Решение по делу № 33-6515/2021 от 04.10.2021

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33- 6515/2021

Строка № 132 г

УИД 36RS0005-01-2020-001765-08

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 ноября 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Трунова И.А.,

судей: Зелепукина А.В., Копылова В.В.,

при секретаре: Коган М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В.

гражданское дело № 2-1700/2020 по исковому заявлению Михолап Алины Сергеевны к Акционерному обществу «Конструкторское бюро химавтоматики» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании расходов по оплате государственной пошлины

по апелляционной жалобе истца Михолап Алины Сергеевны на решение Советского районного суда г. Воронежа от 23 ноября 2020

(судья Глущенко О. Ю.),

У С Т А Н О В И Л А :

Михолап А.С. обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Конструкторское бюро химавтоматики» (далее АО «КБХА») о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, указав, что ей на праве собственности принадлежит здание на основании договора купли-продажи от 28.01.2020 - производственный цех, назначение – нежилое, 1 – этажный, общей площадью 441,9 кв.м, инв. №, лит. А,А1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2020, сделана запись о регистрации №.

Принадлежащее ей на праве собственности здание расположено на земельном участке площадью 4002 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, который принадлежит на праве собственности

АО «КБХА».

03.01.2019 между Халаимовым В.Г. (предыдущим собственником здания) и

АО «КБХА» был заключен договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев.

13.02.2020 АО «КБХА» в адрес Халаимова В.Г. направлялось уведомление

№ о намерении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4002 кв.мс кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, за 11 494 000 руб.

В связи с несогласием Халаимова В.Г. с выкупной стоимостью земельного участка, последний обратился в независимую оценочную организацию. Согласно отчету №324 по определению рыночной стоимости объекта оценки от 11.03.2020, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 03.03.2020 составляет 3 086 000 руб.

02.06.2020 в адрес ответчика была направлена претензия, в которой она просила заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4002 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, основываясь на стоимости, указанной в отчете №324 по определению рыночной стоимости объекта оценки от 11.03.2020 – 3 086 000 руб.

На основании вышеизложенного просила возложить на АО «КБХА» обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 4002 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 3 086 000 руб., взыскать с АО «КБХА» расходы на оплату государственной пошлины в размере 23630 руб.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 23.11.2020 в удовлетворении исковых требований Михолап Алины Сергеевны к Акционерному обществу «Конструкторское бюро химавтоматики» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, отказано.

В апелляционной жалобе Михолап А.С. просила отменить решение суда полностью, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить её исковые требования в полном объеме (л.д.).

В судебном заседании представитель Михолап А.С. по доверенности

Золотарева О.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель АО «КБХА» по доверенности Гнидченко Д.В. просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда не явились, о месте и времени слушания дела в апелляционной инстанции были извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Михолап А.С. на праве собственности принадлежит производственное здание, назначение – нежилое,

1–этажный, общей площадью 441,9 кв.м, инв. №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 104-106).

Согласно правоустанавливающих документов, право собственности к Михолап А.С. перешло от прежнего собственника Халаимова В.Г. на основании договора купли-продажи от 28.01.2020, согласно которому Халаимов В.Г. передал в собственность Михолап А.С. здание - производственный цех, назначение – нежилое, 1 – этажный, общей площадью 441,9 кв.м, инв. №, лит. А,А1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, стоимостью 3200000 руб. (л.д.100).

Согласно договору аренды земельного участка от 03.01.2019, заключенному между Халаимовым В.Г. и АО «КБХА», Халаимову В.Г. на условиях аренды предоставлен земельный участок площадью 2530 кв.м. из земельного участка площадью 4002 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, цель использования земельного участка в соответствии с его назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, не использовать для содержания птиц и животных, хранения вещей, изъятых из гражданского оборота, ядовитых или опасных веществ или предметов, а также иного имущества, хранение которого запрещено действующим законодательством. Срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи. Передача части земельного участка в аренду не влечет передачу права собственности на него (т.2 л.д. 49-55).

09.12.2019 АО «КБХА» направило соглашение на расторжение договора о передаче в аренду части земельного участка и акт приема-передачи к договору № от 03.01.2019 (л.д. 79-83).

АО «КБХА» в адрес Халаимова В.Г. направлено уведомление № о намерении продажи земельного участка площадью 4002 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, указана начальная цена продажи через электронную торговую площадку 11 494 000 руб. (л.д. 108).

20.02.2020 Халаимов В.Г. направил АО «КБХА» ответ на уведомление

№ о намерении выкупа земельного участка, однако полагал, что стоимость земельного участка является завышенной и предлагал согласовать стоимость выкупаемого земельного участка (л.д. 103).

02.06.2020 Михолап А.С. направила в адрес АО «КБХА» досудебную претензию, в которой просила заключить договор купли-продажи земельного участка площадью

4002 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, основываясь на стоимости, указанной в отчете № по определению рыночной стоимости объекта оценки от 11.03.2020 – 3 086 000 руб. (л.д. 10-11, 111).

08.06.2020 АО «КБХА» направило в адрес истца уведомление – ответ на досудебную претензию, согласно которой АО «КБХА» стало известно о приобретении производственного здания Михолап А.С. только с момента получения досудебной претензии. Сообщено, что АО «КБХА» действительно принято решение о продаже земельного участка площадью 4002 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, начальная минимальная цена продажи одобрена Советом директоров АО «КБХА» и составляет 11 494 000 руб. (подтверждена отчетом об оценке ООО «Оценка и консалтинг»

№-К19 от 01.09.2020 и положительным заключением на отчет в СРО «СФСО»

№ от 20.01.2020. Стоимость реализуемого объекта в представленном ранее предыдущим собственником здания Халаимовым В.Г. отчете об оценке № от 03.03.2020 в три раза ниже кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 11 113 353,90 руб., такая стоимость не может быть принята во внимание в связи с ее необоснованным существенным занижением от фактической рыночной цены недвижимости. Также в уведомлении содержится просьба о сообщении в адрес АО «КБХА» о своем согласии на приобретение вышеуказанного земельного участка по цене 11 494 000 руб., либо об отказе от приобретения на данных рыночных условиях. В течение пяти рабочих дней с момента получения данного уведомления (л.д.213). Договор аренды земельного участка между сторонами не заключался.

Согласно уставу АО «КБХА», утвержденному решением Общего собрания акционеров АО «КБХА» 24.03.2020, акционерное общество создано в соответствии с Гражданским кодексом российской Федерации, Федеральным законом от 26.12.1995

№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах», Федеральным законом от 21.12.2001

№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», путем преобразования федерального государственного унитарного предприятия «Конструкторское бюро химавтоматики» на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 №-р, распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 29.09.2003 №-р и распоряжения территориального управления министерства имущественных отношений Российской Федерации по Воронежской области от 11.06.2004 № 180-р и является его правопреемником.

Общество является юридическим лицом, корпоративной коммерческой организацией. В соответствии со ст. 66.3 Гражданского кодекса Российской Федерации признается непубличным акционерным обществом. Основной целью Общества является извлечение прибыли.

В соответствии со справкой о процентном соотношении общего количества ценных бумаг, принадлежащих зарегистрированному лицу, к уставному капиталу эмитента, основным держателем акций ответчика является Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».

Согласно Программе по работе с непрофильными активами Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», утвержденной приказом госкорпорации «Роскосмос» от 29.03.2018 № 92, непрофильные активы – активы, принадлежащие корпорации или обществу на праве собственности, не соответствующие понятию «профильные активы». К профильным активам относятся активы, принадлежащие корпорации или обществу на праве собственности и при этом используемые при осуществлении основных видов деятельности, или необходимые для реализации стратегии и (или) ДПР, либо соответствующие критериям профильности активов в соответствии с Программой.

В отношении непрофильных активов могут применяться способы распоряжения, направленные на сохранение контроля над непрофильным активом, в том числе передача актива в аренду, доверительное управление, безвозмездное пользование; так и способы распоряжения, направленные на прекращение контроля над непрофильным активом - продажа непрофильного актива и пр.

В соответствии с представленными стороной ответчика отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №к19 от 13.08.2019 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка площадью 4002 кв.м., кадастровый номер № на дату оценки составляет 11 494 000 руб., а также экспертным заключением № от 20.01.2020 на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №к19 от 01.09.2019, итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (ст.552 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

В силу пунктов 1, 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В силу положений пунктов 1 - 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Кроме того, суд первой инстанции установил, что истец как собственник земельного участка, наделенный правом по распоряжению указанным недвижимым имуществом, надлежащим образом известил как предыдущего собственника производственного здания – Халаимова В.Г., так и истца Михолап А.С. о намерении продать земельный участок с указанием цены, по которой он ее продает. Как правильно указал в решении суд первой инстанции, направляя претензию в адрес ответчика, истец свое согласие на покупку доли поставила в зависимость от выполнения ответчиком выдвинутых ею условий, предлагая уменьшить цену земельного участка; указанное требование не может рассматриваться как согласие истца на приобретение спорного земельного участка. При этом предложение истца в адрес продавца разрешить спор относительно стоимости земельного участка и согласовании условий сделки не свидетельствует о согласии на заключение договора купли-продажи.

С учетом установленных выше обстоятельств, существующего правового регулирования спорных правоотношений, ввиду того, что Михолап А.С. фактически отказалась от предложения АО «КБХА» приобрести земельный участок площадью

4002 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по стоимости, указанной АО «КБХА», а именно за

11 494 000 руб., суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что

Михолап А.С. отказалась от своего права преимущественной покупки спорного земельного участка, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, не установив оснований для применения положений ст. 445 ГК РФ и обязания ответчика заключить договор на условиях, предложенных истицей.

Кроме того, судебной коллегией при этом учитываются следующие обстоятельства. Как указывалось выше, согласно договору аренды земельного участка от 03.01.2019 Халаимову В.Г. передан в аренду земельный участок лишь площадью 2530 кв.м., тогда как продаваемый земельный участок имеет площадь 4002 кв.м.

В силу п.1, 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом

Таким образом, у истицы имеется право преимущественной покупки только земельного участка площадью 2530 кв.м., на котором находится принадлежащее ей здание и который находится в аренде истицы.

Доказательств того, что для использования принадлежащего истицу строения - производственный цех, назначение – нежилое, 1 – этажный, общей площадью 441,9 кв.м, инв. №, лит. А,А1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, имеется необходимость использования всего продаваемого земельного участка площадью 4002 кв.м., а не только находящегося в аренде площадью 2530 кв.м., истицей не представлено, в связи с чем отсутствуют условия, предусмотренные ст. 35 ЗК РФ, на основании которых у истицы возникло бы право преимущественной покупки всего земельного участка площадью 4002 кв.м., а не части используемого участка площадью 2530 кв.м.

Кроме того, как правильно указал в решении суд первой инстанции, для предоставления земельного участка в собственность по основаниям пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость, находящуюся на этом земельном участке, не является основанием для прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Таким образом, реализация земельного участка ответчиком по делу не повлияет на права истца как собственника объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку и направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Советского районного суда г. Воронежа от 23.11.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Михолап Алины Сергеевны - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 24.11.2021.

Председательствующий:

Судьи коллегии: