Решение по делу № 33-1032/2023 от 01.02.2023

Судья Маношина М.А.                                  УИД 39RS0020-01-2021-001924-35

                                                                                                   дело №2-152/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-1032/2023

07 июня 2023 года                                                                    г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Мариной С.В.

       судей                 Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

       при секретаре            Сухановой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Малуха Александра Савельевича на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года по иску Малуха Александра Савельевича к ООО «Структура» о признании обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не прекращенным и понуждении к заключению основного договора

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения Малуха А.С. и его представителя Серых Е.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Структура» - Семянова О.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Малуха А.С. обратился в суд с иском к ООО «Структура» о признании обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи жилого помещения не прекращенными, понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи данного жилого помещения на условиях предварительного договора и взыскании с ООО «Структура» расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование иска указано, что 27.03.2020 между Малухой А.С. и ООО «Структура» был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с условным номером 9 ориентировочной общей площадью с холодными помещениями 54,41 кв.м, расположенной на втором этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1169 кв.м с КН №

По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.03.2021.

Стоимость квартиры определена в размере 2 486 880 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 48 000 рублей.

ООО «Структура» не исполнило принятые на себя по указанному договору обязательства, до настоящего момента основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен.

Истец направил ответчику уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи на условиях заключенного предварительного договора, а также предложил пролонгировать предварительный договор на тех же условиях, установив срок заключения основного договора до 31.03.2022.

В ответ ООО «Структура» сообщило, что многоквартирный дом не существует, в связи с чем невозможно предоставить проект основного договора купли-продажи жилого помещения до 30.03.2021.

Также ответчик направил оферту о заключении предварительного договора на новых условиях, значительно ухудшающих положение покупателя, в частности, стоимость квадратного метра помещения увеличилась на 77 %.

Обращаясь в суд с указанным иском, сторона истца приводила доводы о том, что ответчик в нарушение положений действующего законодательства в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от 27.03.2020, что нарушает его права, восстановление которых возможно только в судебном порядке.

Истец просил признать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи не прекращенными, понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора № 9 от 27.03.2020 в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, взыскать с ООО «Структура» расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

04.03.202 Светлогорским городским судом Калининградской области постановлено решение об отказе в иске.

С решением суда не согласился Малуха А.С.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении иска.

Податель жалобы продолжал настаивать на доводах иска, полагая, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлеторении заявленных требований.

Приводит доводы о том, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2020 не прекращены, поскольку в установленный законом срок покупатель направил ООО «Структура» предложение заключить основной договор, а в дальнейшем направил предложение пролонгировать срок действия предварительного договора купли-продажи. Однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по предварительному договору, чем нарушил права покупателя.

Обращает внимание на то, что довод о двойной трактовке условий договора о сроке заключения основного договора фактически был отклонен без указания причин, хотя из буквального толкования условий предварительного договора следует, что основной договор должен быть заключен в течение трех месяцев с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, соответственно, обязательства по предварительному договору не прекратились.

Возражает против отказа суда первой инстанции в принятии уточненного искового заявления по причине того, что ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» не имеет отношения к рассматриваемому делу. Ссылается на то, что между ним и ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» была достигнута договоренность о бронировании нежилого помещения, которое находится в неразрывной связи с объектом предварительного договора. Однако к настоящему моменту ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» не может осуществить передачу указанного объекта недвижимости, поскольку до настоящего времени он не передан Обществу застройщиком.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Структура» просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

03 августа 2022 года судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Малухи А.С. – без удовлетворения.

11 января 2023 года судебной коллегией по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 августа 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции, со ссылкой на положения ст. 429 ГК РФ и на положения ст. 401 ГК РФ поставил под сомнения выводы судов об утрате

интереса сторон в заключении основного договора и отказе от намерений по его заключению.

Также судом кассационной инстанции было обращено внимание, что отсутствие объекта к моменту возникновения обязанности по заключению основного договора не прекращает обязательства, принятые сторонами при заключении предварительного договора, поскольку положениями п. 2 статьи 455 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора купли – продажи товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

            Дело принято к производству судом апелляционной инстанции.

В суд апелляционной инстанции явились Малуха А.С. и его представитель Серых Е.Н., представитель ООО «Структура» - Семянова О.М.

Выслушав участников судебного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Структура» с 18.09.2019 является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности является 41.20 «строительство жилых и нежилых зданий».

Согласно Уставу ООО «Структура» ответчик осуществляет следующие виды деятельности: строительство жилых и нежилых зданий, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

26.02.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ООО «Структура» выдано разрешение № 39-RU39303000-047-2020 на строительство объекта капитального строительства «многоквартирный жилой дом по ул. Стрелецкого в г. Пионерский Калининградской области».

Срок действия разрешения на строительство первоначально был определен до 26.02.2021.

04.03.2020 между ООО «СТК-БалтСтрой» (подрядчиком) и ООО «Структура» (заказчиком) заключен договор генерального подряда на строительство, по условиям которого заказчик сдает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> по проекту, выполненному ООО «СанТермо-Проект» и утвержденному генеральным директором ООО «Структура». Начало работ: с 13.03.2020 по 26.02.2021.

27.03.2020 между ООО «Структура» (продавцом) и Малуха А.С. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 9, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество: жилое помещение – квартиру общей площадью 54,42 кв.м, с условным номером 9, расположенную на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 1169 кв.м, с кадастровым номером №.

Согласно п. 1.9 договора цена договора составила 2 486 880 руб., стоимость квадратного метра квартиры составляет 48 000 руб. и является фиксированной.

В соответствии с п. 1.13.1 договора стороны обязуются заключить основной договор в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30.03.2021.

Обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор (п. 3.1).

Предварительным договором не предусмотрена уплата покупателем продавцу денежных средств в счет оплаты стоимости жилого помещения до заключения основного договора купли-продажи.

Пунктом 1.10 предварительного договора предусмотрено, что недвижимое имущество подлежит оплате при подписании основного договора купли-продажи. Денежные средства вносятся покупателем путем перечисления на расчетный счет или в кассу предприятия.

04.03.2021 Малуха А.С. в адрес ООО «Структура» было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 27.03.2020.

В ответе от 13.03.2021 на данное предложение генеральный директор ООО «Структура» указал, что заключить основной договор до 31.03.2021 не представляется возможным, поскольку строительство многоквартирного жилого дома не завершено, объект недвижимости в виде квартиры отсутствует.

25.03.2021 ООО «Структура» в адрес Малуха А.С. направлено предложение о заключении нового договора с целью приобретения недвижимого имущества в строящемся многоквартирном жилом доме на условиях, изложенных в проекте договора, приложенном к письму. Одновременно указано, что строительство многоквартирного жилого дома не может быть завершено до 30.03.2021, срок действия разрешения на строительство указанного выше объекта и срок строительства продлены до 26.02.2022. Заключенный ранее предварительный договор прекращает свое действие 31.03.2021, и заключить основной договор не представляется возможным ввиду отсутствия предмета договора.

26.03.2021 Малуха А.С. в адрес ООО «Структура» направил уведомление, в котором предлагал пролонгировать предварительный договор купли-продажи на тех же условиях, за исключением срока заключения основного договора купли-продажи – с установлением его до 31.03.2022 включительно.

В ответе от 01.04.2021 ООО «Структура» отклонило предложение истца о пролонгации предварительного договора купли-продажи, указав на возможность заключения нового предварительного договора, проект которого был направлен 25.03.2021.

Обращаясь в суд с настоящим иском, сторона истца ссылалась на уклонение ООО «Структура» от заключения основного договора купли-продажи.

Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения иска.

При этом, суд первой инстанции исходил из того, что к указанному в предварительном договоре сроку основной договор не был заключен, указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, изменений условий договора в части сроков заключения основного договора сторонами в письменной форме не оформлялось, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на законе и установленных по делу обстоятельствах.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из содержания предварительного договора купли – продажи стороны по делу обязались заключить основной договор купли – продажи квартиры с определенными характеристиками в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 марта 2021 года, то есть к моменту заключения основного договора купли – продажи и для исполнения своего обязательства по передачи предмета договора покупателю продавец должен был иметь в собственности такой объект недвижимости (том № 1 л.д. 6-8).

Как следует из материалов дела, к 30 марта 2021 года продавец ООО «Структура» собственником объекта не являлось. Данный объект не был создан и не был введен в гражданский оборот для совершения с ним соответствующих действий и исполнения условий предварительного договора.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, в котором предполагалось создание жилого помещения, было выдано ООО «Структура» 03 ноября 2021 года.

Каких – либо соглашений об изменении условий договора в части сроков заключения основного договора, сторонами не составлялось и не заключалось.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

С учетом установленных по делу обстоятельств, выводы суда первой инстанции о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, являются правильными.

Как следует из материалов дела, до наступления срока заключения основного договора (30.03.2021) покупатель Малуха А.С. 26 марта 2021 года направил продавцу ООО «Структура» предложение о заключении основного договора купли – продажи на иных условиях – в срок не позднее 30 марта 2022 года (том № 1 л.д. 10).

Таким образом, поведение в данном случае самого Малуха А.С., который предложил продавцу заключить новый договор, свидетельствует о его отказе от заключения основного договора на прежних условиях, согласованных ранее и изложенных в предварительном договоре от 27 марта 2020 года.

При таком положении, обязательства, вытекающие из предварительного договора, считаются прекращенными.

Кроме того, из буквального толкования условий предварительного договора во взаимосвязи со смыслом договора следует, что стороны должны были заключить основной договор купли – продажи не позднее 30 марта 2021 года и такой срок являлся пресекательным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно отказал в принятии уточненного иска и привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО «СТК – БАЛТСТРОЙ».

Стороной спорных правоотношений данное Общество не являлось и заключенное между Малуха А.С. и ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» 06 июля 2020 года соглашение о бронировании нежилого помещения в подвальном помещении многоквартирного жилого дома к предмету предварительного договора отношения не имеет, и истец не лишен возможности защитить свои права путем предъявления ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» самостоятельного иска.

Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующее.

Малуха А.С. уже обращался в суд с иском к ООО «Структура» о признании предварительного договора купли-продажи от 06.04.2020 договором участия в долевом строительстве.

ООО «СТК-БАЛТСТРОЙ» было привлечено к участию в названном деле в качестве третьего лица.

Определением суда от 10.09.2021 производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска, после чего им был предъявлен настоящий иск.

Обращаясь в суд с указанным иском, Малуха А.С. приводил доводы о том, что он фактически являлся участником долевого строительства в отношении спорного многоквартирного дома, застройщиком которого выступало ООО «Структура».

Однако, ООО «Структура» не соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку не имело введенных в эксплуатацию построенных многоквартирных жилых домов, трехлетнего опыта участия в строительстве многоквартирных общей совокупной площадью не менее 5 000 кв.м, соответственно, было не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ № 214-ФЗ названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 2 ст. 1 данного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, вступить в правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, стороны могли лишь на условиях, установленных      ФЗ РФ № 214-ФЗ.

При этом, как установлено по делу, Малуха А.С. не участвовал денежными средствами в долевом строительстве спорного многоквартирного дома, что позволило бы считать его участником долевого строительства.

Поскольку ООО «Структура» не соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ, оно было не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, а Малуха А.С. в свою очередь не вправе был выступать в таких правоотношениях участником долевого строительства. Стороны не могли заключить договор долевого участия в отношении спорного объекта, что для них являлось очевидным, в связи с чем ими и был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Поведение сторон в такой ситуации нельзя признать добросовестным, так как они действовали в обход положений ФЗ РФ № 214-ФЗ, которым прямо урегулированы данные правоотношения.

Также судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что спорное жилое помещение, в отношении которого Малуха А.С. заявлено требование и которое является предметом рассматриваемого спора, принадлежит на праве долевой собственности ФИО1.

В отношении данного объекта установлено ограничение – ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». Запись о правах на данное имущество внесено в ЕГРН 19.09.2022 (том № 2 л.д. 127-131).

Настаивая на незаконности принятого по делу решения, Малуха А.С. не оспаривает права указанных граждан на спорное жилое помещение, соответствующих требований не предъявляет.

Не усматривается судебной коллегией какого – либо злоупотребления правом либо недобросовестного поведения в отношении истца в действиях ответчика.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, денежные средства истца для создания спорного жилого помещения не привлекались, оплаты по предварительном договору истец не производил, ответчик денежных средств от истца не получал.

Судебная коллегия считает необходимым обратить внимание, что в кассационном порядке рассматривался аналогичный спор по иску Пичеря И.Д. к ООО «Структура» (№ 8Г-20571/2022).

Обращаясь в суд с иском, Пичеря И.Д. также просил признать обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи не прекращенными; понудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора № 8 от 06.04.2020 в течение трех месяцев с момента получения продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 06.04.2022 заявленные исковые требования были оставлены без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба Пичеря И.Д. без удовлетворения.

Судом кассационной инстанции принятые по делу судебные акты оставлены без изменения, кассационная жалоба Пичеря И.Д. без удовлетворения.

Все обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются, при этом выводов суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

            Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

       С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 04 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 июня 2023 года.

    Председательствующий

    Судьи