Решение от 28.08.2020 по делу № 3а-676/2020 от 27.07.2020

Дело № 3а-676/2020

УИД 64OS0000-01-2020-000548-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2020 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Совкича А.П.,

при секретаре Петровой И.А.,

с участием представителя административного истца Афанасьева П.В. – Суркова Д.А., действующего на основании доверенности от 10 июля 2020 года, представителя административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Куделькиной А.В., действующей на основании доверенностей от 17 февраля 2020 года № 889а, от 22 января 2020 года № 6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Афанасьев П.В. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец с учётом изменения предмета иска просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 759 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 486 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является арендатором части указанного земельного участка. Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 01 января 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 2 668 587 рублей 57 копеек.

Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года, согласно отчёту об оценке выполненному ИП ФИО6 № 04.1-07 от 27 августа 2020 года, определена в размере 1 486 000 рублей.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, вынужденного оплачивать налоговые платежи в большем размере.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика и заинтересованного лица в разрешении административного дела полагался на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 4, 7 и 9 статьи 22 Закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Афанасьев П.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 759 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (лист дела №).

Министерством инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года № 562-П «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Саратовской области» принято распоряжение от 10 ноября 2017 года № 1019-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году».

Государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» поручено выполнить работы по определению кадастровой стоимости и составлению отчёта об итогах государственной кадастровой оценки указанных земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 01 января
2018 года, в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером № в размере 2 668 587 рублей 57 копеек (лист дела № 39).

Таким образом, в отношении указанного земельного участка проведена государственная кадастровая оценка, участок был включен в перечень объектов, подлежащих такой оценке.

Часть 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу положений части 4 статьи 14 Закона № 237-ФЗ следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая кадастровую стоимость в суде, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 августа 2020 года № 04.1-07, выполненный ИП ФИО6, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 759 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 1 486 000 рублей.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи
3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик ФИО6, составивший отчёт, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО «Альфа Страхование», эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года № 58.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

Оценщиком при составлении отчета применен сравнительный подход при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от доходного и затратного подходов мотивированно обоснован.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цена предложения/сделки, условия финансирования, дата сделки, имущественные права, местоположение, разрешенное использование, категория земель, транспортная доступность, общая площадь, улучшение на земельном участке, доступные коммуникации, стоимость аналога.

Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в городе Энгельсе, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки на имущественные права, цену предложения, дату предложения, общую площадь.

При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона № 135-ФЗ).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода земельных участков, составляет 1 486 000 рублей.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, свидетельствовали бы об его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования Афанасьева П.В. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ 2 759 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1 486 000 ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 01 ░░░░░░ 2018 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 27 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░