Решение по делу № 33-14334/2018 от 02.08.2018

Судья Козлова Л.В. Дело № 33-14334/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 августа 2018 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Зинкиной И.В.,

судей Мельник Н.И., Пановой Л.А.

при секретаре Стяжкиной С.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону к Мельниковой Любови Гавриловне, третьи лица: Агишев Вахтанг Мусаевич, Шепелева Ирина Владимировна о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе Мельниковой Любви Гавриловны на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 28 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Зинкиной И.В., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Мельниковой Л.Г., третьи лица: Агишев В.М., Шепелева И.В. о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 15.08.2013г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Мельниковой Л.Г. заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.10.2013г., которым ответчику предоставлена в аренду 1/3 доли земельного участка площадью 149 кв.м для использования в целях размещения гостевой автопарковки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком до 01.08.2018г. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 01.01.2018г. составила 36 498,76 рублей и которая ответчиком не погашена.

Учитывая изложенное, истец просил суд расторгнуть с ответчиком договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.10.2013г.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 28 мая 2018 года исковые требования Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону удовлетворены.

Расторгнут договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.10.2013 года, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и Мельниковой Л.Г.

Взыскана с Мельниковой Л.Г. в местный бюджет государственная пошлина в размере 300 рублей.

    В своей апелляционной жалобе Мельникова Л.Г. в лице представителя Маликова А.В. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и оставить иск без рассмотрения.

Апеллянт указывает на то, что узнав о наличии спора, ответчик незамедлительно произвела оплату в полном объеме, копии подтверждающих документов представлены в адрес истца, таким образом, на момент рассмотрения спора отпало основание иска.

При этом задержка в оплате произошла по независящим от ответчика обстоятельствам, поскольку уведомления ему направлялись по адресу в г.Москве, в то время как она проживает в г.Санкт-Петербурге. Поэтому ни уведомлений, ни претензий она не получала. В договоре аренды имелся телефон представителя ответчика, истец мог связаться с ним, но не сделал этого. Доказательств уклонения ответчика от получения уведомлений и претензий истцом не доказано.

Считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поэтому суд расторг договор неправомерно.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Мельниковой Л.Г. Маликова А.В., представителя Агишева В.М. Марченко И.А., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от 15.08.2013г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) с одной стороны, и Мельниковой Л.Г., Агишевым В.М., Шепелевой И.В. (арендаторы) с другой стороны заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.10.2013г., сроком до 01.08.2018г.

Предметом указанного договора являлся земельный участок площадью 149 кв.м для использования в целях размещения гостевой автопарковки с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сроком до 01.08.2018г., по 1/3 доле каждому из арендаторов.

Размер арендной платы в год за участок составил 26 049,99 рублей, из которых с Мельниковой Л.Г. должна взиматься арендная плата в размере 8 683,33 рублей. Указанная арендная плата определена долевым соглашением (1/3 доли).

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость РО 22.11.2013г.

Внесение арендной платы должно осуществляться ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы за один год, не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Мельниковой Л.Г. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем по состоянию на 23 мая 2017 года образовалась задолженность в размере 35 562,13 рублей, состоящая из суммы долга 29 580,58 рублей, пени - 5 981,55 рублей.

В связи с чем 23.05.2017 года Департаментом в адрес Мельниковой Л.Г. направлена претензия, в которой арендатору предлагалось в срок до 22 июня 2017 оплатить задолженность в указанном размере, а случае несогласия с суммой задолженности обратиться с заявлением о предоставлении сверки по договору.

Претензия направлена Департаментом по адресу, указанному в договоре аренды: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако возвращена в адрес Департамента с отметкой почтового отделения «истек срок хранения».    

Вышеуказанный адрес является адресом регистрации Мельниковой Л.Г., которая значится зарегистрированной и по настоящее время, о чем свидетельствует справка Центра адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по г. Москве.

20.10.2017г. Департаментом в адрес Мельниковой Л.Г. направлено Уведомление, в котором арендатору предлагалось расторгнуть договор аренды ввиду неисполнения обязательств по погашению задолженности по арендным платежам и возвратить земельный участка арендодателю по акту приема-передачи.    

Указанное Уведомление также возвращено в адрес Департамента с отметкой почтового отделения «истек срок хранения».

С настоящим иском Департамент обратился 11.04.2018г. (л.д.23).

Обязательства по внесению арендной платы исполнены Мельниковой Л.Г. только 07.05.2018г., о чем свидетельствуют квитанции на общую сумму 44 584,42 рублей.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.421,450,452,606,610,614,619 ГК РФ, п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и исходил из того, что устранение арендатором нарушений договора (погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков) не исключает возможности квалификации просрочки внесения арендной платы в качестве допущенного ответчиком нарушения условий договора, и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора на основании норм статьи 619 ГК РФ.    

Суд пришел к выводу, что факт существенного нарушения договора в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа устранен ответчиком спустя более года после нарушения и после обращения истца в суд за взысканием задолженности, указанный период устранения нарушения не может относиться к разумным с установленными договором сроками внесения платежей ежеквартально (п. 3.2. договора).

Суд принял во внимание наличие неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, длительного периода просрочки их уплаты, что является основанием для расторжения договора аренды и, соответственно, удовлетворения исковых требований.

Само по себе погашение задолженности не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Поскольку допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды является существенным, то истец вправе требовать расторжения договора аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей в полном объеме.

Суд нашел несостоятельными доводы ответчика о том, что задержка оплаты произошла по обстоятельствам, не зависящим от ответчика, поскольку уведомления направлялись по известному адресу регистрации Мельниковой Л.Г. Данных о смене места жительства ответчиком в адрес Департамента не направлялось.

Суд отметил, что заключая в 2013 году договор аренды, Мельникова Л.Г. знала о необходимости внесения арендной платы. Пользуясь на протяжении длительного период времени земельным участком, и не оплачивая арендную плату, Мельникова Л.Г. должна была понимать и предвидеть негативные последствия такого поведения.

Ссылаясь на положения абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, разъяснения, данные в п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", суд указал, что риск неполучения претензии и уведомления, направленных в адрес ответчика Департаментом, возлагается непосредственно на Мельникову Л.Г., поскольку соответствующие уведомления ей направлялись по месту регистрации, однако вернулись истцу с пометкой «за истечением срока хранения», риск неполучения в таком случае несет именно ответчик.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям т. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, если арендатор не вносит плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Достоверно установив, что ответчик в установленный договором аренды срок неоднократно не осуществлял оплату арендных платежей, арендодателем ему по месту жительства, указанному в договоре, направлялись соответствующие уведомления о необходимости оплаты, а затем и предложение о расторжении договора аренды, однако ответчик своевременно оплату по договору не произвел, на направленные ему уведомления своевременно также не отреагировал, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчиком допущено такое существенное нарушение условий договора, которое влечет за собой возможность расторжения договора в судебном порядке.

То обстоятельство, что узнав о судебном споре, ответчиком в период нахождения дела в суде осуществлена оплата по договору, не может свидетельствовать о надлежащем исполнении договора ответчиком, и не может повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку обязательства по договору исполнены ответчиком за пределами разумных сроков исполнения обязательства по договору.

Доводы апелляционной жалобы о том, что задержка в оплате произошла по независящим от ответчика обстоятельствам, поскольку уведомления ему направлялись по адресу в г.Москве, в то время как она проживает в г.Санкт-Петербурге, поэтому ни уведомлений, ни претензий она не получала, судебная коллегия отклоняет, поскольку согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ ответчик несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу его регистрации, а также риск отсутствия по такому адресу. Сообщения, доставленные по адресу регистрации гражданина, считаются полученными лицом, которому они адресованы, даже если оно не находится по указанному адресу. Поскольку ответчик по настоящее время зарегистрирован по адресу, указанному в договоре аренды, соответствующие уведомления направлялись истцом ответчику именно по указанному адресу, иного адреса ответчик истцу не сообщал, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о надлежащем исполнении истцом досудебного порядка урегулирования спора, и правомерно удовлетворил иск. Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ответчик, заключив договор, достоверно знала об обязанности внесения платежей, однако указанную обязанность сознательно не исполняла, хотя при надлежащей степени заботливости и осмотрительности должна была самостоятельно предпринимать меры к исполнению договора, и предвидеть риск наступления негативных последствий в случае такого поведения.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы свидетельствуют о несогласии с постановленным судом решением, однако не содержат сведений, которые бы могли послужить основанием для его отмены. Решение суда первой инстанции признается судебной коллегией законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 28 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мельниковой Любви Гавриловны – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 августа 2018г.

Председательствующий

Судьи