Решение по делу № 33-1441/2023 от 27.02.2023

Судья Вайгачева А.Н.                     Дело № 2-526/2022

УИД 35RS0010-01-2021-016180-92

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 марта 2023 года № 33-1441/2023

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Белозеровой Л.В.,

судей Образцова О.В., Вахониной А.М.,

при секретаре Рябининой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокуратуры Вологодского района Вологодской области на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 28.10.2022 по иску прокуратуры Вологодского района Вологодской области в защиту интересов неопределенного круга лиц, Вологодского муниципального района, к Администрации Вологодского муниципального района, Смыковой О.Б. о признании права отсутствующим, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Белозеровой Л.В., объяснения прокурора прокуратуры Вологодской области Мишуринской О.А., представителя администрации Вологодского муниципального округа Батова А.А., представителя Смыковой О.Б. по доверенности Качева М.С., судебная коллегия

установила:

заместитель прокурора Вологодского муниципального района Вологодской области, действуя в интересах неопределенного круга лиц, Вологодского муниципального района, обратился в суд с иском к Администрации Вологодского муниципального района, Смыковой О.Б.

В обоснование иска указано что земельный участок с кадастровым номером №... из земель населенных пунктов с местоположением Российская Федерация, Вологодская область, муниципальный округ «Город Вологда», <адрес>, площадью 21 540 кв.м, с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», кадастровой стоимостью 32 165 175 рублей 67 копеек, находится в собственности Вологодского муниципального района, включен в состав казны Вологодского муниципального района.

На участке находится числящийся в муниципальной собственности Вологодского муниципального района объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... площадью застройки 15,2 кв.м степенью готовности 18%, являющийся объектом вспомогательного использования – сторожкой для обеспечения охранной деятельности, который с 07.04.2021 решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 20.04.2021 №... включен в программу приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год со сроком реализации 3-4 квартал 2021 года в порядке, предусмотренном статьями 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

По результатам торгов со Смыковой О.Б. 28.07.2021 заключен договор купли-продажи №... указанных выше объектов: земельного участка и объекта незавершенного строительства.

В ходе проведения проверки установлено, что объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, в отсутствие объекта недвижимости на земельном участке отчуждение имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» противоречит требованиям законодательства, поскольку такая реализация должна производится в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, сделка является ничтожной, поскольку площадь земельного участка многократно превышает площадь объекта незавершенного строительства, нарушает права и интересы муниципального образования, отсутствует возможность поступления в бюджет большей суммы денежных средств в случае предоставления земельного участка с применением конкурсных процедур.

Просил с учетом неоднократного уточнения исковых требований признать недействительным (ничтожным) заключенный 28.07.2021 между Смыковой О.Б. и Администрацией Вологодского муниципального района договор купли-продажи недвижимого имущества №... в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... площадью 15,2 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Вологодская область, муниципальный округ «Город Вологда», <адрес>, и земельного участка под ним с кадастровым номером №... площадью 21 540 кв.м; применить последствия недействительности сделки: вернуть земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м, а также объект с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, сведения о котором содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в распоряжение Администрации Вологодского муниципального района, вернуть Смыковой О.Б. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи, в размере 16 282 000 рублей.

Протокольным определением Вологодского городского суда Вологодской области от 01.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 28.10.2022 прокуратуре Вологодского района, действующей в защиту неопределенного круга лиц и муниципального образования Вологодский муниципальный район, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционном представлении прокуратура Вологодского района Вологодской области просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование указывает, что решение вынесено с нарушением норм материального права и без учета фактических обстоятельств дела.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает, что решение подлежит отмене.

Распоряжением ТУ Росимущества по Вологодской области от 10.04.2018 №... утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала №..., площадью 21 540 кв.м с условным номером №..., местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, расположенные в границах территориальной зоны: Ж-2- - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами, разрешенное использование: среднеэтажные жилые дома, образуемые путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером №... (государственная запись о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 22.02.2018 №..., РНФИ №...) с сохранением его в измененных границах.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Вологодской области от 13.07.2020 №... Администрации Вологодского муниципального района предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования из населенных пунктов, с разрешенным использованием: среднеэтажные жилые дома, находящиеся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м, местоположение: <адрес>. Кадастровая стоимость на момент предоставления земельного участка составляет 32 169 175 рублей 67 копеек (л.д.140-141 т.1).

В соответствии с распоряжением ТУ Роимущества в Вологодской области от 02.09.2020 №... земельный участок с кадастровым номером №... был безвозмездно передан из федеральной собственности в муниципальную собственность Вологодского муниципального района (л.д.146-147 т.1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 23.09.2020 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 18.12.2020 №... земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м кадастровой стоимостью 32 169 175 рублей 67 копеек включен в состав казны Вологодского муниципального района.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 15.02.2021 №... Администрации Вологодского муниципального района разрешено сроком на 3 года размещение защитных сооружений гражданской обороны, сооружения инженерной защиты, для размещения которых не требуется разрешения на строительство, на части земельного участка с кадастровым номером №..., находящегося в собственности Вологодского муниципального района, адрес (местоположение): <адрес>.

На земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 15,2 кв.м со степенью готовности 18% с кадастровым номером №..., в отношении которого кадастровым инженером Щ.О.Н. 01.04.2021 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, и на который Управлением Росреестра по Вологодской области 07.04.2021 произведена государственная регистрация права собственности Вологодского муниципального района.

На основании постановления Администрации Вологодского муниципального района от 16.04.2021 №... «О включении имущества в состав имущества казны» объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... принят в муниципальную собственность.

Решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 20.04.2021 №... внесены в решение Представительного собрания Вологодского муниципального района от 24.11.2020 №... «Об утверждении программы (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год (в редакции решения от 16.02.2021 №...)» изменения, согласно которым в программу (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год включены объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №.... Площадью 21 540 кв.м, определена кадастровая стоимость объектов в размере 32 169,18 тыс. рублей, срок реализации определен – 3-4 квартал 2021 года способом, определенным статьями 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании отчета от 21.04.2021 №... оценщика С.Н.В. определена кадастровая стоимость указанного имущества в размере 32 560 833 рубля 33 копейки.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 29.04.2021 №... определено провести отрытый аукцион в электронной форме на электронной площадке в информационно-телекоммукационной сети «Интернет» ЗАО «Сбербанк-Автоматизированная Система Торгов» по продаже муниципального имущества: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м, установлена начальная цена продажи имущества на аукционе в размере 32 564 000 рубля 00 копеек, в том числе НДС.

Аналогичные условия определены постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 10.06.2021 №... «О проведении торгов посредством публичного предложения в электронной форме».

Согласно протоколу Администрации Вологодского муниципального района от 26.07.2021 участником торгов по продаже муниципального имущества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м (лот №...) признана Смыкова О.Б.

На основании указанного протокола между Администрацией Вологодского муниципального района (Продавец) и Смыковой О.Б. (Покупатель) 28.07.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №..., по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а он принять и оплатить находящееся в собственности муниципального образования «Вологодский муниципальный район» недвижимое имущество: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №..., площадью 21540 кв.м.

Пунктом 2.1 определена начальная цена имущества, заявленная на торгах: 32 564 000 рубля 00 копеек. Стоимость имущества по итогам торгов составляет 16 282 000 рубля 00 копеек. Покупатель уплачивает в бюджет Вологодского муниципального района стоимость имущества в размере 9 769 200 рублей 00 копеек (с учетом суммы задатка 6 512 800 рублей 00 копеек) и НДС 1 583 рубля 33 копейки (пункты 2.2, 2.3 договора).

Право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке за Смыковой О.Б. 06.09.2021.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 1, подпунктом 1 пункта 2 статьи 3, пунктом 1 статьи 10, пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Уставом Вологодского муниципального района, Порядком приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района, утвержденным решением Представительного Собрания Вологодского муниципального района №... от 03.04.2012, установив, что на спорном земельном участке был возведен объект незавершенный строительством, право собственности на который было зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.04.2021, приняв во внимание, что заключению договора купли-продажи от 28.07.2021 и проведению торгов предшествовала процедура по реализации имущества находящегося в муниципальной собственности, учитывая, что данная процедура прокуратурой Вологодского района не оспаривалась, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из пункта 2 статьи 39.1 этого же Кодекса следует, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В силу пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Таким образом, из вышеуказанных норм права следует, что земельные участки, которые подлежат застройке объектами капитального строительства, предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. В случае нахождения на земельном участке объекта капитального строительства, объекта незавершенного строительства, он может быть продан на аукционе.

Как следует из материалов дела на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 15,2 кв.м со степенью готовности 18% с кадастровым номером №..., в отношении которого кадастровым инженером Щ.О.Н. 01.04.2021 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, и на который Управлением Росреестра по Вологодской области 07.04.2021 произведена государственная регистрация права собственности Вологодского муниципального района.

Согласно акту осмотра, составленному заместителем прокурора Вологодского района Бахориковым С.А. 08.07.2021, при осмотре земельного участка с кадастровым номером №..., установлено, что на нем расположены 2 железобетонные плиты с монтажными проушинами, уложенные в грунт на уровне земли без связей между собой с линейными размерами 4,9 м на 3.0 м. Иных объектов на участке не зафиксировано (л.д.63 т.1).

Аналогичные сведения указаны в пояснительной записке присутствовавшего при осмотре государственного инспектора Вологодской области по использованию и охране земель Ч.Ж.В. (л.д.64 т.1).

Из сообщения, направленного ООО «Гортехинвентаризация» в прокуратуру Вологодского района 08.07.2021 следует, что при выезде на место 08.07.2021 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №... вблизи <адрес> отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в том числе объект незавершенного строительства площадью 15,2 кв.м со степенью готовности 18% с кадастровым номером №.... В границах указанного земельного участка находятся строительные материалы – железобетонные плиты в количестве 2 штук с монтажными проушинами, уложенные на грунт в уровне земли без связей между собой с линейными размерами 4,9 м на 3.0 м. Также установлено отсутствие в границах земельного участка главной вещи – основного здания, к которому осуществлена государственная регистрация вспомогательного объекта в силу пункта 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация на строительство здания с указанным проектируемым назначением отсутствует. В соответствии частью 1 статьи 30 Гражданского кодекса Российской Федерации осмотренная вещь не является объектом недвижимости и считается некапитальным сооружением (строительным материалом (движимой вещью)) (л.д.66-67 т.1).

Эти же обстоятельства указаны в сообщении направленном Управлением Федеральной службы государственной, регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в прокуратуру Вологодского района (л.д.73-75 т.1).

Постановлением Мирового судьи Вологодской области по судебному участку №... кадастровый инженер Щ.О.Н. привлечен к административной ответственности по части 4 статьи 14.35 КоАП РФ и ему назначено наказание в виде штрафа в сумме 30 000 рублей за то, что при подготовке технического плана от 01.04.2021 в связи с созданием объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... внес заведомо недостоверные сведения о том, что созданный объект является объектом незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Оценив вышеуказанные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по состоянию на 08.07.2021 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0502009:1014, площадью 15,2 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0502003:843 фактически отсутствовал, соответственно он необоснованно был включен в программу (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год.

По результатам комплексной судебной экспертизы, проведенной ООО «Вологодские земельные ресурсы», сделаны следующие выводы: в сведениях Единого государственного реестра недвижимости местоположение границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, содержится реестровая ошибка, допущенная при проведении геодезических измерений. В результате проведенного детального визуально-инструментального обследования технического состояния объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, сделаны выводы: фундамент плитный, выполнен из монолитного бетона прямоугольной формы, переменной толщины. Монолитная бетонная плита выполнена как отдельная конструкция на песчано-щебневом основании. При измерении высотных отметок поверхности плиты выявлен крен, обусловленный негативным воздействием внешней среды. При этом внешних дефектов, трещин, изломов, отслоений и коррозий фундамент не имеет.

    Согласно заключению эксперта ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» К.Е.А. от 27.06.2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., имеет связь с землей, но она непрочная и его перемещение без ущерба его назначению возможно, в связи с чем объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... не является объектом капитального строительства.

В материалы дела Администрацией муниципального района Вологодской области представлены документы, составленные в 2021 году с целью строительства спорного объекта - чертеж (проект) «Пост охраны в г. Вологде (на земельном участке с кадастровым номером №...)», где указаны его планируемые технические характеристики, назначение здания (пост охраны), материалы стен, указано, что предусматривается свайно – плитный фундамент, указана высота подсыпки под плиту (500 мм).

Как следует из заключения, в связи с отсутствием в распоряжении эксперта данной документации вопрос о наличии свай при проведении экспертизы не исследовался.

В ходе допроса эксперт К.Е.А. пояснил, что сделать однозначный вывод о том, является ли плита частью фундамента он может только при наличии проектной документации, возможно сделать расчет стоимости возведения нового объекта и его перемещения без учета транспортных расходов. При этом для проведения расчетов ему необходимы данные о размере подсыпки, поскольку при проведении исследования им была выявлена неравномерность укладки ПГС и щебня под плитой, что отражено в схеме №..., являющейся приложением к акту осмотра от 24.06.2021 и заключению эксперта.

На основании изложенного выше, в соответствии со статьями 79, 87, 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству Смыковой О.Б. определением суда от 12.08.2022 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Вологодские земельные ресурсы» и тому же эксперту ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» К.Е.А.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» К.Е.А. от 30.09.2022, в целом объект незавершенного строительства с кадастровым номером №... (фундаментная плита), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., соответствует чертежам (проекту) «Пост охраны в городе Вологде (на земельном участке с кадастровым номером №...)», за исключением следующих параметров: фактическая толщина фундаментальной плиты переменная от 150 до 230 мм, а по проекту 200 мм, фактический шаг продольной арматуры различный 120 и 180 мм, по проекту шаг продольной арматуры 180 мм, фактический шаг поперечной арматуры различный 130, 200, 240, 3250, 420 мм, по проекту шаг продольной арматуры 200 мм, фактический диаметр металлической трубы (опалубки) сваи 200 мм, по проекту диаметр трубы 219 мм; спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №..., представляет собой фундаментную плиту со сваями, имеет прочную связь с землей, его перемещение без ущерба его назначению невозможно, является объектом капитального строительства.

Оценив вышеуказанные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что после 08.07.2021 администрацией Вологодского муниципального района осуществлено строительство фактически нового объекта, на момент рассмотрения дела судом на спорном земельном участке имелся объект незавершенного строительства «Пост охраны» в виде фундаментной плиты со сваями. С учетом выводов судебной экспертизы и обстоятельств дела объект незавершенный строительством с кадастровым номером №... является объектом капитального строительства и, как следствие, недвижимым имуществом.

Судебная коллегия усматривает в действиях Администрации Вологодского муниципального района злоупотребление правом, поскольку были искусственно созданы условия для приватизации спорного земельного участка и продажи его с торгов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №... на момент передачи его в собственность Вологодского муниципального района и продажи на торгах имел вид разрешенного использования среднеэтажные жилые дома.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования; виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В силу пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Проанализировав вышеуказанные нормы права и положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», принимая во внимание, что спорный земельный участок имел вид разрешенного использования среднеэтажные жилые дома, судебная коллегия приходит к выводу о том, что приватизации он подлежал только в случае возведения на нем объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) в соответствии с видом разрешенного использования, поскольку фактически на спорном земельном участке был возведен только фундамент для вспомогательной постройки «Пост охраны», данный земельный участок не мог быть предметом приватизации и реализации с торгов.

Судебная коллегия также полагает, что заслуживают внимания доводы апелляционного представления о многократном превышении площади земельного участка с кадастровым номером №... площади объекта недвижимости с кадастровым номером №... расположенного на нем и необходимой для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма права содержится в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и предусматривает, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка площадь участка в границах, определенных при приватизации имущества, составляет 21 540 кв.м, согласно виду разрешенного использования земельный участок предназначен для строительства среднеэтажных жилых домов.

Учитывая, что на земельном участке возведен только фундамент для вспомогательной постройки «Пост охраны», земельный участок исходя из его функционального назначения не может быть признан необходимым для обеспечения функционального использования указанного объекта.

Судебная коллегия полагает, что оснований для оспаривания торгов у прокурора не имелось, так как договор, заключенный по результатам торгов, может быть оспорен и по иным, не связанным с недействительностью торгов, основаниям.

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов.

При этом положения статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

В данном случае выбранный прокурором способ защиты права неопределенного круга лиц в виде признания сделок недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 12, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мог быть реализован самостоятельно без оспаривания торгов, которые являлись предпосылкой, а не составной частью оспариваемой сделки. Договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

На основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок в силу прямого законодательного запрета продаже не подлежал, судебная коллегия полагает требования прокурора подлежащими удовлетворению.

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает применить последствия недействительности сделки, вернуть земельный участок с кадастровым номером 35:24:0502009:843, площадью 21 540 кв.м, а также объект с кадастровым номером 35:24:0502009:1014, площадью 15,2 кв.м, сведения о котором содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в распоряжение Администрации Вологодского муниципального района, вернуть Смыковой О.Б. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи, в размере 16 282 000 рублей.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 28.10.2022 отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный 28.07.2021 между Смыковой О.Б. и Администрацией Вологодского муниципального района договор купли-продажи недвижимого имущества №... в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... площадью 15,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка под ним с кадастровым номером №... площадью 21 540 кв.м; применить последствия недействительности сделки: вернуть земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 21 540 кв.м, а также объект с кадастровым номером №..., площадью 15,2 кв.м, сведения о котором содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в распоряжение Администрации Вологодского муниципального района, вернуть Смыковой О.Б. денежные средства уплаченные по договору купли-продажи, в размере 16 282 000 рублей.

Председательствующий:    Л.В. Белозерова

Судьи:    О.В. Образцов

А.М. Вахонина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.04.2023.