Решение по делу № 2-610/2023 (2-3599/2022;) от 03.10.2022

25RS0007-01-2022-007150-59

2-610/2023 год.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2023 год г. Артем

Артемовский городской суд в составе:

судьи И.В. Макаровой

при помощнике В.А. Усовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцева А.Р. к Блехарской Т.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО10, ФИО5 о расторжении договора, взыскании суммы, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

Зайцев А.Р. обратился с исковыми требованиями о расторжении договора купли- продажи жилого помещения от <дата>, возврате денежной суммы в размере 750 000 руб., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в сумме 10 700 руб., расходов по оплате судебных расходов в размере 35 000 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб.

     По требованиям иска указав, что между ним и Блехарской Т.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО10, ФИО5 заключен договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа    По условиям пункта 7 данного договора квартира по адресу: <адрес> переходит в собственность покупателя с момента полной оплаты стоимости квартиры, указанной в а. Договора.

    Согласно п.3 ответчик получал денежные средства в размере 25 000 рублей в месяц, оплачивая установленную стоимость квартиры в рассрочку. Свои обязательства исполнил на сумму 750 000 руб.

В <дата> года перед очередной оплатой он предложил ответчику погасить всю оставшуюся задолженность, что не противоречит абзацу 3 п.4 договора. Ответчик отказался, ссылаясь на то, что сразу потратить всю сумму. Кроме указанного, согласно выписке ЕГРН ему стало известно, что квартира находится под обременением, а именно имеются доли у детей по 1/3 доли в праве собственности и согласно пп 4.1 п.4 выписки из ЕГРН запрещены действия по регистрации на основании постановления судебного пристава исполнителя от <дата> отдела судебных приставов ОСП по <данные изъяты> УФССП России по Приморскому краю, тогда как в п.13 договора указано, что квартира при заключении договора купли- продажи находится без обременения, что свидетельствует о том, что продавец скрыл информацию.

     Ссылаясь на положения ст.450, 452, 453 ГК РФ, просит расторгнуть указанный договор и взыскать оплаченную сумму на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

    В уточненных требованиях иска просит расторгнуть предварительный с момента оплаты последнего платежа <дата>, поскольку обязательство по заключению договора купли- продажи, как это предусмотрено п.1 ст.429 ГК РФ не выполнены.

    В судебном заседании представитель Зайцева А.Р. – Журавлева Е.Н. и Зайцев А.Р. требования иска поддержали, указав, что коммунальные платежи истец оплачивал и производил ежемесячные платежи, в установленном размере, оплатил в общей сложности сумму 750 000 руб. В <дата> года истец предложил ответчице оплатить оставшуюся сумму стоимости квартиры, указанную в договоре, и зарегистрировать право собственности. Со стороны ответчика согласия не последовало, что насторожило истца, он посмотрел по выписке, что у ответчика были наложены обеспечительные меры на квартиру, поэтому он не стал платить следующий платеж. В <дата> года ему поступило от ответчицы заявление о выселении. Между тем, первое предложение об оплате полной стоимости квартиры с его стороны к ответчице было в <дата> года, она сообщила об отложении разрешения этого вопроса до <дата> года. В конце <дата> года истец с семьей выехал из квартиры, после того, как им последовало предложение о выселении из квартиры, они направили ответчице претензию о возвращении оплаченной суммы. Компенсацию морального вреда определяют, поскольку считает, что пострадал от действий ответчика. Заехав в квартиру в <дата> году истец сделал косметический ремонт, поменял сан. технику, выполнял условия соглашения.

В настоящий момент, истец приобрел другое жилье и каких – либо намерений заключать договор купли- продажи с ответчиком не имеет. Коммунальные платежи по квартире ответчика в момент проживания истец оплачивал своевременно, задолженности не было и претензий по оплате коммунальных платежей к нему так же не было.

Ответчик Блехарская Т.В. действующая в собственных интересах и в интересах ФИО10, ФИО5, исковые требования не признала, указав, что обеспечительные меры в отношении квартиры сняты, она о них не знала, у нее были задолженности по оплате за коммунальные платежи. В настоящее время она разобралась с указанным вопросом, и ей сообщили, что это была ошибка, выдали постановление о снятии обеспечительных мер. Предложение о получении досрочно полной оплаты и регистрации права не было согласовано с ее стороны, поскольку было сказано о том, что надо сначала зарегистрировать право, а затем она получит оставшуюся сумму. Она не согласна со всеми требованиями иска, поскольку ей ключи от квартиры не передавали, она не знает в каком состоянии находится ее квартира, проживает она в городе Артеме, по месту нахождения квартиры не выезжала давно и ее состояние не знает. Обращалась в <данные изъяты> районный суд с заявлением о выселении, ей отказали, поскольку она не доказала, что ее право нарушается, направила претензию о выселении и в суд обращалась по той причине, что истец перестал вносить ежемесячные платежи и направил ей претензию о возврате денежной суммы. Так же не согласна с требованиями иска, поскольку истец не выполнял обязательства по оплате коммунальных платежей. Расторжение договора произошло не по ее вине, она готова продать квартиру, препятствий с ее стороны не имеется.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

По делу установлено, что <дата> между Блехарской Т.В., в том числе в интересах ФИО5, ФИО10, которые являются равнодолевыми собственниками квартиры по адресу: <адрес> и Зайцевым А.Р. подписан договор купли- продажи с рассрочкой платежа по оплате стоимости данной квартиры в размере 900 000 руб.

Условиями договора установлен срок оплаты платежей в размере 25 000 руб. ежемесячно в течение 36 месяцев, полная стоимость квартиры должна быть, оплачена не позднее <дата>.

Пунктом 7 договора установлено, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру с момента оплаты полной стоимости квартиры в соответствии с п.3 договора. Передача квартиры производится в день подписания договора.

С момента подписания данного договора квартира находится в залоге у продавца.

Как следует из пояснения сторон, покупатель – истец по делу с момента подписания договора произвел оплаты на сумму 750 000 рублей, что не оспаривается сторонами, подтверждено представленной письменной распиской.

В <дата> года истец повторно обратился к ответчице с просьбой досрочно погасить сумму стоимости квартиры и произвести регистрацию в ЕГРН права собственности на квартиру.

При этом стороны не достигли соглашения по указанным условиям, истец после <дата> года ежемесячную оплату не вносил, ответчик направила ему претензию о выселении из квартиры и в последующем обратилась с иском в суд о его выселении из квартиры по адресу: <адрес>.

Для разрешения по существу спора, необходимо квалифицировать договорные отношения от <дата>.

Как следует из материалов дела договор поименован, как договор купли- продажи с рассрочкой платежа.

Согласно разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Между тем, вышеуказанный договор купли- продажи квартиры с рассрочкой платежа не соответствует положениям ст. 489 ГК РФ, ст. 551, ст.433 ГК РФ, поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию и право залога, а переход права на квартиру определен сроком оплаты стоимости квартиры и последующим оформлением перехода права собственности.

Условия договора пункта 9 устанавливают, что после оплаты стоимости квартиры, покупатель получает документы для регистрации права.

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи квартиры.    

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Применительно к спорным правоотношениям, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, между тем, до окончания, предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении договора купли-продажи от сторон не поступало, в связи с чем, обязательства сторон по договору прекратились на основании части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и оснований для удовлетворения требований иска о расторжении договора от <дата> не имеется, поскольку обязательства сторон по оформлению сделки должны были произойти в течение 14 дней после <дата>, соответственно, договорные отношения между сторонами прекращены.

     Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Рассматривая требования Зайцева А.Р., учитывая названные выше обстоятельства, суд исходит из того, что сумма 750 000 руб., в счет оплаты стоимости квартиры по договору ответчиком получена, договор купли-продажи между указанными в нем лицами заключен не был, и приходит к выводу об отсутствии оснований для удержания Блехарской Т.В. денежных средств, полученных от Зайцева А.Р.

     При этом для разрешения указанного спора, не является юридически значимыми обстоятельства, связанные с оплатой коммунальных платежей со стороны Зайцева А.Р., установленные ему в обязанность вышеуказанным договором, поскольку на его право взыскания оплаченной им суммы 750 000 руб., они не влияют, а ответчик не лишена права при наличии претензий, связанных с оплатой коммунальных платежей разрешить их, в том числе и в судебном порядке.

    В силу пункта 1 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 (статьи 1064 - 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации) и статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом не предусмотрена возможность взыскания компенсации морального вреда по делам, вытекающим из нарушений имущественного характера, за исключением случаев прямо установленных законом, при этом факт нарушения неимущественных прав истца не нашел своего подтверждения, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

В соответствии со ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, учитывая требования разумности, справедливости, руководствуясь судейским усмотрением, учитывая сложность спора, суд взыскивает расходы за представительство и юридическую помощь в размере в размере 25 000 руб., судебные расходы по государственной пошлине, рассчитанные и оплаченные в соответствии со ст. 333.19 НК РФ в сумме 10 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Зайцева А.Р. к Блехарской Т.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО10 <дата> года рождения, ФИО5 <дата> года рождения о расторжении договора, взыскании суммы, компенсации морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

     Зайцеву А.Р. в иске к Блехарской Т.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО10, ФИО5 о расторжении договора купли – продажи квартиры от <дата>, взыскании компенсации морального вреда в сумме 50 000 руб., отказать.

    Взыскать с Блехарской Т.В. <дата> года рождения, уроженки <данные изъяты>, паспорт <номер>, выданный <данные изъяты> РОВД Приморского края <дата> в пользу Зайцева А.Р. денежную сумму 750 000 рублей, расходы за юридические услуги и представительство в сумме 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 10 700 руб.

    Решение может быть обжаловано в течение 1 месяца в Приморский краевой суд через Артемовский городской суд.

    Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2023 год.

Судья И.В. Макарова