Решение по делу № 33-2130/2024 от 23.05.2024

Судья Игошина Л.В.                                                                      № 33-2130/2024

УИД58RS0024-01-2023-000405-57

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июня 2024 г.                                                                                    г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Терехиной Л.В.,

судей Мягковой С.Н., Усановой Л.В.,

при ведении протокола секретарем Барыкиной О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу судьи Усановой Л.В. гражданское дело № 2-5/2024 по иску Баймуратова И.Х. к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, администрации Неверкинского района Пензенской области о признании права собственности на бесхозяйные объекты недвижимого имущества и земельный участок в силу приобретательной давности,

по апелляционным жалобам администрации Планского сельского Совета Неверкинского района Пензенской области, Баймуратова И.Х. на решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20 февраля 2024 г., которым постановлено:

иск Баймуратова И.Х. удовлетворить в части.

Признать за Баймуратовым И.Х., (ДД.ММ.ГГГГ, уроженцем <адрес> (паспорт гражданина <данные изъяты>) право собственности на зернохранилище № 1 с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и на зернохранилище № 2 с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

В остальной части иска Баймуратова И.Х. отказать.

Проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Баймуратов И.Х. обратился в суд с иском к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, администрации Неверкинского района Пензенской области о признании права собственности на бесхозяйные объекты недвижимого имущества и земельный участок в силу приобретательной давности.

В обоснование иска Баймуратов И.Х. указал, что ДД.ММ.ГГГГ им был заключен договор купли-продажи нежилых зданий: зернохранилища № 1, площадью 609,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, зернохранилища № 2, площадью 803,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Он (Баймуратов И.Х.) с 20 февраля 2005 г. по настоящее время открыто и непрерывно владеет названными объектами недвижимого имущества, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (объекты были приобретены за 170 000 руб.), актом приемки-передачи от 21 февраля 2005 г., квитанциями к приходному кассовому ордеру от 20 февраля 2005 г. № 31 и № 32, постановлением администрации Планского сельского совета Неверкинского района Пензенской области от 18 июня 2019 г. № 61 «О внесении изменений в постановление администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области» от 21 марта 2019 г. № 24 «О присвоении адресов», межевым планом от 20 сентября 2012 г. на земельный участок, площадью 15 831 кв.м, расположенном в <адрес> на котором находятся зернохранилища.

Работы по межеванию земельного участка были оплачены им (Баймуратовым И.Х.), что подтверждается чек - ордером от 11 декабря 2012 г. на сумму 12 400 руб. Он также оплатил работы по составлению технических паспортов на указанные здания, что подтверждается квитанцией на сумму 16 000 руб.

Им производились работы по надлежащему содержанию спорных объектов недвижимости, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым были осуществлены сварочные работы (изготовление ворот) в зернохранилище № 2, расположенном по адресу: <адрес> а также договором от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым произведены работы по перекрытию крыши зернохранилища № 1 и № 2, расположенных по адресу: <адрес>

21 октября 2022 г. указанные зернохранилища были приняты на учет в качестве бесхозяйных объектов недвижимого имущества.

22 сентября 2023 г. им было подано заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии на государственную регистрацию права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Регистрирующим органом вынесено решение о приостановлении государственной регистрации, решить данный вопрос без обращения в суд не представляется возможным.

Ссылаясь на положения ст.ст. 234, 273 ГК РФ, ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, просил признать за ним право собственности на зернохранилище № 1, расположенное по адресу: <адрес>, на зернохранилище № 2, расположенное по адресу: <адрес> на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в силу приобретальной давности.

Представители истца Баймуратова И.Х. – Бражнов В.Ю., Зябиров М.Х., действующие по доверенности, адвокат Юдина Д.В., действующая по ордеру, исковые требования своего доверителя поддержали, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Представитель ответчика - глава администрации Планского сельсовета Неверкинского района Солодов А.А., исковые требования не признал.

Представители ответчика – администрации Неверкинского района Пензенской области Халикова З.И., Иванова Е.А., с исковыми требованиями Баймуратова И.Х. не согласились, указывая на отсутствие совокупности условий, необходимых для признания права собственности в силу приобретательной давности.

Представители третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, ПАО «Россети Волга» оставили вопрос о разрешении иска на усмотрение суда.

По результатам рассмотрения дела постановлено вышеприведенное решение, об изменении которого в апелляционной жалобе просят истец Баймуратов И.Х. и отмене - администрация Планского сельского Совета Неверкинского района.

Так, администрация Планского сельсовета, как и в суде первой инстанции полагает, что у суда первой инстанции не было оснований для признания за истцом объектов недвижимости в силу приобретательной давности, поскольку отсутствует совокупность условий для этого, в частности давностного и непрерывного владения.

Баймуратов И.Х. ссылается на необоснованный отказ в удовлетворении его исковых требований, касающихся земельного участка, находящегося под нежилыми зданиями и необходимыми для их использования. Полагает, что отсутствие письменного договора на приобретение в собственность земельного участка, не свидетельствует о невозможности удовлетворения его исковых требований о признании права собственности на данный земельный участок, которым он пользуется более 15 лет.

Доводы апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции поддержала представитель Баймуратов И.Х. - Юдина Д.В.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, что в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела.

Заслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В силу п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение в полной мере вышеприведенным требованиям не отвечает и подлежит отмене в части.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

На основании ст. 234 ГК РФ гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Вместе с тем, следует учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г.).

Судебная коллегия по результатам рассмотрения дела в апелляционном порядке считает, что указанные положения закона, с учетом их правовых разъяснений, судом первой инстанции при разрешении спора в части признания права собственности на нежилые здания не учтены, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения в указанной части.

Так, обращаясь в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности на зернохранилище № 1 с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, и на зернохранилище № 2 с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, истец указал на приобретение указанного имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и СПК «Память Ильича».

В подтверждение состоявшегося договора купли-продажи Баймуратов И.Х. также представил квитанции к приходному кассовому ордеру от 20 февраля 2005 г. № 31 и № 32, которые подтверждают внесение в кассу СПК «Память Ильича» стоимости, указанных в договоре объектов недвижимости.

Судом первой инстанции были исследованы подлинники указанных документов, в том числе договора купли-продажи от 20 февраля 2005 г., которые содержат существенные условия договора (предмет, цену), договор подписан сторонами и скреплен печатью СПК «Память Ильича».

Таким образом, требования истца, изложенные в исковом заявлении и поддержанные в суде первой инстанции, связаны с приобретением права собственности по возмездному договору, который является самостоятельным способом защиты права, отличным от признания права собственности по приобретательной давности, который не предусматривает признания права собственности при наличии договорных отношений.

Выводы суда в части возможности признании права собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи по правилам ст. 234 ГК РФ без правового обоснования (без ссылки на конкретную норму права), сделаны без ссылки на конкретные нормы права, поэтому не соответствуют требованиям закона.

В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, что также разъяснено в абз. 8 п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г. Вместе с тем, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права, являющийся субъективным правом истца, должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

В качестве обоснования своих выводов для признания права собственности истца на спорные объекты недвижимости в силу приобретательной давности, суд сослался на то, что у продавца отсутствует регистрация права собственности на проданные объекты недвижимости, которая по мнению суда, в спорной ситуации является обязательной.

Вместе с тем, такой вывод является ошибочным, поскольку не основан на фактических обстоятельствах дел и нормах материального права.

Действительно, по общему правилу, закрепленному п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующего на момент заключения истцом договора купли-продажи спорных зданий, требуется государственная регистрация права собственности продавца и соответственно перехода права покупателя.

Вместе с тем, согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей и является обязательной при государственной регистрации перехода таких прав.

Из представленного в суд апелляционной инстанции передаточного акта от 4 марта 1998 г. при реорганизации АКХ «Память Ильича» в СПК «Память Ильича» в уставной капитал СПК были переданы 11 зернохранилищ, построенных в период с 1968 г. по 1989 г.

Поскольку СПК «Память Ильича» является правопреемником АКХ «Память Ильича», можно сделать выводы, что право собственности продавца на спорные объекты возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, следовательно, регистрация права собственности до заключения сделки, состоявшейся в 2005 г., вопреки выводам суда, является необязательной.

Судебная коллегия обращает внимание, что способы защиты права при приобретении недвижимого имущества на основании договора иные, чем предусмотрено ст. 234 ГК РФ, что нашло отражение в п.п. 15-21 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г.

Так, по общему правилу, предусмотренному абз. 3 п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г., ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности, является прежний собственник имущества.

При этом ликвидация юридического лица сама по себе не предполагает возможность предъявления иска о признании права собственности на имущество указанного лица к муниципальному образованию, в собственность либо владения которого спорное имущество не перешло в установленном законом, либо в ином порядке.

По общему правилу, предусмотренному п. 8 ст. 63 ГК РФ, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица. При наличии спора между учредителями (участниками) относительно того, кому следует передать вещь, она продается ликвидационной комиссией с торгов.

Таким образом, с момента ликвидации предприятия, имущество может принадлежать участнику предприятия при отсутствии у последнего кредиторов.

Разрешив спор о признании права собственности на имущество СПК «Память Ильича», заявленный к администрации Планского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, администрации Неверкинского района Пензенской области, районный суд не обосновал свои выводы относительно того, почему указанные в иске ответчики, являются таковыми.

Судебная коллегия находит преждевременными выводы суда первой инстанции о неправомочности подписания председателем СПК «Память Ильича» А.А.И. договора купли-продажи нежилых зданий от 20 являются 2005 г., поскольку данный договор недействительным, незаключенным на момент разрешения спор не признан и спорным в рамках рассмотренного дела не являлся.

Кроме того, ст. 183 ГК РФ регулирует вопросы, связанные с совершением сделки при превышении полномочий, лица заключившего сделку, которая по общему правилу считается заключенной при одобрении сделки представляемым. Указанные обстоятельства судом первой инстанции не устанавливались.

Не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и выводы суда в той части, что Баймуратов И.Х, получая владение спорными зернохранилищами, не знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности, поскольку, обращаясь в суд с иском о признании права собственности, истец именно ссылался на приобретение имущества по договору купли-и продажи с момента заключения которого считал себя собственником спорного имущества.

Кроме того, судебная коллегия выводы суда об оценке договора купли-продажи находит противоречивыми, поскольку, в одном случае, признает данный договор, заключенным неуполномоченным лицом, впоследствии незаключенным ввиду отсутствия надлежащей регистрации права собственности продавца и надлежащим правоустанавливающим документом (вместе с актом приема-передачи от 21 февраля 2005 г.) для исчисления срока владения в силу приобретательной давности.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при разрешении спора в части признания права собственности по приобретательной давности на зернохранилище № 1 с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, и на зернохранилище № 2 с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м, расположенным по адресу: <адрес> были неправильно установлены юридически значимые обстоятельства дела, нормы материального права применены и истолкованы неверно, что привело к вынесению незаконного решения, в силу чего, в указанной части решение суда подлежит отмене, а исковые требования - оставлению без удовлетворения, в том числе и по тем основаниям, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Несмотря на то, что в качестве доказательства приобретения права собственности по приобретательной давности истец ссылался на наличие договора купли-продажи от 20 февраля 2005 г., судебная коллегия при отсутствии поданного в порядке ст. 131-132 ГПК РФ иска о признании права собственности на зернохранилища по возмездному договору (п. 2 ст. 218 ГК РФ), не может разрешить вопросы признания за истцом наличия (отсутствия) такого права, поскольку, как было указано выше, только истцу предоставлено право выбора способа защиты, который может быть иным, чем по ст. 234 ГК РФ, например, предусмотренного п. 3 ст. 551 ГК РФ, что не лишает истца возможности обратиться с отдельным иском в рамках другого дела, где самостоятельно определяется способ защиты, круг лиц, участвующих в деле и т.д.

В то же время, судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции относительно отказа в иске о признании права собственности за земельный участок, находящийся под спорными зданиями и необходимыми для их эксплуатации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, на который истец просит признать право собственности в силу приобретательной давности, на основании постановления администрации Неверкинского района Пензенской области от 29 марта 2013 г. № 107, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, был предоставлен в аренду сроком на 49 лет сельскохозяйственному потребительскому снабженческо-сбытовому кооперативу <данные изъяты> (т. 1. л. д. 198-200).

В связи с ликвидацией ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> как юридического лица, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № был расторгнут, о чем свидетельствует постановление администрации Неверкинского района от 20 февраля 2019 г. № 101 (т. 1. л. д. 207).

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии признака давностного владения для приобретения права собственности по ст. 234 ГК РФ, который для недвижимого имущества составляет 15 лет.

Кроме того, нормами земельного законодательства, действовавшими на момент заключения договора купли-продажи зернохранилищ, и нормами действующего законодательства (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что означает исключительное право собственников, указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду, в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и, на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которым собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Вместе с тем, из материалов дела не следует, что истец обращался к уполномоченному лицу с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность либо в аренду в соответствии с положениями земельного кодекса РФ, и ему в этом ему было отказано.

По смыслу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ суд осуществляет защиту нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Баймуратова И.Х. о признании права собственности на земельный участок, является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы – несостоятельными.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20 февраля 2024 г. отменить в части признания за Баймуратовым И.Х. право собственности на зернохранилище № 1 с кадастровым номером №, площадью 609,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и на зернохранилище № 2 с кадастровым номером №, площадью 803,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Принять в указанной части новое решение, которым исковые требования Баймуратова И.Х. о признании права собственности на указанные объекты в силу приобретательной давности, оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 20 февраля 2024 г. оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 июня 2024 г.

Председательствующий

Судьи