Решение по делу № 8Г-4913/2024 [88-8638/2024] от 07.02.2024

ЧЕТВЁРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-8638/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-2301/2023

УИД 61RS0023-01-2022-002112-39

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Краснодар                                                                        26 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Щетининой Е.В.,

судей Грибанова Ю.Ю., Авериной Е.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Восход» к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты, ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа» о признании аукционов недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по кассационным жалобам Комитета по управлению имуществом администрации города Шахты, ФИО1 на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 августа 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Щетининой Е.В., выслушав директора ООО «Восход» ФИО3, представителей ООО «Восход» по доверенности ФИО4 и ФИО5, поддержавших доводы возражений, судебная коллегия

установила:

истец ООО «Восход» обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее – КУИ г. Шахты), ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа», в котором с учетом уточнений просил суд признать открытый аукцион, проведенный КУИ г.Шахты 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4195 кв.м., для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование:

земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов (лот №6) недействительным; признать недействительным договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563, заключенный между КУИ г.Шахты и ООО «Агро Мелиоративная Группа», в силу ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, путем обязания ООО «Агро Мелиоративная Группа» возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а КУИ г. Шахты возвратить денежные средства ООО «Агро Мелиоративная Группа»; признать открытый аукцион, проведенный КУИ г.Шахты 23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 80000 кв.м., срок аренды земельного участка - 49 лет; разрешенное использование: питомники; категория земель: земли населенных пунктов (лот № 10), недействительным; признать недействительным договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9569, заключенный между КУИ г. Шахты и ФИО1 в силу ничтожности и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции путем обязания ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, а КУИ г. Шахты возвратить денежные средства ФИО1

    В обоснование иска истец ссылается на то, что 23 июля 2021 года КУИ г. Шахты был проведен аукцион по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством. На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28 апреля 2021 года №37 под лотом № 6 был выставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 4195 кв.м., для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов, и под лотом №10 (на основании распоряжения КУИ г.Шахты от 28 апреля 2021 года №38) был выставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>; площадью 80000 кв.м., срок аренды земельного участка - 49 лет; разрешенное использование: питомники; категория земель: земли населенных пунктов.

    26 июля 2021 года КУИ г. Шахты разместил на официальном сайте администрации г. Шахты информацию о результатах прошедшего аукциона, в соответствии с которой аукцион (лот №6) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для строительства цеха, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4195 кв.м., с кадастровым номером: №, срок аренды земельного участка - 4 года 10 месяцев - признан не состоявшимся, поскольку по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона - ООО «Агро Мелиоративная Группа» по начальной цене предмета аукциона с размером арендной платы в год за земельный участок в сумме 276 870 рублей в год. Аукцион (лот №10) на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 80 000 кв. м, с кадастровым номером: №, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов также был признан не состоявшимся по причине участия в аукционе только одного участника в связи с не явкой на аукцион второго допущенного участника. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона ФИО1 с размером арендной платы в год равной начальной цене предмета аукциона в сумме 236205 рублей в год. Проведение аукциона, в котором под лотами №6 и №10 значатся участки, незаконно образованные на земельном участке с кадастровым номером №, полученном ООО «Восход» по итогам открытых торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город», неправомерно и нарушает имущественные права Общества. По итогам открытых торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» как имущественного комплекса, в состав которого входили (Приложение №1 к протоколу об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» от 30 мая 2005 года) объекты недвижимого имущества, права требования, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: <адрес> кадастровый №, в рамках процесса о банкротстве, был определен победитель ООО «Дон-Агропродукт» (в дальнейшем переименованное в ООО «Восход») (протокол об итогах по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения от 30 мая 2005 года). 04 июня 2005 года в соответствии с протоколом об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения заключен договор №1 купли-продажи предприятия между МУП г. Шахты «Чистый город» и ООО «Дон-Агропродукт», предметом которого являлась передача в собственность ООО «Дон-Агропродукт» предприятия МУП г. Шахты «Чистый город», расположенного по адресу: <адрес> в целом как имущественного комплекса, и обязанность покупателя принять указанное предприятие и оплатить за него установленную договором цену (п. 1.1. Договора №1). Состав предприятия (имущественного комплекса) был определен в «Приложении 1», которое являлось неотъемлемой частью договора №1. В перечне имущества и прав требований, входящих в состав предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» (Приложение №1 к договору купли - продажи Предприятия №1 от 04 июня 2005 года) под цифрой 2 значится: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: <адрес> участок кадастровый (или условный) №. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком зарегистрировано в установленном порядке. Приобретенное предприятие прошло регистрацию в Федеральной регистрационной службе как Предприятие (имущественный комплекс) Общества с ограниченной ответственностью «Дон-Агропродукт», назначение: Осуществление предпринимательской деятельности, Кадастровый (или условный) №).

    Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 сентября 2021 года по делу №А53-45180/2019 удовлетворены исковые требования ООО «Восход» к администрации г. Шахты о признании недействительным постановления от 18 сентября 2019 года №3662 об отмене постановления администрации г. Шахты от 11 июля 2018 года № 3533 о предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес> при условии уточнения его границ и площади, присвоения адреса, изменения вида разрешенного использования, внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

    Из доводов иска следует, что истец полагает, что на основании оспариваемых договоров часть земельного участка с кадастровым номером №, в нарушение пункта 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, передана КУИ г.Шахты в аренду ООО «Агро Мелиоративная Группа» и в долгосрочную аренду ФИО1

    Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований отказано.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 августа 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

    Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2023 года решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 19 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29 августа 2022 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Шахтинский городской суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 августа 2023 года исковые требования ООО «Восход» удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 ноября 2023 года решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 августа 2023 года оставлено без изменения.

    В кассационной жалобе ФИО1 обжалуемые судебные постановления просит отменить, полагая, что они приняты с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что судами не указано, в чем именно заключается нарушение порядка согласования границ земельного участка, установленного ст. 39 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», что ставит под сомнение выводы судов о нарушении порядка согласования границ и не может служить основанием для принятия решения о признании проведенных торгов недействительными.

    Обращает внимание, что иных нарушений порядка подготовки, организации, проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, которые могли бы послужить основаниями для признания торгов недействительными, судами не установлено.

    В обоснование жалобы также ссылается на то, что судом сделаны ошибочные выводы в части определения правоустанавливающих документов для проведения экспертизы, вследствие чего заключение экспертизы является недопустимым и неотносимым доказательством.

    Отмечает, что заключение судебной экспертизы не подтверждает выводы судов о нарушении процедуры формирования земельного участка с кадастровым номером №, так как данный вопрос не был поставлен на разрешение эксперту. Доказательств, подтверждающих нарушение процедуры формирования земельного участка с кадастровым номером № не имеется.

    Спорным земельным участком ООО «Восход» не занималось длительное время, о чем свидетельствует его массовое зарастание, участок находится в заброшенном состоянии.

    В кассационной жалобе председатель КУИ г. Шахты ФИО6 обжалуемые судебные постановления просит отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы также ссылается на несогласие с заключением судебной землеустроительной экспертизы.

     Отмечает, что границы земельного участка в настоящее время установить невозможно из-за различных систем координат в 1991 году и в настоящее время, а также отсутствия точной конфигурации земельного участка.

    Указывает, что вопрос соблюдения процедуры формирования указанных земельных участков, в частности, порядка согласования местоположения границ земельных участков, не исследовался, не обсуждался и доказательств, подтверждающих нарушение процедуры формирования земельных участков с кадастровыми номерами №, материалы дела не содержат.

    Обращает внимание на то, что КУИ г. Шахты, являясь организатором торгов, не мог предполагать, что данные участки сформированы с нарушением закона.

    Не соглашается с выводами судов о наличии нарушений при проведении спорного аукциона, результат аукциона не нарушает права и интересы истца, на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

    Считает, что в договоре купли-продажи №1 от 30 мая 2005 года имущественного комплекса МУП г. Шахты «Чистый город» в качестве приобретаемых прав на объекты было ошибочно указано «право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок».

    Несмотря на предварительное согласование ООО «Восход» предоставления земельного участка площадью 286031 кв.м., (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, КУИ г. Шахты посчитал возможным изменить свою позицию по данному вопросу и инициировало отмену постановления №3533 от 11 июля 2018 года, что не учтено судами.

    Полагает, что судами первой и апелляционной инстанции не дана правовая оценка данным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения дела, при рассмотрении дела неправильно определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию.

В суд поступили возражения ООО «Восход» на кассационные жалобы с просьбой об оставлении кассационных жалоб без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела нижестоящими судебными инстанциями не допущено.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 названного Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса (пункт 2).

    Как разъяснено в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

В пункте 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как следует из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 указанного Кодекса.

                    Согласно пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в     государственной или муниципальной     собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов,     за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи.

    Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в     государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в     государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абзаце 1 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно части 4 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

В соответствии с положениями статьи 43 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32, 32.1 и 45 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, государственным регистратором прав не осуществляется.

Исходя приведенных выше норм права, земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, кадастровый учет которых не проводился, но на которые право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы считаются определенными в соответствии с требованиями действовавшего на момент их образования законодательства.

При этом, не установление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для защиты своих прав их законными владельцами.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации г. Шахты Ростовской области от 13 марта 2017 года № 1228 утверждена схема расположения земельного участка, площадью 4195 кв.м., присвоен адрес: <адрес>. В отношении указанного земельного участка в установленном законом порядке осуществлен государственный кадастровый учет и присвоен кадастровый №.

Постановлением администрации г. Шахты от 22 мая 2020 года №1435 утверждена схема расположения земельного участка, площадью 80000 кв.м., присвоен адрес: <адрес>. В отношении указанного земельного участка в установленном законом порядке осуществлен государственный кадастровый учет, присвоен кадастровый №.

             23 июля 2021 года КУИ г. Шахты проведен аукцион по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством.

        На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28 апреля 2021 года №37 под логом №6, на аукционе был выставлен земельный участок № для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов.

        На основании распоряжения КУИ г. Шахты от 28 апреля 2021 года №38 под лотом №10 был выставлен земельный участок № государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно протоколу от 23 июля 2021 года КУИ г. Шахты разместил на официальном сайте администрации г.Шахты информацию о результатах прошедшего аукциона, в соответствии с которой аукцион (лот № 6) на право заключения договора аренды земельного участка №, государственная собственность, на который не разграничена, для строительства цеха, срок аренды земельного участка - 4 года 10 месяцев, признан не состоявшимся, поскольку по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона - ООО «Агро Мелиоративная Группа» по начальной цене предмета аукциона с размером арендной платы за земельный участок в сумме 276870 рублей в год.

                    На основании данного протокола, КУИ г. Шахты с ООО «Агро Мелиоративная Группа» заключен договор аренды от 26 июля 2021 года №9563 земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства цеха, срок аренды земельного участка - 4 года 10 месяцев.

                    В соответствии с протоколом от 23 июля 2021 года о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники, категория земель: земли населенных пунктов (лот №10), аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе только одного участника в связи с не явкой на аукцион второго допущенного участника. Аукционной комиссией принято решение о заключении договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона ФИО1 с размером арендной платы в год в сумме 236205 рублей.

На основании данного протокола, КУИ г. Шахты с ФИО1 заключен договор аренды от 26 июля 2021 года № 9569 земельного участка №, государственная собственность на который не разграничена, для целей, не связанных со строительством, для организации плодопитомника, срок аренды земельного участка - 49 лет, разрешенное использование: питомники.

Также судами установлено, что распоряжением мэра г. Шахты от 12 мая 2000 года № 957 МУП «Чистый город» предоставлен земельный участок по <адрес>, площадью 34,42 га, в постоянное (бессрочное) пользование для размещения питомника.

Распоряжением мэра г. Шахты от 16 июля 2001 года № 1642 внесены изменения в распоряжение мэра г. Шахты от 12 мая 2000 года № 957 в части присвоения нового кадастрового номера земельному участку по <адрес> - №. Данным распоряжением постановлено МУП «Чистый город» обратиться в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству для формирования межевого дела, выполнения на местности межевания земельного участка и получения чертежей границ земельного участка. На Комитет по земельным ресурсам и землеустройству возложена обязанность подготовить пакет документов для государственной регистрации прав на земельный участок в Шахтинском филиале учреждения юстиции.

На основании распоряжения мэра г. Шахты от 16 июля 2001 года №1642 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>»), площадью 34,47 га право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано за МУП «Чистый город».

        Распоряжением мэра г.Шахты от 27 мая 2004 года №2243 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования МУП «Чистый город» на часть земельного участка площадью 1672 кв.м., предварительно согласованы границы земельного участка по <адрес> для строительства АГЗС, исходный земельный участок сохранен в площади 343028 кв.м.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 31 мая 2004 года по делу № А53-1308/04, в соответствии с протоколом об итогах торгов путем публичного предложения был заключен договор купли-продажи МУП «Чистый город» от 04 июня 2005 года № 1 с ООО «Дон-Агропродукт» (после переименования - ООО «Восход»).

МУП «Чистый город» ликвидировано 07 февраля 2006 года.

04 июня 2005 года в соответствии с протоколом об итогах торгов по продаже предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» путем публичного предложения от 30 мая 2005 года заключен договор № 1 купли-продажи предприятия между МУП г.Шахты «Чистый город» и ООО «Дон- Агропродукт», предметом которого являлась передача в собственность ООО«Дон-Агропродукт» (в настоящее время «ООО Восход») предприятия МУП г.Шахты «Чистый город», расположенного по адресу: <адрес> в целом как имущественного комплекса. В перечне имущества и прав требований, входящих в состав предприятия МУП г. Шахты «Чистый город» (Приложение №1 к договору купли-продажи Предприятия №1 от 04 июня 2005 года) под цифрой 2 значится: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, площадью 34,47 га, адрес (местоположение) объекта: <адрес> кадастровый (или условный) №.

Указанное право продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке.

    Приобретенное предприятие прошло государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе (АА 004199) как предприятие (имущественный комплекс) ООО «Дон-Агропродукт», назначение: осуществление предпринимательской деятельности.

КУИ г. Шахты письмом от 01 июня 2006 года № 2359 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о погашении регистрационной записи о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в связи с ликвидацией МУП «Чистый город».

Исходя из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на данный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 344700 кв.м., он поставлен на кадастровый учет 14 сентября 2004 года и права на него ни за кем не зарегистрированы.

Как следует из определения суда кассационной инстанции от 09 февраля 2023 года, судам надлежало проверить доводы истца о формировании спорных земельных участков с кадастровыми номерами № за счет земель, входящих в границы земельного участка № по правоустанавливающим документам.

При новом рассмотрении судом первой инстанции, с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «161 Эксперт».

Из заключения по результатам проведенной по делу экспертами ООО «161 Эксперт» судебной землеустроительной экспертизы следует, что границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> сформированы в соответствии с Государственным актом на право пользования землей А-1 №707449 от 19 мая 1991года с учетом распоряжения мэра г. Шахты от 16 июля 2011 года №1642 и без учета распоряжения мэра г. Шахты от 27 мая 2004 года №2243 о предварительном согласовании земельного участка площадью 1672 кв.м., по адресу: <адрес>, для строительства АГЗС. Выявлено наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами № на границы земельного участка с кадастровым номером №. Площадь наложения границ земельного участка с кадастровым номером № на границы земельного участка с кадастровым номером № составляют 80000 кв.м., а площадь наложения земельного участка с кадастровым номером № на границы земельного участка с кадастровым номером № составляет 4195 кв.м. Границы наложения земельных участков с кадастровыми номером № на земельный участок с кадастровым номером № соответствуют сведениям о границах земельных участков с кадастровыми номерами № внесенным в ЕГРН.

            Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 304, 305, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11. 10, 39.3, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, изложенными в пунктах 73, 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные сторонами доказательства, в том числе заключение проведенной по делу судебной экспертизы, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что материалами дела достоверно подтверждается тот факт, что спорный аукцион проведен КУИ <адрес> в нарушение требований действующего земельного законодательства, результат аукциона нарушает интересы ООО «Восход», не являющегося ни участником торгов, ни стороной заключенного по результатам торгов договора, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для признания аукциона и заключенных по его результатам договоров аренды земельных участков с кадастровыми номером 61:59:0020520:357 и 61:59:0020520:333 между КУИ <адрес> и ФИО1, ООО «Агро Мелиоративная группа»- недействительными.

    Разрешая настоящий спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при формировании земельных участков с кадастровыми номерами № в их состав вошла часть земельного участка, принадлежащая истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что нарушает его права. Неправомерное утверждение схемы расположения указанных участков повлекло наложение границ с земельным участком с кадастровым номером №. При этом, доказательств согласованности таких действий с ООО «Восход» ответчиками не представлено.

На основании изложенного, оценив представленные сторонами и имеющиеся в материалах дела доказательства, проанализировав выводы проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, учитывая то обстоятельство, что торги по продаже права аренды спорных земельных участков были проведены с нарушением норм действующего законодательства, что повлекло нарушение прав истца, нижестоящие суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании аукционов недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с указанными выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных актах, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая правовая оценка.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы ФИО1 о том, что отсутствуют нарушения порядка подготовки, организации, проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, которые могли бы послужить основаниями для признания торгов недействительными, а также довод о необоснованности выводов судов о наличии в данном случае нарушения порядка согласования границ спорного земельного участка.

По вышеприведенным основаниям судебной коллегией отклоняется и довод кассационной жалобы председателя КУИ г. Шахты ФИО6 о не исследовании судами порядка согласования местоположения границ земельных участков, об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих нарушение процедуры формирования земельных участков с кадастровыми номерами: №, об отсутствии нарушений при проведении спорного аукциона и недоказанности нарушения прав истца при его проведении.

Относительно доводов кассационных жалоб заявителей в части несогласия с экспертным заключением и выводами судов по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, суд судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки. Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с позицией которого согласился суд апелляционной инстанции, по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исследовал и оценил в полном объеме доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства, а также заключение эксперта, в связи с чем, не нашел оснований усомниться в обоснованности указанного заключения.

Кроме того, заявители жалоб полагают, что судами с нарушением норм действующего законодательства в качестве доказательства принят Государственный Акт на право пользования землёй №707449 от 19 мая 1991 года, вследствие чего экспертом при проведении судебной экспертизы были сделаны неверные выводы, что ставит под сомнение результаты судебной землеустроительной экспертизы.

Однако, вопреки доводам кассационных жалоб, представление доказательства в копии не делает доказательство не относимым и недопустимым в рамках данных правоотношений. Кроме того, помимо указанного доказательства, судами оценены и иные доказательства по делу в их совокупной взаимосвязи, а именно: план границ земельного участка, предоставляемого в бессрочное пользование МУП «Чистый Город» от 10 октября 2001 года, кадастровый план земельного участка от 04 октября 2005 года.

По мнению суда кассационной инстанции не могут являться основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов и доводы кассационных жалоб о том, что спорным земельным участком ООО «Восход» не занималось длительное время, о чем свидетельствует его массовое зарастание, на нем отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу, поскольку наличие или отсутствие объектов недвижимости не свидетельствует об утрате истцом интереса к использованию предоставленного ему земельного участка и не является основанием для его фактического изъятия и передачи иным лицам.

Не может быть принят во внимание и довод кассационной жалобы председателя КУИ г. Шахты ФИО6 о том, что основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований являлась невозможность установления границ спорного земельного участка из-за различных систем координат в 1991 году и в настоящее время, а также отсутствие точной конфигурации земельного участка, так как не установление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для судебной защиты их собственниками своих прав в полном объеме способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Кроме того, судебная коллегия полагает необоснованными и не влекущими отмену обжалуемых судебных актов доводы кассационной жалобы председателя КУИ г. Шахты ФИО6 о том, что Комитет, являясь организатором торгов, не мог предполагать что данные участки сформированы с нарушением закона, соответственно не допустил нарушений правил проведения аукциона, а также об ошибочном указании в договоре купли-продажи №1 от 30 мая 2005 года имущественного комплекса МУП г.Шахты «Чистый город» в качестве приобретаемых прав на объекты - «право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок».

    При этом, судебная коллегия учитывает, что отсутствие у должностных лиц КУИ г. Шахты информации о нарушениях при формировании спорных земельных участков не свидетельствует об их недопущении в действительности и о законности проведенного аукциона.

    Кроме того, в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в связи с чем, ссылка ответчика на ошибочное указание в договоре купли-продажи №1 от 30 мая 2005 года имущественного комплекса МУП г.Шахты «Чистый город» сведений в отношении земельного участка не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Кроме того, в кассационной жалобе председатель КУИ г. Шахты ФИО6 указывает, что несмотря на предварительное согласование ООО «Восход» предоставления земельного участка площадью 286031 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, в дальнейшем Комитет посчитал возможным изменить свою позицию по данному вопросу и инициировал отмену постановления №3533 от 11 июля 2018 года, что, по мнению заявителя жалобы, не было учтено судами и является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы, поскольку судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора сделаны обоснованные выводы о том, что изменение ответчиком позиции по вопросу согласования предоставления истцу земельного участка в данном случае не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска с учетом установленных судами обстоятельств дела, так как они подтверждены исследованными и надлежащим образом оцененными доказательствами, подробно мотивированы.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, полагая их обоснованными, отвечающими требованиям закона, направленными на недопущение нарушения баланса прав и интересов сторон при разрешении настоящего спора.

Судебная коллегия учитывает, что доводы заявителей жалоб являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции, доводы не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Производство в суде кассационной инстанции предназначено для проверки законности вступивших в законную силу судебных постановлений, установления правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судебными инстанциями в ходе предшествующего рассмотрения дела (статьи 379.6, 390.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ).

Правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права определяется кассационным судом общей юрисдикции исходя из оснований для отмены или изменения судебных постановлений, установленных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции»).

Оспариваемые судебные акты постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех юридически важных обстоятельств по существу спора, выводы суда основаны на надлежащей оценки доказательств, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 24 августа 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 ноября 2023 года оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:                                                               Щетинина Е.В.

Судьи:                                                                                              Грибанов Ю.Ю.

                                                                                                          Аверина Е.Г.