Решение по делу № 2-104/2021 от 09.11.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2021 года г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Кольцовой В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нугмановой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная Компания» о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительству, с установлением предмета, цены договора.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная Компания» о возложении обязанности направить проект дополнительного соглашения к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения застройщика с ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» на ООО «Региональная компания» с указанием срока передачи объекта долевого строительства. Впоследствии истец заявил об отказе от исковых требований в части указания срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, затем увеличил исковые требования и просил обязать «Региональная Компания» заключить дополнительное соглашение к договору об участии в долевом строительству в части изменения застройщика с ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» на ООО «Региональная компания», установить предмет договора как ак квартира, состоящая из трех комнат, расположенная на 8 ( восьмом) этаже, строительный номер квартиры по проекту 73, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 74,2 кв.м., установить цену Договора № равную 2 968 000 руб., без НДС, которая определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади с учетом всех частей (комнат и помещений вспомогательного назначения, балконов и лоджий) равной 40 000 руб.

Как следует из существа иска, ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и ФИО1 заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного монолитно-кирпичного 9-ти этажного жилого дома (по генплану №19) в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес>

Согласно п. 2.1 данного договора ООО «ВКРК» обязалось в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом, расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику долевого строительства квартиру, состоящую из четырех комнат, расположенную на восьмом этаже, строительный номер по проекту 73. Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ п. 3.1 договора № изложен в новой редакции, в которой указано, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома, расположенного по адресу: <адрес> - второй квартал 2017 года, срок передачи квартиры участнику долевого строительства не позднее третьего квартала 2017 года. В последующем между обществом с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» и обществом с ограниченной ответственностью «Волго-каспийская Региональная Компания», на дату составления претензии согласно сведениям ИФНС по АО ООО «Региональная Компания», заключен договор переуступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ Согласно приложению №1 (Договора долевого участия) договора № от ДД.ММ.ГГГГ включен в перечень договоров долевого участия, по которым перешли права и обязанности от ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» к ООО «Волго-Каспийская Региональная Компания». ДД.ММ.ГГГГ представителем истца в адрес ответчика была направлена претензия с требованием заключить дополнительное соглашение с ФИО1 к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения застройщика на общество с ограниченной ответственностью «Региональная Компания», срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, что подтверждается почтовой квитанцией и распечаткой с сайта почта России. Ответчик проигнорировал данную претензию. Истец свои обязательства по договору № об участи в долевом строительстве многоквартирного монолитно-кирпичного 9-ти этажного жилого дома (но генплану №) в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес>, выполнил в полном объеме оплатив, обществу с ограниченной ответственностью «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» денежные средства в размере 3 400 000 рублей, что подтверждается чек-ордером от 29.07.2016г. Ответчик свои обязательства по передачи объекта недвижимого имущества не исполнил, также не заключает с истцом дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения застройщика на общество с ограниченной ответственностью «Региональная Компания», срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования с учетом заявления об уточнении поддержал в полном объеме. Вместе с тем по существу иска пояснил, что первоначально ДД.ММ.ГГГГ между участником долевого строительства и застройщиком был заключен договор на приобретение квартиры общей площадью 136 квм., общей проектной площадью 108,9 кв.м., цена одного кв.м. составила 50 000 руб., цена Договора составляла 6 800 000 руб., из которых 3 400 руб. оплачены были за счет личных средств ФИО1, 3 400 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных Сбербанком. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому изменена площадь квартиры ( при сохранении ее нумерации и этажности) до 74,2 кв.м. и стоимость одного квадратного метра снижена до 40 000 руб.. соответственно изменилась и цена договора до 2 968 000 руб. Обосновывая подобные изменения предмета и цены договора представитель ФИО1 – ФИО3 указал. что со слов его доверителя ему известно, что первоначально ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» предполагал изменить для него проект, что и обусловило более повышенную стоимость квадратного метра, затем, поняв невозможность выполнения этих условий, площадь квартиры как и цена были определены исходя из проекта и общих условий. В связи с чем ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» возвратил ему 3 832 000 руб. Таким образом взаиморасчет между сторонами был произведен. Однако не смотря на то, что денежные средства ФИО1 были внесены в ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат», и согласно договора переуступки прав ООО «Региональная компания» приняла на себя обязательства по договору долевого участия № об участии в долевом строительстве многоквартирного монолитно-кирпичного 9-ти этажного жилого дома (по генплану №) в микрорайоне «Никитинский бугор-1» в <адрес>, однако, по мнению представителя истца, необоснованно отказывает в заключении дополнительного соглашения, где будет изменен застройщик. Указанные действий ответчика препятствуют в реализации истцом право собственности на объект участия в долевом строительстве.

В обосновании своей позиции о полной оплате по договору долевого участия в строительстве представителем истца суду представлены лишь платежные документы о перечислении кредитных денежных средств ПАО «Сбербанк» в размере 3 400 000 руб.. Не смотря на предоставленное время для представления дополнительных доказательств, истец, через своего представителя довел до сведения суда, что платежные документы о внесении им личных денежных средств в ООО «Волго-Каспийский рыбокомбинат» хранятся в кредитном досье ПАО «Сбербанк», который одобрил кредит лишь при внесении им 50% стоимости приобретаемого жилого помещения, получить эти документы у него нет возможности.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Выслушав сторону, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 3 статьи 4 и статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение По договорам долевого участия в строительстве существенными условием договора является, в том числе срок передачи (застройщиком) объекта долевого строительства (участнику долевого строительства), характеристики строящегося объекта, цена договора.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что между ФИО1 и ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного монолитного-кирпичного 9-ти этажного жилого дома в микрорайоне «Никитинский Бугор-1» в <адрес>, согласно которому ООО «ВКРК» обязалось в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом, расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, передать участнику долевого строительства квартиру, состоящую из четырех комнат, расположенную на восьмом этаже, строительный номер по проекту 73.

Согласно п.4.1 Договора, цена договора составляет 6 800 000 рублей без налога НДС, цена договора указанная выше определяется исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры с учетом всех частей (комнат и помещений вспомогательного назначения, балконов и лоджий), при заключении настоящего договора равной 50 000 рублей.

В силу п.4.5 Договора – участник долевого строительства перечисляет денежные средства в размере, указанном в п.4.1 Договора, на расчетный счет Застройщика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в графике платежей, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора: сумма в размере 3 400 000 рублей оплачивается Участником долевого строительства за счет собственных средств, в течение трех дней после регистрации Основного Договора, сумма 3 400 000 рублей оплачивает за счет Кредитных средств, представленных ПАО «Сбербанк» в течение пяти дней после регистрации Основного договора.

Указанный договора участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из представленного кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Сбербанк» предоставил ФИО1 кредит в сумме 3 400 000 руб. для приобретения строящегося жилья под залог объекта недвижимости по проекту договора № на приобретение <адрес>.

Квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что в пользу ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № внесена денежная сумма в размере 3 400 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому изменена площадь квартиры со <данные изъяты> ( при сохранении ее нумерации и этажности) до 74,2 кв.м. и стоимость одного квадратного метра снижена с 50 000 до 40 000 руб.. соответственно изменилась и цена договора с 6 800 000 руб. до 2 968 000 руб.

Данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.

Согласно расходно-кассовым ордерам ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» передает ФИО1 соответственно: ДД.ММ.ГГГГ 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 1 500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ – 468 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 864 000 руб., Таким образом, в указанные даты ФИО1 получает 3 832 000 руб.

Дополнительным соглашением к договору № установлен предполагаемый срок передачи квартиры Участнику долевого строительства – не позднее третьего квартала 2017 года.

Указанное дополнительное соглашение также не прошло государственную регистрацию.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в данном судебном заседании истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о выполнении им своих обязательств перед ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» об оплате стоимости приобретаемого строящегося жилья по договору о долевом участии в строительстве. Внесенные кредитные денежные средства ФИО1 возвращены в превышающем размере, доказательств внесения им своих личных денежных средств суду не представлено.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» переуступил права и обязанности ООО «Волго-Каспийская Региональная Компания» на право аренды земельного участка кадастровый № для использования в целях строительства жилогго дома площадью 2 652 кв.м., одновременно стороны договорились, что с переуступкой прав на земельный участок ООО «Волго-Каспийская Региональная Компания» принимает договора участия в долевом строительстве, указанные в приложении №, являющиеся неотъемлемой частью договора.

В указанном приложении поименован в том числе договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Вместе с тем, договор № от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрации, содержит сведения об иных характеристиках объекта недвижимости, об иной его стоимости. Истец просит обязать цессионария заключить с ним дополнительное соглашения на иных условиях, чем содержатся в первоначальном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ, обязательство по которому приняло на себя ООО «Волго-Каспийская Региональная Компания» ( в настоящее время ООО «Региональная компания»).

Представленные суду дополнительные соглашения между участником долевого строительства ФИО1 и застройщиком ООО «Волго-Каспийский Рыбокомбинат» существенно изменили условия договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, данные изменения не прошли государственную регистрацию, т.е. не стали неотъемлемой частью договора № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающие право ФИО1 на иной объект строительства, по иной цене.

Таким образом, на момент заключения договора об уступке прав требований от ДД.ММ.ГГГГ ответчик не брал на себя обязательства перед ФИО1 по иным условиям договора долевого участия в строительстве, нежели указано в первоначальном договоре.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для возложения на общество с ограниченной ответственностью «Региональная Компания» обязанности по заключению дополнительного соглашения с ФИО1 с установлением иного предмета, цены договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в иске ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194,196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная Компания» о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительству, с установлением предмета, цены договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 февраля 2021 года.

Судья:                         В.В. Кольцова