Решение по делу № 2-6987/2018 ~ М-6285/2018 от 27.07.2018

                                                           2-6987/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 октября 2018 года                                    г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи         Стебуновой Е.Ю.

при секретаре                            Горбацевич Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Якуповой Гульнары Роменовны к ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный», ЗАО «СУ 155» о признании сделки недействительной по основаниям ничтожности, прекращении права собственности и признании права собственности,

                        УСТАНОВИЛ:

    Якупова Г.Р. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный», ЗАО «СУ 155» о признании сделки недействительной Договор купли-продажи недвижимого имущества № от 17.09.2012г, заключенный между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» в части продажи нежилого помещения с условным номером № по адресу: АДРЕС недействительным по основаниям ничтожности, прекращении права собственности и признании права собственности на нежилое помещение с условным номером № по адресу: АДРЕС Свои требования мотивировала тем, что с 2012 года оплатила стоимость нежилого помещения, получила его в пользование, сделала ремонт и эксплуатировала помещение. Вместе с тем, ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» оформили сове право собственности на помещение, в связи с чем истица вынуждена обратиться в суд.

    Истица не явилась, направив представителя, который на требованиях настаивал.

    Ответчик ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» в лице представителя с иском не согласился, поскольку они являются законными собственниками помещения. Просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

    Третье лицо ЗАО «СУ №155» и Временный управляющий представителя не направили.

    Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

    Согласно ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    В судебном заседании установлено, что 08.06.2012г ЗАО «СУ №155» в лице поверенного Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Якупова Г.Р. заключили предварительный договор в отношении нежилого помещения по адресу: АДРЕС (л.д.12-15).14.06.2012г Якупова Г.Р. оплатила стоимость нежилого помещения (л.д.16). 22.06.2012г выдан Допуск на производство ремонтно-строительных и отделочных работ в нежилом помещении (л.д.19). 26.06.2012г выдан Смотровой ордер (л.д.17) и разрешение на производство работ для доведения нежилого помещения квартиры до состояния пригодного для проживания (л.д.18).

ЗАО «СУ №155» и ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 17.09.2012г (л.д.93-96).

Таким образом судом установлено, что Договор на передачу квартиры с Якуповой Г.Р. заключен ранее, чем с ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный».

Согласно Договора купли-продажи от 17.09.2012г стоимость имущества должна быть оплачена не позднее 10 дней после государственной регистрации перехода права на имущества. Такой переход состоялся 27.09.2012г (л.д.92, 99). Оплата частичная произведена 08.10.2012г (л.д.100), полная 12.10.2012г (л.д.101), то есть за пределами срока.

Таким образом, судом установлено, что оплата Якуповой Г.Р. произведена ранее, чем с ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный».

По указанным доводам суд находит не состоятельной ссылку ответчика на судебную практику (л.д.115-152), поскольку в указанных решениях договора с Фондами заключались ранее, чем с физическими лицами.

Согласно статье 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в данной статье, Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права (постановления от 16 мая 2000 года по делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и от 3 июля 2001 года по делу о проверке конституционности отдельных положений подпункта 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона "О реструктуризации кредитных организаций" и пунктов 1 и 2 статьи 26 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций").

Следовательно, статьей 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации гарантируется защита не только права собственности, но и имущественных прав.

Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. На этом основано и действующее гражданско-правовое регулирование: согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации имущество как объект вещного права.

Такой подход, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16 мая 2000 года, корреспондирует толкованию понятия "свое имущество" Европейским Судом по правам человека, лежащему в основе применения им статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Европейский суд по правам человека исходит из того, что каждый имеет право на беспрепятственное пользование и владение своим имуществом, в том числе в рамках осуществления вещных прав, также подлежащих защите на основании указанного Протокола (решения от 23 сентября 1982 года по делу "Спорронг и Леннрот (Sporrong and Lonnroth) против Швеции" и от 21 февраля 1986 года по делу "Джеймс и другие (James and Others) против Соединенного Королевства", а также содержащее ссылки на них решение от 30 мая 2000 года по делу "Карбонара и Вентура (Carbonara and Ventura) против Италии").

Таким образом, по смыслу статей 17 (часть 1), 35 (часть 3) и 55 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами, в отношении законного владения недвижимым имуществом, действует механизм защиты, гарантируемый статьями 35, 45 и 46 Конституции Российской Федерации.

Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленмуа Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендует несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому это помещение передано во владение.

В данном случае это Якупова Г.Р., которая с 2012 года владеет и пользуется нежилым помещением. Обязательство в ее пользу возникло раньше, чем в пользу ответчика. Якуповой Г.Р. раньше ответчика произведена оплата за имущество, оно передано ей в фактическое пользование, в связи с чем ее действия являются добросовестными и соответствующими условиям делового оборота. Иск о праве на имущество заявлен ею ранее. ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» никогда не приступал к управлению указанным имуществом. Договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации многоквартирным жилым домом заключен 08.08.2018г (л.д.102-109). Вместе с тем, судом установлено, что ответчик никогда не был в спорном помещении и с 2012 года не владел, не пользовался и не распоряжался им. За защитой своего права, в том числе и пользования, не обращался.

Доводы ответчика, что с Якуповой Г.Р. заключен предварительный договор и она не вправе претендовать на сворное имущество, суд находит не состоятельной, поскольку согласно п.8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Такая же позиция содержится в "Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что указанный акт между ЗАО «СУ №155» и ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» подписан (л.д.97-98), вместе с тем, имущество покупателю не передавалось, им не осматривалось.

Ссылку ответчика на судебный акт от 10.07.2017г (л.д.87), которым Якуповой Г.Р. отказано в признании права собственности как на повторность требований, суд находит не состоятельным, поскольку указанным судебным актом отказано Якуповой Г.Р. по основаниям ненадлежащего способа защиты, а именно «в настоящем деле истец не оспаривала зарегистрированное права на спорное нежилое помещение».

Якуповой Г.Р. выбран иной способ защиты, а именно ею оспаривается зарегистрированное право собственности ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный».

По вышеуказанным основаниям, суд находит сделку Договор купли-продажи недвижимого имущества № от 17.09.2012г, заключенный между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» в части продажи нежилого помещения с условным номером 50-50-99/083/2010-254 по адресу: АДРЕС недействительным по основаниям ничтожности и, как следствие, право собственности ответчика подлежит прекращению.

Доводы ответчика, что Якупова Г.Р. является ИП и не является «слабой стороной» в сделке, суд находит не состоятельной, поскольку ИП Якупова Г.Р. стала в 2016 году (л.д.112). То есть на момент сделки и во время эксплуатации помещения она являлась «слабой» стороной сделки.

Доводы ответчика, что имеется повторность рассмотрения, поскольку Якуповой Г.Р. ранее заявлялись требования о признании указанного договора недействительным (л.д.81-83), суд находит не состоятельным, поскольку указанное решение отменено (л.д.85-86) и при принятии нового решения указанные требования не нашли своего разрешения (л.д.87-89).

Доводы ответчика о том, что на момент заключения Предварительного договора, ЗАО «СУ 155» не являлись собственниками помещения (л.д.91), суд находит не имеющим значения, поскольку 08.06.2012г заключался хоть и предварительный договор, который должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

ЗА «СК 155» стали собственниками спорного помещения 13.09.2012г (л.д.92) и имели возможность заключить с Якуповой Г.Р. основной договор, вместе с тем распорядились им, заключив повторный договор купли-продажи с ответчиком, который, как сказано выше, является ничтожным.

Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст.199 ГК РФ).

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности, поскольку их право собственности зарегистрировано в 2012 году.

Суд не может с этим согласиться, поскольку согласно ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О нарушении своего права Якупова Г.Р. узнала не ранее 10.07.2017г (л.д.87-89).

Доводы ответчика о «регистрации их права собственности в 2012 году», о чем истица должна была узнать в указанное время, суд находит не состоятельным, поскольку по состоянию на 05.11.2015г сведения о регистрации отсутствовали (л.д.164 дело 2-4128/2016).

На основании сказанного, суд не находит оснований для применения последствий пропуска срока исковой давности, поскольку истицей он не пропущен.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требования о признании недействительной записи в ЕГРП № от 27.09.2012г, поскольку отсутствуют правовые основания. Запись сделана по результатам правовой экспертизы в отношении сделки, по документам, представленным для регистрации в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд

                                                       Р Е Ш И Л :

Признать Договор купли-продажи недвижимого имущества № от 17.09.2012г, заключенный между ЗАО «Строительное управление №155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» в части продажи нежилого помещения с условным номером № по адресу: АДРЕС недействительным по основаниям ничтожности.

Прекратить право собственности ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» на нежилое помещение с условным номером № по адресу: АДРЕС

Признать за Якуповой Гульнарой Роменовной право собственности на нежилое помещение с условным номером № по адресу: АДРЕС пом. 6.

В удовлетворении требований Якуповой Гульнары Роменовны к ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный», ЗАО «СУ 155» о признании недействительной записи в ЕГРП № от 27.09.2012г отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

                                                           С У Д Ь Я :