Решение по делу № 2-299/2019 от 24.07.2019

Дело № 2-299/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«15» октября 2019 года                     с. Корткерос

Корткеросский районный суд Республики Коми в составе председательствующего судьи Буян Э.Ф., при секретаре Старцевой С.В., с участием истца Вологжанина Ю.А., представителя истца Вологжаниной М.А., представителя ответчика ООО «Диана» Игушевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Вологжанина Ю.А. к ООО «Диана»

о расторжении договора аренды, взыскании упущенной выгоды и судебных расходов,

установил:

Вологжанин Ю.А. обратился в суд, с учетом уточненных требований, к ООО «Диана» о расторжении с <...> договора аренды нежилого помещения здания магазина от <дата>, взыскании с ответчика упущенной выгоды за неисполнение обязательств по договору аренды за период с <дата> по <дата> в размере <...> рублей, судебных расходов. В обоснование требований в заявлении указано, что <дата> между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания <...> общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, под кадастровым номером ХХХ, сроком на <...> со дня его подписания сторонами, т.е. до <дата>. Стоимость аренды <...> составляет за каждый месяц <...> руб., помимо этого арендатор обязан оплачивать все расходы по коммунальным платежам (в т.ч. электроэнергии), платежи по охране и уборке помещений. Срок передачи объекта аренды сторонами договора определен не был. Поначалу ответчик не принимал предмет аренды по причине того, что у него отсутствовал товар, который хотел завести в арендуемое помещение для его последующей реализации, а потом и вовсе перестал выходить на связь. <дата> в адрес ответчика была направлена претензия с требованием принять в пяти-дневный срок со дня получения претензии объект аренды, однако до настоящего времени обратного ответа ответчик не прислал, каких- либо действий по принятию предмета аренды не осуществляет.

В судебном заседании истец и представитель истца на требованиях настаивали, суду поясняли, что <дата> был заключен договор аренды, <дата> с представителем ответчика смотрели здание <...> и обнаружили, что необходим ремонт системы отопления, после ремонта- <дата> Вологжанина М.А. позвонила Игушевой М.А., что можно заезжать в магазин, на что последняя сказала, что она не заедет, т.к. у нее испортились продукты. Но Вологжанина не думала, что таким образом ответчик расторгает договор, решила, что она передумает, купит новые продукты и будет работать. Из-за действий Игушевой истец понес убытки, т.к. <дата> для заключения договора с ответчиком, был расторгнут договор с предыдущим арендатором, от которого истец мог получать за все период арендную плату.

Представитель ответчика ООО «Диана» Игушева М.А. с требованиями в части взыскания с нее суммы упущенной выгоды не согласна, считая договор с ней незаключенным, подтвердив факт подписания ею договора аренды здания <...>, суду пояснила, что при осмотре <...> <дата> была установлена не исправность отопления в здании, которую истцы должны были отремонтировать по устной договоренности в течении недели. Но Вологжанина ей позвонила спустя 3 недели, но на тот момент у нее испортились продукты, и по телефону она сообщила Вологжаниной, что не будет заезжать в здание <...>, тем самым имея ввиду расторжение договора, при этом, она не говорила истцу, что заедет позже, не просила подождать ее. После этого видела объявление о сдаче в аренду данного <...>. При заключении договора аренды она рассчитывала на наличие исправной системы отопления и возможность заехать и начать работать, т.к. по прежнему месту работы с арендодателем она расторгла договор. Помещение <...> большое, на отопление его конвекторами она не согласилась. В помещение <...> она не въезжала, им не пользовалась, ключи от него ей не передавались.

Заслушав истца, представителя истца, представителя ответчика, свидетеля ФИО6, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствие со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям ст. 420, 422, 434 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абз.2 п.1 ст.160 настоящего Кодекса.

Гражданским кодексом РФ установлены особенности регулирования отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества, к которым, в частности, отнесены договоры аренды зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом по представленным документам установлено, что <дата> между Вологжаниным Ю.А. (арендодателем) и ООО «Диана» (арендатором) был подписан договор аренды <...> общей площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, под кадастровым номером ХХХ, сроком на <...> года со дня его подписания сторонами. Стоимость аренды здания магазина составляет за каждый месяц <...> руб., помимо этого арендатор обязан оплачивать все расходы по коммунальным платежам (в т.ч. электроэнергии), платежи по охране и уборке помещений, ремонт в случае небрежного обращения имуществом. Также по условиям договора арендодатель обязался предоставить в аренду здание <...> в течении пяти дней с момента подписания данного договора.

Из разъяснений, данных постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», следует, что при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, заключения договора, указанного в ст. 433 ГК РФ, в т.ч., если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п.2 ст.165 ГКРФ. С данными требованиями Вологжанин к ответчику не обращался.

Вместе с тем, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п.3 ст.432 ГК РФ). Однако ни истец, ни ответчик условия заключенного между ними договора аренды от <дата> в полном объеме не исполнили.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1). Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2).

Как установлено п.1 ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, При этом в соответствии с абз.3 п.1 настоящей статьи уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Таким образом, отличительной особенностью исполнения данного вида договора является оформление передачи нежилых помещений передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

По смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В судебном заседании судом установлено, что акт приема-передачи спорного арендованного помещения и находящегося там имущества между сторонами в момент заключения договора, а также в предусмотренный в договоре- пятидневный срок с момента заключения договора не составлялся, по причине того, что здание от предыдущего арендатора путем передачи ключей, истцу, как арендодателю, было передано лишь <дата>, кроме того, здание магазина находилось в ненадлежащем состояние по причине неисправности в нем системы отопления. В установленный в договоре срок, а именно: до <дата> здание <...> и ключи от него арендатору переданы не были.

Игушевой М.А. не оспаривалось о наличии устной договоренности <дата> о передаче ей здания магазина после ремонта системы отопления, но в период не более недели.

Стороной истца также не оспаривается факт того, что из-за неисправности системы отопления ими предлагалась передача здания ответчику за пределами срока, установленного в договоре аренды, а именно: <дата>.

Вместе с тем, суду не предоставлено доказательств, однозначно свидетельствующих о наличие какого-либо дополнительного соглашения об изменении сроков передачи имущества в аренду между сторонами, при этом, из предоставленного стороной истца акта приемо-передачи здания <...> во исполнение Договора от <дата>, он оформлен арендодателем лишь <дата>.

Доводы Вологжаниной М.А. о том, что ответчик намеренно уклонилась от принятия здания магазина, суд считает не состоятельным, поскольку данные действия ответчика были связаны с нарушением арендодателем условий договора аренды от <дата> о сроках передачи помещения, истцом предложение по принятию здания было сделано за пределами установленных сроков передачи арендованного имущества.

Таким образом, достоверно установлено, что ответчик спорным зданием не пользовался, в него товар не ввозил, ключи от здания не получал, что подтвердил истец Вологжанин, указав, что связка ключей на данное помещение лишь одна, которая была ему необходима для осуществления ремонта системы отопления в здании <...>.

Суд, с учетом представленных сторонами доказательства в порядке статей 56, 67 ГПК РФ, пришел к выводу о недоказанности фактической передачи нежилого помещения- здания <...>, находящегося в нем имущества и ключей по договору аренды от Вологжанина к ООО «Диана», а также факта использования ответчиком имущества.

Поскольку в силу формулировки ст. 642 ГК РФ для заключения договора аренды необходима передача имущества, а спорное здание ООО Диана" Вологжаниным Ю.А. не было передано, суд приходит к выводу, что договор аренды спорного здания от <дата> является незаключенным и не порождает никаких правовых последствий для его сторон.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Принимая по внимание, что основанием заявленных Вологжаниным Ю.А требований является неполучение арендных платежей по договору аренды от <дата>, вследствие неправомерного не исполнения ответчиком условий договора, тогда как указанный договор является незаключенным и не порождает у его сторон никаких обязательств, суд приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о причинении ему ответчиком убытков в виде упущенной выгоды.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требований Вологжанина Ю.А о расторжении с <дата> договора аренды нежилого помещения здания <...> от <дата>, взыскании с ответчика упущенной выгоды за неисполнение обязательств по договору аренды за период с <дата> по <дата> в размере <...> рублей в полном объеме.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в связи с отказом истцу в исковых требованиях в полном объеме в требовании о взыскании судебных расходов также необходимо отказать.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В исковых требованиях Вологжанина Ю.А. к ООО «Диана» о расторжении с <дата> договора аренды нежилого помещения здания <...> от <дата>, взыскании с ответчика упущенной выгоды за неисполнение обязательств по договору аренды за период с <дата> по <дата> в размере <...> рублей, судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Коми через Корткеросский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья -                                 Э.Ф. Буян

В окончательной форме решение изготовлено 22 октября 2019 года.