Решение от 28.03.2024 по делу № 2-164/2024 от 29.01.2024

<данные изъяты>

2-164/2024

24RS0027-01-2024-000099-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 марта 2024 года                                                                                               г. Кодинск

Кежемский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего - судьи Михайловой О.В.,

при секретаре Кирюхиной Л.А.,

с участием истца Рябковой Л.Н., ее представителя - адвоката Краснова С.В., представившего ордер № от 22.02.2024, удостоверение № от 28.02.2013,

третьего лица Матвеевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рябковой Л.Н. к Калиман О.А. об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество,

                                  установил:

Истец Рябкова Л.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Калиман О.Н. о признании предварительного договора купли-продажи объекта незавершённого строительства с земельным участком заключенным и о признании права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадь общая <данные изъяты> кв.м, адрес (местоположение): <адрес> земельный участок № площадь общая <данные изъяты> кв.м., почтовый адрес ориентира: <адрес>, мотивировав свои требования тем, что 16.07.2013 между истцом (покупатель) и Калиман О.А. (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с земельным участком по адресу: <адрес> за 700000 рублей. Предварительный договор купли-продажи оформлен в письменной форме и содержит все условия основного договора. В соответствии с п.4.2 стороны обязались заключить основной договор не позднее 30.04.2016. Истец, как покупатель до наступления этой даты должна была произвести полную оплату согласно договора. Данное обязательство истцом было выполнено в полном объеме, денежные средства в размере 700000 рублей были переданы продавцу. С момента подписания указанного договора истец фактически владеет объектом незавершенного строительства и земельным участком как своей собственностью, производит необходимые ремонтные работы, оплачивает электроэнергию. В связи с тем, что продавец сменила постоянное место жительства, заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи у сторон не получилось.

Истец Рябкова Л.Н., ее представитель – адвокат Краснов С.В. в судебном заседании заявленные требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Калиман О.А., извещенная о времени и месте судебного заседания посредством направления судебного извещения по месту жительства, указанному истцом, а также по месту регистрации по месту жительства по данным МО МВД России «Шимановский», от получения судебных извещений уклонилась, извещения возвращены в суд с отметками об истечении срока хранения.

Третье лицо на стороне ответчика Матвеева Е.С. в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что спорные объекты недвижимого имущества находились в залоге в связи с обеспечением обязательств ответчика Калиман О.Н. перед ПАО Сбербанк, данные обязательства ответчиком не исполнены и в настоящее время она как поручитель исполняет обязательства перед банком, полагает что основания для перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к истцу отсутствуют.

Третье лицо ПАО Сбербанк, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Представитель по доверенности № от 11.03.2022 Т.М.Г. представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому полагает, что отсутствуют правовые основания для признания за Рябковой Л.Н. права собственности на имущество.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Представитель по доверенности № от 12.12.2023 Б.Е.А. представила письменные пояснения на исковое заявление.

Принимая во внимание то, что извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела произведено с соблюдением требований ст. 113 ГПК РФ, неполучение им судебных извещений суд приравнивает к отказу адресата от принятия судебной корреспонденции и в соответствии со ст. 117 ГПК РФ признает надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела.

Информация о принятии искового заявления к производству суда, о времени и месте судебного заседания размещена судом в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 11.03.2024, то есть не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания, о чем подтверждающий документ приобщен к материалам дела.

В порядке ч.ч. 3,5 ст. 167, судом дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 58, 59 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункта 5 статьи 429 ГК РФ ( в редакции, действующей на дату заключения договора) в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено судом:

19.08.2011 Калиман О.А. заключила с ПАО Сбербанк кредитный договор №, по условиям которого ей представлен кредит в сумме 994500 рублей на приобретение объекта незавершённого строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, и земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства с залогом объектов недвижимости и поручительством Матвеевой Е.С.

Согласно выписок из ЕГРН на объект незавершенного строительства (жилой дом) и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, с 29.08.2011 зарегистрировано право собственности Калиман О.А., также зарегистрирована ипотека в силу закона с 29.08.2011 на 360 месяцев в пользу ПАО Сбербанк, кроме того имеются сведения о наличии запретов на регистрационные действия, наложенные судебными приставами ОСП по Кежемскому району и ОСП по Богучанскому району наложены запреты на совершение действий по регистрации.

16.07.2013 между Калиман О.А. и Рябковой Л.Н. заключен Предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с земельным участком, по условиям которого стороны договорились в срок не позднее 30.04.2016 заключить договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, и земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства и необходимого для его использования площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежащих Калиман О.А. по цене 700000 рублей с условием оплаты 40000 рублей в день подписания предварительного договора и 660000 рублей ежемесячными платежами по 20000 рублей до 30.04.2016 года. Уплаченная Рябковой Л.Н. сумма при заключении сторонами основного договора засчитывается в счет оплаты покупной цены. Согласно п. 5.8 договора Калиман О.А. ставит в известность Рябкову Л.Н. о том, что в отношении предмета договора существует ограничение - ипотека в силу закона, о чем внесена запись в ЕГРПН. Согласно п. 4.4. договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора. Должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ведомости по оплате выкупа дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, в период с 15.08.2013 по 29.04.2016 содержатся записи даты, суммы выкупа, подписи покупателя и продавца, а также содержится рукописная запись: «Сумму получила согласно договора, претензий не имею. 29.04.2016» и подпись.

Заочным решением Кежемского районного суда Красноярского края от 20.12.2013 (с учетом апелляционного определения Красноярского краевого суда от 16.07.2014) с Калиман О.А., Матвеевой Е.С. в солидарном порядке в пользу ОАО Сбербанк России взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 963340,15 рублей, расторгнут кредитный договор № от 19.08.2011 заключенный ОАО Сбербанк России с Калиман О.Н., обращено взыскание на заложенное имущество – объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно материалам указанного гражданского дела № 2-409/2013 ОАО Сбербанк России обратился в суд с иском 29.04.2013 года.

На основании указанного решения 14.10.2014 судебным приставом-исполнителем ОСП по Кежемскому району возбуждены исполнительные производства №, № в отношении Калиман О.А., исполнительное производство № в отношении Матвеевой Е.С.

14.08.2015 определением Кежемского районного суда Красноярского края утверждено мировое соглашение по исполнительному производству заключенное между взыскателем ОАО «Сбербанк России» и должниками Калиман О.А., Матвеевой Е.С.

На основании определения Кежемского районного суда Красноярского края от 17.04.2019 взыскателю ПАО Сбербанк выданы исполнительные листы в связи с неисполнением условий мирового соглашения, заключенного между ОАО Сбербанк России и Калиман О.А., Матвеевой Е.С.

По информации ОСП по Кежемскому району остаток задолженности на 18.03.2024 составляет 430850,29 рублей. Удержания производятся с должника Матвеевой Е.С.

Как указано в пунктах 27 и 28 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения начала течения указанного шестимесячного срока. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Оценив изложенные доказательства и нормы права, суд пришел к выводу о том, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества при наличии зарегистрированной ипотеки в пользу ПАО Сбербанк на предмет договора о намерении в срок до 30.04.2016 года заключить основной договор купли-продажи, при этом в срок до 30.04.2016 года Рябкова Л.Н. и Калиман О.А. договор купли-продажи в письменной форме не заключили, согласие залогодержателя в порядке ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на отчуждение находящихся в ипотеке объектов недвижимости не получили, более того, на предмет договора - объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: <адрес>, заочным решением от 20.12.2013 года обращено взыскание в пользу залогодержателя ПАО Сбербанк, что исключает возможность его отчуждения Калиман О.А. в установленный предварительным договором срок.

Принимая во внимание правовую природу предварительного договора, который не является договором о передаче имущества либо прав на имущество, учитывая то, что между сторонами в письменной форме договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, не заключался, обязательства сторон по предварительному договору от 16.07.2013 года прекратились с 01.05.2016, оснований для признания договора купли-продажи заключенным на условиях, содержащихся в предварительном договоре от 16.07.2013 года и признании за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости суд не усматривает. При этом доводы истца об исполнении предварительного договора в части передачи ответчику денежных средств не могут являться основанием для удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку в данной части истцом не верно избран способ защиты нарушенного права.

Доводы истца о том, что с июля 2013 года она открыто непрерывно владеет спорными объектами недвижимого имущества как своей собственностью также не могут служить основанием для удовлетворения заявленных исковых требований ввиду несоблюдения сторонами письменной формы договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░): <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░> – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                     ░.░. ░░░░░░░░░

<░░░░░░ ░░░░░░>