Решение по делу № 33-12495/2019 от 20.06.2019

Судья Самарина Е.А. Дело № 33-12495/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 31.07.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Орловой А.И.,

судей Зайцевой В.А.,

Мехонцевой Е.М.,

при секретаре Баишевой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белоярского межрайонного прокурора, действующего в интересах Белоярского городского округа, к Яковлеву Андрею Сергеевичу, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий их недействительности, по апелляционной жалобе ответчика Яковлева Андрея Сергеевича на решение Белоярского районного суда Свердловской области от 04.03.2019.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения прокурора Смольникова Е.В., судебная коллегия

установила:

Белоярский межрайонный прокурор обратился с иском в интересах Белоярского городского округа, к Яковлеву А.С. и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа (далее - КУМИ Администрации Белоярского ГО) о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий их недействительности.

В обоснование указал, что в ходе проверки, проведенной Белоярской межрайонной прокуратурой установлено, что земельный участок с кадастровым номером №:159, расположенный по адресу: ..., площадью 186 812, категории земли населенный пунктов, с целевым использованием «под комплексное жилищное строительство» предоставлен в аренду ООО УК «Новые земли» на основании договора аренды земельного участка № 01/2010 от 30.04.2010, заключенного с Белоярским городским округом.

10.07.2013 между ООО УК «Новые земли» и ООО «Сельхозтехника Елизаветинская» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 01/2010 от 30.04.2010.

По результатам проведенных публичных слушаний Постановлением главы Белоярского городского округа № 2869 от 14.10.2015 утверждены проект планировки и проект межевания территории, применительно к территории вышеуказанного земельного участка. На основании указанных документов произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №:159 на 121 земельный участок и изменен вид целевого использования «под комплексное жилищное строительство» на «индивидуальное жилищное строительство», о чем внесены сведения в Государственный кадастр недвижимости.

31.12.2015 между Белоярским городским округом и ООО «Сельхозтехника Елизаветинская» заключен Договора аренды вышеуказанных земельных участков № 826/15.

16.03.2016 между ООО «Сельхозтехника Елизаветинская» и ЯковлевымА.С. заключен договор передачи прав и обязанностей по Договору аренды земельных участков № 826/15 от 31.12.2015.

В период с 25.07.2016 по 23.01.2017 на основании заявлений ЯковлеваА.С., а также представленных им выписок из ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества (жилых домов), построенных на земельных участках, КУМИ Администрации Белоярского городского округа в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, заключены договоры купли-продажи ряда земельных участков.

Белоярской межрайонной прокуратурой осуществлен выезд на территорию указанных земельных участков, в результате которого установлено, что на земельных участках жилые дома, а также иные строения и сооружения, пригодные для постоянного проживания граждан отсутствуют. Признаки ведения строительства на земельных участках ранее также отсутствуют.

Таким образом, на момент приобретения Яковлевым А.С. земельных участков в собственность, на них отсутствовали возведенные жилые дома, либо совокупность строений хозяйственного и бытового назначения, включая строения, пригодные для постоянного проживания, что свидетельствует о нарушении условий приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поскольку оснований для заключения договоров купли-продажи в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ не имелось.

Земельные участки выбыли из государственной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям земельного законодательства, что повлекло нарушение прав муниципального образования. Постановка земельных участков на кадастровый учет является недействительной и незаконной. Зарегистрированное право собственности на земельные участки подлежит прекращению, сведения Государственного земельного кадастра о земельных участках являются недействительными, запись о государственной регистрации права собственности на земельные участки подлежит погашению.

Прокурор просил суд признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков, заключенные между КУМИ Администрации Белоярского ГО и Яковлевым А.С.:

- № 59/17 от 23.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:433;

- № 60/17 от 23.01.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером №:466.

Применить последствия недействительности сделки.

Ответчики исковые требования не признали.

Решением Белоярского районного суда Свердловской области от 04.03.2019 требования прокурора были удовлетворены.

Постановлено признать недействительными заключенные между Белоярским ГО, в лице председателя КУМИ Администрации Белоярского ГО, и Яковлевым А.С. договоры купли-продажи перечисленных в иске земельных участков; применены последствия недействительности указанных договоров; признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности Яковлева А.С. на земельные участки; стороны возвращены в отношения из договора аренды; на КУМИ Администрации Белоярского ГО возложена обязанность вернуть Яковлеву А.С. выкупную стоимость земельных участков в сумме 10242,19 рублей. С Яковлева А.С. в бюджет Белоярского ГО взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей.

Не согласившись с решением, Яковлев А.С. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование указал, что исковое заявление было принято и рассмотрено судом с нарушением правил подведомственности, поскольку спорные земельные участки использовались ответчиком не в личных, а предпринимательских целях для получения прибыли, Яковлев А.С. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, спор носит коммерческий характер. Указывает, что судом не приняты во внимание доказательства, свидетельствующие о фактическом строительстве жилых домов и коммуникаций, факт государственной регистрации прав на основании декларации об объекте недвижимости, подписанной председателем КУМИ администрации, а также то, что в соответствии с заключением специалиста на земельных участках присутствуют признаки строительства. Полагает, что спутниковые снимки, принятые судом, являются недопустимыми доказательствами.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Смольников Е.В. возражал против доводов жалобы, просил оставить решение без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, согласно требованию части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом верно учтено, что договоры купли-продажи спорных земельных участков были заключены уполномоченным органом муниципального образования с арендатором Яковлевым А.С. без проведения торгов со ссылкой на положения подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, договор купли-продажи заключается в таком случае без проведения торгов, выкуп производится по льготной цене.

По смыслу указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

При этом, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

С учетом того, что видом разрешенного использования спорных земельных участков является индивидуальная жилая застройка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент выкупа земельных участков на них должны были располагаться капитальные строения - индивидуальные жилые дома, оконченные строительством.

Таким образом, объект, дающий право на льготный выкуп земельного участка, должен обладать не только признаками капитальности, но и характеристиками жилого дома и завершенности строительства. Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования о признании недействительными договоров купли-продажи между КУМИ Администрации и Яковлевым А.С., пришел к выводу о том, что каких-либо строений на участке в этот период не имелось, право собственности ответчика было зарегистрировано на несуществующие объекты, что позволило ему совершить сделки, противоречащие закону и посягающие на публичные интересы в области предоставления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы суда об отсутствии оснований для льготного выкупа земельных участков в связи с отсутствием жилых домов основаны на тщательной оценке собранных доказательств, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не находит.

Вопреки доводам жалобы наличие регистрации права собственности на объект недвижимости не препятствует оспариванию зарегистрированного права.

Судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что права на объекты с одновременной постановкой их на кадастровый учет были зарегистрированы в упрощенном порядке, не предполагающем осуществление контроля, направленного на проверку фактического существования таких объектов недвижимости на земельных участках и их состояния; дома были поставлены на кадастровый учет в ноябре 2016 года, а уже через несколько месяцев сняты с учета в связи со сносом.

При этом, из представленных фотографий АО «Российские космические системы», результатов осмотра судом доказательств на находящемся в свободном доступе сервисе Google Планета Земля, позволяющем обращаться к историческим спутниковым снимкам, следует, что участки по состоянию на 02.08.2016, 27.04.2017, 24.05.2017 были свободны от каких-либо построек, не огорожены и покрыты растительностью, на участках отсутствуют следы строительных работ.

Показаниями свидетеля Лобова Я.А., являющегося начальником отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Свердловской области, подтверждается, что в мае 2017 года в рамках оперативных действий Управления ФСБ Свердловской области он выезжал на земельный участок, где следов строительных работ, остатков снесенных домов не обнаружено.

Судом также с достоверностью установлено, что строения в любом случае не были в установленном порядке подключены к электроснабжению, поскольку этап работ по технологическому присоединению этой части территории еще не был завершен, что подтверждается ответом на судебный запрос МРСК Урала.

Суд обоснованно критично оценил представленные ответчиками договор строительного подряда и акты к нему, технические заключения ООО «Баутекс», которые противоречат друг другу и иным собранным доказательствам.

Так, из подрядных документов следует, что дома были окончены строительством к 30.04.2016 (акт о приемке выполненных работ), вместе с тем, в заключении ООО «Баутекс» на июнь 2018 года остатки свайных фундаментов на спорных участках не зафиксированы (не указаны в перечне участков со следами строительства), а на август 2018 года – зафиксированы, что непоследовательно и позволяет сомневаться в достоверности заключений. Более того, отмеченные в заключении ООО «Баутекс» в августе 2018 года два небольших углубления округлой формы, остатки спила одной сваи (на фотографии видно лишь обрезанную трубу) верно не были признаны судом достаточными признаками (следами) объекта недвижимости.

При этом, согласно фотографиям, наиболее приближенным к юридически значимому периоду, на май 2016 года строений на участках нет, хотя в апреле дома в готовом виде должны были уже существовать.

Из фотографий на текущий момент следует, что всех надлежащих коммуникаций к участкам не подведено, участки не огорожены, не обрабатываются, каких-либо признаков, свидетельствующих о существовании домов, их сносе, нет. Наличия строительного мусора, остатков фундамента, углублений для строительных конструкций, достаточных для вывода о существовании на участках капитальных объектов, на фотографиях не зафиксировано.

Доводы о недопустимости и недостоверности принятых судом доказательств, а именно, спутниковых снимков, несостоятельны. Вопреки ошибочным доводам жалоб гражданское процессуальное законодательство не предусматривает специальных требований к доказательствам по данной категории споров, а значит, не препятствует предоставлению сторонами любых доказательств. Осмотр доказательств (Интернет-сервиса), исследование представленных фотографий произведены судом без нарушений норм процессуального права.

Доводы о том, что снимки не позволяют установить дату их совершения, несостоятельны. Спутниковые фотографии имеют маркировку даты, которая каким-либо образом не опровергнута ответчиками. Исследованный судом снимок имеет официальную маркировку Съемка КА «Ресурс-П», аппаратура «Геотон» 03.05.2016, что подтверждает дату снимка, дата исторических снимков сервиса Google Планета Земля зафиксирована в программе, которая не позволяет ее изменить вручную. Сомнения в датах съемки являются вероятностными, не подтверждены со стороны ответчика какими-либо иными спутниковыми данными или достоверными фотоматериалами.

Доводу ответчика о том, что декларации об объектах недвижимости были подписаны председателем КУМИ, что подтверждает, по его мнению, факт наличия объектов, суд дал надлежащую оценку. В силу Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, являющихся приложением № 4 к Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953, декларация о созданных объектах недвижимости только заверяется правообладателем земельного участка в соответствии с информацией, имеющейся в техническом плане. Из отзыва КУМИ Администрации Белоярского городского округа также следует, что при заверении деклараций сотрудники КУМИ на местность не выезжают. Таким образом, данный документ сам по себе не подтверждает реальное существование объектов недвижимости.

Учитывая совокупность представленных доказательств, суд пришел к выводу, что осуществление малобюджетного строительства, не соответствующего стоимости приобретаемого земельного участка и последующий снос возведенного объекта, свидетельствуют о том, что целью строительства объекта на земельном участке (если он вообще возводился) являлось не использование его для постоянного проживания, а исключительно создание условий для приобретения земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без уплаты реальной рыночной стоимости за него.

Судебная коллегия полагает, что к возражениям ответчика относительно спора судом первой инстанции с учетом положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации был обоснованно применен строгий стандарт доказывания и представленными доказательствами подтверждены разумные сомнения в добросовестности сторон. Судом учтен незначительный период между регистрацией прав на дома, выкупом, последующим сносом, непоследовательность и отсутствие какой-либо экономической целесообразности в этих действиях.

Судом применены последствия недействительности сделок в виде, по сути, прекращения права и аннулирования сведений о регистрации права собственности ответчика из ЕГРН с возвращением ответчику выкупной цены и возвращения сторон в арендные отношения. Относительно приведенной судом формулировки о признании права собственности ответчика отсутствующим доводов жалобы не имеется, что с учетом одинаковых правовых последствий для ответчика не дает суду апелляционной инстанции оснований для выхода за пределы доводов жалобы и изменения решения суда в этой части.

Доводы о неподведомственности спора суду общей юрисдикции несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.

В силу положений части 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

На основании части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

С учетом изложенного для отнесения спора к арбитражной подведомственности необходима совокупность условий: специальный субъектный состав и экономический характер спора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 1 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.08.1992 № 12/12 «О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам» гражданские дела подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, если хотя бы одной из сторон является гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, либо в случае, когда гражданин имеет такой статус, но дело возникло не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Несмотря на наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя, оспариваемые договоры заключены Яковлевым А.С. как физическим лицом. Доводы о намерении ответчика использовать спорные земельные участки с целью получения прибыли не могут быть приняты во внимание, поскольку характер спора определяется сущностью заявленных требований. Исковое заявление предъявлено прокурором в интересах муниципалитета в соответствии со статьей 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и направлено на оспаривание вещного права ответчика как физического лица, что не связано с предпринимательской деятельностью ответчика и не носит экономического характера. Сам по себе факт регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя не исключает возможность его участия в отношениях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и рассмотрение судом общей юрисдикции споров, возникающих из этих отношений.

При установленных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ответчика, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Выводы суда достаточно подробно им мотивированы, основаны на имеющихся в деле доказательствах, оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене или изменению решения, не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белоярского районного суда Свердловской области от 04.03.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Яковлева Андрея Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий А.И. Орлова

Судьи В.А. Зайцева

Е.М. Мехонцева