Решение от 09.10.2024 по делу № 2-449/2024 от 14.06.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

9 октября 2024 года                      п. Ясногорск

Оловяннинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Бучина В.Н.,

при секретаре Шуюнже Н.С.,

с участием

представителя истца по доверенности Моцар А.М.,

ответчика Шагеева И.К. и его представителя Ходыревой И.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муминова М.К. к индивидуальному предпринимателю Шагееву И.К. о признании незаключенным договора аренды нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Муминов М.К. обратился в суд с требованиями признать договор аренды нежилого здания магазина, общей площадью 83,8 кв.м, расположенного по адресу: Забайкальский край, Оловяннинский район, <адрес>, от 14 декабря 2021 года между Муминовым М.К. и Шагеевым И.К. незаключенным; взыскании судебных расходов.

В обоснование иска указал, что между ним и Шагеевым И.К. был заключен договор аренды нежилого задания от 14 декабря 2021 г., согласно которому истец передает ответчику в аренду нежилое здание магазина, общей площадью 83,8 кв.м, расположенное по вышеуказанному адресу, на срок 6 лет с 14 декабря 2021 г. по 13 декабря 2027 г.

В собственность Муминова указанное здание поступило на основании договора купли-продажи от 9 января 2020 г., заключенного между ним и Ш.

Ответчик, являясь сыном прежнего собственника, на момент сделки уже осуществлял свою деятельность в данном здании магазина, в связи с этим обстоятельством, непосредственной передачи здания магазина от истца ответчику не было.

При этом, несмотря на письменную форму договора аренды и государственную регистрацию, Истец полагает, что договор между ним и ответчиком не заключен. Для этого имеются следующие основания.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Полагать, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязан в качестве арендной платы содержать магазин в надлежащем порядке за счет проведения текущего косметического ремонта, не представляется возможным. Такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Осуществление арендатором текущего ремонта само по себе не означает возмездности договора аренды.

Кроме того, в п. 3.2.7 договора аренды в числе других обязанностей, вне зависимости от арендной платы, прямо предусмотрена обязанность арендатора - проводить текущий косметический ремонт.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая эти положения закона и вышеуказанные обстоятельства, договор аренды между истцом и ответчиком не может считаться заключенным.

В возражениях на исковое заявление ответчик Шагеев И.К. указал, что договор аренды нежилого помещения по адресу: Забайкальский край, Оловяннинский район, <адрес>, общей площадью 83,8 кв.м, заключен более чем на год, был зарегистрирован в Росреестре в соответствии с действующим законодательством.

Доводы истца в исковом заявлении о том, что договор не является заключенным в связи с тем, что отсутствует плата за аренду, являются не состоятельными.

В п.4.1 Договора указано, что арендной платой является содержание магазина в надлежащем порядке за счет проведения текущего косметического ремонта.

Необходимо учитывать, такая договоренность об арендной плате была достигнута с целью недопущения разрушения нежилого помещения и по факту содержала договоренность финансового характера, но без указания конкретной суммы.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истца устраивали условия заключенного им договора на протяжении предшествующих лет.

При этом, дополнительно было достигнуто соглашение в устной форме, что Шагеев возмещает истицу расходы на налоги за имущество, землю, о заключении Шагеевым договоров с ресурсоснабжающими организациями и последующую оплату Шагеевым услуг данных организаций, которые должен оплачивать собственник.

Арендатор не обязан оплачивать из собственных средств налоги на имущество, земельный налог, платежи по утилизации твердых бытовых отходов, оплачивать квадратные метры, занимаемые им для своей деятельности, так и за других арендаторов, охранять чужое имущество.

Таким образом, за период, когда истец стал собственником помещения по 31.05.2024 г. Шагеев И.К. заплатил

- налоги за магазин в размере 104465 руб.;

- в АО «Читаэнергосбыт» в размере 406221,37 руб.;

-ООО «Олерон» в размере 15490,48 руб.;

- за установку охранно-пожарной сигнализации в размере 29183 руб.;

- ООО Частное охраное предприятие «Кодекс» в размере 162597 руб.;

- ООО «Цитадель» 67532,40 руб.;

- за приобретение угля в размере 492120 руб.;

- оплата истопнику в размере 315500 руб.

На протяжении времени аренды были потрачены денежные средства на ремонт холодильников (находящихся в арендованном помещении), ремонт системы отопления, текущий ремонт здания в размере 151000 рублей

По факту истец на протяжении нескольких месяцев имеет намерение расторгнуть договор аренды помещения, в связи с чем, заявлял требования освободить магазин, угрожал, о чем подавалось заявление в правоохранительные органы.

Однако, пунктом 3.1.6 Договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине Арендодателя, тот обязан возместить Арендатору упущенную выгоду в размере 1500000 рублей и выкупить товарно-материальные ценности, находящиеся в здании магазина по рыночной цене.

Таким образом, под видом настоящего иска о том, чтобы договор признать незаключенным, истец пытается уйти от договорной ответственности, предусмотренный п. 3.1.6 Договора.

Следует учесть, что в течение двух с половиной лет истца устраивал договор аренды, Истец не считал его незаконным и следовательно, подлежащим признанию незаключенным, его устраивали те действия, которые ответчик производил в связи с сохранностью и надлежащим использованием помещения, оборудования в нем, теми улучшениями, которые производились, а также денежными средствами, передаваемыми в счет оплаты налогов.

Каких-либо заявлений о расторжении договора, претензий о разрешении спора в досудебном порядке истец ответчику не заявлял. В соответствии со ст.619 ГК РФ истец обязан был подать претензию о расторжении договора аренды. Однако, истец, уклоняясь от договорной неустойки, иск подал фактически о прекращении аренды под видом признания договора аренды незаключенным.

При данных обстоятельствах суд не должен был принимать исковое заявление к производству в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования. А приняв, правильно установить юридически значимые обстоятельства по делу.

Просит в исковых требованиях истца отказать.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Моцар А.М. исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Шагеев И.К. и его представитель Ходырева И.В. исковые требования не признали, поддержали доводы, изложенные в возражениях на иск.

Третьи лица ООО «Айсбрег», Управление Росреестра по Забайкальскому краю извещались о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили. Судом определено рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Муминов М.К. на основании договора купли-продажи от 09.01.2020 приобрел в собственность, в т.ч. нежилое здание – магазин, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 83,8 кв.м, по адресу: Забайкальский край, Оловяннинский район, <адрес>

14 декабря 2021 года между Муминовым М.К. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Шагеевым И.К. (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое здание – магазин, общей площадью 83,8 кв.м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Оловяннинский район, <адрес>. Договор заключен на срок 6 лет с 14.12.2021 по 13.12.2027 (п.2.1 Договора).

В п. 4.1 стороны указали, что арендной платой является содержание магазина в надлежащем порядке за счет проведения текущего косметического ремонта.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ Договор аренды от 14.12.2021 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесена запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.12.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Арендная плата устанавливается, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В пункте 4.1 договора от 14.12.2021 Муминов М.К. и ИП Шагеев И.К. предусмотрели в качестве арендной платы содержание арендатором магазина в надлежащем порядке за счет проведения текущего косметического ремонта.

Вместе с тем, при установлении арендной платы в виде выполнения работ стороны должны были согласовать их конкретный перечень, стоимость, время выполнения.

Суду не представлено графика проведения работ, подлежавших выполнению арендодателем взамен его освобождения от внесения арендной платы в денежном выражении, не представлено документов, подтверждающих согласование сторонами конкретного перечня работ, подлежавших выполнению, а также затрат арендодателя, которые он должен был понести при выполнении работ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаключенности договора от 14.12.2021 о передаче в аренду здания магазина, поскольку сторонами не согласовано условие о размере арендной платы, являющееся существенным.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что в качестве исполнения по договору – арендной платы, необходимо учесть возмещение Шагеевым истицу расходов по уплате налогов, несение Шагеевым расходов по договорам с ресурсоснабжающими организациями, а также расходов по утилизации твердых бытовых отходов, охране здания и прочих. Указанные доводы ответчика не основаны на положениях договора аренды от 14.12.2021. При этом, дополнительных соглашений по вопросу арендной платы Муминовым и Шагеевым в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто не было. А поскольку для данного вида договоров предусмотрена обязательная письменная форма его заключения, то согласование в устной форме условий договора, которые законом отнесены к существенным для данного вида договоров – не допустимо. При этом также необходимо учитывать, что оплата арендатором коммунальных и прочих услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды, поскольку арендодатель в данном случае фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, п.12 Обзора).

Доводы ответчика о необоснованности требований истца, со ссылкой на положения законодательства о свободе договора (ч.1 ст.421 ГК РФ), а также о необходимости соблюдения Истцом досудебного порядка урегулирования данного спора до обращения в суд основаны на неверном толковании закона.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину, которую просил взыскать с ответчика.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В виду того, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, то и требование о взыскании судебных расходов тоже подлежит удовлетворению в сумме 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 83,8 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░ 14 ░░░░░░░ 2021 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>) ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ 300 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 18.10.2024.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░