Решение по делу № 3-47/2015 от 20.08.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

по делу № 3-47/2015

13 октября 2015 г. г. Улан-Удэ

Судья Верховного Суда Республики Бурятия Куницына Т.Н. при секретаре Федоровой Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Антонова Б.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости с участием представителя административного истца Шойдоковой Л.Б.,

У С Т А Н О В И Л:

<...> г. Антонов Б.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование требований указал, что на основании договора купли-продажи земельного участка № ... от <...> г. и договора купли-продажи от <...> г. является собственников земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м. расположенного по адресу: <...>. Постановлением Правительства Республики Бурятия № 618 от 28.11.2011 г. «Об утверждении результатов кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2010 г. определена в размере <...> руб. Ссылаясь на ст. 66 Земельного кодекса РФ, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной <...> руб.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылался на то, что завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка обуславливает высокий размер земельного налога.

В судебное заседание Антонов Б.В. не явился, направив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Его представитель Шойдокова Л.Б., поддерживая исковые требования, пояснила, что в настоящее время Антонов Б.В. собственником земельного участка не является, так как в <...> г. продал его. Но установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости необходимо для расчета обязательного платежа за прошлый период.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился. В ранее состоявшемся судебном заседании представитель Сангадиева Л.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, при этом возражений против отчета об оценке не высказывала.

Представитель Правительства Республики Бурятия, являющегося административным ответчиком по делу, в судебное заседание не явился. Ранее от представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны. Данное ходатайство содержит отзыв на исковое заявление, в котором представитель ответчика указывает на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости не повлияет на права и обязанности Правительства Республики Бурятия, поскольку постановление Правительства РБ № 618 не обжалуется в суде в порядке гл. 24 ГПК РФ, постановление никем не оспорено, процедура государственной кадастровой оценки земель осуществлена с соблюдением норм действующего законодательства.

Представители заинтересованных лиц – Администрации г. Улан-Удэ, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» по РБ, Министерства имущественных и земельных отношений РБ, уведомленные о месте и времени судебного заседания, не явились.

Суд на основании п. 4 ст. 247 КАС РФ принял решение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

В ранее состоявшемся судебном заседании представитель Администрации г. Улан-Удэ Донаканян И.Г. с иском Антонова Б.В. не согласилась. Полагала, что отчет об оценке является недопустимым доказательством; представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Росреестра» по РБ Каратуев К.В. также с заявленными требованиями не согласился, по существу отчета не возражал; представитель Министерства имущественных и земельных отношений РБ Симонова О.А., возражая против удовлетворения требований, пояснила, что кадастровая стоимость земельного участка является актуальной, процедура проведения государственной кадастровой оценки произведена с соблюдением норм действующего законодательства.

Судом к участию в деле привлечен Аветисян А.Г., являющийся собственником земельного участка с кадастровым номером <...> с <...> г., в судебное заседание не явился.

Обсудив заявленные требования, исследовав представленные доказательства, суд находит требования Антонова Б.В. подлежащими удовлетворению.

Административное исковое заявление подано надлежащим лицом.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Разрешая требования Антонова Б.В. по существу суд считает, что иск является обоснованным по следующим основаниям.

Согласно со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из материалов дела, Антонов Б.В. на основании договора купли-продажи земельного участка № ... от <...> г. и договора купли-продажи от <...> г. на момент обращения в суд являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв.м.

Согласно кадастровому паспорту данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – <...>.

Кадастровая стоимость земельного участка в размере <...> руб. определена на основании Постановления Правительства Республики Бурятия № 618 от 28.11.2011 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой опенки земель населенных пунктов в Республике Бурятия» по состоянию на 01.01.2010 г.

По состоянию на эту же дату на основании отчета об оценке от <...> г. № ..., выполненного обществом с ограниченной ответственностью «<...>», определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере <...> руб.

Суд считает, что данный отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Допрошенный в судебном заседании оценщик <...> суду пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участками для исчисления поправки на местоположение в качестве сходных объектов взял двухкомнатные квартиры. При этом он руководствовался Проектом технического задания на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории поселений, разработанные Отделом оценки Росимущества. Иных нормативных актов, регулирующих применение корректировки на местоположение, нет. Рынок жилой недвижимости наиболее развит, в то время как рынок земельных участков находиться в стадии формирования и основные ценовые тенденции рынка проследить не представляется возможным. Относительно довода о необходимости учета имеющихся на участке коммуникаций, пояснил, что согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На отчет получено положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков НП "<...>" от <...> г.

Представитель НП «<...>» в <...> эксперт <...>., который проводил экспертизу отчета об оценке, поддержал свое экспертное заключение и пояснил суду, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка заявителя соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Учитывая, что рынок земельных участков неактивен и нестабилен, оценщиком сделана поправка на местоположение на основе данных рынка жилой недвижимости, что не противоречит нормам права и не может повлечь искажения или недостоверности рыночной стоимости земельного участка. Также пояснил, что наличие на земельном участке коммуникаций, строений не влияет на определение рыночной стоимости, поскольку застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Наличие положительного экспертного заключения в силу ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности свидетельствует о том, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный стороной истца отчет отвечает требованиям законодательства и может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> является иной, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено. Участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы не заявляли.

Доводы представителя Администрации г. Улан-Удэ о недостоверности отчета об оценке суд находит несостоятельными.

Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Разделом IV указанных рекомендаций предусмотрено, что оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, при проведении оценки объекта предусматривает использование сравнительного подхода, представляющего собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценка стоимости земельного участка производилась оценщиком сравнительным подходом. В качестве объектов-аналогов принимались земельные участки со схожими характеристиками.

При определении поправки на местоположение оценщиком были использованы данные рынка жилой недвижимости, поскольку рынок жилой недвижимости наиболее развит и с наибольшей достоверностью позволяет определить поправку на местоположение.

Проект технического задания на проведение оценки рыночно обоснованной арендной платы за встроенные помещения, являющиеся собственностью Российской Федерации и расположенные на территории помещений, разработанный Отделом оценки Росимущества, предусматривает право оценщика применять в качестве сходных объектов объекты иного функционального назначения в районе местоположения объекта с достаточно развитым сегментом рынка данного функционального назначения.

Суд приходит к выводу, что использование выбранных оценщиком объектов-аналогов при определении поправки на местоположение для оценке земельного участка является допустимым.

Также суд считает необоснованным довод представителя заинтересованного лица об определении рыночной стоимости земельного участка с учетом находящихся на нем коммуникаций.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Следовательно, определение рыночной стоимости земельного участка без учета инженерных сетей, коммуникаций и находящихся на нем строений является обоснованным и не противоречит правилам оценки.

Оценивая представленные доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь изложенным и ст.ст. 175-180, 248, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Антонова Б.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – <...>, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости равной <...> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную коллегию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Куницына