Решение по делу № 2-7167/2021 от 04.10.2021

2-7167/2021

...

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2021 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г.Оренбурга

в составе: председательствующего судьи Перовских И.Н.,

при секретаре Набиевой А.Е.

с участием истца Ермакова А.Ю.,

представителя истца Лемешева С.Н.

третьего лица Бородай Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ермакова А. Ю., Маринина А. П. к Назаряну В. К. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка в части, прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, восстановлении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Ермаков А.Ю., Маринин А.П. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что... между Ермаковым А.Ю., Марининым А.П. и Назарян В.К. заключен договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением. В последствии истцы установили, что условие договора о продаже доли в размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок ничтожно, а соответствующий закону размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который соответствует проданному нежилому помещению с кадастровым номером N составляет ... кв.м.

Ссылаясь на положения п.1 чт. 174.1 ГК РФ, считают, что сделка купли-продажи доли земельного участка в размере ... кв.м. является ничтожной, поскольку исполнение условий договора о продаже всей принадлежащей истцам доли в праве общей долевой собственности на земельный участок повлияло на исключение из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах истцов на долю в праве общей долевой собственности, соответствующую оставшемуся у них в собственности нежилому помещению с кадастровым номером N, что нарушает права истцов.

Просили суд признать недействительным условие договора от ..., заключенный между истцами и ответчиком о продаже за ... руб. доли в размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в составе доли ... кв.м., оцененной сторонами в ... руб. Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности за Назарян В.К. надлюв размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок, оставив в его собственности долю в размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок, восстановить за Ермаковым А.Ю. и Марининым А.П. право собственности на долю в размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок по 1/2 доли каждому (по ... кв.м.).

Определением судьи к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Банк ВТБ (ПАО), нотариус Бородай Н.С.

В судебном заседании истец Ермаков А.Ю., его представитель Лемешев С.Н., действующий на основании, исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.

Третье лицо нотариус г.Оренбурга Бородай Н.С. возражал против удовлетворения исковых требований.

Истец Маринин А.П., ответчик Назарян В.К., представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, ответчик направил в суд возражения на исковое заявление.

Суд в порядке, предусмотренном ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу положений пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Пунктом 2 статьи 434 ГКРФ предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ существенные условия договора - это условия, обязательные для договоров определенного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что... между Ермаковым А.Ю., Марининым А.П. и Назарян В.К. заключен договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением.

Согласно п.1.1 договора Ермаков А.Ю., Маринин А.П. продают, а Назарян В.К. покупает за счет собственных средств и средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), долю в размере ... кв.м. на земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером N, адрес: ..., на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным помещением N, и нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м., адрес: : ...

Стоимость приобретенного имущества по договору составила ... руб. из которых стоимость доли земельного участка составляет ... руб., стоимость продаваемого нежилого помещения - ... руб.

В соответствии с указанным договором купли-продажи от ... в ЕГРН внесена, в том числе регистрационная запись за номером N о государственной регистрации права собственности Назарян В.К. доли в размере ... кв.м. на земельный участок с кадастровым номером ...

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ... право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N было зарегистрировано за Самотовиной А.С. (доля в размере ... кв.м.), Марининым А.П. (доля в праве в размере ... кв.м.), за Ермаковым А.Ю. (доля в праве в размере ...), Черновым Ю.А. (доля в праве ... кв.м.), ООО «Гран Сфилата» (доля в размере ... кв.м., в праве собственности на земельный участок площадью ... кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ... право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано за ООО «Гран Сфилата» (доля в размере ... кв.м.), Черновым Ю.А. (доля в размере ... кв.м.), Самотовиной А.С. (доля в размере ... кв.м.), Назаряном В.К. (доля в размере ... кв.м.).

Обращаясь с настоящим исковым заявлениям, истцы указали, что до ... года на праве общей долевой собственности им принадлежало нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м. по адресу: ... пом. 1 на 1 этаже многоквартирного дома. Доля в праве собственности на земельный участок, являющийся неотъемлемой частью помещения с кадастровым номером N в многоквартирном доме составляла ... кв.м.

В ... году помещение с кадастровым номером N было разделено на два нежилых помещения в соответствии договором на выполнение кадастровых работ от .... В результате разделения образованы: нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м. и нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м.

После заключения договора купли-продажи от ..., истцам стало известно, что условие договора о продаже доли в размере ... кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок ничтожно, а соответствующий закону размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который соответствует проданному нежилому помещению с кадастровым номером N составляет ... кв.м.

Поскольку доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, а также учитывая, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения, то размер передаваемой доли в праве общей собственности на земельный участок при продаже Назаряну В.К. помещения N (... кв.м.) должен был составить ... кв.м. (... кв.м. х ... кв.м. /... кв.м.).

Ссылаясь на положения п.1 ст. 174.1 ГК РФ, истцы считают, что договор купли-продажи от ... в части продажи Назаряну В.К. доли земельного участка в размере 132,1 кв.м. является ничтожной сделкой, совершенной с пороком содержания. Вместе с тем, суд с данной позицией истцов не соглашается в силу следующего.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из п.1.1.1 договора купли-продажи доли от ... следует, что стороны предусмотрели, что по сделке, покупатель Назарян В.К. приобретает у Маринина А.П., Назаряна В.К. в собственность долю в размере ... кв.м. на земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером N, адрес: ..., на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенным помещением N, и нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью ... кв.м., адрес: : ...

Также из договора следует, что доля в размере ... кв.м. на указанный земельный участок принадлежит Ермакову А.Ю. на основании договора купли-продажи от ..., совершенного в простой письменной форме, и зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ... Доля в размере ... кв.м. на указанный земельный участок принадлежит Маринину А.П. на основании договора купли-продажи от ..., совершенного в простой письменной форме и зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ...

1/2 доля указанного нежилого помещения принадлежит Ермакову А.Ю. на основании Договора купли продажи от ..., Договора купли-продажи т ..., соглашения о выделе долей во встроенном помещении от ... о чем в ЕГРН ... сделана запись регистрации.1/2 доля указанного нежилого помещения принадлежит Маринину А.П. на основании Договора купли продажи от ..., Договора купли-продажи т ..., соглашения о выделе долей во встроенном помещении от ... о чем в ЕГРН ... сделана запись регистрации.

Свою волю на продажу недвижимости истцы, а ответчик на приобретение выразили и закрепили в условиях договора, договор подписан продавцами и покупателем, удостоверен нотариусом Бородай Н.С. Содержание договора соответствует волеизъявлению его участников. Договор подписан в присутствии нотариуса.Личности подписавших договор установлены, их дееспособность проведена, принадлежность имущества проверена. Переход прав собственности к Назарян В.К. зарегистрирован в Росреестре, договор исполнен, у сторон не возникало вопросов о предмете договора и его правовой природе.

Внесение оплаты за продаваемое недвижимое имущество сторонами не оспаривалось, из письменного отзыва ответчика следует, что при расчете за приобретенную недвижимость им использованы, в том числе заемные средства по кредитному договору с Банком ВТБ и доля в размере ... кв.м. на земельный участок площадью 2238 кв.м. с кадастровым номером N является предметом залога.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и своими подписями в договоре представители сторон подтвердили свою волю на заключение договора именно на таких условиях. Обстоятельств заблуждения сторон, заключивших договор относительно правовой природы договора не установлено и на наличие указанных обстоятельств истцы не ссылались.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на нормы ст. 174.1 ГК РФ, в соответствии с пунктом первым которой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом(статья 180).

Вместе с тем, положения договора купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от ... под такие запреты не подпадает, что подтверждается совершение регистрирующим органом действий по регистрации сделки.

Ссылка истцов на Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно ст. 38 ЖК РФ согласно которой переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными, не обоснована.

В соответствии с ч.5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

При этом, на дату осуществления государственной регистрации перехода права по оспариваемой сделке действовала следующая редакция указанной норма: при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Согласно ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Указанная норма не относится к договору купли-продажи нежилого помещения и доли в земельной участке от ... год, поскольку по спорному договору доля в многоквартирном доме перешла к ответчику вместе с долей в праве общей собственности на земельный участок. Таким образом, доводы истцов о ничтожности договора вследствие не соответствия положениям ст. 38 ЖК РФ являются не обоснованными.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от ... в удовлетворении исковых требований Ермакова А. Ю., Маринина А. П. к Назарян В. К., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об исправлении реестровой ошибки отказано. Решение суда вступило в законную силу.

Разрешая исковые требования Ермакова А.Ю. и Маринина А.П., суд пришел к выводу, что сделка купли – продажи между истцами и ответчиками не может быть признана ничтожной, а является оспоримой, требования по оспариваю договора сторонами заявлено не было. Размер продаваемой доли земельного участка согласован сторонами при заключении договора купли-продажи от .... Сведений об оспаривании договора купли-продажи и признании его недействительным в установленном законом порядке в материалах дела не имеется. Никаких описок, опечаток или каких- либо подобных ошибок при государственной регистрации допущено не было. Требования истцов фактически направлены на выдел в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, предусмотренной ст. 252 ГК РФ без предъявления соответствующего иска, при отсутствии требуемого соглашения собственников.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказывают вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Договор предоставлялся в суд в качестве доказательства, которому судом при вынесении решения была дана оценка, с которой согласился суд апелляционной инстанции, оставив решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Не могут являться основанием для признания сделки ничтожной доводы истца о том, что сделка совершена с пороком содержания, поскольку договор купли-продажи от ... не содержит запреты или ограничения распоряжением имуществом, поскольку сделка прошла государственную регистрацию, более того, заверена нотариально.

На основании ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доказательств, наличия обязательных для сторон правил, установленных законом или иными правовыми актами, которым не соответствует спорный договор, не представлено.

Условия договора купли-продажи от ... согласованные на добровольной основе и в соответствии с соглашением сторон и по их усмотрению не имеют оснований для их иного толкования.

Из возражений третьего лица Бородай Н.С. следует, что при удостоверении им договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка все условия были соблюдены, определен предмет договора, в том числе доля земельного участка, не зарегистрированная как общее имущество в многоквартирном доме, не закрепленная за какой либо площадью помещений. На момент заключения сделки возражений по поводу площади земельного участка не имелось, все документы, необходимые для заключения сделки, были представлены, сомнений в волеизъявлении не было, договор был подписан добровольно, после того, как зачитан в слух, стороны не предупреждали о том, что имеют намерение продать земельный участок пропорционально доле в праве на нежилые помещения, стороны ознакомились с условиями договора и подписали его, переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован в Росреестре. Нотариусу не сообщили, что из одного помещения были выделены два, а доля в праве не земельный участок не выделялась, земельный участок могли выделить самостоятельно, при разделе помещений и зарегистрировать указанное право.

Из материалов гражданского дела N, находившегося в производстве Ленинского районного суда ... в том числе Реестрового дела в отношении помещения с кадастровым номером N следует, что каких либо уведомлений от регистрирующего органа о необходимости одновременного выдела земельного участка либо иных требований, не предъявлялось, препятствия в регистрации договора купли-продажи отсутствовали.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований истцов у суда не имеется.

Не согласившись с доводами истцов, ответчиком заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

Так согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу положений п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179 ГК РФ, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, проанализировав доводы сторон, суд приходит к выводу, что истцы ошибочно полагают условия в части продажи земельного участка ничтожными, данная сделка является оспоримой, а следовательно к ней подлежит применению срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 181 ГК РФ по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной.

При этом суд учитывает разъяснения пункта шестого Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» о том, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Поскольку доказательств уважительности причин пропуска срока, перерыва в его течении суду не представлено, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с истечением срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в настоящем судебном заседании не установлены правовые основания для аннулирования в ЕГРП записи о праве собственности на земельный участок за Назарян В.К. и внесения в ЕГРП сведений о праве собственности истцов, суд отказывает истцам в удовлетворении таких требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, оснований для удовлетворения требований о взыскании судебных расходов у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ермакова А. Ю., Маринина А. П. к Назаряну В. К. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка в части, прекращении права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, восстановлении права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение судом принято в окончательной форме 10.01.2022 года

Судья: Перовских И.Н.