <адрес> для регистрации перехода права, где им стало известно, что по данному дому уже поданы документы на продажу дома. После этого Чернышев А.В. отменил доверенность на Титова А.В. и написал заявление о возврате документов, по которым Титов А.В. продал дом. Ульянову Т.А. Ченышев А.В. никогда не видел, с ней не знаком, дом ей не продавал, денег от нее не получал, ключи отдавал только Комарову Г.Г.

Просил суд в иске отказать.

Представитель третьего лица юл1 в судебное заседание не явился, судом извещён, представил отзыв на иск, в котором указал, что согласно записям ЕГРП относительно указанного жилого дома зарегистрировано право собственности Комарова Г.Г. по Договору купли-продажи от 23.10.2014г. Исходя из статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения), перехода или прекращения права на движимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав доказательства, приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчику Чернышеву А.В. принадлежал на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от /дата/ индивидуальный жилом дом общей площадью 44,2 кв., расположенный по адресу <адрес>, что подтверждено данным свидетельством, представленным ответчиком в дело в подлиннике (л.д. 96).

Также судом установлено, что имея намерение продать данный дом, предварительно оформив свое право собственности, ответчик Чернышев А.В обратился в юл2 с которым /дата/ заключил договор на оказание услуг, по которому исполнитель обязуется оказать консультационно-справочные услуги и юридическую помощь в организации, сборе и подготовке всех необходимых документов для вступления в наследство и регистрации права собственности на объект недвижимости заказчика: частного дома и земельного участка в <адрес>, по адресу: <адрес> (л.д. 97). Также судом установлено, что /дата/ между Чернышевым А.В. и ответчиком Комаровым Г.Г. бы заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости, по которому стороны обязуются заключить в срок не позднее /дата/ основной договор купли-продажи индивидуального жилого дома по адресу <адрес> за цену и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Согласно п. 4 данного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена отчуждаемого жилого дома составляет <данные изъяты> рублей. Согласно п. 14 договора в момент заключения настоящего договора продавец передал, а покупатель принял указанный дом во владение и пользование, получив от продавца один комплект ключей от объекта невидимости.

При этом /дата/ ответчиком Чернышевым А.В. была выдана доверенность на имя Бычкова М.В. для целей совершения необходимых действий по принятию наследства (л.д. 99), впоследствии отменённая согласно нотариально удостоверенному уведомлению от /дата/ г.

Из дела также следует, что /дата/ между Чернышевым А.В. и Комаровым Г.Г. был заключен договор купли-продажи, по которому продавец Чернышев А.В. продал, а покупатель Комаров Г.Г. купил индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу <адрес>. Согласно п. 3 договора цена договора сторонами согласована, является твердой и составляет денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Указанную денежную сумму продавец получил с покупателя полностью до момента подписания настоящего договора, о чем выдал соответствующую расписку. Согласно п. 8 договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный жилой дом со всеми принадлежностями до момента подписания настоящего договора, который по соглашению сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи указанного недвижимого имущества (л.д. 56).

Обстоятельства заключения данного договора подтверждены показаниями допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля Бычкова М.В. – сотрудника юл2

Из пояснений сторон и материалов дела также следует, что /дата/ Чернышев А.В. выдал доверенность на имя Титова А. В. на право пользования и распоряжения индивидуальным жилым домом и земельным участком по адресу <адрес> (л.д. 62).

Судом установлено, что, действуя на основании данной доверенности, Титов А.В. как продавец о имени Чернышева А.В. /дата/ заключил договор купли-продажи спорного жилого дома с истцом Ульяновой Т.А. (покупатель). Согласно п. 2.1 договора общая стоимость жилого помещения определена сторонами в <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.2 стоимость жилого помещения уплачивается покупателем продавцу в размере 100% до подписания настоящего договора. Согласно п. 4.5 договора настоящий договор является актом приема-передачи жилого помещения (л.д. 7).

Из материалов дела также следует, что /дата/ от имени Титова А.В. как представителя Чернышева А.В., а также от имени Ульяновой Т.В. в юл1 были подан заявления о государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом, что следует из расписки в получении документов (л.д. 9).

Как следует из пояснений ответчика Чернышева А.В., в связи с тем, что он не выразил волю на продажу спорного жилого дома Ульяновой Т.А., им в нотариальном порядке /дата/ было составлено распоряжение об отмене доверенности на имя Титова А.В. (л.д. 102), а также подано заявление о прекращении государственной регистрации от /дата/ (что подтверждается материалами регистрационного дела).

/дата/ юл1 Чернышеву А.В. и Ульяновой Т.А. было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации прав, в котором было указано на поданное Чернышевым А.В. заявление о возврате документов, а также на распоряжение Чернышева А.В. от /дата/ об отмене доверенности, выданной на имя Титова А.В. (что подтверждается материалами регистрационного дела).

Из материалов регистрационного дела также следует, что /дата/ сторонами сделки – Чернышевым А.В. и Комаровым Г.Г. в юл1 было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании заключённого между ними договора купли-продажи от /дата/ г.

На основании данного заявления и подставленных документов юл1 /дата/ была произведена государственная регистрация перехода права собственности от Чернышева А.В. Комарову Г.Г. на спорный жилой дом, Комарову Г.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права от /дата/ (л.д. 59).

Полагая свои права нарушенными указанной сделкой между ответчиками и отсутствием регистрации своего права собственности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая доводы сторон, суд исходит их следующих норм права.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно абз. 3 данного пункта при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.3 ст. 551 ГК РФ в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а также в случаях предусмотренных законодательством Российской федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ и №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В данном пункте также указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно положениям ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как установлено судом, ответчик Чернышев А.В., имея намерение продать спорный дом, /дата/ заключил предварительный договор купли-продажи данного дома с Комаровым Г.Г., передав при заключении данного договора жилой дом Комарову Г.Г. во владение с комплектом ключей, Комаров Г.Г. передал Чернышеву А.В. аванс в размере <данные изъяты> рублей (что отражено в тексте договора).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от /дата/ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Как разъяснено в п. 8 данного Постановления, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, суд исходит из того, что на дату заключения Титовым А.В., действовавшим как представитель Чернышева А.В. по доверенности, договора купли-продажи с Ульяновой Т.А. /дата/ г., Чернышев А.В. уже принял на себя обязательство передать спорный жилой дом в собственность Комарову Г.Г, при этом осуществил фактическую передачу данного дома Комарову Г.Г. с комплектом ключей, а также получил часть оплаты. Впоследствии стороны данной сделки подписали договор купли-продажи от /дата/ г., который предъявили в регистрирующий орган и на основании которого была проведана регистрация перехода права собственности от Чернышева А.В. Комарову Г.Г.

При этом суд не может принять в качестве доказательств передачи дома стороне истца либо стороне ответчика показания свидетеля Ильина И.А. (показавшего, что он по заказу истца вывозил снег с участка по <адрес> в /дата/ и показания свидетеля Рамазанова Р.Ю. (проживающего в близости от спорного дома и показавшего, что работы по вывозу снега с участка не производились), а также представленные истцом путевые листы, товарные накладные и счета на транспортные услуги по вывозу снега и доставке песка, поскольку данные доказательства являются взаимоисключающими и не содержат информации о волеизъявлении продавца.

Оснований считать договор от /дата/ недействительным (с применением реституции) как нарушающим требования закона и иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ), у суда отсутствуют, поскольку данный договор не противоречит вышеуказанным положениям ГК РФ о договорах продажи недвижимости. При этом ответчиком Чернышевым А.В. в судебном заседании и представленными документами подтверждено, что он выражал волю не передачу дома в собственность Комарова Г.Г., а не Ульяновой Т.А., доверенность на имя представителя Титова А.В. им была отменена. Следовательно, отсутствуют у суда и основания для удовлетворения требования истца о государственной регистрации перехода прав собственности Ульяновой Т.А. на спорный объект недвижимости.

С учетом изложенного в удовлетворении заявленных требований истца Ульяновой Т. А. надлежит отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Ульяновой Т. А. отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца.

Судья                                  Котин Е.И.