Решение по делу № 2-595/2018 от 20.08.2018

Дело № 2-595/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2018 годап. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А.,

с участием

представителя истца Поваляевой Р.П. – Тишукова Ю.В., действующего на основании доверенности от 14.11.2017 года, удостоверенной нотариусом Батайского нотариального округа Ростовской области и зарегистрированной в реестре за № 7-5403,

представителя ответчиков Рязанцевой Т.А., Рязанцева О.Н. – Рязанцева В.Н., действующего на основании доверенностей от 10.07.2018 года, удостоверенных нотариусом Егорлыкского нотариального округа Ростовской области и зарегистрированной в реестре за № 61/171-н/61-2018-4-586, № 61/171-н/61-2018-4-584,

при секретаре Вартановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Поваляевой Раисы Петровны к Рязанцевой Татьяне Андреевне, Рязанцеву Олегу Николаевичу, Озерову Виктору Петровичу о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Поваляева Р.П. обратилась в суд с указанным иском, указав в нем, что 02.10.2009 года между ней и ответчиками Рязанцевой Т.А. и Рязанцевым О.Н. был заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: № общей площадью 560030 кв. м, № общей площадью 916960 кв. м, № общей площадью 581010 кв. м сроком на 7 лет. После истечения срока договора земельные участки остались в аренде у истца, следовательно, с 02.10.2016 года договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В марте 2018 года ей от ответчиков поступило уведомление и соглашение о расторжении договора. Досрочное расторжение договора заявлено ответчиками в связи с выделом ими своих долей из земельных участков с кадастровыми номерами №, №, и образования новых земельных участков с кадастровыми номерами: №. Она отказалась подписывать соглашение о расторжении договора и обратилась с иском в суд о признании выдела недействительным. Несмотря на данное обстоятельство, 25.06.2018 года между ответчиками Рязанцевой Т.А., Рязанцевым О.Н. и ответчиком Озеровым В.П. был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, по которым в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами: №, которые ранее находились у нее в аренде. Размер арендной платы, получаемой Рязанцевой Т.А. и Рязанцевым О.Н. по договору от 02.10.2009 года, намного превышал размер арендной платы, которую они будут получать по вновь заключенному договору аренды. Полагая, что имеет при прочих равных условиях преимущественное перед Озеровым В.П. право на заключение договора аренды на новый срок, истец просит суд: перевести на Поваляеву Р.П. права и обязанности по заключенному между Рязанцевой Т.А., Рязанцевым О.Н. и Озеровым В.П. договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 25.06.2018 года.

В судебное заседание истец Поваляева Р.П., которая была надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, не явилась, о причинах неявки не сообщила. В отсутствие истца суд рассмотрел дело в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца Тишуков Ю.В. в судебном заседании поддержал исковые требования на основании доводов, изложенных в иске, дополнительно пояснив, что истцом обязательства по договору аренды исполнялись в полном объеме и без нарушений.

Ответчики Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о слушании дела, об уважительности причин неявки не сообщили. В отсутствие ответчиков суд рассмотрел дело в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчиков Рязанцевой Т.А. и Рязанцева О.Н. Рязанцев В.Н. в судебном заседании возражал против требований истца по тем основаниям, что истцом регулярно нарушались обязательства по договору аренды. Арендную плату его доверители получали в денежном выражении в размере 19000 рублей в год. Огороды по просьбе его доверителей обрабатывал за Поваляеву Озеров. Сено по договору не привозилось арендатором, подвоз воды, также не осуществлялся.

Ответчик Озеров В.П. в судебном заседании требования истца не признал, суду пояснил, что к нему до заключения с ним договора аренды обращались Рязанцевы с просьбой привезти сено, вспахать огород. Истец, утверждая, что арендная плата выплачивалась в денежном эквиваленте, не учитывает, что цены меняются.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, об уважительности причин неявки в суд не сообщили. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании были допрошены свидетели.

Свидетель ФИО17 в судебном заседании показал, что он является арендодателем Поваляевой Р.П., расчет с ними производит ФИО19. В договоре аренды прописано, что арендатор должен предоставить зерно, масло, обработать огород, а ФИО20 дает компенсацию, которая составила в этом году 22000 рублей, а в прошлом – 20000 рублей, за которые 4 тонны зерна не купить. Солому, положенную по договору, не выдавали, подвоз воды не производили. Проблемы с выплатой арендной платы начались в 2017 году и продолжились в этом году. Принадлежность ему в представленной на обозрение тетради подписи, проставленной напротив фамилии ФИО21, отрицал, пояснив, что арендную плату в размере 40000 рублей в 2016 году он не получал, деньги за аренду ему передавала ФИО22, при этом никаких подписей об этом он не ставил. Вопрос о выплате компенсации за то, что не производится вспашка огорода, ФИО23 сам решил, собрания, на котором бы такое решение было принято, не проводилось, а выплачиваемой компенсации не хватало, поскольку вспашка огорода стоила более 2500 рублей и уборка также, более 2500 рублей.

Свидетель ФИО18 в судебном заседании показал, что также является арендодателем Поваляевой, которую он ни разу не видел, а все вопросы по аренде решает ФИО24, который не в полной мере выплачивает арендную плату, не подвозит воду, солому, не обрабатывает огороды, пояснив, что нет техники, а вместо этого привозил 5000 рублей за обработку огородов, в связи с чем он намерен расторгнуть договор аренды.

Заслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

02.10.2009 года между арендатором ИП Главой КФХ Поваляевой Р.П. и арендодателями – собственниками земельных участков, расположенных <адрес>., в числе которых значатся Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н., был заключен договор аренды земельных участков сроком на семь лет (вступает в силу с момента регистрации), который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 27.11.2009 года.

Согласно п. 2ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено в судебном заседании и не отрицалось сторонами, по истечению семилетнего срока договора от 02.10.2009 года истец Поваляева Р.П. продолжила пользоваться арендованными земельными участками, в связи с чем в силу ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на неопределенный срок.

06.03.2018 года ответчики Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. адресовали Поваляевой Р.П. уведомление о прекращении арендных отношений, к которому приложили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.10.2009 года. Получение в марте 2018 года данного уведомления и соглашения истцом Поваляевой Р.П. не отрицалось, данные документы приложены ею к исковому заявлению (л.д. 12, 13). В соглашении от 06.03.2018 года о расторжении договора аренды от 02.10.2009 года Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. сообщили Поваляевой Р.П. о том, что ими из земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 02.10.2009 года, в счет принадлежащих им земельных долей произведен выдел земельных участков с кадастровыми номерами: №.

Указанное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка истец отказался подписывать, обратившись в суд с иском о признании выдела недействительным ввиду отсутствия согласия арендатора на такой выдел.

В соответствии с п. 1ст. 46 ЗК РФаренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу п. 2ст. 610 ГК РФкаждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендодатели выразили свое волеизъявление на расторжение договора аренды от 02.10.2009 года в адресованном арендатору Поваляевой Р.П. уведомлении от 06.03.2018 года и соглашении от 06.03.2018 года о расторжении договора аренды от 02.10.2009 года, суд приходит к выводу, что отношения по аренде земельного участка между сторонами по иску прекратились.

25.06.2018 года арендодатели Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. заключили с арендатором Озеровым В.П. договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (л.д. 14-16), предметом которого выступили принадлежащие арендодателям на праве общей долевой собственности земельные участки с кадастровыми номерами: №. Указанный договор заключен сроком на пять лет, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 27.06.2018 года.

Истец, руководствуясь положениями ст. 621 ГК РФ, просит перевести на себя права и обязанности по указанному договору аренды от 25.06.2018 года.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 года. В соответствии с абзацами 1 и 2 ч. 1 ст. 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

При этом, поскольку судом установлено, что договор аренды от 02.10.2009 года был возобновлен между его сторонами на неопределенный срок, суд полагает, что для использования такого инструмента защиты прав арендатора, как требование перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору аренды, суду необходимо установить надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору.

В судебном заседании было установлено и не отрицалось сторонами, что арендная плата выплачивалась не в установленном договоре порядке.

Так, согласно п. 3.1 договора аренды от 02.10.2009 года, арендная плата выплачивается один раз в год после уборки с/х культур не позднее 30 декабря текущего года и составляет из расчета на 1/26 долю в праве: зерновые 3200 кг, из них продовольственная пшеница не более 400 кг, подсолнечник 100 кг или масло подсолнечное 30 литров. По желанию арендодателя натуральная арендная плата может быть заменена денежной компенсацией, размер которой устанавливается по расценкам ОАО «Агрофирма «Целина».

Пунктом 3.2 договора аренды от 02.10.2009 года его стороны согласовали условие о предоставлении за счет арендатора арендодателям следующих услуг: механизированная обработка приусадебных участков, вспашка, культивация, посев, уборка; доставка зерна, полученного в счет арендной платы, в пределах границ <данные изъяты>; транспортные услуги по подвозу воды к дому – по 2 раза в год по 3 м куб.; солома в количестве 2 тонны с подвозом к дому в пределах границ <данные изъяты>. Условия о возможности замены перечисленных услуг денежной компенсацией положения договора аренды не содержат.

Вместе с тем, в судебном заседании было достоверно установлено, что перечисленные услуги арендатором Поваляевой Р.П. арендодателям по договору аренды от 02.10.2009 года Рязанцеву О.Н., Рязанцевой Т.А., а также ФИО25, допрошенному в качестве свидетеля, не оказывались. Согласно пояснениям представителя ответчиков Рязанцева В.Н. и свидетеля ФИО26, арендатор Поваляева Р.П., с расчетами от имени которой выступал ФИО27, самостоятельно приняла решение о выплате в счет компенсации не оказываемой услуги по обработке огородов (приусадебных участков) денежной суммы. Данные обстоятельства стороной истца не отрицались, напротив, в судебном заседании были исследованы записи, представленные представителем истца Тишуковым Ю.В., а также расходные кассовые ордера от 06.12.2017 года, согласно которым, истцом был заменен порядок исполнения п. 3.2 договора в части механизированной обработки приусадебных участков денежной компенсацией.

Что касается остальных перечисленных в п. 3.2 услуг, то истцом доказательств их оказания арендодателям Рязанцеву О.Н. и Рязанцевой Т.А. не представлено, а последние в лице своего представителя Рязанцева В.Н. их получение от арендатора Поваляевой Р.П. отрицают. Указанное обстоятельство подтверждается также пояснениями ответчика Озеров В.П., согласно которым, Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. обращались к нему с просьбой привезти солому.

При таком положении, выполнив требования п. 2 ст. 610 ГК РФ, воспользовавшись своими правами, ответчики Рязанцева Т.А. и Рязанцев О.Н. заключили договор аренды принадлежащих им земельных участков с Озеровым В.П., что не противоречит положениям ст. ст. 421, 621 ГК РФ.

Доводы истца в части наличия невыгодных для арендодателей условий правового значения не имеют, поскольку изложенные обстоятельства в их совокупности, свидетельствующие об имевшем место ненадлежащем исполнении арендатором Поваляевой Р.П. своих обязательств по договору аренды от 02.10.2009 года, лишают ее права преимущественного заключения договора аренды, а в данном случае – на перевод прав и обязанностей по заключенному 25.06.2018 года договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Поваляевой Раисы Петровны к Рязанцевой Татьяне Андреевне, Рязанцеву Олегу Николаевичу, Озерову Виктору Петровичу о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 22 октября 2018 года.