Решение по делу № 33-1622/2024 от 10.01.2024

Судья Федоренко Е.Ю. УИД: 61RS0003-01-2023-000632-26

№ 33-1622/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2024 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сеник Ж.Ю.

судей Криволапова Ю.Л., Мосинцевой О.В.

при секретаре Ворсиновой А.В.

с участием прокурора Беллуяна Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело №2-1638/2023по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Шестопаловой Валентине Федоровне, Шестопалову Сергею Валерьевичу, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета, выселении из занимаемого жилого помещения, обязании предоставить банковские реквизиты, по апелляционным жалобам Администрации г.Ростова-на-Дону и Шестопаловой Валентины Федоровны на решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27сентября 2023 года,

Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Мосинцевой О.В.

установила:

Администрация г.Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Шестопаловой В.Ф., Шестопалову С.В. об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета, выселении из занимаемого жилого помещения, обязании предоставить банковские реквизиты, указав на то, что Шестопаловой В.Ф. на праве собственности принадлежат жилые комнаты АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 28 апреля 2020 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос указанного дома.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28 июня 2021 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома литер «Л» аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд, а также изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые комнаты АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2022 года рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 113 724 рубля.

Протоколом заседания городской комиссий от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

Ответчикам были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиками, до настоящего, времени не достигнуто.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просил суд изъять у Шестопаловой В.Ф. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 2 113 724 рубля. Прекратить право собственности Шестопаловой В.Ф. на жилые комнаты №13, 14 в квартире №30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Признать право муниципальной собственности на жилые комнаты №13, 14 в квартире №30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Выселить Шестопалову В.Ф., Шестопалова С.В. из жилого помещения - жилых комнат № 13, 14 в квартире № 30, площадью 24,2 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять с регистрационного учета Шестопалову В.Ф., Шестопалова С.В. по месту жительства: жилые комнаты №13, 14 в квартире №30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать Шестопалову В.Ф. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 сентября 2023 года исковые требования администрации г.Ростова-на-Дону удовлетворены в части.

Суд изъял у Шестопаловой В.Ф. в муниципальную собственность г.Ростова-на-Дону объект недвижимого имущества – жилые комнаты №13, 14 в квартире № 30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной рыночной стоимости помещения, которая составляет 2 905 164 рубля, и величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, в размере 228 638 рублей.

Прекратил право собственности Шестопаловой В.Ф. на жилые комнаты № 13, 14 в квартире № 30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за их изъятие.

Признал право муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону на указанные жилые комнаты после перечисления Шестопаловой В.Ф. возмещения за изъятие данного помещения.

Признал Шестопалову В.Ф., Шестопалова С.В. утратившими право пользования указанными выше жилыми помещениями после перечисления возмещения за их изъятие.

Выселил Шестопалову В.Ф., Шестопалова С.В. из жилого помещения - жилых комнат № 13, 14 в квартире №30, площадью 24,2 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изъятие квартиры.

Обязал Шестопалову В.Ф. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые жилые помещения.

В остальной части исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону оставил без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, Администрация г.Ростова-на-Дону и Шестопалова В.Ф. подали апелляционные жалобы.

Администрация г.Ростова-на-Дону в своей апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части суммы выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, в обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с судебно-экспертной оценкой ООО «Прайм», которой выкупная цена помещения была определена в размере 2 905 164 рубля, поскольку данная оценка является необоснованной, не соответствует действующему законодательству. Указывает на то, что заключение судебной экспертизы ООО «Прайм» не является допустимым и достоверным доказательством по делу. Для определения рыночной стоимости изымаемого помещения экспертом применялся сравнительный подход, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами. Включение суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рыночную стоимость нежилого помещения является необоснованным, поскольку признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует, что именно отсутствие капитального ремонта привело к признанию дома аварийным. Оценка спорного дома должна производиться с учетом аварийного состояния дома, следовательно, эксперт необоснованно не применил понижающую корректировку по такому ценообразующему фактору как состояние здания, что существенно повлияло на итоговую стоимость объекта. Эксперт в экспертизе не указал на обоснованность применения при оценке стоимости жилого помещения именно «Справочник оценщика недвижимости 2020. Квартиры» под редакцией ЛЛА Полагает, что оценочная стоимость помещения является завышенной. Помимо этого, апеллянт выражает несогласие с расчетом убытков в части оплаты риэлтерских услуг, поскольку его размер устанавливается на день проведения экспертизы. Также экспертом неверно включена сумма расходов, связанных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен, поскольку отсутствуют доказательства проживания в другом жилом помещении и необходимости его аренды.

Шестопалова В.Ф. в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части определения предмета изъятия и суммы выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, в обоснование жалобы апеллянт указывает, что в площадь изымаемого жилого помещения подлежит включению площадь вспомогательного использования ответчиком. Ей на праве собственности принадлежат жилые помещения, площадью 34 кв.м, включающие в себя две жилые комнаты площадью 24.2 кв.м - №13 (11,4 кв.м) и №14 (12.8 кв.м), а также вспомогательные помещения в обособленной для нее части квартиры №12а (кухня 6,3 кв.м.) и №15 (прихожая 3,5 кв.м). Сумма всех жилых площадей, находящихся в индивидуальной собственности жильцов в квартире №30 составляет 85,7 кв.м, в связи с чем на ее площадь 34 кв.м доля в общем имуществе коммунальной квартиры составляет 39,7% или 15,1 кв.м. Таким образом, ей в коммунальной квартире принадлежит площадь 49.1 кв.м жилых помещений. Двум другим собственникам принадлежит 123,6 кв.м, исходя из данных технического паспорта 2009 года. При этом, экспертом при определении размера выкупной стоимости помещения не посчитаны доли 3 собственников, живущих в коммунальной квартире с долями на общее имущество вспомогательных помещений. Суд же перед назначением экспертизы не установил объект изъятия путем выкупа жилых помещений с указанием площадей и совокупной площади, поручив экспертами определить рыночную стоимость только комнат № 13 и №14, площадью 24,2 кв.м. проигнорировав вопросы ответчика, которые просил поставить на разрешение эксперта. Апеллянт полагает, что эксперты в своих расчетах изменили размер выкупаемого жилого помещения с 24,2 кв.м на 34 кв.м вышли за пределы поставленных судом вопросов. Полагает, что по причине не указания судом в определении о назначении экспертизы площади 34 кв.м. эксперты были лишены возможности правильно определить размер изымаемого жилого помещения. Выражает несогласие с выводом эксперта о включении рассчитанной ими суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 813 446 рублей в состав общей рыночной стоимости жилого помещения 24,2 кв.м. Также указывает на неверно использованную экспертом методику расчета величины компенсации за непроизведенный ремонт, который не производился истцом с 1917 года, физический износ дома составляет 54%. Полагает, что сумма компенсации за непроизведенный ремонт включается в выкупную стоимость в качестве убытков, то есть не входит в состав рыночной стоимости жилого помещения. Также апеллянт указывает на то, что в резолютивной части решения не разрешен вопрос о судебных издержках. Выражает несогласие с не обязанием истца предоставить отчет о рыночной стоимости, изготовленный в пределах 6-ти месячного срока, возложив на ответчика обязанность ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы и несения расходов по ней, в связи с чем полагала, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат возложению на истца.

В поданных письменных возражениях Шестопалова В.Ф. опровергает доводы апелляционной жалобы истца, просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, выслушав представителя Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности Пашкова А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы Администрации г. Ростова-на-Дону, а также представителя Шестопаловой В.Ф. по доверенности Физикаш В.А., просившего удовлетворить доводы апелляционной жалобы его доверителя, судебная коллегия не находит оснований предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего.

Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном п. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как следует из материалов дела, Шестопаловой В.Ф. на праве собственности принадлежат в жилые комнаты № 13, 14 в квартире №30, площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Данное право собственности принадлежит Шестопаловой В.Ф. на основании договора купли-продажи 339/1000 долей квартиры от 29 июля 2000 года, заключенного между ГВВ и Шестопаловой В.Ф., по условиям которого последняя приобрела жилое помещение, состоящее из жилых комнат, обозначенных на плане МУПТИ за номерами: 13, полезной и жилой площадью 11,40 кв.м, номер 14 полезной и жилой площадью 12,8 кв.м, расположенное на третьем этаже 3-х этажного кирпичного жилого дома литер «А», находящееся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. В индивидуальное пользование покупателя передаются подсобные помещения, обозначенные на плане в МУПТИ номерами 12а, 15, общей площадью 9,80 кв.м.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28 апреля 2020 года №420 «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 6 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 28 июня 2021 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома литер «Л» аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд, а также изъятию для муниципальных нужд подлежат жилые комнаты №13, 14 в квартире № 30 площадью 24,2 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2022 года рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 113 724 рубля.

Протоколом заседания городской комиссий от 31 мая 2022 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

Ответчикам были направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с ответчиками, до настоящего, времени не достигнуто.

В виду наличия противоречий по юридически значимым обстоятельствам спора, которые суд самостоятельно не мог устранить, 23 мая 2023 года по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 августа 2023 года установлено, что рыночная стоимость жилого помещения - комнат №13, 14, площадью 24,2 кв.м в квартире 30, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире и многоквартирном доме, в том числе стоимости доли в праве каждого собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, по состоянию на 15 августа 2023 года составляет 2 905 164 рубля, в том числе: компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 813 446 рублей; стоимость доли в праве каждого собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом - 386 387 рублей; стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в квартире и многоквартирном доме - 435 775 рублей.

Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт каждому собственнику до первой приватизации гражданами в январе 2000 года включена в рассчитанную рыночную стоимость жилого помещения (жилые комнаты №13, 14), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и составляет 813 446 рублей.

Стоимость убытков, причиняемых каждому собственнику в результате изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, по состоянию на дату проведения оценки – 15 августа 2023 года, составляет 228 638 рублей.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ТАА выводы судебной экспертизы поддержал в полном объеме, суду пояснил, что представленных материалов дела и объекта исследования было достаточно для проведения указанной экспертизы, кроме того, эксперт сообщил, что площадь для расчета он использовал 12,8 кв.м. На странице 5 заключения вместо площади 12,8 кв.м указана площадь 26,6 кв.м, что является опечаткой, 35,0 – составляет общая площадь. Указанная площадь сложилась из фактической площади комнат 12а, 13, 14, 15. На странице 6 экспертного заключения это отражено, какой размер площади по каждой комнате использовался. Общая площадь составляет 34 кв.м, площадь слагается из 4 помещений. Еще бралось помещение, которое передано в индивидуальное пользование, но это фактическое пользование, так как вход в эти жилые комнаты, осуществляется через коридор 15, который находится в индивидуальном пользовании собственников жилых комнат, и из комнаты 14 можно только попасть в кухню - 12а, и соответственно этими помещениями никто не пользуется, так как в соответствии с действующим законодательством при регистрации жилых комнат регистрируется площадь только жилая площадь, то эти вспомогательные помещения не вошли в жилую площадь помещения, они не могут быть технически зарегистрированы, но фактически они являются принадлежностью 2х жилых комнат и они не могут быть использованы без них. В случае реализации этого жилого помещения на открытом рынке, покупателям перейдет и правопользование и этими 2-мя нежилыми комнатами – коридором и кухней и они значительности увеличивают ценность жилого помещения коммунальной квартире, соответственно из всех этих оснований, при оценивании площади брались в размере 34 кв.м. При расчете стоимости выкупаемого объекта, с учетом корректировки стоимости аналогов получили стоимость единицы площади объекта исследования, которую перемножили на 34,0 - общую площадь, с учетом фактического пользования. Площади, которые принадлежат Шестопаловой в помещениях общего пользования в указанной квартире, при расчете стоимости компенсации Шестопаловой отдельно не брали, так как это не требуется для расчета стоимости, так как ценность этих помещений входит в стоимость 1 кв.м. Если их брать дополнительно, то это приведет к двойному расчету. Так как аналоги сравнения обладают тем же свойством, что они имеют места общего пользования, земельный участок, была выбрана стоимость 1 кв. м от жилой площади, но так как аналоги сравнения не имеют дополнительных изолированных нежилых помещений, которые принадлежат им полностью, как в данном случае - коридор и кухня, то взяли площадь общую, на стр. 18 Таблица 1, в столбике 5 указана площадь 28,1 (площадь жилых комнат). Это опечатка, на самом деле 24,2. Пояснил, что в заключении площадь коридора № 8 указана 4,6 кв.м, что является опечаткой. Эта площадь не использовалась при расчете. Использовали те площади, которые необходимы для расчета, а конкретно эта площадь коридора не требуется. 24,2 кв.м – это зарегистрированная площадь. Объект права жилое помещение 24,2 кв.м., зарегистрировано в Росреестре, помещение площадью 24,2 стоит 2 905 164 руб. и состоит из площади жилых комнат 13 и 14 и двух помещений площадью 6,3 кв.м и 3,5 кв.м. Общая величина компенсации составляет 2 905 164 руб. При расчете использовалась фактическая площадь, равная 34,0 кв.м. На сегодняшний момент отсутствуют какие-либо методики по определению величины компенсации за не проведённый капитальный ремонт. Статья 32 ЖК РФ дает полный перечень составляющих размера возмещения для изымаемого для муниципальных нужд имущества, и в это статью не входит компенсация за не произведенный капитальный ремонт. При осуществлении оценки, берутся аналоги, не имеющие статус «аварийное», следовательно, при оценке конкретного объекта, как в данном случае - жилого помещения, которое находится в аварийном доме, должны были сделать понижающую корректировку на аварийность дома. Тем самым получили бы не рыночную стоимость объекта, а заниженную. Для регулирования этих отношений в ст.7 Федерального закона №135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указано, что при определении стоимости изымаемого имущества для муниципальных нужд, определяется его рыночная стоимость. Помещения оценивалось без учета аварийности дома. Та величина, на которую делаются допущения, т.е. не уменьшая стоимость из-за аварийности дома, это и есть та компенсация за не произведенный ремонт. Полученную величину нельзя арифметически прибавить к расчетной, поскольку она уже включена в расчет, простое арифметическое ее прибавление приведет к необоснованному и неверному увеличению, но не является правильным. В выводах по вопросу 3 указана стоимость убытков, эта сумма подлежит дополнительному взысканию.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 235, 279 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в п. п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», и исходил из того, что жилой дом, в котором находятся жилые помещения ответчиков, признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, жилые помещения ответчика, подлежат изъятию для муниципальных нужд, с прекращением права собственности ответчика на изымаемые жилые помещения, признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселением из него, после выплаты возмещения. Приняв в качестве средств обоснования своих выводов заключение эксперта ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 августа 2023 года, суд первой инстанции определил размер возмещения за изымаемое у Шестопаловой В.Ф. жилое помещение в сумме 2 905 164 рубля.

Данные выводы судебная коллегия полагает мотивированными, подтвержденными доказательствами, имеющимися в материалах дела и приведенными в решении суда. Оснований для признания выводов суда первой инстанции неправильными судебной коллегией не установлено. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено. Доводы апелляционной жалобы предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не содержат.

При этом, доводы апелляционной жалобы Администрации г.Ростова-на-Дону о несогласии с выводами положенного в основу решения суда заключения ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 августа 2023 года, не свидетельствуют о неправильности решения и направлены на иную оценку доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта в гражданском процессе может оцениваться всеми участниками судебного разбирательства. Суд может согласиться с оценкой любого из них, но может и отвергнуть их соображения. При рассмотрении дела в апелляционном порядке вышестоящий суд имеет возможность оценить заключение эксперта в полном объеме.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны и подтверждаются материалами дела.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Вопреки доводам апеллянта, судебная экспертиза ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 августа 2023 года была проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, заключение содержит необходимые методики, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Данное экспертное заключение является допустимым доказательством. Оснований, дающих возможность усомниться в его правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта, не представлено. Предусмотренных п.2 ст.87 ГПК РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что цена выкупа спорного жилого помещения должна определяться по его рыночной стоимости согласно судебной экспертизе ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 августа 2023 года, поскольку данное нежилое помещение приобретено до того как многоквартирный дом признан аварийным, в связи с чем, требование истца об изъятии нежилого помещения путем его выкупа подлежит частичному удовлетворению, а именно с установлением выкупной цены в размере 2 905 164 рубля.

Ссылки апеллянта о том, что результаты оценки, изложенные в отчете об оценке ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2022 года, были согласованы протоколом заседания городской комиссии НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31 мая 2022 года, не свидетельствуют о неправильности решения.

Так, шестимесячный срок действия отчета ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2022 года истек в силу абз.2 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кроме того, соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа объекта сторонами достигнуто не было.

Само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством. Вопреки доводам апеллянта, отчет об оценке ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2022 года отражает рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для установления выкупной в вышеуказанном размере с учетом причиненных истцу изъятием помещения убытков.

Ссылки апеллянта о том, что исследуемый объект находится в здании, признанном аварийным, экспертами не использованы объекты-аналоги с надлежащими техническими характеристиками, о неправильности решения не свидетельствуют, поскольку расчеты в исследовании ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» произведены в соответствии с положениями статьи 32 ЖК РФ, так как с учетом признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции и изъятию земельного участка для муниципальных нужд, исследуемое помещение не может быть представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, то есть в текущем состоянии не может иметь рыночной стоимости.

Доводы апеллянта о том, что экспертом необоснованно в выкупную стоимость включена сумма компенсации за капитальный ремонт, о неправильности решения не свидетельствуют.

С момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящемся к государственному или муниципальному жилищному фонду, соответствующее публично-правовое образование перестает единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом - последующие расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме ложатся на него лишь соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, а у гражданина, приватизировавшего жилое помещение, возникает аналогичная обязанность участвовать в расходах на содержание общее имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащее ему жилого помещения. Таким образом, обязанность по участию в несении расходов на капитальный ремонт в многоквартирном доме, в котором часть квартир приватизирована, часть находится в муниципальной собственности за наймодателем (бывшим наймодателем) сохраняется.

При расчете компенсации ответчику за не произведенный капитальный ремонт следует исходить из того, что бремя содержания общего имущества перешло к нему с момента приобретения права собственности.

Также судебная коллегия отмечает, что при установлении порядка осуществления приватизации государственно и муниципального жилищного фонда социального использования территории Российской Федерации законодатель принимал во внимание реальное техническое состояние указанного жилищного фонда и в первоначальной редакции статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрел, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитально ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта, а при согласии граждан непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация.

Далее исходя из принципа социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, а также обеспечения их интересов при приватизации жилых помещений, в приведенное законоположение были внесены изменения: в частности, Законом РФ от 23 декабря 1992 года № 4199-1 за наймодателями подлежащих приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, была сохранена обязанность производить такой ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а Федеральным законом от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ было уточнено, что данная обязанность сохраняется за бывшим наймодателем.

Кроме того, экспертом в заключении ООО «Экспертное учреждение «Союзэкспертиза» был произведен расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Вместе с тем, истец не представил сведений о том, что на момент передачи жилых помещений в собственность жилой дом был отремонтирован и не нуждался в капитальном ремонте. Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома, в установленные техническими регламентами сроки не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Также не могут быть приняты во внимание доводы жалобы истца о том, что не подлежит включению в размер убытков стоимость аренды жилого помещения в связи с непредоставлением доказательств, подтверждающих необходимость несения ответчиками убытков, доказательств невозможности проживания в указанном жилье суду не представлено, а также риэлторских услуг.

Так, в силу положений ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В силу приведенных положений ст.15 и ст.32 ЖК РФ, возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Принимая во внимание, что у Шестопаловой В.Ф., Шестопалов С.В. отсутствует возможность проживать в иных жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, с истца подлежат взысканию расходы на аренду жилого помещения и риэлторских услуг.

Доводы жалобы Шестопаловой В.Ф. о несогласии с определением предмета изъятия и суммы выкупной стоимости, полагая, что в площадь изымаемого жилого помещения подлежит включению площадь вспомогательных помещений используемых ответчиком, судебной коллегией отклоняется, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Согласно п.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исходя из смысла нормы права, закрепленной в ст. 32 ЖК РФ, о выкупной цене жилого помещения, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилое помещение в многоквартирном доме, но пригодное для проживания, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены. При этом, под рыночной ценой в силу требований Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, то есть жилое помещение.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, также разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, при изъятии жилого помещения, собственник имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилое помещение, исключая дополнительные расходы за приобретение права. Следовательно, при изъятии жилого помещения, лицо, в результате получения денежных средств в размере покупной цены, получает полный эквивалент взамен своего имущества, что отвечает принципу соблюдения баланса интересов участников правоотношений.

Из ч.1 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно положениям ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Как следует из заключения эксперта ТАА и его пояснений, определяя рыночную стоимость комнат истца эксперт исходил из общей площади объекта 24,2 кв.м, а с учетом доли в праве собственности на общее имущество 34,0 кв.м. и стоимости квадратного метра жилья в размере 85 446 руб., которая определена экспертом с использованием аналогов - комнат в домах, площадь которых учитывалась без увеличения ее на какие-либо "вспомогательные помещения". То есть эксперт, установив рыночную стоимость аналогов, разделил ее на площадь только комнат (без увеличения), определив стоимость 1 кв. м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости общая площадь комнат ответчика составляет 24.2 кв.м, сведений об иной площади находящейся в собственности Шестопаловой В.Ф., материалы дела не содержат.

Поскольку стоимость доли ответчика в имуществе вспомогательного назначения включена в стоимость доли в праве на общее имущество, и соответственно, уже учтена при расчете рыночной стоимости жилого помещения, то судебная коллегия соглашается с определением общей площади квартиры истца в размере 24,2 кв. м.

По вышеуказанным основаниям отклоняется и ссылка ответчика на неверный расчет экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт из расчета площади 24, 2 кв.м.

Указания апеллянта о том, сумма компенсации за непроизведенный ремонт подлежит включению в выкупную стоимость в качестве убытков, не могут быть приняты во внимание, поскольку раздельное указание рыночной стоимости жилого помещения в размере 2 905 164 рублей и убытков в размере 228 638 рублей не влияет на общую сумму, подлежащую выплате ответчикам по делу.

Доводы апеллянтов о несогласии с примененной экспертом методикой расчетов, подлежат отклонению, поскольку исходя из содержания ст. 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выбор методики проведения исследования является исключительной прерогативой эксперта, который, исходя из поставленных судом вопросов вправе самостоятельно решить вопрос о применении методов, способов и нормативных оснований исследовательских работ, использование которых позволяют ему как лицу, обладающему специальными познаниями, представить исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что при назначении судебной экспертизы судом, не поставлены на разрешение эксперта вопросы, заявленные ответчиком, судебная коллегия находит несостоятельным, окончательный круг вопросов в соответствии со ст. 79 ГПК РФ определен судом с учетом мнения сторон и исходя из заявленных истцом требований и возражений ответчика. Поставленные вопросы на разрешение эксперта, вопреки доводу апеллянта, имеет прямое отношение к предмету доказывания по настоящему спору.

Ссылки ответчика в жалобе о том, что расходы за проведение судебной экспертизы подлежат возложению на истца, отмену решения суда не влекут, поскольку определением суда от 23.05.2023 по делу по ходатайству Шестопаловой В.Ф. и ее представителя была назначена судебная оценочная экспертиза, расходы за проведение которой возложены на ответчиков в равном размере. При этом., в соответствии с положениями ст. ст. 104, 218 и 331 ГПК РФ, определение суда о назначении экспертизы может быть обжаловано только в части вопросов, связанных с судебными расходами на ее проведение, а также в части приостановления производства по делу. Однако, Шестопалова В.Ф., которая просила суд освободить ее от уплаты данных расходов, имела возможность подачи частной жалобы, но своим правом на обжалование не воспользовалась.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, влияющих на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

При рассмотрении дела судом были установлены все имеющие значения для правильного разрешения дела обстоятельства, всем доказательствам, представленным в судебное заседание сторонами, дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ. Таким образом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, о несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, не могут служить основанием к отмене решения суда.

Основания к отмене или изменению решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27 сентября 2023 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Администрации г.Ростова-на-Дону и Шестопаловой Валентины Федоровны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 02 февраля 2024 года.