Решение по делу № 33-3222/2021 от 04.03.2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№

Судья: Микитюк О.А.

Дело №

УИД 91RS0№-59

19 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым в составе:

председательствующего Бондарева Р.В.

судей                                 Богославской С.А., Сыча М.Ю.

при секретаре                  Гусевой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравцовой Татьяны Александровны к Милько Светлане Валерьевне, третье лицо – Османов Исмет Иззетович об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении, признании договора найма, расписок и актов недействительными, по апелляционным жалобам Кравцовой Татьяны Александровны, Милько Светланы Валерьевны на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

заслушав доклад судьи Бондарева Р.В.,

УСТАНОВИЛА:

Кравцова Т.А. обратилась в суд в иском к Милько С.В., в котором просит:

признать недействительным договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кравцовой Т.А. и Милько С.В. в отношении <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в <адрес>;

признать недействительными расписки о получении денежных средств Кравцовой Т.А. от Милько С.В.:

- за август-сентябрь 2019 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10000 руб.,

- за июнь, июль 2019 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- за январь февраль 2018 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- за ноябрь, декабрь 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- июль, августа 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5000 руб.;

- акт сверки за февраль 2016 – декабрь 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт сверки за январь 2018- декабрь 2018 года от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт сверки за февраль 2016 – июль 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ;

устранить препятствия Кравцовой Т.А. в пользовании собственностью – 17/25 долями жилого <адрес> в <адрес> путем выселения Милько С.В. из указанного жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что она является собственником выше указанной доли домовладения в порядке наследования после смерти своих родителей, умерших один за другим в течение одного года. Еще при жизни родителей указанная доля дома была сдана ответчику в наем за 5 тысяч рублей в месяц. Никто и никогда не собирался продавать указанный дом. Нанимателем дома была ответчик, которая нерегулярно выплачивала арендную плату. После смерти матери ответчик привезла 5000 рублей и попросила подписать расписку о получении денежных средств. При этом она подписала договор найма жилого дома с правом выкупа. Полагает, что данный договор является недействительным, поскольку при его подписании ответчик воспользовалась ее тяжелой жизненной ситуацией в связи с потерей родителей, ничем не интересовалась, ни с кем не общалась и не понимала что подписывает. Кроме того, указанные расписки были подписаны ею в несовершеннолетнем возврате без участия опекуна. Также сделка заключена на крайне невыгодных условиях, поскольку цена дома в сумме 340 тысяч рублей более чем в 10 раз ниже рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества. Сам договор найма с правом выкупа в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 07.12.2020г. удовлетворены исковые требования Кравцовой Т.А. Признан договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кравцовой Т.А. и Милько С.В. в отношении <адрес> жилого <адрес>, расположенного по адресу: по <адрес> в <адрес>, недействительным. Признаны недействительными расписки о получении денежных средств Кравцовой Т.А. от Милько С.В. за период 2016-2020 г. <адрес> препятствия Кравцовой Т.А. в пользовании собственностью – 17/25 долями жилого <адрес> в <адрес> путем выселения Милько С.В. из указанного жилого помещения.

В апелляционной жалобе Кравцова Т.А. просит решение суда изменить в части того, что уплаченные денежные средства были не оплатой по договору купли-продажи дома, а арендной платой.

В апелляционной жалобе Милько С.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. Считает, что договор является действительным, так как в нем оговорены все существенные условия, заключен Кравцовой Т.А. при достижении полной дееспособности, отсутствие государственной регистрации договора не влечет его недействительность. Также 120 тыс. руб. выплачены в качестве задатка матери истца, с чем она согласилась.

В своих возражениях прокурор просит апелляционную жалобу Милько С.В. оставить без удовлетворения, а решение без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Кравцовой Т.А. уточнены исковые требования (л. д. 218-228 т. 2).

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Милько С.В. не явилась, направила ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с несвоевременным извещением её о времени и месте рассмотрения дела, а также в связи с нахождением на территории Украины.

Обсудив данное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения, поскольку согласно отчету об извещении с помощью СМС-сообщения, на которое она дала согласие, она уведомлена о дате слушания дела ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 200 т. 2, 22 т. 3). Таким образом, в силу положений ст. 113 ГПК РФ, считается, что Милько С.В. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, уважительных причин своей неявки суду апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в силу ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, выслушав Кравцову Т.А., её представителя, прокурора, полагавшего, что имеются основания для удовлетворения иска, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение не отвечает, поскольку имеются безусловные основания для его отмены, установленные ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, Кравцова Т.А. родилась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данными свидетельства о рождении паспорта гражданина РФ (л.д. 9 т. 1).

Родителями истца зарегистрированы Кравцова Н.В. и Кравцов А.А..

Согласно материалам дела Крацова Н.В. умерла ДД.ММ.ГГГГ, отец Кравцов А.А. умер ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на имя истца выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти матери Кравцовой Т.А., в соответствии с которым к истцу перешло право собственности на 17/25 долей <адрес> (л.д.10 т. 1).

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается данными выписки из ЕГРН (л.д.37 т. 1)

Сособственником остальной части (8/25 долей) указанного дома является Османов И.И., что подтверждается данными выписки из ЕГРН (л.д.38 т. 1).

Из представленной суду копии газеты «Кафа» от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что спорный дом сдавался в наем по объявлению в газете (л.д.184,185 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Кравцовой Т.А. и Милько С.В. заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа, согласно которому Кравцова Т.А. предоставила Милько С.В. <адрес> в <адрес>. Согласно п. 1.3 договора наниматель выкупает у наймодателя квартиру за 340 000 руб. Выкуп производится в счет арендной платы. Согласно п. 3.1 ежемесячная плата составляет 5000 руб. Из п. 3.3. усматривается, что оплата произведенная нанимателем в размере 120 000 рублей (задаток) была выплачена Кравцовой Н.В. на основании устного договора с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ. Срок договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ (п.6.1 Договора) (л. д. 70-73 т. 1).

В материалы дела также представлены расписки о получении истцом от ответчика арендной платы:

- за август-сентябрь 2019 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10000 руб.,

- за июнь, июль 2019 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- за январь февраль 2018 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- за ноябрь, декабрь 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 руб.;

- июль, августа 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5000 руб.,

а также:

- акт сверки за февраль 2016 - декабрь 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт сверки за январь 2018 - декабрь 2018 года от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт сверки за февраль 2016 - июль 2017 года от ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 74-89 т. 1).

Обращаясь в суд с данным уточненным иском, Кравцова Т.А. сослалась на то, что при заключении данного договора она заблуждалась относительно природы сделки, полагала, что подписывает договор найма доли дома без цели его продажи. При этом указывает на то, что условия данного договора существенным образом нарушает её права, поскольку выкупная стоимость дома в размере 340000 руб. более чем в 10 раз ниже рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества в <адрес>.

Обсудив доводы заявленных требований, выслушав стороны, судебная коллегия находит основания для частичного удовлетворения исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункты 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела следует, что предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ является жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>. При этом договором предусмотрен выкуп данного жилого помещения арендатором по цене 340000 руб. в счет арендной платы.

В соответствии с ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Поскольку оспариваемый договор содержит в себе элементы договора найма (аренды) жилого помещения и условия договора купли-продажи, он является смешанным.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заключенный договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения и подлежит государственной регистрации, поскольку согласно пункту 6.1 срок действия договора во времени не ограничен.

При этом данных о регистрации данного договора в ЕГРН суду не представлено.

Указанное, по мнению судебной коллегии, не свидетельствует само по себе о недействительности данного договора, поскольку из материалов дела следует, что Милько С.В. с 2016 г. проживает в указанном домовладении, производит оплату за пользование жильем в размере 5000 руб. в месяц, что подтверждается соответствующими расписками Кравцовой Т.А. о получении денежных средств.

Каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что с требованиями об истребовании дома истец обратилась в суд в августе 2020 <адрес> этом, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Глуховой Н.И., являющейся родственницей истца, требования освободить спорный дом Милько С.В. предъявлены еще летом 2019 г. (л. д. 13-14 т. 1).

Поскольку с момента предъявления требований о расторжении договора найма прошло более 3 месяцев, а ответчица жилой дом не освобождает, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данный договор прекратил свое действие, поэтому в силу положений ст. 304 ГК РФ Милько С.В. подлежит выселению из жилого помещения.

Относительно требований о признании договора найма в части права нанимателя выкупить жилой дом, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами: - арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора; - определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор в части права нанимателя выкупить жилое помещение подписан Кравцовой Т.А. через неделю после достижения совершеннолетия, при этом согласно свидетельству о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежит 17/25 доли жилого <адрес> в <адрес>, а не весь дом или <адрес>, как указано в самом договоре. При этом в нарушение положений ст. 250 ГК РФ иному совладельцу доли дома не предложена возможность преимущественного права покупки данной доли.

Согласно представленного суду апелляционной инстанции отчета о рыночной стоимости спорного жилого дома, произведенного ООО «Феодосийское кадастровое бюро» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого <адрес> в <адрес> составляет 3894000 руб., в том числе стоимость 17/25 доли 2647920 руб. (л. д. 137-138 т. 2).

Данный отчет об оценке жилого дома судебная коллегия принимает как доказательство его действительной рыночной стоимости, оснований ему не доверять не имеется, поскольку он проведен оценщиками, зарегистрированными в реестре саморегулируемой организации оценщиков (л. д. 196 т. 2).

Из характеристики на выпускницу МБОУ Коктебельская школа им. И.И. Березнюка усматривается, что с 1 класса Кравцова Т.А. показала средний уровень успеваемости, принимал активное участие в жизни класса и школы, однако, трагедия, связанная со смертью родителей подкосила силы ребенка, вплоть до окончания школы она находилась в подавленном состоянии, плохо воспринимала окружающую действительность, государственную аттестацию сдала с третьей попытки в сентябре 2018 года (л. д. 181 т. 1).

Указанное в совокупности свидетельствует о том, что Кравцова Т.А., подписывая договор найма с правом выкупа, находясь хотя и в совершеннолетнем возрасте, в силу тяжелой жизненной ситуации вследствие утраты родителей, не могла в полной мере адекватно оценить обстоятельства заключения как предмета так и природы сделки, связанной с выкупом Милько С.В. принадлежащего ей спорного имущества, которые являются для неё крайне невыгодными вследствие существенного занижения реальной стоимости дома.

Следовательно имеются основания, установленные ст. 178 ГК РФ, для признания оспариваемого договора в части условий о выкупе недвижимого имущества (дома) недействительными.

Что касается требований о признании расписок и актов приема-передачи недействительными, в данной части оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку данные расписки и акты лишь подтверждают факт получения истцом от арендатора жилого дома денежных средств в виде арендной оплаты. Оснований квалифицировать указанные денежные средства как предварительную оплату за выкупаемый дом или как обеспечительный платеж (аванс, задаток) не имеется.

При наличии таких обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции не в полной мере установил все существенные обстоятельства по делу, вследствие чего нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к неправильному разрешению спора, а поэтому решение подлежит отмене с принятием нового решения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Феодосийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Кравцовой Татьяны Александровны – удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 1.3, 2.1.4, 3.3, 4.5 договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Кравцовой Татьяной Александровной и Милько Светланой Валерьевной в отношении жилого <адрес>, расположенного по <адрес> в <адрес>.

Устранить препятствия Кравцовой Татьяне Александровне в пользовании собственностью – 17/25 долями жилого <адрес> в <адрес> путем выселения Милько Светланы Валерьевны из указанного жилого помещения.

В удовлетворении остальной части исковых требований Кравцовой Татьяны Александровны - отказать.

Председательствующий

Судьи