Решение по делу № 33а-2132/2019 от 27.05.2019

10

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Михалева О.В. Дело № 33а-2132/2019 г.

Докладчик: Жукова Н.Н.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

17 июня 2019 года судебная коллегия по административным делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Н.Н.

судей Букреева Д.Ю. и Поддымова А.В.

при секретаре Склядневе О.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по апелляционной жалобе административного истца ПАО «Сбербанк России» на решение Липецкого областного суда от 03 апреля 2019 года,которым постановлено:

В удовлетворении административного иска ПАО «Сбербанк России» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Н.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ПАО «Сбербанк России» обратилось с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 08.06.2012 года равной рыночной стоимости в размере 118427 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №567\07\18, выполненным ИП Сидельник И.В., указывая на то, что кадастровая стоимость здания, установленная по сведениям государственного кадастра недвижимости составляет 170323875,76 руб. Несоответствие кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости нарушает права ПАО «Сбербанк России» как собственника здания и плательщика платы за него.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» Черников А.Ю. поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представители административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом и своевременно.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе административный истец ПАО «Сбербанк России» просит отменить решение суда, назначить повторную экспертизу, ссылаясь на то, что:

суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости здания;

Зарецких А.В. не является профессиональным оценщиком, у него отсутствует квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, обязательный для оценщиков, ответственность не застрахована;

Зарецких А.В. систематически заявляется ответчиком в качестве эксперта и выносит заключения в пользу ответчика (по делам №3а-26\2017, №За-1/2018г, № 3 - 24/2015г, №а-182/2016г, №3-179/2016г., рассмотренным Липецким областным судом, Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области систематически был заявлен и впоследствии назначен судом эксперт Зарецких А.В.) ; в Арбитражном суде Липецкой области также Зарецких А.В. заявляется УИЗО в качестве эксперта и утверждается судом (дело № А36-2965/2014) ; в каждом из дел Зарецких А.В. делает заключение, которое отвечает интересам той стороны, которая заявила его в качестве эксперта, а именно Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области;

заключение эксперта № 344/9-4 от 22.02.2019г., составленное экспертом Зарецких А.В. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» ; данные несоответствия влияют на результат величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 7945,1 кв.м;

при определении рыночной стоимости нежилого здания Лит. А, в рамках затратного подхода, эксперт Зарецких А.В. в качестве аналога для оцениваемого объекта принимает объект-аналог: «Магазины универсальные, от 4 до 6 этажей, высота этажа до 5 м (код по сборнику 03.08.074)»; данный аналог не соответствует назначению и разрешенному виду использования объекта оценки, что противоречит проведенному экспертом Зарецких А.В. «Анализу наиболее эффективного использования»;

учитывая сложившуюся практику на рынке коммерческой недвижимости, объекты торгового назначения стоят дороже, следовательно, применение в качестве объекта-аналога: магазины универсальные, может говорить о намеренном завышении рыночной стоимости;

при расчете регионально-экономической поправки, в рамках затратного подхода, эксперт не приводит обоснование применения и расчета данной поправки, что может повлиять на результат рыночной стоимости;

при расчете корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве эксперт использует сборник «Индексы цен в строительстве» выпуск № 80, июнь 2012г., следовательно, эксперт использует информацию, полученную после даты оценки, но согласно п. 8 ФСО № 1 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки»;

при составлении заключения № 344/9-4 от 22.02.2019г. эксперт Зарецких А.В. регламентируется ФСО № 7 «Оценка недвижимости», но при этом не проводит «Анализ рынка» (п. 10, 11 ФСО №7), что является обязательным требованием при определении рыночной стоимости;

экспертом не проведен анализ рынка коммерческой недвижимости (офисно­торговой) Липецкой области и других областей, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт отказывается от применения доходного подхода, в связи с отсутствием достоверной информации о потенциальном доходе, который может быть получен от аналогичных объектов, а так же в связи с тем, что данные о сдаче в аренду аналогичных объектов в открытых источниках информации на дату проведения оценки не выявлены;

недостатками использованногозатратного метода являются: не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого лее объекта; большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет; не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка; трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Выслушав представителя ПАО «Сбербанк России» Черникова А.Ю., поддержавшего доводы жалобы, возражения против жалобы представителя Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Дроздова К.Е.,проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ПАО «Сбербанк России» на праве собственности принадлежит нежилое пятиэтажное здание с кадастровым номером № площадью 7945,1 кв.м по адресу: <адрес>

Согласно выписке ЕГРН от 23.11.2018г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена в размере 170323875, 76 руб.(л.д.37 т.1)

Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания административный истец просит пересмотреть.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации установлен среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии со ст.1.1 Закона Липецкой области "О налоге на имущество организаций в Липецкой области" N 80-ОЗ от 27.11.2003 г., предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Исходя из положений пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности ПАО «Сбербанк России», принадлежащее данному обществу нежилое здание, является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; налоговая база определяется как кадастровая стоимость нежилого помещения.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

ПАО «Сбербанк России» направило в комиссию Управления Росреестра заявление об установлении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, представив отчет об оценке рыночной стоимости указанного нежилого здания. (т.1, л.д.42-128).

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2012г. в Липецкой области при Управлении Росреестра по Липецкой области 25.10.2018г. заявление ПАО «Сбербанк России» было отклонено (т.1, л.д.15-17).

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", решение Управления Росреестра от 25.10.2018 года является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного Законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора, которое соответствует требованиям пункта 6 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости здания №567\07\18 от 26.07.2018 года, выполненный ИП Сидельник И.В.

Согласно ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Возражая против определения рыночной стоимости нежилого здания на основании отчета об оценке №567\07\18 от 26.07.2018 года, выполненного ИП Сидельник И.В., административный ответчик Управление имущественных и земельных отношений полагал, что отчет об оценке является ненадлежащим и недостоверным доказательством, поскольку выполнен с нарушением действующих норм ФСО.

Для проверки доводов сторон в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 08.06.2012 года и на предмет соответствия отчета об оценке от 26.07.2018 года № 567\07\18 требованиям Закона об оценочной деятельности и ФСО.

По заключению судебной экспертизы Липецкого филиала ФГБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № 344/9-4 от 22 февраля 2019 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 7945.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 8 июня 2012 года составляет без учета НДС 205475061, 61 рубль. (л.д.2-16 т.2).

При определении рыночной стоимости здания эксперт Зарецких А.В. применил затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В соответствии с данным подходом рыночная стоимость оценки равна сумме полной восстановительной стоимости (ПВС) и прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа. Затратный подход определения рыночной стоимости дома определяет затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств. Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство аналогичной копии объекта. Рыночная стоимость определена на основании метода удельных показателей. Для оцениваемого объекта подобран объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Класс качества оцениваемого здания определен экспертом как "эконом", его параметры (площадь, объем, этажность, характеристики конструктивных элементов, качество отделки) приведены экспертом правильно, в соответствии с данными технической инвентаризации и визуального осмотра.

В качестве аналога экспертом выбран объект, имеющий этажность от 4 до 6 этажей, высота этажа до 5 м., класс конструктивной системы КС-1- ОЗ.08.074 Магазины универсальные. Расчет полной восстановительной стоимости произведен по справочнику Ко-Инвест, использованные экспертом материалы справочника приобщены к пояснениям эксперта в судебном заседании.

Суд пришел к правильному выводу о том, что отчет об оценке №567\07\18 от 26.07.2018 года, выполненный ИП Сидельник И.В. не в полной мере отвечает требования, предъявляемым к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.

Оценивая экспертное заключение эксперта Зарецкого А.В. в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд верно посчитал, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным. Составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. Экспертиза проведена на основании определения суда. Доказательств тому, что рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено, и таких данных в материалах дела не имеется. Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Как следует из заключения судебной экспертизы и пояснений в суде эксперта Зарецкого А.В., использование сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимости исследуемого нежилого здания не является эффективным. Аналог «03.08.074 Магазины универсальные» при использовании затратного подхода им был подобран исходя из сопоставимости с объектом оценки конструктивных элементов, этажности, класса качества отделки. С назначением «банки» подходящего аналога не установлено. Функциональное назначение «торговое» или «офисное» в данном случае не является определяющим, вместе с тем в соответствии со справочником под ред.Лейфера здания с указанным назначением объединены в одну группу «Офисно-торговые здания». Исходя из нормативных требований, существующих методик, конкретных рыночных условий, им был применен при определении рыночной стоимости коэффициент прибыли предпринимателя. Экспертом подтверждены все выводы судебной экспертизы.

Выводы эксперта Зарецкого А.В. не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Каких-либо иных доказательств, опровергающих указанные выводы, эксперта ответчиком не представлено.

Учитывая, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость здания в размере 205475061, 61 рубль, выше установленной кадастровой стоимости в размере 170323875,82 рублей, и административный истец не просил установить рыночную стоимость здания в размере, определенной заключением судебной экспертизы, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Доводы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости здания, являются несостоятельными.

Отказ в удовлетворении ходатайства не лишает сторону, его заявившего, представить любые иные дополнительные доказательства по делу, как письменные, так и устные.

Поскольку оснований сомневаться в обоснованности изложенных в заключении эксперта от 22.02.2019 года выводов не имеется, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных ч.2 ст. 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы с целью разрешения одного и того же вопроса - определение рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Но указанным основаниям отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы и в суде апелляционной инстанции.

Доводы о том, что Зарецких А.В. не является профессиональным оценщиком, у него отсутствует квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, обязательный для оценщиков, ответственность не застрахована, являются несостоятельными.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее профессиональное образование в области судебной экспертизы.

Согласно содержащимся в материалах дела сведениям Зарецких А.В. имеет квалификации « инженер», «экономист», степень магистра техники и технологии по направлению «Строительство», специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию по экспертным специальностям :16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1, диплом о профессиональной переподготовке по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», удостоверения о повышении квалификации по направлению «Современная деятельность по строительству зданий и сооружений», по направлению «Сметное дело» и др., стаж экспертной работы с 2007 г.

Принимая во внимание изложенное, квалификация и компетенция государственного эксперта Зарецких А.В. надлежащим образом подтверждена, сомнений не вызывает.

Доводы о том, что Зарецких А.В. систематически заявляется ответчиком в качестве эксперта и выносит заключения, не свидетельствует об отсутствии у него соответствующей компетенции, и не является основанием для признания судебной экспертизы от 22.02.2019 года недопустимым доказательством по делу.

Доводы о том, что заключение эксперта № 344/9-4 от 22.02.2019г., составленное экспертом Зарецких А.В. не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», являются субъективным мнением истца.

Заключение эксперта № 344/9-4 от 22.02.2019г. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Доводы о том, что при расчете регионально-экономической поправки, в рамках затратного подхода, эксперт не приводит обоснование применения и расчета данной поправки, что может повлиять на результат рыночной стоимости; что при расчете корректирующего коэффициента на изменение цен в строительстве эксперт использует сборник «Индексы цен в строительстве» выпуск № 80, июнь 2012г., следовательно, эксперт использует информацию, полученную после даты оценки, но согласно п. 8 ФСО № 1 «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки»; что при составлении заключения № 344/9-4 от 22.02.2019г. эксперт Зарецких А.В. регламентируется ФСО № 7 «Оценка недвижимости», но при этом не проводит «Анализ рынка» (п. 10, 11 ФСО №7), что является обязательным требованием при определении рыночной стоимости; что экспертом не проведен анализ рынка коммерческой недвижимости (офисно­торговой) Липецкой области и других областей, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; что при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт отказывается от применения доходного подхода, в связи с отсутствием достоверной информации о потенциальном доходе, который может быть получен от аналогичных объектов, а так же в связи с тем, что данные о сдаче в аренду аналогичных объектов в открытых источниках информации на дату проведения оценки не выявлены; что к недостаткам использованногозатратного метода относится: не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход; несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого лее объекта; большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет; не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка; трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом, являлись предметом рассмотрения, получили надлежащую оценку и верно признаны несостоятельными. Указанные доводы не ставят под сомнение результаты экспертизы от 22.02.2019 года, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным. Оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309 КАС РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Липецкого областного суда от 03 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи