Решение по делу № 33-5966/2019 от 12.02.2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-5966/2019 Судья: Зорикова А.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Игнатьевой О.С.
судей	Литвиновой И.А. Мирошниковой Е.Н.
при секретаре	Дыченковой М.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 марта 2019 года гражданское дело № 2-3727/18 по апелляционной жалобе Егоровой Натальи Николаевны на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2018 года по иску Егоровой Натальи Николаевны к Белову Игорю Олеговичу о государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С., выслушав объяснения законного представителя (опекуна) ответчика – Ершова А.В., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

У С Т А Н О В И Л А:

Егорова Н.Н. обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Белову И.О. и с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила произвести государственную регистрацию договора купли-продажи и на основании данного договора государственную регистрацию перехода права собственности на ? долю жилого дома и <...> долю земельного участка по адресу: <адрес> от ответчика к истице.

В обоснование исковых требований Егорова Н.Н. указала, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 18.09.2000 г. является собственником <...> доли жилого дома по адресу: <адрес>. Вторая половина дома принадлежала Б.Л.А. На основании распоряжения администрации Красносельского района Санкт-Петербурга от 14.01.2010 г., в соответствии с договором № 602 от 03.09.2010 г., Егоровой Н.Н. и Б.Л.А. в общую долевую собственность был передан земельный участок площадью 857 кв.м под указанным домом. 21.10.2010 г. Егорова Н.Н. зарегистрировала обозначенный договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Б.Л.А. регистрацию права на земельный участок не произвела, умерла <дата>. 28.12.2016 г. Егорова Н.Н. заключила с Беловым И.О., сыном Б.Л.А., договор купли-продажи <...> доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Стороны договорились произвести государственную регистрацию прав в срок до 31.10.2017 г., для того, чтобы Белов И.О. смог подготовить необходимые для регистрации договора документы, однако ответчик в настоящее время уклоняется от совершения указанных действий.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15.10.2018 г. в удовлетворении исковых требований Егоровой Н.Н. отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением суда, истец подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение при его принятии норм материального права Указывает, что поскольку закон не предусматривает нотариальное удостоверение совершенной сторонами сделки, то договор заключен в надлежащей форме, договор исполнен, никем не оспаривался, а потому у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании опекун недееспособного ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие истицы, представителя третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания (истица и ее представитель - телефонограммами, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу - посредством факсимильной связи) и не сообщивших о причинах неявки.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены либо изменения решения суда.

Из материалов дела следует, что Егорова Н.Н. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 18.09.2000 г. является собственником <...> доли жилого дома по адресу: <адрес>. право собственности за истцом зарегистрировано 03.01.2001 г.

На основании распоряжения администрации Красносельского района Санкт-Петербурга от 14.01.2010 г. в соответствии с договором от 03.09.2010 г. № 602 Егоровой Н.Н. и Б.Л.А. в общую долевую собственность был передан земельный участок площадью 857 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности Егоровой Н.Н. на <...> долю в праве на земельный участок было зарегистрировано 21.10.2010 г.

Б.Л.А. умерла <дата>, регистрацию права собственности на земельный участок не произвела.

Белов И.О. принял наследство после смерти матери (наследственное дело № 211/2012), 21.12.2015 г. ему было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на ? долю в праве собственности на жилой дом площадью 52,6 кв м с двумя сараями, гаражом, двумя заборами, находящийся по адресу: <адрес>.

Право собственности на ? долю в праве на жилой дом по указанному адресу зарегистрировано за Беловым И.О. 08.02.2016 г.

В обоснование исковых требований истицей был представлен договор купли-продажи от 28.12.2016 г. в простой письменной форме, по условиям которого Белов И.О. продал принадлежащие ему на праве собственности <...> доли жилого дома №... и <...> доли земельного участка по адресу: <адрес>, а Егорова Н.Н. указанные доли купила.

По договоренности сторон <...> доля жилого дома и <...> доля земельного участка продаются и приобретаются за 380000 рублей; покупатель оплачивает продавцу стоимость ? доли жилого дома и ? доли земельного участка наличными деньгами в размере 350000 рублей в момент подписания настоящего договора; остаток цены жилого дома с земельным участком оплачиваются покупателем продавцу после государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности; продавец обязуется собрать и представить для регистрации договора купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимые для этого документы в срок до 31 октября 2017 г. В случае уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи жилого дома с земельным участком стороны принимают уплаченную покупателем сумму 350000 рублей как задаток по договору, который подлежит возврату продавцом в двойном размере покупателю согласно ст. 381 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст. 163 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что не соблюдена нотариальная форма договора купли-продажи, в связи с чем сделка является ничтожной, при этом доказательств уклонения продавца от нотариального удостоверения сделки не представлено; кроме того, у продавца не возникло право на ? долю в праве собственности на земельный участок, в связи с чем он не вправе был ею распоряжаться, а учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, он вправе был распорядиться ? долей в праве собственности на жилой дом только с земельным участком; кроме того, договор купли-продажи предусматривал иные последствия уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи, нежели его регистрация в судебном порядке.

Судебная коллегия не может в полной мере согласиться с выводами судами.

В соответствии со ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п.1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Правило о нотариальной форме сделок по отчуждению долей в праве общей собственности введено ст.7 Федерального закона от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и действует с 01.01.2017 г.

Таким образом, на момент совершения сделки законом не были предусмотрены требования к нотариальному удостоверению сделки купли-продажи долей в праве собственности на недвижимость.

Вместе с тем, ошибочные выводы суда о несоблюдении формы сделки не влекут отмену решения суда.

В договоре купли-продажи стороны предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации.

Как предусмотрено п.2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время в силу п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Распоряжением Администрации Красносельского района Санкт-Петербурга от 02.08.2010 года № 1768 земельный участок по адресу: <адрес> постановлено передать в общую долевую собственность, в том числе Б.Л.А. (<...> доля). Часть земельного участка площадью 300 кв.м передается в Б.Л.А. в общую долевую собственность безвозмездно, часть земельного участка площадью 128,5 кв.м подлежит выкупу по цене 1381 рубль 09 копеек (л.д. 81-82).

26.08.2010 г. Б.Л.А. произведена оплата за долю земельного участка в сумме 1381 рубль 63 копейки (л.д. 160 оборот)

03.09.2010 г. между администрацией Красносельского района Санкт-Петербурга и Б.Л.А. заключен договор, в соответствии с которым администрация за плату передает в общую долевую собственность, а приобретатель приобретает <...> долю земельного участка по адресу: <адрес>. (л.д. 261-265).

Пунктом 6.1 договора передачи земельного участка в общую долевую собственность граждан от 03.09.2010 года предусмотрено, что право собственности на участок подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу Ленинградской области и возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

Право собственности Б.Л.А. на <...> долю в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес> в установленном законом порядке не зарегистрировано (л.д. 65-67), следовательно, в наследственную массу не было включено.

Учитывая изложенное, поскольку право собственности Б.Л.А. на <...> долю в праве собственности на земельный участок должно было возникнуть на основании возмездного договора только после государственной регистрации, Беловым И.О. вопрос о включении <...> доли в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес> в состав наследственной массы не разрешен, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.12.2016 г. у ответчика отсутствовало право на отчуждение спорной доли земельного участка.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абз. первый п.1).

В силу п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из содержания договора купли-продажи, который до настоящего времени не оспорен, недействительным не признан, воля сторон была направлена на передачу <...> доли в праве собственности на земельный участок и <...> долю в праве собственности на находящийся на нем жилой дом с целью приобретения права собственности истицы на весь жилой дом и земельный участок, что предполагало включение покупателем в состав наследственного имущества после смерти его матери <...> доли в праве собственности на земельный участок по спорному адресу.

При этом сторонами был согласован срок до 31.10.2017 г. и предусмотрено, что если до указанного срока договор купли-продажи не будет зарегистрирован, что, в свою очередь, невозможно без включения в наследственную массу <...> доли земельного участка и государственной регистрации права собственности Белова И.О., то уплаченная сумма по договору признается задатком и подлежит возврату покупателю в двойном размере.

Принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на доли дома и земельного участка от Белова И.О. к Егоровой Н.Н. на основании договора купли-продажи от 28.12.2016 г. невозможна до совершения регистрационной записи о возникновении такого права у Белова И.О., что являлось необходимым условием по заключенному сторонами договору, а также учитывая, что стороны предусмотрели в договоре последствия неисполнения продавцом обязанностей по сбору и представления для регистрации необходимых документов в виде уплаты задатка в двойном размере, судебная коллегия приходит к выводу, что конструкция соглашения сторон предполагала, что без оформления продавцом права собственности на земельный участок, сделка купли-продажи не могла быть совершена, то есть правовой результат договора был поставлен под условие (пункт 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (пункт 1).

По смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки.

Согласно статье 327.1 названного кодекса предусмотрена возможность обусловить исполнение обязанностей, а равно осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Предусмотренное договором отлагательное условие соответствует требованиям закона, исходя из принципов свободы согласованной при заключении договора воли сторон и свободы договора.

Таким образом, ввиду того, что право на земельный участок у Белова И.О. не возникло в срок до 31.10.2017 г. и до настоящего времени, то и обязательство передать права на все поименованное в договоре имущество у Белова И.О. не возникли, условия для регистрации сделки и перехода права собственности отсутствуют.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в материалах дела отсутствует расписка в передаче покупателем продавцу денежных средств, сделка была заключена под условием, доказательства того, что спорные ? доля земельного участка и жилого дома были переданы ответчиком истцу и переданы именно во исполнение договора, учитывая, что истица пользует домом и земельным участком как собственник 1/2 доли, сведения о порядке пользования домом в материалах дела отсутствуют, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, который своих пояснений не давал, судебная коллегия не может признать установленным или опровергнутым исполнение денежных обязательств по договору и факт передачи спорного имущества.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости в нотариальном удостоверении договора купли-продажи не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку не опровергают отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 15 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Егоровой Натальи Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: