Решение по делу № 2-2392/2020 от 24.07.2020

№ 2-2392/2020

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2020 года г. Астрахань

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Синельниковой Н.П.,

при секретаре Крыловой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нуруллаевой Эльвиры Халиловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Инвест-Строй», временному управляющему Батраковой Регине Шамильевне, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Нуруллаева Э.Х. обратилась в суд с иском к ООО «СК «Инвест-Строй», временному управляющему Батраковой Р.Ш., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности на квартиру, указав в иске, что <дата> между истцом и ООО «СК «Инвест-Строй», заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м., стоимостью 2 716 800 руб. Однако регистрация перехода права собственности от ответчика к истцу произведена не была в связи с наличием записи об аресте на квартиру. Уведомлением Управления Россреестра по Астраханской области от 08 июня 2020 года государственная регистрация перехода права собственности приостановлена. Поскольку, запрещение, препятствующее государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, возникло вследствие иных договорных отношений у продавца, участником которых истец не является, а спорный объект находится в ее фактическом пользовании, с учетом изложенных обстоятельств просила суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м.

Истец Нуруллаева Э.Х. и ее представитель Озерцовская Т.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили суду заявление, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, на рассмотрение дела в порядке заочного производства не возражают.

Ответчики, представитель ООО «СК «Инвест-Строй» и временный управляющий Батракова Р.Ш., в судебное заедание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины не явки суду не известны.

Третье лицо, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Руководствуясь положениями статьями 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, и, установив, что ответчики уведомлены о возникшем споре и предъявлении к нему иска надлежащим образом, заблаговременно, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Исходя из системного толкования статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые гражданские права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Также индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение недвижимости, общая площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией, если предметом договора является здание, сооружение).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года (в ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Из разъяснений, изложенных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года (в ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что <дата> между истцом и ООО «Инвест-Строй» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2.3 Предварительного договора цена договора составляет 2 716 800 руб.

Пунктом 1.2.4 Предварительного договора установлено, что общая стоимость жилого помещения - квартиры выплачивается в виде обеспечительного платежа.

Данное требование исполнено истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру <номер> от <дата>, согласно которой, обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи в сумме 2 716 800 руб. принят от Нуруллаевой Э.Х.

<дата> между Нуруллаевой Э.Х. и ООО «СК «Инвест-Строй» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м., с кадастровым номером 30:12:030106:237.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно указанным положениям законодательства сторонами представлены необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что регистрация перехода права собственности от ООО «СК «Инвест-Строй» к Нуруллаевой Э.Х. по договору купли-продажи произведена не была.

Уведомлением Управления Росреестра по Астраханской области от 09 июня 2020 года № КУВД-001/2020-6056827/1 действия по государственной регистрации прав в отношении квартиры с кадастровым номером <номер>, расположенной по адресу: <адрес>, приостановлены.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении спорной квартиры установлены два запрета на осуществление регистрационных действий, наложенных на основании определения Советского районного суда г. Астрахани от 23 октября 2018 года и от 25 января 2019 года на имущество, принадлежащее должнику ООО «СК «Инвест-Строй».

При наличии установленных запретов, зарегистрировать право собственности на квартиру за истцом не представляется возможным.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23 июня 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Из материло дела следует, что 17 июня 2020 года определением Арбитражного суда Астраханской области № А06-6961/2019 в отношении ООО «СК «Инвест-Строй» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утверждена Батракова Р.Ш.

Определением Советского районного суда г. Астрахани от 20 июля 2020 года и от 31 июля 2020 года, определения Советского районного суда г. Астрахани от 23 октября 2018 года и от 25 января 2019 года о принятии обеспечительных мер по гражданским делам по исковым заявлениям граждан к ООО «СК «Инвест-Строй» отменены.

Как установлено из сведений Единого государственного реестра недвижимости, квартира с кадастровым номером 30:12:030106:237, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м., принадлежит ответчику ООО «СК «Инвест-Строй» на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Таким образом, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца при наличии факта передачи этого объекта во владение истца, как покупателя, последний вправе требовать регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что истец фактически принял объект недвижимости, по договору купли-продажи <дата>, оплатив денежные средства продавцу при подписании договора в полном объеме, при таких обстоятельствах у истца возникло право требовать передачи спорного объекта - квартиры в его собственность, обладая приоритетом перед иным кредиторами по денежным обязательствам.

Анализируя представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Нуруллаевой Э.Х. о признании права собственности на квартиру с кадастровым номером 30:12:030106:237, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Нуруллаевой Эльвиры Халиловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Инвест-строй», временному управляющему Батраковой Регине Шамильевне, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать за Нуруллаевой Эльвирой Халиловной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 54,4 кв.м.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированный текст заочного решения изготовлен 25 сентября 2020 года.

Судья                       Н.П. Синельникова