Решение по делу № 2-773/2016 от 23.03.2016

Дело № 2-773/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Вязьма 30 августа 2016 года

Вяземский районный суд Смоленской области в составе:

Председательствующего, судьи Воронкова Р.Е.,

при секретаре Наумовой О.А.,

рассмотрев гражданское дело по иску ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» к Соловьеву В.В., Афанасьевой С.Л. и ООО «Вязьмастройкомплект» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и признания ничтожными соглашений,

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование исковых требований истец указал, что 12 января 2015 года между ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» и ООО «Вязьмастройкомплект» было подписано соглашение о переходе права собственности на земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ... область, г. В, ул. К, в районе дома № ХХХ.

26 мая 2015 года между ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» и ООО «Вязьмастройкомплект» было подписано соглашение о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки ХХХ кв.м., со степенью готовности 10% по адресу: ... область, г. В, ул. К, в районе дома № ХХХ.

03 сентября 2015 года истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью ХХХ кв.м. и на ХХХ-ти этажный многоквартирный жилой дом, являющийся объектом незавершенного строительства.

05 октября 2015 года истцом было получено разрешение на строительство.

10 ноября 2014 года между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. (далее по тексту – ответчики, дольщики) и ОАО «Вязьмастройкомплект» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ХХХ на общую сумму ХХХ рублей.

Согласно п. 1.3 Договора, доля дольщиков и ее характеристики согласованы сторонами и определена в составе Объекта в виде объекта жилищных прав: двухкомнатной квартиры с условным номером 31, состоящей из структурно обособленного помещения в многоквартирном доме. Общая площадь доли, включая площадь лоджий, составляет 77,1 кв.м. Квартира расположена во втором подъезде, на четвертом этаже.

Договор долевого участия (далее по тесту - ДДУ) был зарегистрирован в регистрирующей палате 15.12.2014 года.

Согласно п. 3.5 ДДУ стороны договорились, что дольщики оплачивают ХХХ рублей на момент вступления договора в силу, ХХХ в течение одного месяца с момента регистрации ДДУ, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия первого этажа, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия второго этажа, ХХХ рублей на момент монтажа перекрытия плит третьего этажа, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия 4 этажа и ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия пятого этажа.

Как подтверждение оплаты по ДДУ переданные истцу со стороны ООО «Вязьмастройкомплект» (далее по тексту – ответчик, застройщик) соглашение о взаимозачете от 17.11.2014 г. на сумму ХХХ рублей, приходный кассовый ордер № ХХХ от 26.12.2014 года на сумму ХХХ рублей в счет оплаты ДДУ в кассу застройщика, соглашение от 29.12.2014 на сумму ХХХ рублей о взаимозачете между застройщиком, ООО «Г», ответчиками и ООО «Э», квитанция к ПКО от 12.03.2015 г. на сумму ХХХ рублей в счет оплаты ДДУ в кассу застройщика с пометкой «по кассе не проведен», соглашение о взаимозачете от 06.08.2015 г. между застройщиком, ответчиками, ООО «В» и ООО «Г» на сумму ХХХ рублей.

Истцом никакие денежные средства по ДДУ или по договорным документам, подписанным во исполнение ДДУ, не получались.

Соглашения о взаимозачете не были зарегистрированы Регистрационной палатой, как договорные документы к ДДУ. Все соглашения о взаимозачете не могут быть действительными, так как услуги и работы, оказанные ответчиками не имели отношения к Объекту строительства. Основания возникновения задолженности застройщика перед ответчиками не подтверждены никакими документами. Таким образом, все соглашения противоречат требованиям закона, а именно п. 1 ст. 5, ст. 18 Федерального Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон № 214), в связи с чем являются ничтожными сделками в силу ст. 168,170 и 167 ГК РФ.

Кроме того, застройщик передал истцу проектную документацию и инженерные изыскания, которые не соответствуют ни типовому проекту, ни измененному и проданному истцу Объекту. Застройщик в лице ООО «Вязьмастройкомплект» не имел право заключать ДДУ, привлекать и получать денежные средства от дольщиков, начинать само строительство объекта, не имя в полном объеме документацию на объект, соответствующую всем требованиям действующего законодательства РФ. В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ ДДУ, как сделка, является ничтожной.

Ответчиками нарушены п. 3.5 ДДУ, поскольку денежных средств от него не поступило, в связи с чем ответчики просрочили исполнение данного обязательства более чем на два месяца, что является основанием для расторжения ДДУ на основании ст. 5 Закона № 214, а возврат денежных средств ответчикам должен исполнить застройщик, поскольку истец никакие денежные средства от дольщиков не получал.

Истец направил дольщикам 22.11.2015 г. уведомление и соглашение о расторжении ДДУ, однако ответа от дольщиков не последовало.

Просит суд, с учетом уточнений (л.д. 120-130), расторгнуть договор долевого участия № ХХХ от 13.02.2015, вопрос производства возврата дольщикам денежных средств в свете расторжения ДДУ возложить на ООО «Вязьмастройкомплект» и признать ничтожным соглашения о взаимозачете от 17.11.2014 г. между застройщиком, ООО «Г» и дольщиками на сумму ХХХ рублей между, соглашение от 29.12.2014 на сумму ХХХ рублей о взаимозачете между застройщиком, ООО «Г», дольщиками и ООО «Э», соглашение о взаимозачете от 06.08.2015 г. между застройщиком, дольщиками, ООО «В» и ООО «Г» на сумму ХХХ рублей.

В судебном заседании представитель истца – ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» Попова Е.В. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, указав, что истец не заключал с дольщиками Соловьевым В.В. и Афанасьевой С.Л. и застройщиком в лице ООО «Вязьмастройкомплект» трехстороннее соглашение о замене застройщика.

Ответчики Соловьев В.В., Афанасьева С.Л. и их представитель Шадрина Р.Н. исковые требования не признали ввиду их необоснованности, указав, что истец не является застройщиком Объекта капитального строительства, поскольку с ним не подписано трехстороннее соглашение о переходе прав застройщика.

Представитель ответчика – ООО «Вязьмастройкомплект» Семенов А.В. исковые требования не признал, поддержав доводы, указанные в отзыве на исковое заявление.

Согласно отзыву на исковое заявление, поступившее от ООО «Вязьмастройкомплект», ответчик не признает исковые требования ввиду их необоснованности, поскольку застройщик вправе был заключать с дольщиками и третьими лицами соглашения о взаимозачете требований в рамках ДДУ, так как действующее законодательство, в том числе ст. 410, 411 ГК РФ, не ограничивает стороны в заключении данных соглашений. Истец пропустил годичный срок исковой давности для признания соглашений недействительными в силу п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 181 ГК РФ, а также у истца отсутствует право на обжалование соглашений, поскольку истец не является стороной по данным сделкам. Соглашения не требовалось регистрировать в регистрирующем органе, поскольку действующим законодательством данная регистрация не предусмотрена. В настоящий момент правоотношения по ДДУ между дольщиками и ООО «Вязьмастройкомплект» отсутствуют, поскольку застройщиком на момент подачи искового заявления является истец (л.д. 167-170).

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с необоснованностью, исходя из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 1, 2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального Закона РФ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пункты 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривают, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 10. Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Судом установлено, что 05.07.2013, 31.07.2014, 19.11.2014 ООО «Вязьмастройкомплект» выданы разрешения на строительство 5 этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: ул. В, в районе дома № ХХХ, г. К, ... область (далее по тексту - Объект). Срок действия разрешения – до 19.11.2015 (л.д. 96,97,98).

10 ноября 2014 года между Соловьевым В.В., Афанасьевой С.Л. (далее по тексту – ответчики, дольщики) и ОАО «Вязьмастройкомплект» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ХХХ на общую сумму ХХХ рублей (л.д. 86-94).

Согласно п. 1.3 Договора, доля дольщиков и ее характеристики согласованы сторонами и определена в составе Объекта в виде объекта жилищных прав: двухкомнатной квартиры с условным номером 31, состоящей из структурно обособленного помещения в многоквартирном доме. Общая площадь доли, включая площадь лоджий, составляет 77,1 кв.м. Квартира расположена во втором подъезде, на четвертом этаже.

Договор долевого участия был зарегистрирован в регистрирующей палате 15.12.2014 года.

Согласно п. 3.5 ДДУ стороны договорились, что дольщики оплачивают ХХХ рублей на момент вступления договора в силу, ХХХ в течение одного месяца с момента регистрации ДДУ, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия первого этажа, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия второго этажа, ХХХ рублей на момент монтажа перекрытия плит третьего этажа, ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия 4 этажа и ХХХ рублей на момент монтажа плит перекрытия пятого этажа.

12 января 2015 года между ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» и ООО «Вязьмастройкомплект» было подписано соглашение о переходе права собственности на земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ... область, г. К, ул. В, в районе дома № ХХХ (л.д. 16-18).

26 мая 2015 года между ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» и ООО «Вязьмастройкомплект» было подписано соглашение о переходе права собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки ХХХ кв.м., со степенью готовности 10% по адресу: ... область, г. К, ул. В, в районе дома № ХХХ (л.д. 19-22).

03 сентября 2015 года истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью ХХХ кв.м. и на ХХХ-ти этажный многоквартирный жилой дом, являющийся объектом незавершенного строительства (л.д. 14,15).

17.11.2014 г. между ООО «Вязьмастройкомплект», ООО «Г», Соловьевым В.В. заключено соглашение о взаимозачете, согласно которому Соловьев В.В. отказался от права требования возврата займа, предоставленного ООО «Г» на сумму ХХХ рублей, в связи с взаимозачетом требований Соловьев В.В. должен за квартиру по ДДУ № ХХХ ХХХ рублей (л.д. 26-27).

Согласно приходному кассовому ордеру № ХХХ от 26.12.2014 года Соловьев В.В. внес в кассу ООО «Вязьмастройкомплект» ХХХ рублей (л.д. 28).

29.12.2014 г. между ООО «Вязьмастройкомплект», ООО «Г», ООО «М», ООО «В» и Соловьевым В.В. заключено соглашение о взаимозачете, согласно которому Соловьев В.В., не имеющий права требования каких-либо денежных сумму от иных участников соглашения, в связи с взаимозачетом требований должен за квартиру по ДДУ № ХХХ ХХХ рублей (л.д. 29-31).

25 мая 2015 года подписан протокол собрания дольщиков, заключивших ДДУ на строительство объекта, в ходе которого обсуждался вопрос о производстве работ по окончанию строительства Объекта. По третьему вопросу повестки дня о поручении производства работ по окончанию строительства Объекта ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» (с учетом заключения им договора генерального подряда с ООО «Вязьмастройкомплект») выступал представитель ООО «Вязьмастройкомплект» - Д.В. Информация была принята к сведению. Информация «ЗА» - принята единогласно. По пятому вопросу повестки дня о поручении ООО «Вязьмастройкомплект» и ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... области переход права владения имуществом и предоставления права управляющему ООО «Вязьмастройкомплект» А.В. на подписание всех необходимых документов по перерегистрации перехода права владения имуществом ООО «Вязьмастройкомплект» к ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» выступал Д.В. Решение принималось открытым голосованием. «ЗА» проголосовало 14 человек (100%), против – нет, воздержалось – нет. Протокол подписан, в том числе, представителями ООО «Вязьмастройкомплект», ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» и Соловьевым В.В. (л.д. 221-229).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру б\н от 12 марта 2015 года Соловьев В.В. внес в кассу ООО «Вязьмастройкомплект» ХХХ рублей (л.д. 32).

06 августа 2015 г. между ООО «Вязьмастройкомплект», ООО «Г», ООО «В» и Соловьевым В.В. заключено соглашение о взаимозачете, согласно которому Соловьев В.В., отказался от права требования возврата займа, предоставленного ССС «Г» в размере ХХХ рублей, в связи с взаимозачетом требований должен за квартиру по ДДУ № ХХХ ХХХ рублей (л.д. 33-35).

05 октября 2015 года истцом было получено разрешение на строительство (л.д. 23-25).

Истец направил дольщикам 22.11.2015 г. уведомление и соглашение о расторжении ДДУ (л.д. 36-40, 41-45).

03 сентября 2015 года истец и ООО «Вязьмастройкомплект» подписали протокол к Соглашению от 26.05.2015 и к Соглашению от 12.01.2015 года, согласно которому стороны в свете того, что регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, указанные в Соглашениях, была произведена только 03.09.2015, стороны откорректировали суммы встречных обязательств по состоянию на 03.09.2015 г. (л.д. 171-173). Данные о регистрации Протокола в регистрирующем органе отсутствуют.

Согласно ч. 1-3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Истец, обосновывая свои требования, указал, что оспариваемый ДДУ, все соглашения к нему в силу ст. 168 и 170 ГК РФ являются ничтожными сделками, а все платежи по ДДУ не являются легитимными, одновременно ставит вопрос о расторжении ДДУ, поскольку дольщики не исполнили своих обязанностей по его оплате в силу статьи 5 Федерального закона от 20.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суд полагает, что истец, не являющийся стороной по оспариваемым сделкам и не принимавший денежных средств от дольщиков по ДДУ, действующий в своих интересах не обладает субъективным правом на предъявление требований о признании сделок ничтожными. При этом данное право, по мнению суда, не предусмотрено законом.

    Замена стороны в ДДУ, то есть замена застройщика Объекта в рамках Закона № 214, по мнению суда, не произошла, в том числе путем подписания трехстороннего соглашения между прежним застройщиков, новым застройщиком и дольщиками.

Переход права собственности на Объект незавершенного строительства и подписание протокола собрания дольщиков, по мнению суда, не свидетельствует о замене стороны в обязательстве, то есть в ДДУ, поскольку не предусматривают возложения на ОАО «Нефтяной Дом - Холдинг» обязанностей по строительству Объекта в рамках действующего законодательства, в том числе Закона № 214 и Главы 24 ГК РФ.

Сам истец в своем заявлении, адресованном суду, указал, что не возражает, с учетом заявления дольщика Соловьева В.В. и отсутствия подписи Афанасьевой С.Л., о признании сделки по переходу прав застройщика не совершенной, что приводит, по мнению истца, к расторжению соглашений, заключенных между ООО «Вязьмастройкомплект» и ООО «Нефтяной Дом - Холдинг» от 12.01.2015 и 26.05.2015, расторжению Протокола от 03.09.2015 и аннулированию свидетельств о праве собственности на Объект и земельный участок, на котором находится данный Объект, прекращению всех исковых заявлений ОАО «Нефтяной Дом - Холдинг», ООО «Вязьмастройкомплект» и всем Дольщикам, поступивших в суд, а также к другим последствиям, связанным с отсутствием замены застройщика (л.д. 221-224).

При таких обстоятельствах суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований истца, и отсрочкой уплаты государственной пошлины в размере ХХХ рублей до вынесения решения суда (л.д. 105), суд взыскивает с истца ХХХ рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» к Соловьеву В.В., Афанасьевой С.Л. и ООО «Вязьмастройкомплект» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома и признания ничтожными соглашений.

Взыскать с ОАО «Нефтяной Дом-Холдинг» государственную пошлину в размере ХХХ (...) рублей с перечислением в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Смоленский областной суд через Вяземский районный суд Смоленской области.

Судья                      Р.Е. Воронков

30.08.2016 Объявлена резолютивная часть решения

02.09.2016 Составлено мотивированное решение

04.10.2016 Решение вступает в законную силу