Решение по делу № 33-2779/2019 от 14.06.2019

Судья Макарова Л.А. Дело № 33-2779

№ 2-2176/2019

16 июля 2019 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,

судей Ждановой Е.А., Аносовой Е.Н.,

при секретаре Жигаловой Т.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 16 июля 2019 года дело по апелляционной жалобе Морозовой Ю.Н. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 29 апреля 2019 года, которым постановлено об удовлетворении иска Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова:

взыскать с Морозовой Ю.Н. в пользу Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от <дата> за период с <дата> в размере 2048784 руб. 20 коп., пени за период с <дата> в размере 1043021 руб. 66 коп.;

взыскать с Морозовой Ю.Н. в доход бюджета МО «Город Киров» государственную пошлину в размере 18443 руб. 92 коп.

Заслушав доклад судьи Ждановой Е.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова обратился в суд с исковым заявлением к Морозовой Ю.Н. о взыскании задолженности по арендной плате. В иске указано, что постановлением главы администрации г. Кирова № от <дата> ООО «Юг-Север» предоставлен земельный участок с кадастровым номером № для строительства объекта – административного здания со встроенными помещениями бытового обслуживания населения по улице <адрес>. <дата> между Комитетом по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО «Юг-Север» заключен договор аренды указанного земельного участка №. В дальнейшем права и обязанности по договору аренды переданы ООО ПК «Строймонтаж», которому <дата> выдано разрешение на строительство на данном участке здания со встроенными помещениями бытового обслуживания. <дата> между ООО ПК «Строймонтаж» и Морозовой Ю.Н. заключен договор участия в долевом строительстве, который решением Ленинского районного суда г. Кирова от 25.04.2011 расторгнут, с общества в пользу Морозовой Ю.Н. взысканы денежные средства. Определением этого же суда от 07.12.2011 по заявлению Морозовой Ю.Н. обращено взыскание на заложенное имущество – право аренды на указанный земельный участок, принадлежащее по договору аренды должнику ООО ПК «Строймонтаж», и объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью застройки 985 кв.м, степень готовности 1%, принадлежащий на праве собственности должнику ООО ПК «Строймонтаж». В ходе исполнительного производства за Морозовой Ю.Н. оставлено нереализованное имущество, на которое обращено взыскание. По сведениям ЕГРН право аренды зарегистрировано <дата>, правообладатель Морозова Ю.Н. Право собственности на объект незавершенного строительства - административное здание с кадастровым номером № прекращено <дата>, объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% снят с кадастрового учета <дата>. <дата> ответчику выдано разрешение на строительство административного здания со встроенными помещениями бытового обслуживания населения, площадь земельного участка 4552 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, срок действия разрешения до <дата>. <дата> проведена государственная регистрация права собственности Морозовой Ю.Н. на незавершенный строительством объект, с другими характеристиками: общая площадь застройки 1078,20 кв.м, степень готовности объекта 10%, кадастровый номер №. <дата> право собственности ответчика на вышеуказанный объект прекращено в связи с переходом права по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> к ООО «Промснаб». В свою очередь ООО «Промснаб» продал указанный объект <дата> ООО «АСГ ЖБИ», продавшему объект по договору купли-продажи от <дата> ООО «Элит». Далее ООО «Элит» произвело отчуждение объекта ООО «Автоторг» по договору от <дата>. Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.09.2016 признано отсутствующим право собственности ООО «Элит» на спорный объект незавершенного строительства Право собственности ООО «Автоторг» прекращено <дата>. Арбитражным судом Кировской области указанный объект незавершенного строительства признан не являющимся объектом недвижимости, право собственности на него всех правообладателей признано отсутствующим, соответствующие записи внесены в ЕГРН. Следовательно, право аренды земельного участка с кадастровым номером № сохраняется за Морозовой Ю.Н. Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 21.06.2018 в связи с нарушением ответчиком существенных условий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от <дата> расторгнут, на Морозову Ю.Н. возложена обязанность вернуть спорный земельный участок по акту приема-передачи МО «Город Киров». Согласно сведениям ЕГРП от <дата> права по договору аренды от № до настоящего времени принадлежат Морозовой Ю.Н., земельный участок с кадастровым номером № ответчиком не возвращен. В связи с изложенным департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова просил суд взыскать с Морозовой Ю.Н. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от <дата> № за период с <дата> в размере 2048784 руб. 20 коп., пени за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору аренды за период с <дата> в размере 1042021 руб. 66 коп.

Судом постановлено решение об удовлетворении иска.

С решением суда не согласилась Морозова Ю.Н., в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что при рассмотрении дела суд не дал оценку доказательствам, представленным ответчиком. При рассмотрении Ленинским районным судом г. Кирова гражданского дела № 2а-1441/2017 представитель департамента считал Морозову Ю.Н. ненадлежащим ответчиком. В письме от <дата> департамент муниципальной собственности предлагал ООО «Элит» погасить задолженность по арендной плате за период с <дата>, в уведомлении департамента от <дата> указано о прекращении начислений арендной платы ООО «Элит» с 18.01.2017 и начислении указанной платы с этого же дня ответчику. Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 21.06.2018 договор аренды земельного участка от <дата>, заключенный с ответчиком, расторгнут по инициативе истца. Решением того же суда от 17.01.2019 департаменту отказано в удовлетворении иска к Морозовой Ю.Н. об освобождении земельного участка. В силу требований закона истец может требовать арендную плату только за период, когда им была обеспечена фактическая возможность ответчику пользоваться земельным участком.

В возражениях на жалобу представитель департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова Шулятьева В.А. просит решение суда оставить без изменения.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив апелляционную жалобу, заслушав в судебном заседании объяснения поддержавших ее представителей Морозовой Ю.Н. – Морозова Д.А. и Акопян К., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться над­лежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями за­кона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендо­датель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущест­во за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со сто­роны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на не­определенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В п. 1 ст. 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются догово­ром аренды.

Как следует из положений п. 1, 3 - 4 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, орга­нами государственной власти субъектов РФ, органами мест­ного самоуправления.

Постановлением Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 утверждены ос­новные принципы определения размера арендной платы, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, одним из которых является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государ­ственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок рас­чета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

На основании ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 №130/149 «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование зе­мельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области», утвер­ждена Методика определения размера арендой платы.

Из материалов дела усматривается, что постановлением главы администрации г. Кирова от 30.07.2007 № 1665-П ООО «Юг-Север» предоставлен земельный участок № для строительства объекта - административное здание со встроенными помещениями бытового обслуживания населения по <адрес>. <дата> между Комитетом по делам муниципальной собственности г. Кирова и ООО «Юг-Север» заключен договор аренды № данного земельного участка.

В п. 3.2.7 договора аренды № указана обязанность арендатора вносить арендную плату по настоящему договору аренды в установленные настоящим договором сроки. Арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально до конца текущего квартала (п. 2.1 договора).

В дальнейшем права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы ООО ПК «Строймонтаж», которому выдано № разрешение на строительство на данном земельном участке здания со встроенными помещениями бытового обслуживания.

№ между ООО ПК «Строймонтаж» и Морозовой Ю.Н. заключен договор участия в долевом строительстве, который впоследствии расторгнут решением Ленинского районного суда г. Кирова от 25.04.2011, с ООО ПК «Строймонтаж» в пользу Морозовой Ю.Н. взысканы денежные средства. Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Кирова от 07.12.2011 по заявлению Морозовой Ю.Н., обращено взыскание на заложенное имущество - право аренды на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 4552 кв.м. по адресу: <адрес>, принадлежащее по договору аренды должнику ООО ПК «Строймонтаж», и объект незавершенного строительства, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью застройки 985 кв.м., степень готовности 1%, принадлежащий на праве собственности должнику ООО ПК «Строймонтаж».

В ходе исполнительного производства <дата> от Морозовой Ю.Н. в УФССП России по Кировской области поступило заявление о том, что она оставляет за собой следующее нереализованное по исполнительному производству имущество, на которое было обращено взыскание.

Как следует из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № <дата> зарегистрировано право аренды, правообладатель Морозова Ю.Н. Кроме того, за Морозовой Ю.Н. было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: административное здание, назначение нежилое, кадастровый номер №, которое прекращено <дата>. Объект незавершенного строительства со степенью готовности 1% кадастровый номер № снят с кадастрового учета <дата>

Морозовой Ю.Н. <дата> выдано разрешение на строительство административного здания со встроенными помещениями бытового обслуживания населения, площадь земельного участка 4552 кв.м., расположенного <адрес>, сроком действия до <дата>.

<дата> проведена государственная регистрация права собственности Морозовой Ю.Н. на незавершенный строительством объект, с другими характеристиками: общая площадь застройки 1078,20 кв.м., степень готовности объекта 10%, кадастровый номер №. <дата> право собственности Морозовой Ю.Н. на вышеуказанный объект прекращено в связи с переходом права по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> к ООО «Промснаб». В свою очередь ООО «Промснаб» продало объект незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> к ООО «АСГ ЖБИ». ООО «АСГ ЖБИ» продало данный объект по договору купли-продажи от <дата> ООО «Элит». ООО «Элит» произвело отчуждение объекта ООО «Автоторг» по договору купли-продажи от 07.11.2016.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.09.2016 признано отсутствующим право собственности ООО «Элит» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу №, решение вступило в законную силу 29.11.2016. Право собственности ООО «Автоторг» прекращено <дата>.

Арбитражным судом Кировской области объект с кадастровым номером № признан не являющимся объектом недвижимости, право собственности на объект незавершенного строительства у всех правообладателей признано отсутствующим, соответствующие записи внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от <дата> № №.

Таким образом, право аренды земельного участка с кадастровым номером № сохранялось за Морозовой Ю.Н. и зарегистрировано за ней.

Ленинским районным судом г. Кирова 21.06.2018 вынесено решение, которым в связи с нарушением существенных условий ответчиком договора, в том числе обязанности по внесению арендных платежей, договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от <дата> с Морозовой Ю.Н. расторгнут. На Морозову Ю.Н. судом возложена обязанность вернуть спорный земельный участок по акту приема-передачи МО «Город Киров». Согласно выписке ЕГРП от <дата> № права по договору аренды от № до сих пор принадлежат Морозовой Ю.Н., в дело представлен акт приема-передачи земельного участка от 13.12.2018 с разногласиями сторон.

Предъявляемая к взысканию арендная плата за пользование земельным участком рассчитана истцом за период с <дата>.

До <дата> применен в расчетах п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области, утвержденного постановлением Правительства Кировской области от 24.12.2013 № 241/925. Данная норма предусматривает, что в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости, в отношении которых не было принято решение об их вводе в эксплуатацию, с момента завершения нормативного срока строительства объекта расчет годового размера арендной платы осуществляется в 2-кратном размере, установленном настоящим Положением.

Решением от 22.03.2017 по делу № За-10/2017 Кировского областного суда пункт 7 Положения признан недействующим со дня вступления решения в законную силу. Решение Кировского областного суда № За-10/2017 вступило в законную силу 13.07.2017, соответственно пункт 7 указанного положения подлежит применению при расчете арендной платы в период с <дата>, сумма долга по арендной плате составила 1564276,48 руб.

В период с <дата> расчет арендной платы в связи с отменой п. 7 Положения произведен по п. 6, и ее размер составил 484507,72 руб. Пункт 6 указанного Положения устанавливает, что годовой размер арендной платы за земельные участки, равен 4,5-кратному размеру земельного налога в отношении земельных участков, расположенных в границах городского округа «Город Киров». Пункт указанного положения отменен решением Кировского областного суда от 23.11.2017 по делу № 3а-40/2017, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда РФ от 15.03.2018.

В соответствии с гл. 31 Налогового кодекса РФ и п. 2 решения Кировской городской Думы от 27.10.2010 № 45/2 «О земельном налоге» на территории муниципального образования «Город Киров» для указанного объекта недвижимости установлена налоговая ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка № составляет 9051583,66 руб.

Общий размер задолженности по арендной плате по договору аренды от <дата> № за период с <дата> составил 2048784,20 руб. Расчет проверен судом, признан правильным, не оспаривался ответчиком ни в суде первой инстанции, ни при рассмотрении дела в апелляционном порядке.

Руководствуясь п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 330 ГК РФ, п. 5.3 договора аренды №, в связи с несвоевременным внесением арендных платежей истцом начислена неустойка (пеня), размер которой за период с <дата> составил 1043021,66 руб.

Ответчик уведомлен о наличии задолженности по договору аренды от <дата> № письмом-предупреждением от <дата> № Арендатор требование департамента о ее погашении в установленный срок не исполнила.

Из вышеизложенных обстоятельства по делу суд установил, что в период с <дата> ответчик Морозова Ю.Н. являлась арендатором земельного участка, что является основанием для возложения на нее обязанности по уплате арендных платежей за данный период и неустойки.

Судебные расходы распределены в решении по правилам ст.ст. 98, 103 ГПК РФ.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Доводы жалобы Морозовой Ю.Н. сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом, влияли бы на принятое решение.

Позиции ответчика о том, что до <дата> арендные платежи должно было вносить ООО «Элит», судом в решении дана надлежащая правовая оценка. Арбитражным судом Кировской области по делу № А28-13677/2015 установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не обладал соответствующими признаками недвижимой вещи. Право собственности на него у ООО «Элит» признано отсутствующим. В решении Ленинского районного суда г. Кирова от 26.12.2017 по делу № 2-5537/2017 по иску ООО «Элит» к Морозовой Ю.Н. о признании права аренды земельного участка отсутствующим указано, что арендатором земельного участка № является Морозова Ю.Н. На данных доводах настаивала и сама Морозова Ю.Н. в ходе рассмотрения дела. Суд установил, что поскольку объект незавершенного строительства № не является объектом недвижимости, право собственности на него признано отсутствующим у ООО «Элит», значит данный объект не имеет тесной связи с земельным участком и не следует его судьбе.

В силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В связи с признанием права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим у ООО «Элит», право аренды по договору аренды № к нему не переходили, а сохранились за Морозовой Ю.Н.

Ссылка Морозовой Ю.Н. на пояснения представителя департамента муниципальной собственности при разрешении судом иного дела по административному иску на выводы настоящего решения повлиять не может.

Допустимых, относимых и достоверных доказательств того, что арендодатель каким-либо образом препятствовал фактическому пользованию арендатором Морозовой Ю.Н. земельным участком №, что могло бы служить основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей, в дело не представлено.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, установленных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Кирова от 29 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Морозовой Ю.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи