Решение по делу № 3а-75/2021 от 23.12.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000583-18

дело № 3а – 75/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 марта 2021 года город Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Шевченко Константина Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

Шевченко К.Ю. 23 декабря 2020 года (по почте 22 декабря 2020 года) обратился с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указав, что является собственником нежилого здания, находящегося в г.Таганроге. Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, что влияет на размер налоговой базы при уплате налога на имущество. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объекта административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в размере рыночной стоимости на основании ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Таганрога.

Административный истец в судебное заседание не явился. Согласно поступившего ходатайства просит провести судебное заседание без его участия, выражает согласие с результатом судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ростовской области Самсонова В.Н. в письменном ходатайстве просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы (8 880 000 рублей).

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился. Почтовым уведомлением подтверждается надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела. В письменных возражениях заместитель начальника отдела правового обеспечения Шаповалова И.А. просила рассмотреть дело в своё отсутствие, указав, что права административного истца Управление не нарушало.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области в судебное заседание не явился. В письменных возражениях на административное исковое заявление указано, что согласно сведений ЕГРН нежилое здание: административно-бытовое помещение, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поставлено на государственный учет 8 декабря 2009 года. Кадастровая стоимость была определена в размере 17 673 449,84 рубля по состоянию на 1 января 2016 года с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 818. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

    Представитель Администрация города Таганрога в судебное заседание не явился. Почтовым уведомлением подтверждается надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд руководствуется положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений) утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года.

Судом установлено, что Шевченко К.Ю. на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание (административно-бытовое помещение) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 599,6 кв.м, находящееся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанный объект недвижимости расположен на принадлежащем Шевченко К.Ю. земельном участке.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 17 673 449,84 рублей.

Шевченко К.Ю. являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости здания, вправе инициировать пересмотр его кадастровой стоимости.

Административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленный АО «Приазовский Центр Смет и Оценки» оценщиком ФИО согласно которому, по состоянию на 1 января 2016 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 5 055 827 рублей.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно выводов о размере рыночной стоимости, изложенных в отчете об оценке.

Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчётов были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что они были поставлены под сомнение обоснованно.

По заключению судебной оценочной экспертизы от 20 февраля 2021 года №895-Э/2021, выполненной экспертами ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО и ФИО рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом индивидуальных особенностей и технического состояния на 1 января 2016 года составила 8 880 000 рублей.

Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что экспертиза осуществлена в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, по информации об объекте на указанную судом дату.

От применения затратного подхода эксперты мотивированно отказались, произведены расчеты с использованием сравнительного и доходного подходов, обоснования использования которых также подробно мотивированы, произведено согласование результатов стоимости объекта экспертизы полученных с применением различных подходов.

При установлении рыночной стоимости нежилого здания, экспертами проведен анализ рынка недвижимости; определен сегмент рынка, к которому относится нежилое здание – рынок офисно-торговой недвижимости; проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов.

Так как исследуемый объект недвижимости расположен на земельном участке, исследовался рынок офисно-торговой недвижимости и рынок земельных участков. Проанализированы рынок продаж коммерческой недвижимости в г.Таганроге в заданный период (таблица 14) и рынок аренды (таблица №15), отобраны объекты, сопоставимые в объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам (таблица 17). В рамках доходного подхода, экспертами определены величина потенциального валового дохода, с применением конкретных корректировок (на условия рынка, состояние отделки). В рамках сравнительного подхода, эксперты использовали метод сравнения продаж с объектами – аналогами, наиболее близкими с объектом экспертизы по своим характеристикам (таблицы 35, 36), примененные корректировки подробно обоснованы.

В заключении учтены факторы оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, установлены результаты определения стоимости в рамках каждого из подходов. Установлена рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом стоимости земельного участка и без него.

Изложенная экспертами информация соответствует критериям достаточности и проверяемости, определенная итоговая рыночная стоимость не является произвольной, приведены таблицы, расчеты и пояснения к ним.

Экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, судом не установлено.

Возражений, замечаний относительно данного вывода от лиц, участвующих в деле не поступило.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что отчёт об оценке №1191/12-2020 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного нежилого здания. Экономически обоснованными является размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы №895-Э/2021 от 20 февраля 2021 года, который возможно положить в основу решения и установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

В силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный реестр недвижимости.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями статей 103, 106 КАС РФ и исходит из следующего.

По делу проводилась судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». Заключение судебной экспертизы положено в основу решения суда.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимость услуг в размере 65 000 рублей.

Стоимость услуг по определению рыночной стоимости нежилого здания, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности, объема проделанной работы, и времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований и составления заключения.

Применительно к предмету иска по данному административному делу, при разрешении вопроса о распределении судебных расходов суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания истца ответчиком.

Как указано в п.31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Этими выводами не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Согласно материалам дела, административный истец оспорил результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством предъявления требования об установлении в его отношении рыночной стоимости, что свидетельствует о реализации административным истцом права на приведение кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик объекта.

Таким образом, указанное административным истцом основание для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости само по себе не может свидетельствовать о допущенном нарушении прав административного истца, не ставит под сомнение предполагаемую в силу закона достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. При разрешении административного дела по существу административный ответчик не оспаривал право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной, возражения касались обоснованности отчета об оценке. Судебная оценочная экспертиза была назначена судом с целью объективной оценки представленных доказательств и величины рыночной стоимости объектов.

Расхождения между кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установленной в результате государственной кадастровой оценки (17 673 449,84 рублей), и рыночной стоимостью этого объекта, установленной судом в ходе судебного разбирательства (8 880 000 рублей), составляет 49 %.

Диапазон расхождений размеров кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости находится в допустимых пределах по смыслу, изложенному в приведенном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации.

Подобная разница обусловлена объективными факторами, включая методы оценки, индивидуальные особенности оцениваемого объекта, которые не могли быть учтены при массовой кадастровой оценке, и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данному нежилому помещению.

Суд приходит к выводу, что расходы за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 65 000 рублей, относятся на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 КАС РФ, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость нежилого здания (административно-бытовое помещение) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 599,6 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 8 880 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Шевченко Константина Юрьевича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 65 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья О.В. Журба