Решение по делу № 3а-363/2022 от 30.06.2022

УИД 76OS0000-01-2022-000262-56

Дело № 3а-363\22

Принято в окончательной форме 08.08.22г.

                    Р Е Ш Е Н И Е

               ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 августа 2022г.                                       гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тутаев - Лен» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

                    Установил:

    В административном исковом заявлении ООО «Тутаев – Лен» просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости:

    с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 739 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.,

с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 023 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.,

с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 299 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат ООО «Тутаев – Лен» на праве собственности, кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Белянкина А.В. административные исковые требования поддержала.

    Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

    От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

    От административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», администрации Тутаевского муниципального района Ярославской области возражений относительно административных исковых требований не поступило.

    В письменных объяснениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» содержатся сведения о земельных участках.

    Судом определено о рассмотрении дела в отсутствии лиц, участвующих в деле.

    Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля (оценщика), суд пришел к следующим выводам.

     ООО «Тутаев – Лен» является собственником земельных участков:

    с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>,

с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>,

с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>.

            Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельных участков в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельных участков определена ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» актом от 07.07.2021г. № АЗУ-76\2021\000501 по состоянию на 24.06.2021г.:

с кадастровым номером № в размере 3 546 076,45 руб.,

с кадастровым номером № в размере 8 633 608,96 руб.,

с кадастровым номером № в размере 747 460, 58 руб.

Административным истцом представлен отчет № 16147\22 от 23 июня 2022г., подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 24 июня 2021г. составляет:

с кадастровым номером № в размере 1 023 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере 2 739 000 руб.,

с кадастровым номером № в размере     299 000 руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

    Проанализировав возражения административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, содержащиеся в письменном объяснении, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков приведен анализ рынка земельных участков, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объектов оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельных участков использованы объекты-аналоги, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    В судебном заседании свидетель ФИО1 (оценщик) дала пояснения относительно возникших вопросов и возражений департамента.

Оценив показания свидетеля, суд не находит оснований не согласиться с ними, так как показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований, не содержат противоречий

    Согласно отчету и показаниям свидетеля оценщиком учтены все характеристики объектов оценки и объектов – аналогов. Выводы оценщика достаточно аргументированы, носят экономически обоснованный характер.

    Оценщиком проанализирован объект-аналог № 2, в том числе его масштаб, конфигурация. Оценщик пришел к обоснованному выводу о том, что масштаб аналога и ширина его территории не осложняет строительство капитальных объектов согласно заявленному виду разрешенного использования – склады. С учетом данных обстоятельств оценщик пришел к выводу применении соответствующей корректировки при оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, так как на последнем строительство объектов невозможно.

    Тем самым, данные суждения не являются произвольными, напротив, носят экономически обоснованный характер.

    В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

                    РЕШИЛ:

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 739 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 023 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 299 000 руб. по состоянию на 24 июня 2021г.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30.06.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше земельных участков.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:                                    В.С. Преснов