Решение от 12.04.2019 по делу № 2-90/2019 от 06.12.2018

Дело № 2-90/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новокузнецк                                                                          12 апреля 2019 года

Судья Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области Татарникова В.В.,

при секретаре Гуторовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидорочкиной Лидии Михайловны к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности на жилое помещение, по иску Васюниной Елены Викторовны к Администрации г. Новокузнецка о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Сидорочкина Л.М. обратилась в суд с иском к Администрации г. Новокузнецка, в котором просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <****>; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <****>, с НВИ на нее, на основании договора купли-продажи от --.--.----.; прекратить право собственности НВИ на квартиру, расположенную по адресу: <****>.

Заявленные требования мотивирует тем, что --.--.----. между ней и НВИ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****>. Данный договор был составлен в письменной форме, расчет по договору между сторонами произведен полностью в день подписания договора, все условия сделки исполнены в полном объеме. Однако переход права собственности на квартиру не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрационной кадастра и картографии по Кемеровской области, так как продавец уклоняется от регистрации. Продавец умер --.--.----.. В настоящее время она, как покупатель (собственник), владеет и пользуется квартирой, однако реализовать право собственности без государственной регистрации не имеет возможности. Она выполнила условия договора в полном объеме: расчет за квартиру произведен полностью, что подтверждается п. 2.2.2 указанного договора купли-продажи, спорное имущество - квартира передана ей и ею принята. Продавец обязательства в части обращения в регистрационный орган для регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество - квартиру не выполнил. С момента покупки и по настоящее время она открыто владеет и пользуется спорной квартирой, несет бремя ее содержания.

Васюнина Е.В. обратилась с иском к Администрации г. Новокузнецка, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: <****> от НВИ к ней.

Заявленные исковые требования мотивирует тем, что она приобрела у НВИ на основании договора купли-продажи от --.--.----. квартиру по адресу: <****>. Денежные средства в размере 990000 рублей были переданы продавцу в момент заключения договора. Настоящий договор имеет силу передаточного акта, квартира была принята, ключи получены, в настоящее время квартира ею используется. Переход права по договору купли-продажи в соответствии с требованиями закона, по независящим от сторон обстоятельствам, не был зарегистрирован. НВИ --.--.----. умер. До обращения с иском в суд ею предпринимались попытки установить наследников. Выяснилось, что наследственное дело заведено у нотариуса Новокузнецкого нотариального округа Ганошенко Н.Н., которому было подано заявление о выдаче расходов на погребение. Также стало известно, что наследников после смерти ответчика не имеется.

Определением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка от 15.01.2019 гражданские дела, возбужденные на основании искового заявления Сидорочкиной Л.М. к Администрации г. Новокузнецка о признании права собственности и искового заявления Васюниной Е.В. к Администрации г. Новокузнецка о регистрации перехода права собственности соединены в единое производство (л.д. 34-35).

В судебное заседание истица Сидорочкина Л.М. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, письменно просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, направила в суд уполномоченного представителя (л.д. 49, 69, 167).

Представитель истицы Сидорочкиной Л.М. - Нарышкин П.В., действующий на основании доверенности от 05.12.2018, выданной сроком на 10 лет, в судебном заседании заявленные Сидорочкиной Л.М. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Суду пояснил, что --.--.----. между Сидорочкиной Л.М. и НВИ был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <****> подписан в этот же день в квартире Сидорочкиной Л.М. в присутствии свидетелей, расчет по договору между сторонами произведен полностью в день подписания договора, квартира по договору фактически передана, то есть, все условия сделки исполнены в полном объеме. Однако переход права собственности на квартиру не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, поскольку продавец умер --.--.----.. В настоящее время Сидорочкина Л.М. владеет и пользуется квартирой, но реализовать право собственности без государственной регистрации не имеет возможности. Сидорочкина Л.М. и НВИ на момент заключения сделки были знакомы, ранее работали на одном предприятии. НВИ проживал один в спорной квартире, семьи и детей у него не было. Со слов Сидорочкиной Л.М. ему известно, что квартиру НВИ намеревался продать, чтобы на вырученные деньги приобрести дом для дальнейшего проживания в нем, так как имел проблемы со здоровьем, задыхался. НВИ сам предложил Сидорочкиной Л.М. приобрести у него квартиру за 500000 рублей. Квартира находилась в запущенном состоянии, поскольку ремонт в ней никогда не производился. После того, как договор купли-продажи был составлен, в назначенную дату стороны встретились в квартире Сидорочкиной Л.М. <****> подписали договор купли-продажи квартиры и в присутствии свидетелей ЛЛ и ЕЛ произвели полный расчет по договору. Расписка не составлялась. В этот же день НВИ передал Сидорочкиной Л.М. ключи от квартиры, хотя по устной договоренности НВИ должен был проживать в квартире до весны, а только потом купить себе дом и выехать из квартиры. Также договорились, что через неделю вместе обратятся в юстицию для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, но НВИ позвонил ей и перенес встречу на другой день, но дату не назвал. --.--.----. Сидорочкины и НВИ были на похоронах коллеги, в этот день НВИ стало плохо, и он скончался. НВИ оставался проживать в квартире до дня своей смерти. После смерти в спорную квартиру никто не вселялся. Сидорочкина Л.М. приобрела квартиру для проживания дочери, после смерти НВИ оплачивала коммунальные услуги, передавала показания прибора учета, то есть, фактически приняла квартиру как покупатель. С заключением почерковедческой экспертизы, не подтвердившей принадлежность рукописной подписи от имени НВИ в договоре купли-продажи от --.--.----. НВИ он не согласен, считает экспертизу необъективной, поскольку эксперт провела исследование только по одному образцу почерка.

Истица Васюнина Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, направила в суд уполномоченного представителя.

Явившись в судебное заседание --.--.----., истица Васюнина Е.В. свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Суду поясняла, что в ноябре 2017 года было принято решение купить для своей дочери отдельную квартиру. Она с этой целью мониторила рынок недвижимости, обзванивала агентства недвижимости, где ей сообщили о том, что продается квартира по <****> за 1000050 рублей. Когда она пришла посмотреть <****>, дверь открыл мужчина. Квартира ее устроила, она попросила снизить стоимость квартиры, договорились встретиться у нотариуса Б для нотариального оформления сделки. Поскольку в назначенный день у нотариуса было много посетителей, секретарь разъяснила им возможность составления договора купли-продажи через МФЦ. Приехав в МФЦ, расположенный по <****>, узнали, что услуги по составлению договора в МФЦ не оказывают, нужно предоставить готовый договор купли-продажи. В этом же здании находился юрист, в его присутствии был заключен договор купли-продажи, составлена расписка, переданы денежные средства по договору в полном объеме. НВИ передал ей ключи от квартиры, так как после --.--.----. должен был выехать из квартиры. После получения денежных средств НВИ попросил отвезти его в Тихоокеанский банк на <****>. В здании банка он пробыл долго, примерно полтора часа, после чего вместе они проехали в МФЦ, но приемное время там уже закончилось. Поскольку сделка была оформлена надлежащим образом, расчет полностью произведен, они не беспокоились и договорились зарегистрировать договор и переход права собственности на следующей неделе. Но ни на следующей неделе, ни позже НВИ на контакт не вышел, дверь квартиры не открывал. От соседей они узнали, что НВИ умер. Прошло 9 месяцев после смерти НВИ, прежде чем они обратились с иском в суд, поскольку ждали, что объявятся наследники. После смерти НВИ в квартире она была один раз, квартирой не пользовалась, поскольку не до конца были оформлены документы. В квартире две комнаты, маленький коридорчик. Вход в спальню осуществляется с середины зала. В зале два окна, они старые деревянные, выходят на сторону объездной дороги. На квартиру НВИ документы не передавал, сказал, что ему сначала надо выписаться. Входная дверь старая металлическая. В квартире на момент ее посещения было не прибрано, находились вещи старого пожилого человека. Квартира ее устроила, так как была адекватная цена, соответствующая ее финансовым возможностям. После смерти НВИ она квартирой не пользовалась по совету юриста, ждали появление наследников, через год обратились в суд с иском.

Представитель истицы Васюниной Е.В. - Давиденко А.Ф., действующий на основании доверенности от 06.12.2018, выданной сроком на три года, заявленные исковые требования Васюниной Е.В. поддержала, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что факт заключения договора купли-продажи между Васюниной Е.В. и НВИ --.--.----. подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, а также заключением почерковедческой экспертизы, на проведение которой истица Васюнина Е.В. и не настаивала, поскольку была уверена в представленных ею доказательствах. Договор купли-продажи от --.--.----., представленный Сидорочкиной Л.М., не подтверждает факт передачи денежных средств по договору. Свидетели пояснили, что не являются фактически свидетелями передачи денежных средств. Считает, что, обращаясь в суд, Сидорочкина Л.М. злоупотребляет правом, в связи с чем, должна быть лишена судебной защиты. Кроме того, в договоре купли-продажи, заключенном с Сидорочкиной Л.М., не указано, что квартира передана. Согласно условий договора, квартира передается в течении 2-х дней после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Сведений о том, что расчет по договору произведен, договор не содержит, актом передачи он не является. Наоборот, по заключенному --.--.----. с Васюниной Е.В. договору купли-продажи передача денежных средств по договору подтверждается распиской.

Представитель ответчика – администрации г. Новокузнецка в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, согласно представленному письменному отзыву представителя Мутракшовой И.П., действующей на основании доверенности № от --.--.----., действительной по --.--.----., просит исключить администрацию г. Новокузнецка из числа ответчиков, поскольку государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости не относится к компетенции администрации г. Новокузнецка (л.д. 40, 41).

Третье лицо Васюнин А.В. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причину неявки суду не сообщил.

Явившись в судебное заседании 28.01.2019, третье лицо Васюнин А.В. не возражал против удовлетворения заявленных Васюниной Е.В. исковых требования. Суду пояснял, что спорная квартира была куплена у НВИ для проживания дочери с использованием накопленных денежных средств в сумме примерно 800000 рублей. Денежные средства копились на приобретение автомобиля. Рассматривали варианты приобретения квартиры в Заводском и Кузнецком районах г. Новокузнецка. В ноябре 2017 года супруга Васюнина Е.В. попросила его посмотреть квартиру по адресу: <****> Это была двухкомнатная квартира, вход в спальню осуществлялся из зала. С продавцом договорились, что сделку будут оформлять без риэлторов, чтобы обеим сторонам было дешевле, но через нотариуса. Когда в назначенный день приехали к нотариусу, там было много народу. Секретарь сказала, что услуги нотариуса в данном случае не обязательны. Поехали в МФЦ, попросили зарегистрировать сделку, им ответили, что в МФЦ не заключают договоры. Супруга через Интернет нашли в этом же здании, где было расположено МФЦ фирму, где им составили договор купли-продажи квартиры. После того, как договор был подписан, состоялась передача денежных средств НВИ, после чего он попросил его отвезти в банк, расположенный на остановке транспорта «Левый берег», около кафе «Макдональдс». Пока НВИ находился в банке, они его ждали, потом поехали в МФЦ, но там закончился прием. Документы на квартиру НВИ не передал, сказал, что они ему нужны для выписки. Договорились встретиться позже и зарегистрировать сделку. Они уехали на отдых в Шерегеш, у него был день рождения. Примерно в 20-х числах декабря 2017 года они приехали к НВИ в квартиру, но дверь никто не открыл, так приезжали несколько раз до Нового года, в январе 2018 года от соседки НВИ узнали, что он умер в декабре 2017 года. После консультации с юристом решили ждать наследников и с ними судиться, ждали 6 месяцев, затем еще 3 месяца, в квартиру не вселялись, затем обратились в суд.

Третье лицо Сидорочкин В.П. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, письменно просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 68).

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области своего представителя в судебное заседание не направило, извещено судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Представителем Климовой Н.Н., действующей на основании доверенности № 100-Д от 21.11.2018, действительной по 31.12.2019, направлен в суд письменный отзыв, в котором представитель просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, принять по делу законное решение (л.д. 42, 43).

Третье лицо – нотариус Новокузнецкого нотариального округа Кемеровской области Ганошенко Н.Н. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

    Суд, выслушав пояснения представителей истцов Сидорочкиной Л.М., Васюниной Е.В., изучив письменные материалы дела, приходит к следующему

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывается с фактом государственной регистрации. При этом по общему правилу государственная регистрация производится на основании обращения сторон сделки в регистрирующий орган, с предоставлением подтверждающих документов.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В статье 12 ГК РФ закреплено, что защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи недвижимости возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю. Исходя из смысла и содержания вышеприведенных норм закона, общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно в случае с недвижимым имуществом - государственную регистрацию права собственности покупателя.

Пункт 3 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 61 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что --.--.----. между НВИ (продавец) и Сидорочкиной Л.М. (покупатель) был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <****> (л.д. 72-73).

Согласно п. п. 2.1, 2.2.2, 2.3 договора купли-продажи от --.--.----., стоимость квартиры составила 500000 рублей, передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в день подписания договора купли-продажи, в наличном порядке путем передачи денежных средств от покупателя продавцу.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что НВИ был заключен еще один договор купли-продажи в отношении этого же объекта недвижимости – квартиры по адресу: <****>.

Согласно договору купли-продажи от --.--.----., НВИ (продавец) передал, а Васюнина Е.В. (покупатель) приняла квартиру, находящуюся по адресу: <****>. (п. 1 договора) (л.д. 70)

В соответствии с п. 3 договора от --.--.----. причитающиеся за проданную квартиру деньги в сумме 990000 рублей уплачены покупателем продавцу до заключения настоящего договора.

В силу п. 7 договора, обязательства продавца передать недвижимость покупателю считаются исполненными после вручения вышеуказанной квартиры покупателю и подписания сторонами настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу и акта передачи вышеуказанной квартиры.

Передача Васюниной Е.В. продавцу НВИ денежных средств в сумме 990000 рублей в качестве оплаты стоимости квартиры по договору от --.--.----. подтверждается распиской от --.--.----., подписанной НВИ (л.д. 71).

--.--.----. последовала смерть продавца НВИ (л.д. 10).

Государственная регистрация перехода права собственности ни по договору купли-продажи от --.--.----. к Васюниной Е.В., ни по договору купли-продажи от --.--.----. к Сидорочкиной Л.М. на момент смерти НВИ произведена не была. Из отзыва Управления Росреестра следует, что правообладателем спорной квартиры значится НВИ

Сведений о принятии наследства после смерти НВИ не имеется.

В связи с чем, каждая из покупателей по заключенному с НВИ договору купли-продажи - Сидорочкина Л.М. и Васюнина Е.В. обратилась в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности за собой.

Иски Сидорочкиной Л.М. и Васюниной Е.В. основаны на совершенных ими сделках, уклонении от регистрации перехода права по ним и положениях ст. 551 Гражданского кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела оба иска были объединены в единое производство.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1); в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от 29.04. 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Согласно пункту 62 Постановления, при отсутствии наследников продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно позиции истиц - Сидорочкиной Л.М. и Васюниной Е.В., условия заключенного каждой из них с НВИ договора купли-продажи квартиры фактически были исполнены сторонами в полном объеме и в надлежащей форме, а именно: договор подписан, произведен полный расчет по договору путем передачи наличных денежных средств от покупателя к продавцу, имущество (квартира) продавцом было передано, а покупателем принято. Кроме того, Сидорочкина Л.М. несет бремя содержания приобретенной НВИ квартиры. Единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на основании состоявшихся сделок является смерть продавца НВИ

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В силу правовой природы, договор купли-продажи имущества является возмездной сделкой, его целью является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).

Проверяя законность заключения договора купли-продажи спорной квартиры между Сидорочкиной Л.М. и НВИ --.--.----., суд приходит к выводу о том, что истицей Сидорочкиной Л.М., в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено надлежащих доказательств, бесспорно свидетельствующих об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по его оплате.

Содержание договора купли-продажи от --.--.----. свидетельствует о том, что цена продаваемого объекта недвижимости, как его существенное условие, было согласована сторонами.

Из п. 2.1, 2.2.2, 2.3 договора купли-продажи от --.--.----. следует, что стороны достигли соглашения, что цена отчуждаемой квартиры составляет 500000 рублей, передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в день подписания договора купли-продажи, в наличном порядке путем передачи денежных средств от покупателя продавцу.

Письменных доказательств, подтверждающих, что денежные средства по договору купли-продажи от --.--.----. в сумме 500000 рублей были переданы НВИ, стороной истца Сидорочкиной Л.М. не представлено.

Из пояснений представителя истицы Сидорочкиной Л.А., а также третьего лица Сидорочкина В.П., присутствующего при подписании договора, установлено, что расписка, подтверждающая факт оплаты по договору, не составлялась.

В обоснование своей позиции сторона истица Сидорочкина Л.М. ссылалась на показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ЛЛ. и ЕЛ, которые присутствовали --.--.----. при подписании договора купли-продажи между Сидорочкиной Л.М и НВИ

Так, свидетель ЛЛ в судебном заседании пояснила, что с Сидорочкиной Л.М. с 1972 года они состоят в дружеские отношениях, ранее были коллегами по работе. В декабре 2017 года Сидорочкина Л.М. пригласила ее присутствовать в качестве свидетеля при передаче денежных средств НВИ по договору купли-продажи квартиры. Сидорочкина Л.М. купила у НВИ квартиру за 500000 рублей. С НВИ она была знакома, он был хорошим другом Сидорочкиной, раньше они вместе работали. НВИ жил один, хотел продать квартиру и приобрести жилье где-нибудь в пригороде, в чистом месте, говорил, что город очень грязный. --.--.----. состоялась передача денег в зале в квартире Сидорочкиной Л.М., там же присутствовала ЕЛ, НВИ, Сидорочкин В.И. и дочь Сидорочкиной Л.М. – Татьяна. Она четко слышала, что денежные средства в сумме 500000 рублей Сидорочкиной Л.М. передавались НВИ за продажу квартиры по адресу: <****>. Расчет производился тысячными и пятитысячными купюрами, деньги в ее присутствии пересчитывались, расписка в ее присутствии не составлялась. Получив денежные средства, НВИ ушел. Спустя непродолжительное время, НВИ умер. НВИ и Сидорочкина Л.М. дружили, считает, что он не мог обмануть Сидорочкину Л.М. с квартирой.

Свидетель ЕЛ суду пояснила, что истицу Сидорочкину Л.М. с 1970 года, проживая в <****>, были соседями. После того, как Сидорочкина Л.М. с семьей переехала, продолжали общаться. НВИ она тоже знала, как друга детства, юности Сидорочкиной Л.М., часто с ним встречались. НВИ болел в последнее время, они его опекали. У НВИ была в квартире в <****>, которую он хотел продать и купить себе домик, недалеко от города. Сидорочкина Л.М. в декабре 2017 года купила у НВИ квартиру. Ее пригласили присутствовать в качестве свидетеля при передаче денежных средств Сидорочкиной Л.М. в сумме 500000 рублей за квартиру НВИ В качестве свидетеля также была приглашена знакомая Сидорочкиной Л.М. по имени Людмила, ее фамилию она не помнит, присутствовали также Сидорочкина Л.М. с супругом и дочерью Татьяной. Передача денег происходила в квартире Сидорочкиной Л.М. по адресу: <****>49. Расписка не составлялась, так как сделка была между близкими людьми, только было сказано, что денежные средства передаются НВИ за проданную им квартиру. Договор купли-продажи в ее присутствии не подписывался, кроме денег более ничего не передавалось. Расчет производился тысячными и пятитысячными купюрами. После передачи денег в руки НВИ она ушла, а другие присутствующие остались. После смерти НВИ в квартиру Сидорочкина Л.М. не вселилась, хотя при жизни НВИ она за квартирой следила, осуществила захоронение НВИ, так как он был одиноким. Куда делись денежные средства, полученные НВИ после продажи квартиры, ей неизвестно, но в квартире денег не находили. Купил ли он дом, ей также неизвестно.

В силу п. 2 ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

То есть, гражданское законодательство определяет в качестве доказательств, подтверждающих передачу денежных средств, составление расписки, либо иной платежный документ, в связи с чем, свидетельские показания не могут подтверждать факт уплаты Сидорочкиной Л.М. денежных средств НВИ в качестве оплаты по договору купли-продажи от --.--.----..

Истица Сидорочкина Л.М. должна была предоставлять какие-либо иные допустимые и достоверные доказательства уплаты денежных средств за квартиру, кроме ссылки на условия договора купли-продажи от --.--.----. и свидетельские показания.

Подобных доказательств, в том числе расписки, свидетельствующей о получении НВИ денежных средств и исполнении своей обязанности по договору купли-продажи, ни Сидорочкиной Л.М., ни ее представителем суду представлено не было.

Поскольку отсутствует предусмотренное ст. 408 ГК РФ прямое доказательство получения продавцом денежной суммы от покупателя, суд полагает, что достаточных оснований для признания установленным факта получения Нацмовым В.И. денежных средств от Сидорочкиной Л.М. в счет оплаты стоимости спорной квартиры не имеется, пункты 2.2.2, 2.3 договора купли-продажи от --.--.----. о произведении между сторонами расчета в день подписания договора не соблюден участниками сделки и не исполнен.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, согласно ст. 556 ГК РФ, что передача объекта… осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами в течение двух рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю.

Однако суду не представлено надлежащих доказательств передачи Сидорочкиной Л.М. имущества по договору купли-продажи. Передаточный акт либо иной документ о передаче суду не представлены и в материалах дела отсутствуют, а условия договора купли-продажи от --.--.----. не свидетельствуют о том, что данный договор имеет силу передаточного акта.

Как следует из пояснений представителя истца Сидорочкиной Л.М., истец в спорную квартиру не вселялась, поскольку у них с НВИ имелась устная договоренность о том, что последний будет продолжать проживать в квартире до весны 2018 года, пока не купит другое жилое помещение. Договор купли-продажи считает исполненным, ввиду передачи НВИ ей ключей от квартиры. Между тем данные обстоятельства ничем не подтверждены.

Суд критически относится к доводам представителя истца о передаче ключей от квартиры, поскольку НВИ не имел другого жилого помещения, в котором смог бы проживать после продажи квартиры.

Проанализировав вышеизложенное в совокупности, суд приходит к выводу о том, что установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи квартиры, заключенная --.--.----. между Сидорочкиной Л.М. и НВИ, сторонами не исполнена – продавец не передал покупателю за обусловленную в договоре цену, а покупатель не уплатил согласованную стоимость недвижимого имущества и не получил его от продавца. Доказательств обратного суду не представлено.

Настаивая на законности и обоснованности заявленных исковых требований, сторона истицы Сидорочкиной Л.М. в ходе судебного разбирательства оспаривала подлинность подписи продавца НВИ в договоре купли-продажи, заключенном с истицей Васюниной Е.В. --.--.----. в отношении квартиры по адресу: <****>

Определением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка от 29.03.2019 по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза для выяснения вопроса принадлежности рукописной подписи от имени НВИ в договорах купли-продажи квартиры от --.--.----. и от --.--.----. НВИ либо иному лицу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка» Липской Л.А.

В связи со смертью НВИ, с целью использования в качестве сравнительного материала свободных образцов его почерка из МП г. Новокузнецка «Муниципальный жилищный центр» судом были запрошены подписанные им документы при приватизации спорной квартиры.

Согласно заключению эксперта Липской Л.А. № от --.--.----., рукописная подпись от имени НВИ, --.--.----. года рождения в договоре купли-продажи квартиры от --.--.----., заключенном между НВИ и Сидорочкиной Лидией Михайловной в отношении квартиры, находящейся по адресу: <****>, представленном в материалах дела в подлиннике (л.д. 72-73) выполнена не самим НВИ, а иным лицом с подражанием его подписи.

Эксперт также пришла к выводу о том, что рукописная подпись от имени НВИ, --.--.----. года рождения в договоре купли-продажи от --.--.----., заключенном между НВИ и Васюниной Еленой Викторовной в отношении квартиры, находящейся по адресу: <****>, и в расписке от 01.12.2017г. представленных в материалы дела в подлиннике (л.д.70, 71) выполнена самим НВИ. (л.д. 182-202).

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК Российской Федерации экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта Липской Л.А. в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание исследований материалов дела, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности и не заинтересован в исходе дела. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, суду не представлено.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Исходя из выводов почерковедческой экспертизы, договор купли-продажи, заключенный --.--.----. между Сидорочкиной Л.М. и НВИ в отношении квартиры по адресу: <****> не соответствует требованиям закона, поскольку подписи от имени продавца выполнены не НВИ, а иным с лицом с подражанием его подписи, и в силу ст. 550 ГК РФ, является недействительной.

Оценивая в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд полагает, что на момент обращения в суд с иском у Сидорочкиной Л.М. отсутствовало право требовать государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи от --.--.----., поскольку фактической передачи квартиры и оплаты ее стоимости не состоялось, доказательств подписания договора купли-продажи продавцом НВИ не представлено, наличие его подписи в договоре опровергнуто, то есть, правоотношений по договору - купли продажи от --.--.----. между сторонами не возникло.

В связи с этим, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований Сидорочкиной Л.М. о признании за ней права собственности на квартиру по адресу: <****>, и регистрации перехода права собственности с НВИ на Сидорочкину Л.М. на основании договора купли-продажи квартиры от --.--.----., и отказывает Сидорочкиной Л.М. в удовлетворении требований в полном объеме.

Оценивая законность заключенного между НВИ и Васюниной Е.В. договора купли-продажи от --.--.----. суд находит, что данный договор сторонами исполнен в полном объеме, подтверждающие данные обстоятельства подтверждены представленными истицей Васюниной в материалы дела доказательствами, достоверность которых не взывает у суда сомнений.

Так, в соответствии с условиями заключенного --.--.----. договора купли-продажи (л.д. 70), продавец НВИ передал, а покупатель Васюнина Е.В. приняла квартиру, находящуюся по адресу: <****> (п. 1 договора).

В соответствии с п. п. 2, договора, указанная квартира продана за 990000 рублей. В подписанном сторонами договоре оговорено, что расчет между сторонами произведен до подписания договора, причитающиеся за проданную квартиру деньги в сумме 990000 рублей уплачены покупателем продавцу до заключения настоящего договора (п. 3 договора).

Факт передачи НВИ денежных средств в сумме 990000 рублей за квартиру по договору купли-продажи от --.--.----. также подтверждается распиской, подписанной собственноручно НВИ --.--.----. (л.д. 71).

В ходе рассмотрения дела не представлено каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих факт оплаты Васюниной Е.В. по договору, либо свидетельствующих о безденежности расписки, выданной НВИ в получении от Васюниной Е.В. денежных средств в качестве оплаты по договору купли-продажи от --.--.----. в сумме 990000 рублей.

При заключении договора купли-продажи, стороны сделки действовали лично, принадлежность подписей НВИ как в договоре купли-продажи от --.--.----., так и в расписке от --.--.----. подтверждено заключением судебной почерковедческой экспертизы, принятой судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, представленная в материалы дела расписка, по мнению суда, являются допустимым доказательством получения денежных средств в указанных в них суммах. Обратное, допустимыми доказательствами не опровергнуто.

Согласно пункту 7 договора от --.--.----., обязательства продавца передать недвижимость покупателю считаются исполненными после вручения вышеуказанной квартиры покупателю и подписания сторонами настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон одновременно имеет силу и акта передачи вышеуказанной квартиры.

То есть, договор купли-продажи от --.--.----. одновременно является и актом передачи недвижимого имущества, денежные средства в сумме 990000 рублей переданы покупателем Васюниной Е.В. продавцу НВИ в день подписания договора, то есть, --.--.----..

Свидетель ПТА в судебном заседании пояснила, что в офис, расположенный на третьем этаже по <****> --.--.----. пришли покупатель - женщина и продавец – пожилой высокий мужчина, попросили составить в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры по адресу: <****> также расписку о передаче денежных средств по договору, предоставили все необходимые документы: технический план квартиры, техпаспорт, свои паспорта. На сайте Росреестра она убедилась, что в отношении данной квартиры обременений нет. После составления текста договора, стороны в ее присутствии подписали договор, затем произвели расчет по договору путем передачи наличных денежных средств и подписания расписки. После чего, она объяснила им дальнейшие действия: оплатить госпошлину и сдать договор на государственную регистрацию в юстицию. Они рассчитались с ней за оказанные услуги и ушли. Сделку купли-продажи она не сопровождала.

Суд доверяет показаниям свидетеля ПТА, так как они последовательны, ничем не опровергнуты.

В настоящее время продавец квартиры НВИ скончался, в связи с чем, его явка в орган государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от него к Васюниной Е.В. на спорную квартиру невозможна.

После смерти НВИ, последовавшей --.--.----., нотариусом заведено наследственное дело. С заявлением о принятии наследства после смерти НВИ никто не обращался. --.--.----. Сидорочкиной Л.М. выдано постановление о возмещении расходов на похороны наследодателя из денежного вклада, хранящегося в банке (л.д. 26).

Учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от --.--.----., заключенного с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца покупателю, заявление о регистрации перехода права собственности не было подано правообладателем в компетентный орган в связи со смертью, суд, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, считает, что право собственности на объект недвижимости – квартиру по адресу: <****> от НВИ перешло к истице Васюниной Е.В. на основании договора купли-продажи от --.--.----.

При таких обстоятельствах суд находит требование Васюниной Е.В. о регистрации перехода права собственности подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 11, 12, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░, --.--.----. ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ --.--.----. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <****>, ░░░░░ ░░░░░░░░ 41,7 ░░.░., ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ --.--.----., ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 17.04.2019.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░░░░░░░