Решение от 05.10.2022 по делу № 2-1155/2022 от 24.05.2022

Дело №2-1155/2022

УИД 52RS0010-01-2022-001071-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    г.Балахна    05 октября 2022 года

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2022 года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в лице председательствующего судьи А.Н.Карпычева, при секретаре Л.В.Блиновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца Сабитова Р.М., представителя ответчика Тихомирова В.В.,

гражданское дело по исковому заявлению Филимонова ФИО7 к Администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, устранении нарушения прав, обязании повторно рассмотреть заявление и выдать разрешение на заключение договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений Нижегородской области,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально истец Филимонов А.Н. обратился в Балахнинский городской суд с иском к Администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области о признании незаконным отказа в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

После уточнения требований просит признать незаконным отказ Администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области в выдаче согласия Филимонову А.Н. на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1062 от 14.07.2011, выраженного в письме от 24.02.2022, возложить обязанность устранить указанное нарушение путем выдачи истцу письменного согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, повторно рассмотреть заявление о выдаче разрешения на заключение договора на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1062 от 14.07.2011.

В обоснование своих требований указывает, что 14.07.2011 между сторонами был заключен вышеуказанный договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Срок договора аренды – 3 года, дата окончания срока аренды 23.11.2013 включительно.

После истечения срока договора аренды истец продолжил и продолжает пользоваться земельным участком, оплачивает арендные платежи в установленном порядке. Полагает, что договор аренды продолжает действовать на тех же условиях до настоящего времени, что также подтверждается письмом ответчика от 13.12.2021.

В соответствии с п.3.3.2 договора аренды арендатору предоставляется право передать права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока настоящего договора с письменного согласия арендодателя.

В настоящее время истец намерен заключить договор уступки прав требований и обязанностей по договору аренды, для чего ему необходимо согласие арендодателя.

Истец обратился в Администрацию Балахнинского муниципального округа Нижегородской области с соответствующим обращением, однако ему было отказано в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей третьему лицу ввиду того, что данное право на передачу прав и обязанностей могло быть реализовано истцом лишь до 10.05.2014.

Данный отказ истец считает неправомерным, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца Сабитов Р.М. исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что Администрация на первоначальное письмо ответила, что срок договора аренды закончен, затем написали, что договор действует на тех же основаниях. Договор аренды, заключенный между сторонами, не расторгался, какие-либо письма, претензии о расторжении договора в адрес Администрации истцом не направлялись. Арендная плата исправно вносится Филимоновым А.Н., задолженности не имеется. В настоящее время на спорном земельном участке ничего не построено, его доверитель не мог приступить к стройке по семейным обстоятельствам, но за участком осуществляется должный уход.

Представитель ответчика Тихомиров В.В. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснил, что срок договора аренды истек, в связи с чем передать права третьему лицу на земельный участок не представляется возможным.

Истец Филимонов А.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства имущественных отношений Нижегородской областив судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 14.07.2011 между муниципальным образованием Балахнинский муниципальный район Нижегородской области в лице заместителя председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Голубиновой Т.А. и Филимоновым А.Н. был заключен договор аренды земельного участка №1062, согласно которому Филимонову А.Н. (арендатору) за плату был предоставлен во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1360 кв.м по адресу: <адрес>

Пунктами 2.1 и 2.2 договора установлено срок его действия: с 24 ноября 2010 года по 23 ноября 2013 года.

Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, как следует из сведений из Единого государственного реестра недвижимости КУВИ-001/2022-82070405.

В соответствие с п.3.3.2 арендатор имеет право передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, а том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора с письменного согласия арендодателя.

Истец обратился в Администрацию Балахнинского муниципального округа Нижегородской области с заявлением о предоставлении ему согласия на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Письмом Администрации от 22 апреля 2022 года Исх-103-187205/22 истцу было отказано в выдаче такого согласия в связи с истечением срока действия договора аренды.

Данный отказ послужил основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее по тексту – ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Принимая во внимание положения приведенной нормы, пунктом 3.3.2 Договора аренды установлено, что передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу возможна только с согласия Арендодателя.

В то же время, согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

По общему правилу, установленному ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этой связи, истец, ссылаясь на данные положения и разъяснения, изложенные в п.23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, считает спорный договор заключенным на неопределенный срок.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

В отношении земли и других природных ресурсов ч.3 ст.209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Кроме того, согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.3 ст.610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии со ст.39.6, пп.1 п.8, п.15 ст.39.8, пп.3 п. 1 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения ст.39.8 ЗК РФ введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании п.2 ст.4, п.2 ст.422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п.2 ст.621 ГК РФ.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных п. 3, 4 ст.39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ не прекращают своего действия.

Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Аналогичные разъяснения даны в Письме Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389 «О разъяснении законодательства».

Согласно п. 2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из п. 2.1 и 2.2 договора аренды следует, что указанный договор был заключен на период с 24 ноября 2010 года по 23 ноября 2013 года.

Исходя из приведенных выше положений, с учётом ограничений, установленных пп.1 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, данный договор прекратил своё действие 23 ноября 2020 года (по истечении предельного срока действия договора аренды, установленного действующим законодательством, поскольку после наступления указанной даты данный договор аренды в толковании, предполагающем бессрочный характер этого договора и право истца на безусловную передачу своих прав и обязанностей по нему третьим лицам нарушает явно установленные требования п.1 ст.39.6, п.15 ст.39.8, п.8 ст.39.8 ЗК РФ.

Поскольку положения закона предполагают возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды только в пределах действия договора, в настоящее время такая передача невозможна.

В этой связи оснований для удовлетворения исковых требований истца у суда не имеется.

Договор аренды данного земельного участка на настоящий момент может быть заключен только по итогам аукциона, проведенного в соответствии с положениями действующего ЗК РФ.

Кроме того, суд обращает внимание на следующее.

Изначально договор аренды земельного участка от 14.07.2011 №1062 был заключен на срок менее 5 лет, в связи с чем порядок передачи прав и обязанностей по нему регулировался положениями п.5 ст.22 ЗК РФ, допускавшей включение в договор спорного положения.

В силу приведенных выше положений закона продление действия договора ввиду отсутствия требований о расторжении предполагает продление его действия на тех же условиях, ввиду чего к данному договору не подлежат применению положения п.9 ст.22 ЗК РФ.

Руководствуясь ст.ст.3,22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ, ст.610 ГК РФ, ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░8 ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ 5 (░░░░) ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

        ░░░░░                                                                                                ░.░. ░░░░░░░░