Решение по делу № 2-3720/2021 от 24.05.2021

Дело № 2-3720\21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2021 года                         г.Санкт-Петербург

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Чекрий Л.М. при секретаре Гадзан И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИСТЕЦ к ОТВЕТЧИК 1, ОТВЕТЧИК 2 о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ИСТЕЦ обратилась в Василеостровский районный суд к названым ответчикам с иском, в котором указала следующее. 03.01.2021 ею было получено уведомление о продаже ОТВЕТЧИК 1 21/70 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .... 11.01.2021 истец известила нотариуса <данные изъяты>. о согласии выкупить указанные доли на условиях продавца. 15.01.2021 между Продавцом и Покупателем были согласованы существенные условия сделки и подписано заявление об открытии депозитного счета для перевода денежных средств Покупателя. 20.01.2021 денежные средства, соответствующие цене комнаты, были в полном объеме перечислены истцом на депозитный счет нотариуса.

Согласно достигнутому сторонами соглашению объект недвижимости продавался в состоянии «как есть», т.е. в том состоянии, в котором он находится на момент предложения выкупа. Данная коммунальная квартира много лет находится в неудовлетворительном состоянии. В местах общего пользования оборвана электропроводка, в помещениях кухни, ванной и туалета установлены переноски, провода которых время от времени горят открытым огнем, на окне кухни отсутствует остекление, несколько лет окно закрыто парниковой пленкой, штукатурка в местах общего пользования отбита до кирпичной кладки, на кухне годами отсутствует вода, унитаз был разбит. Истец в квартире не проживала, снимала жилье.

Примерно в июне месяце 2020 года ОТВЕТЧИК 1 сдала свою комнату в наем семье ФИО. ФИО. установил унитаз, смеситель на кухне и сделал ремонт продаваемой комнаты.

После этого ОТВЕТЧИК 1 приняла решение продать комнату. На сообщение ИСТЕЦ о намерении купить комнату ФИО выразил недовольство и заявил истцу, что все сделанное сломает и заберет.

При таких обстоятельствах истец была обоснованно обеспокоена тем, что объект недвижимости может быть существенно ухудшен съемщиком на момент освобождения им квартиры, и будет совсем не в том состоянии, которое было оговорено при согласовании условий сделки. Истец предложила Продавцу зафиксировать техническое и косметическое состояние продаваемого объекта недвижимости, составила проект акта осмотра объекта недвижимости, в котором отразила хорошее состояние комнаты. Однако Продавец была не согласна с таким описанием. На предложение истца зафиксировать косметическое состояние комнаты с помощью фото- видеосъемки Продавец ответила отказом, ссылаясь на неэтичность съемки в связи с проживанием в комнате людей.

При этом в уведомлении Продавца о продаже комнаты отсутствуют сведения об обременении комнаты правами третьих лиц, в связи с чем покупатель просил нотариуса заявлением от 22.01.2021 отложить заключение договора до устранения обстоятельств, препятствующих его заключению.

Кроме того, Продавцом не были до заключения договора предоставлены Покупателю документы на продаваемую комнату, несмотря на телеграмму истца от 25.01.2021. Также истец письмом от 27.01.2021 просила нотариуса <данные изъяты> дать разъяснения Продавцу о правилах проведения сделок купли-продажи недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий Продавца, которые нарушают право истца на преимущественную покупку доли, истец пригласила общественную комиссию, состоящую из сотрудника УК «Мир», муниципального депутата и участкового инспектора полиции для осмотра объекта недвижимости и составления акта осмотра. Продавец отказалась согласовать встречу.

Таким образом, по мнению истца, поведение ответчика является недобросовестным и направлено на воспрепятствование осуществлению преимущественного права истца на покупку доли в праве общедолевой собственности на квартиру, что может быть связано с наличием у ответчика другого Покупателя в лице ФИО и (или) его племянника ФИО2, которые выражали намерение приобрести комнату

29.01.2021 истец, ссылаясь на истечение срока реализации своего права, выразил намерение подписать составленный нотариусом договор купли-продажи объекта недвижимости, однако нотариус отказался удостоверять договор, поскольку истец не подтвердил нотариусу просмотр покупаемой комнаты и надлежащего ознакомления с состоянием комнаты.

Срок на реализацию истцом преимущественного права приобретения доли в праве общедолевой собственности на недвижимое имущество истекал 03.02.2021. В последний день срока, предоставленного покупателю на реализацию его права, истец обратился в суд с просьбой приостановить течение срока на приобретение продаваемой доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в порядке ст. 250 ГК РФ до исполнения продавцом обыкновенных условий продажи вещи. По материалам данного дела №9-71/2021 судом было вынесено определение от 12.02.2021 об отказе в приеме искового заявления, поскольку до продажи продавцом доли постороннему лицу права истца не могли быть нарушены.

12.04.2021 из справки паспортного стола по форме 7 истцу стало известно, что собственником доли, принадлежавшей продавцу ОТВЕТЧИК 1 стала ОТВЕТЧИК 2., супруга племянника арендатора ФИО, который проживает в продаваемой комнате со своей супругой с 23.06.2020 по настоящее время и который изначально был заинтересован в покупке данной комнаты им самим либо его родственниками.

Из изложенного можно сделать вывод, что уведомление Продавца с предложением покупки доли в общедолевой собственности в порядке ст. 250 ГК РФ было направлено истцу формально, для создания видимости соблюдения требования закона, тогда как в действительности Продавец доли чинил разнообразные препятствия в заключении сделки, предлагая истцу заключить сделку на странных условиях, не соответствующих обычаям делового оборота с недвижимостью.

Продавец настаивал на внесении в договор купли-продажи доли пункта о необходимости выплатить ему денежные средства с депозитного счета нотариуса до фактической передачи объекта недвижимости Покупателю и составления акта приема- передачи, что вкупе с ранее перечисленными условиями Продавца может свидетельствовать о недобросовестности действий.

На основании изложенного ИСТЕЦ просила обязать ОТВЕТЧИК 1 исполнить надлежащим образом обязанности продавца по заключению с ней договора купли-продажи недвижимости; перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 21/70 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу ... на истца и заменить покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав; взыскать с ответчика ОТВЕТЧИК 1 судебные расходы, состоящие из оплаты государственной пошлины в сумме 17 150руб., оплаты составления доверенности на имя представителя в сумме 1 900 руб., почтовых расходов в сумме 544,25 руб. и расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.

    В ходе рассмотрения дела истец уменьшила размер подлежащих возмещению расходов на представителя до 25 000 руб.

В судебном заседании истец на требованиях настаивала, пояснила, что 22.01.2021 сделка между ОТВЕТЧИК 1 и ею не была удостоверена <данные изъяты>, ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург <данные изъяты> в связи с тем, что участники сделки не пришли к соглашению по вопросу освобождения указанного жилого помещения проживающими в нем лицами и основаниям проживания и пользования помещением указанными лицами. Данные обстоятельства подтверждаются различными доказательствами, в том числе материалами электронной переписки.

Истцом в дело представлены письменные пояснения, в которых подробно изложены обстоятельства заключения договора купли-продажи (л.д. 187-190 т.1, л.д. 3-8 т.2, л.д. 2-13 т.3).

Ответчик ОТВЕТЧИК 1, ее представители ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1, ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 2 в суде возражали против удовлетворения иска, пояснили, что 15.01.2021 ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ, как указано в исковом заявлении, были согласованы существенные условия сделки и подписано заявление об открытии депозитного счета у нотариуса <данные изъяты> Стороны договорились 22.01.2021 года в 13:00 встретиться у нотариуса и подписать договор купли продажи принадлежащей ОТВЕТЧИК 1 доли в названной квартире. После этого копии всех правоустанавливающих документов, необходимых для заключения сделки, были направлены по электронной почте нотариусу.

20.01.2021 года после перечисления средств ИСТЕЦ на депозитный счет нотариуса ОТВЕТЧИК 1 с супругом ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 около 21:30 приехали в квартиру для обсуждения условий освобождения комнаты и мест общего пользования от их вещей и показа комнаты ИСТЕЦ В процессе переговоров были согласованы условия освобождения комнаты и вывоза вещей из квартиры, а именно: при подписании договора купли-продажи в пятницу 22.01.2021 к понедельнику 31.01.2021 ОТВЕТЧИК 1 была готова освободить комнату (освободить комнату не позднее чем через 4 рабочих дня после получения выписки из ЕГРН, но не ранее чем на 10 календарный день с момента заключения договора). Переговоров по просьбе ОТВЕТЧИК 1, ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 ИСТЕЦ прошла в продаваемую комнату в присутствии трех свидетелей и ей была предоставлена возможность осмотреть комнату.

21.01.2021 ИСТЕЦ звонила продавцу и предлагала снизить цену на продаваемую долю в квартире. ОТВЕТЧИК 1 отказались снижать цену. ИСТЕЦ взяла паузу до вечера. Вечером ИСТЕЦ подтвердила по телефону свое желание подписать договор купли-продажи доли. 22.01.2021 они встретились с ИСТЕЦ у нотариуса для подписания договора купли продажи доли в квартире. Перед подписанием договора ИСТЕЦ передала ей на подпись «акт о состоянии продаваемого объекта». Ссылка на акт есть в исковом заявлении. Продавец отказалась подписывать этот документ, так как он не входил в договоренности от 15.01.2021 года и ИСТЕЦ, с ее слов, составляла его утром 22.01.2021 года. Затем ИСТЕЦ достала подготовленное заранее заявление и попросила отложить заключение сделки. Продавец была не согласна с этим заявлением, но согласилась встретиться с ИСТЕЦ еще раз у нотариуса 29.01.2021 года в 13:00 для подписания договора..

Не подписав договор купли продажи доли 22.01.2021 года, ИСТЕЦ грубо нарушила договоренности от 15.01.2021 и 20.01.2021 года. Следует отметить, что 22.01.2021 года ИСТЕЦ не указывала среди причин, мешающих ей заключить договор, такие причины как: 1) ей не была предоставлена возможность просмотреть продаваемую комнату; 2) ей не были предоставлены правоустанавливающие документы на продаваемую ей долю для ознакомления. Формальным поводом для отказа ИСТЕЦ от подписания договора купли-продажи стало наличие обременения комнаты правами третьих лиц. Никакого обременения правами третьих лиц комната не имела. Проживающие в комнате арендаторы не заключали с собственником никаких формальных договоров и никаких юридических прав у них не было. Действуя добросовестно, ОТВЕТЧИК 1 26.01.2021 передала в нотариальную контору письмо с перечислением всех ранее согласованных условий сделки и подтверждением своего намеренья подписать договор купли-продажи доли в квартире 29.01.2021. Содержание этого письма было направлено ИСТЕЦ по электронной почте.

После отказа подписать договор 22.01.2021 ИСТЕЦ неоднократно требовала предоставить ей доступ в комнату для проведения фото- и видеофиксации. Данное требование выходит за рамки требований закона о преимущественном праве покупки. Согласно состоявшимся договоренностям объект продается в состоянии «как есть». Она была готова продать ИСТЕЦ свою долю в квартире, что составляет более 40 кв. метра на Васильевском острове вблизи метро, за 1 790 000 (один миллион семьсот девяносто тысяч) рублей. Кадастровая стоимость продаваемой доли более четырех миллионов рублей. ОТВЕТЧИК 1 продавала свою долю по низкой стоимости и не готова принимать никаких претензий от покупателя по состоянию комнаты.

29.01.2021 года в 13:00 ОТВЕТЧИК 1 во второй раз приехала в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи комнаты. ИСТЕЦ передала у нотариуса телеграмму от 25.01.2021 года. Данную телеграмму ответчик заведомо не могла получить, так как она была направлена мне на адрес квартиры, где она не проживает. ОТВЕТЧИК 1 считает, что этим действием ИСТЕЦ нарушила согласованные каналы обмена информации (CMC и электронная почта) и предприняла юридически значимые действия для обращения в суд или другие инстанции.

29.01.2021 они согласовали с ИСТЕЦ содержание договора купли продажи. Были распечатаны и зачитаны договоры, внесены исправления. Содержание согласованных договоров было распечатано. Однако покупатель сказала, что комнату не видела. Нотариус разорвала договор и сказала, что раз покупатель не видела комнату, то она не имеет права удостоверять данный договор. Этот факт подтверждает ИСТЕЦ в своем исковом заявлении.

При этом ИСТЕЦ 0.01 2021 была представлена возможность осмотреть комнату, о чем свидетельствует составленный ею акт о состоянии продаваемого объекта.

В начале 2020 ответчик предлагала ИСТЕЦ купить у нее долю за 1 600 000 руб., однако желания купить у меня долю в квартире ИСТЕЦ тогда не проявила. Ответчик добросовестно выполняла все требования законодательства по соблюдению преимущественному права покупки. Ее задача была продать долю в квартире и ей было все равно, кто ее купит

В дело стороной представлены письменные возражения на иск (л.д. 199-201, 216-221 т.1, л.д. 24-29 т.2).

Представитель ОТВЕТЧИК 1 ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 дополнительно представил пояснения, в которых указал, что перед заключением договора найма, наниматель ФИО был предупрежден о намерении собственника продать комнату. Была достигнута устная договоренность, что при необходимости договор может быть прекращен наймодателем в любой момент. Договор найма был заключен 19.06.2020 года между наймодателем ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 и нанимателем ФИО Данный договор не накладывает никаких юридических ограничений на собственника доли -ОТВЕТЧИК 1 Срок найма установлен с 23.06.2020 по 23.05.2021. Стоимость аренды составляет 10 000 руб., что сравнимо с коммунальными расходами, уплачиваемые в месяц за эту комнату. Для гарантии исполнения нанимателем своих обязательств, предусмотрен страховочный депозит в размере 10 000 рублей. 20.01.2021 были проведены переговоры с участием нанимателя, наймодателя, собственника ОТВЕТЧИК 1 и покупателя ИСТЕЦ ФИО решил не заключать договор аренды с ИСТЕЦ и освободить занимаемую им комнату. Так как ОТВЕТЧИК 1, ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 были заинтересованы в заключении 22.01.2021 договора купли продажи доли с ИСТЕЦ, они предложили дополнительно выплатить ФИО еще бонус в 10 000руб. Таким образом, выполнение ФИО своих обязательств гарантировалось суммой в 30 000руб. (депозит+бонус+ арендная плата за месяц). Все эти переговоры происходили в присутствии ИСТЕЦ Заявление ИСТЕЦ от 22.01.2021 об обременении комнаты правами третьих лиц противоречит договоренностям от 20.01.2021 и не соответствует действительности.

07.04.2021 года договор найма с ФИО расторгнут, дальнейшее проживание ФИО в комнате регулируется договоренностями меду ним и собственником ОТВЕТЧИК 2 (л.д. 30 т.2).

ОТВЕТЧИК 2 в суде также возражала против удовлетворения иска, пояснила, ранее проживала в одной из комнат данной квартиры, всего в квартире она проживала 5 лет. Выразив намерение купить комнату в данной квартире, она обратилась к ИСТЕЦ, однако получила отказ. Затем было выражено намерение купить комнату у ОТВЕТЧИК 1, однако ИСТЕЦ сообщила о своем намерении выкупить комнату. ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 подтвердил право сособственника выкупить долю. В связи с намерением ИСТЕЦ купить комнату, они стали подыскивать другой вариант. Однако сделка с ИСТЕЦ сорвалась и она купила данную комнату. В квартире проживают родственники ее гражданского мужа. В связи с данным спором ремонт комнаты не производят, поскольку с маленькими детьми вселиться в данную квартиру без ремонта нельзя.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц нотариусы <данные изъяты>, <данные изъяты>., ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <данные изъяты>, <данные изъяты>, представители третьих лиц ПАО Росбанк, Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены.

    Согласно письменным пояснениям нотариуса <данные изъяты>. 22.01.2021 должно было состояться заключение договора купли-продажи 21/70 долей в праве собственности на указанную квартиру между ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ, при этом ИСТЕЦ намеревалась воспользоваться преимущественным правом покупки доли как участник общей долевой собственности указанной квартиры в соответствии со ст. 250 ГК РФ, получив соответствующее уведомление ОТВЕТЧИК 1

22.01.2021 сделка между ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ не была удостоверена <данные изъяты>, ВРИО нотариуса, в связи с тем, что участники сделки не пришли к соглашению по вопросу освобождения продаваемого помещения проживающими в нем лицами и основаниям проживания и пользования помещением указанными лицами. По просьбе участников договора сделка была перенесена на 29.01.2021, одновременно нотариусу поступило заявление ИСТЕЦ с просьбой отложить заключение сделки до 01.02.2021, с которым был ознакомлен Продавец.

27.01.2021 нотариусу поступило заявление ИСТЕЦ, из которого следует, что стороны не пришли к соглашению по условиям сделки, связанным с оплатой приобретаемого имущества.

29.01.2021 ИСТЕЦ и ОТВЕТЧИК 1 пришли в нотариальную контору для заключения указанной сделки купли продажи. После прочтения договора вслух Покупатель громко и четко заявила, что не ознакомлена с техническим состоянием жилого помещения, поскольку не была в него допущена Продавцом, и на замечание ВРИО нотариуса о том, что в прошлый раз она отмечала наличие недостатков в жилом помещении (пятна на обоях, трещина на стекле), ИСТЕЦ данные обстоятельства отрицала.

Участникам сделки, ВРИО нотариуса <данные изъяты> было предложено перенести сделку для ознакомления Покупателя с отчуждаемым помещением и согласования всех условий сделки. При этом у ВРИО нотариуса возникли сомнения в намерении участника сделки ИСТЕЦ заключить сделку и ее добросовестности. Сделка не была заключена не в связи с отказом ВРИО нотариуса в ее удостоверении, а в связи с тем, что участники сделки не могли прийти к соглашению по условиям сделки. В случае несогласия с мнением ВРИО нотариуса, участники сделки могли обратиться к другому нотариусу, и по заявлению ИСТЕЦ денежные средства, хранящиеся в депозите нотариуса, были бы незамедлительно переведены на депозитный счет другого нотариуса.

15 января 2021 года в адрес нотариуса поступило заявление ИСТЕЦ с просьбой вернуть зачисленные в депозит нотариуса денежные средства, в связи с тем, что договор не был заключен и срок хранения денежных средств истек (л.д. 185-186 т.1)

ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <данные изъяты> представила письменные пояснения, в которых сообщила, что участники договора купли-продажи 21/70 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ..., заключение которого планировалось между ОТВЕТЧИК 1 (Продавец) и ИСТЕЦ (Покупатель), не могли договориться о моменте перечисления денежных средств с депозитного счета нотариуса. Кроме того, ИСТЕЦ (Покупателем) было заявлено, что она не ознакомлена с техническим состоянием жилого помещения, поскольку не была в него допущена Продавцом. Вышеуказанные обстоятельства препятствовали удостоверению договора.

ПАО Росбанк в суд представил письменные пояснения, в которых возражал против удовлетворения иска, указал, вышеуказанная комната, которая фактически является предметом спора, находится в залоге у Банка основании закона, в связи с чем что Банк возражает против отчуждения предмета залога. Кроме того, между ОТВЕТЧИК 2 и ООО «Сосьете Женераль Страхование» заключен договор страхования XXX от 31.03.2021, страховыми случаями по которому, в том числе являются прекращение (утрата) права собственности, ограничение (обременение) права собственности на объект недвижимости.    Перевод прав покупателя будет являться, по мнению банка, страховым случаем.

Представитель ООО «Сосьете Женераль Страхование» ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 3 в судебном заседании поддержала позицию Банка.

В дело также представлены письменные пояснения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу относительно особенностей внесения сведений в ЕГРН по результатам рассмотрения дела (л.д. 224-227 т.2).

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

    Судом установлено, что в собственности ИСТЕЦ с 31.07.2019 находится 14/70 долей в праве собственности на четырехкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 40-44 т.1).

    В собственности ОТВЕТЧИК 1 с 25 октября 2018 года на основании договора приватизации, договора дарения находилась доля в размере 21/70 в праве собственности на указанную квартиру (л.д. 61-69). Данной доле соответствует право пользования комнатой, площадью 21, 41 кв.м., данной коммунальной квартиры.

    31 марта 2021 года между ОТВЕТЧИК 1 (Продавец) и ОТВЕТЧИК 2 (покупатель) заключен договор купли продажи принадлежащей ОТВЕТЧИК 1 доли (л.д. 57-60 т.1). Право собственности ОТВЕТЧИК 2 зарегистрировано 02.04.2021. В жилом помещении с 20.04.2021 зарегистрированы ОТВЕТЧИК 2, ее сын ФИО 3 2016 года рождения (л.д. 55.2). В период рассмотрения данного дела судом у ОТВЕТЧИК 2 родился еще один ребенок.

В соответствии с п.п.1 - 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Заявляя иск о переводе прав и обязанностей покупателя, ИСТЕЦ обратилась в суд в установленные сроки.

    Основанием иска является нарушение преимущественного права покупки доли, выразившееся в несогласовании условий договора об обременении объекта правами третьих лиц, условия относительно состояния объекта и момента передачи денежных средств, а также непредоставлении правоустанавливающих и иных документов относительно продаваемого объекта.

    Из представленных доказательств следует, что в связи с намерением продать принадлежащие ОТВЕТЧИК 1 21/70 доли в праве собственности на указанную квартиру постороннему лицу последней в адрес    ИСТЕЦ, было направлено извещение, датированное 27.11.2020 (л.д. 18 т.1). Данное извещение содержит сведения об объекте продажи, а также о цене сделки – 1 790 000руб. сведений об иных условиях договора уведомление не содержит. При этом закон не устанавливает определенных особенностей извещения сособственником в данном случае. Направленное извещение является достаточным для соблюдения установленного законом требования.

Извещение получено ИСТЕЦ 03.01.2021, что следует из искового заявления.

Нотариусом <данные изъяты>. выдано свидетельство о передаче документов от 25.03.2021, в котором подтвержден факт получения адресатом извещения 03.01.2021 (л.д. 85 т.1).

    Из материалов дела следует, что оформление сделки между ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ осуществлял нотариус <данные изъяты>, а также ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга <данные изъяты>

    Денежные средства, указанные в извещении, в сумме 1 790 000 были внесены ИСТЕЦ на депозит нотариуса <данные изъяты>. 15.01.2021 (л.д. 174-178 т.1). Из материалов дела следует, что 15.02.2021 ИСТЕЦ инициирован возврат депонированных нотариусом денежных средств в связи с истечением срока хранения. Денежные средства нотариусом возвращены (л.д. 179-182 т.1).

    В качестве препятствующего сделке обстоятельства ИСТЕЦ было определено наличие обременения комнаты наймом третьими лицами и освобождением ими комнаты не позднее 31.01.2021. В связи с данным обстоятельством Покупатель 22.01.2021 обращалась к нотариусу <данные изъяты> с заявлением об отложении подписания договора купли-продажи, назначении даты сделки на 01.02.2021. (л.д. 20 т.1). На данном заявлении имеется отметка Продавца о согласии на заключение сделки 01.02.2021 после освобождения в срок до 31.01.2021 комнаты.

    Несогласие ИСТЕЦ на заключение сделки на предложенных продавцом условиях состояло также в наличии в условии о передаче денежных средств после регистрации права собственности, без взаимосвязи с датой фактической передачи объекта недвижимости Покупателю. Данная позиция отражена в письменной форме в заявлении нотариусу <данные изъяты> от 27.01.2021 (л.д. 19 т.1).

    26.01.2021 ОТВЕТЧИК 1 нотариусу представлено письменное заявление о ее готовности заключить договор с ИСТЕЦ, в заявлении изложены условия договора (л.д. 170 т.1).

Согласно заявлению основные условия сделки были озвучены заранее и согласованы с ИСТЕЦ (кроме формы акта приема-передачи и формы подтверждения оплаты коммунальных платежей). Так, цена сделки составила 1 790 000руб., оплату услуг нотариуса <данные изъяты> производит Продавец. После получения нотариусом электронной выписки из ЕГРН о регистрации сделки, нотариус передает денежные средства покупателю. Передача ключей (3 экземпляра) и подписание акта приема-передачи комнаты происходит у нотариуса не позднее 4 (четырех) рабочих дней с момента получения выписки из ЕГРН, но не ранее чем на 10 (десятый) календарный день с момента заключения договора. Оплату коммунальных услуг (УК Мир, электроэнергия, газ) за январь месяц производит Продавец. После подписания акта приема передачи Продавец готова обменяться с покупателем ИСТЕЦ нотариальными копиями правоустанавливающих документов по сделке. (Договор приватизации, договор дарения, нотариально заверенная выписка о сделке купли продажи). Продавец готова оплатить стоимость нотариально заверенных копий.

В случае неподписания ИСТЕЦ 29.01.2021 года договора Продавец оставляет за собой право перенести бремя оплаты нотариальных услуг по подготовке документов по сделке и нотариальному заверению сделки на Покупателя

В заявлении также указано, что 20.01.2021 в спорной коммунальной квартире в присутствии трех свидетелей были согласованы условия освобождения комнаты. Также 20.01.2021 года, ИСТЕЦ была предоставлена в присутствии трех свидетелей возможность осмотреть продаваемую комнату. ИСТЕЦ пользуется правом преимущественной покупки доли в квартире, в которой сама проживает, осведомлена о техническом состоянии комнаты и мест общего пользования.

    В заявлении от 27.01.2021 (направленном по почте и зарегистрированным нотариусом 02.02.2021) ИСТЕЦ указала, что несогласие с условием договора о передаче денежных средств до подписания акта приема-передачи, в связи с чем просила исключить данное условие из договора. Также просила обеспечить просмотр правоустанавливающих и технических документов на продаваемый объект до заключения сторонами договора купли-продажи (л.д. 171 т.1).

    Из ответа ВРИО нотариуса <данные изъяты> на запрос суда следует, что проект договора купли-продажи между ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ не сохранен.

     Договор купли-продажи, заключенный между ОТВЕТЧИК 1 и ОТВЕТЧИК 2 удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург <данные изъяты> (л.д. 57-60 т.1).

В соответствии с условиями договора купли-продажи цена договора составила 2 000 000руб., из которых 1 500 000руб. уплачено за счет кредитных средств, полученных ОТВЕТЧИК 2 и ФИО. на основании кредитного договора от 31.03.2021, заключенного с ПАО Росбанк (л.д. 87-96 т.1). Денежные средства в размере 500 000руб. уплачены ОТВЕТЧИК 2 до подписания договора, в остальной части денежные средства в соответствии с условиями договора подлежали перечислению не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору (п.п.2.2.1, 2.2.2 договора). В дело представлена копия расписки о получении Продавцом 500 000руб. (л.д. 53 т.2). В отношении объекта представлена закладная (л.д. 97-100 т.1).

(Из представленных органом Пенсионного фонда РФ сведений следует, что по заявлению о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение 21/70 долей в данной квартире, поданному ОТВЕТЧИК 2 31.08.2021, средства материнского (семейного) капитала в размере 639431,83руб. перечислены 09.09.2021 года в счет погашения задолженности по кредиту ОТВЕТЧИК 2 и ФИО в ПАО РОСБАНК. Средства материнского (семейного) капитала использованы в полном объеме (л.д. 93-124 т.2).)

    В силу п. 2.4 заключенного договора купли-продажи Продавец передает Покупателю недвижимое имущество по передаточному акту не позднее 5 дней с момента получения документов с государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество. Продавец обязуется передать недвижимое имущество Покупателю в пригодном для проживании состоянии, свободном от прав и претензий третьих лиц, укомплектованное исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженности по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон. Недвижимое имущество передается с мебелью, а также Продавец обязуется до передачи недвижимого имущества по передаточному акту провести в вышеуказанном недвижимом имуществе косметический ремонт.

    В п. 4.11 договора также отражено заверение Продавца в том, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, в том числе и не зарегистрированных в установленном порядке. На момент заключения договора в недвижимом имуществе никто не зарегистрирован и не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после его приобретения Покупателем, не имеется.

    Таким образом, в договоре с ОТВЕТЧИК 2 сроки перечисления денежных средств по договору приведены в соответствие с кредитным договором, установлены безотносительно к дате передачи объекта. При этом значительная часть цены сделки (500 000руб.) уплачена до подписания договора и передачи объекта.

Доводы иска о фактическом обременении спорного объекта в виде временного проживания лиц по договору найма на момент осуществления ОТВЕТЧИК 1 и ИСТЕЦ действий по заключению сделки нашли подтверждение в ходе разбирательства дела. Так, пояснениями сторон, свидетельскими показаниями арендатора ФИО данное обстоятельство подтверждено. Кроме того, в дело представлен письменный договор найма между ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 и ФИО от 19.06.2020 на срок с 23.06.2020 по 23.05.2021 (л.д. 31-34 т.2)

В подтверждение факта прекращения договорных отношений представлен акт об окончании договора найма от 07.04.2021 (после заключения сделки) (л.д. 35 т.2).

    Вместе с тем, само по себе данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении преимущественного права истца. Из материалов дела следует, что истец была осведомлена о наличии арендаторов, проживая в квартире, с ними общалась, самостоятельно вела переговоры с нанимателем ФИО на предмет продления найма (аренды). В электронной переписке ИСТЕЦ с ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 зафиксировано ее намерение продолжить сдачу объекта после его приобретения.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО в суде пояснил, что готов был выехать из спорного жилья в связи с несогласованием с ИСТЕЦ размера платы за жилье в случае приобретения ею данной доли (комнаты).

    Как следует из изложенной истцом позиции, фактически истец опасалась в случае заключения сделки угрозы демонтажа ФИО произведенных в квартире улучшений. Однако в чем выразились улучшения находящейся в пользовании спорной комнаты, какие строительные, отделочные элементы могли быть демонтированы (повреждены), истцом не названы. Каким образом было отражено техническое состояние квартиры в проекте договора купли-продажи, истец не указывает. Сведений о редакции договора, которая допускала бы передачу покупателю разбитого, поврежденного не вследствие эксплуатации объекта, в суд не представлено.

Относительно произведенных без участия истца улучшений общего имущества, как один из собственников квартиры, ИСТЕЦ не была лишена возможности защищать свои права, в случае если полагала бы, что они нарушены.

    Из представленной истцом переписки с ФИО следует, что у них сложились неконфликтные отношения.

    При этом Продавец подтверждала готовность освободить комнату до 31.01.2021 в случае заключения сделки (л.д. 20 т.1).

    В письменных пояснениях ИСТЕЦ указала, что она предложила арендаторам оставаться в комнате до истечения срока аренды 23.05.2021 (л.д. 187-192 т.1). Данное обстоятельство свидетельствует об осведомленности истца относительно значимых для сделки обстоятельствах, выражении волеизъявления на продолжение отношений по договору найма. При этом доводы, приведенные в заявлениях ИСТЕЦ нотариусу, мотивирующие неоднократный отказ в подписании договора купли-продажи, иные, фактически противоречат выраженной Покупателем контрагенту и третьему лицу позиции.

Истцом не представлено сведений о фиксации в проекте договора условия о техническом состоянии спорного объекта. При названной с сторонами формулировке приобретения объекта в состоянии «как есть» истцом не указана предполагаемая конкретизация состояния, позволяющая передать объект в разрушенном состоянии.

Фактически из пояснений истца следует, что она имела намерение осуществить сделку при вмешательстве суда, чем обеспечить контроль соблюдения законности сделки.

В дело ответчиком ОТВЕТЧИК 1 представлен акт от 29.01.2021, подписанный ею и тремя лицами в качестве свидетелей (<данные изъяты>) (л.д. 202 т.1)

    Согласно данному документу 20.01.2021 ИСТЕЦ была приглашена в принадлежащую ОТВЕТЧИК 1 комнату. ИСТЕЦ прошла в комнату и некоторое время там находилась.

Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО пояснил, что снимал комнату у ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 по договору на 11 месяцев. Договор заключен в мае 2020г. Проживает в данной комнате в настоящее время. ИСТЕЦ дважды была у них в гостях в комнате после вселения. С ПРЕДСТАВИТЕЛЬ 1 была достигнута договоренность об освобождении комнаты (л.д. 242- 244 т.1).

Из показаний ФИО следует, что ИСТЕЦ находилась на пороге комнаты, препятствий в осмотре ей не чинили. Ранее она неоднократно заходила в данную комнату, по-соседски, находилась там определенное время, участвовала в застолье.

Кроме того, ИСТЕЦ составлен проект акта о состоянии объекта, в котором отражено определенное техническое состояние комнаты и мест общего пользования. Данный документ сторонами не подписан (л.д. 203 т.1).

Свидетель не отрицал, что в связи с намерением ИСТЕЦ после покупки повысить стоимость аренды комнаты он грозился убрать произведенные им улучшения. Однако данное обстоятельство не свидетельствует само по себе о нарушении прав Покупателя и реальности угрозы.

Факт предварительной договоренности ОТВЕТЧИК 1 с третьим лицом о продаже комнаты также не является нарушением закона.

Действия ОТВЕТЧИК 1, направленные на поиск покупателя принадлежащей ей доли из числа лиц, не являющихся сособственниками квартиры, не противоречат закону, соответствуют фактической обстановке, обычаям делового оборота. Без установления потенциального покупателя доли продавец лишается возможности заключить сделку в случае невыражения соответствующего волеизъявления сособственниками или их отказа от покупки.

Суд принимает во внимание, что до передачи спорного объекта в пользование нанимателям в 2020г. и начала юридически значимых действий по продаже объекта ОТВЕТЧИК 1 предлагала ИСТЕЦ приобрести данный объект за 1 600 000руб., при этом объект был свободен, каких-либо препятствий для сделки не имелось. Однако от покупки истец отказалась. Данное обстоятельство подтверждено в суде обеими сторонами. После отказа ИСТЕЦ приобрести указанную долю комната была передана ФИО в пользование, была достигнута предварительная договоренность с нанимателем о приобретении объекта членами его семьи.

Как следует из дела, намерение приобрести долю возникло у истца после улучшения технического состояния, в том числе, мест общего пользования, нанимателями. При этом расходов по ремонту общего имущество ИСТЕЦ не понесено, что также подтверждено ею в суде.

    Относительно времени перечисления денежных средств заключенный с ОТВЕТЧИК 2 договор купли-продажи содержит аналогичное условие. При этом договор найма с ФИО расторгнут также после подписания договора. При таких обстоятельствах отказ ИСТЕЦ от заключения договора не может быть признан обоснованным.

    С учетом нотариального оформления сделки купли-продажи довод истца о непредоставлении Продавцом для ознакомления правоустанавливающих и иных значимых для сделки документов не может быть принят во внимание как бездоказательный. Обращений истца к нотариусу с заявлением о необходимости ознакомления с какими-либо документами не имелось

    Доводы истца, изложенные в письменных пояснениях, о фактическом заключении предварительного договора не являлись основанием иска, требований в связи с заключением предварительного договора не заявлено. В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах заявленных требований. Кроме того, на день обращения истца в суд ОТВЕТЧИК 1 не обладала правом собственности на спорный объект.

    С учетом установленных судом фактических обстоятельств дела нарушения преимущественного права ИСТЕЦ на покупку принадлежащей ОТВЕТЧИК 1 доли в праве собственности на квартиру не установлено. Действия ИСТЕЦ до начала продажи ОТВЕТЧИК 1 доли, а также на стадии заключения договора свидетельствовали о непоследовательности поведения и отсутствии действительного намерения заключить договор. При этом суд принимает во внимание, что денежные средства, расположенные на депозите нотариуса, были возвращены по заявлению ИСТЕЦ в феврале 2021г., в суд по вопросу заключения договора до получения информации о состоявшейся сделке, а также момента снятия денежных средств с депозита нотариуса истец не обратилась. Из пояснений истца следует, что обращение в суд было с требованием о приостановлении течения срока на приобретение продаваемой доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (М-573/21), что также свидетельствует об отсутствие действительного намерения заключить сделку в установленный законом срок.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Василеостровский районный суд Санкт-Петерьурга.

      Судья                                 Л.М. Чекрий