cards

Детальная проверка физлица

  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Уголовные и гражданские дела
  • Арбитражи
Узнать подробнее
coupon
Суды общей юрисдикции / Свердловская область / Гражданские / 33-14724/2022

Решение по делу № 33-14724/2022 от 24.08.2022

Дело № 33-14724/2022, 2-1407/2022

УИД 66RS0007-01-2021-222110-75

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 20 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Фаттаховой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» к Дубовому Владиславу Владимировичу, Котовщикову Максиму Михайловичу об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки, по встречному иску Котовщикова Максима Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца ООО «Истэйт» Демина А.В., Вайсеро А.В., представителя ответчиков Панова С.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Истэйт» обратилось в суд с иском к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки.

В обоснование иска указано, что между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору купли-продажи №1 истец передает, ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером <№>:1689; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1688, доля в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:1790. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021, оплата в размере 35000000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021.

Согласно договору №2 купли-продажи ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1690; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1691; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1687; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1985; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1684; земельный участок с кадастровым номером <№>:1789. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Общая стоимость по договору №2 составляет 6428872 руб. Порядок оплаты согласован сторонами, составлен график платежей. В нарушение условий договора №2 ответчиками не внесены задаток и платежи по графику со сроками оплаты: 15.09.2021, 15.10.2021, 15.11.2021. Задолженность составляет 873824 руб. 16.11.2021 в адрес ответчиков направлены претензии. По состоянию на 06.12.2021 оплата задолженности не произведена, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не произведена.

На основании изложенного истец просит суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. в соответствии с договором купли-продажи №2 от 23.04.2021, взыскать солидарно с Дубового В.В., Котовщикова М.М. в пользу ООО «Истэйт» задолженность в размере 993764,42 руб., в том числе основной долг 873824 руб., неустойку за период с 19.05.2021 по 06.12.2021 в размере 119940,42 руб., с продолжением начисления неустойки на сумму долга в размере 873824,42 руб. по ставке 0,1% за каждый день просрочки с 07.12.2021 по фактический день оплаты долга.

Ответчиками Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. в материалы дела представлены письменные возражения, в которых указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких зданиях или сооружениях и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, просят суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик Котовщиков М.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимости №2 от 23.04.2021 недействительным. В обоснование встречных требований указано, что между сторонами были заключены два договора купли-продажи от 23.04.2021 №1 и №2. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи №1 была произведена 19.08.2021. Нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи №2 с кадастровыми номерами <№> являются общим имуществом, расположенным в здании по адресу: <адрес> Покупатели помещений в здании в силу закона приобрели доли в праве собственности на общее имущество здания, которое определяется пропорционально площади, находящихся в собственности покупателей помещений в этом здании. В процессе регистрации права собственности покупателям стало известно, что у продавца отсутствует право распоряжения имуществом, которое фактически является общим имуществом. В адрес продавца было направлено письмо с обоснованиями об изменении условий указанного договора, которое оставлено без удовлетворения.

Оспариваемым решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022 с учетом определения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 06.07.2022 об исправлении описки в удовлетворении иска ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки отказано. Встречное исковое заявление Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным удовлетворено. Признан договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 23.04.2021, подписанный ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М., недействительным.

С решением суда истец не согласился, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в иске, удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу истца ответчики ссылались на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца ООО «Истэйт» Демин А.В., Вайсеро А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчиков Панова С.В. возражал против доводов жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции остальные участвующие в деле лица не явились, были извещены заблаговременно о времени и месте судебного заседания. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав мнение явившихся участников, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит общую норму о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно положениям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно положениям статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (часть 3). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4).

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных помещений является его назначение. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведен перечень объектов, относящихся к общему имуществу здания - это помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Данный перечень аналогичен перечню, приведенному в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 3 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, рассматриваются в судебном порядке. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 66 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся аналогичные разъяснения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в составе здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>:250 на кадастровый учет были поставлены помещения с кадастровыми номерами: <№>, приобретены ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, права собственности зарегистрировно соответственно 26.10.2017 и 25.03.2021 (л.д. 144-160 т. 1).

Здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, д. 46б, с кадастровым номером <№>:1790, приобретенном ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрировано 19.07.2019.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>:1789, площадью 225 кв.м принадлежит ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрирвоано 19.07.2019 (л.д. 27-28 т. 2).

Между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

По договору купли-продажи от 23.04.2021 №1 истец передает, ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером <№>:1689; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1688, 59/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:1790. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021. Оплата в размере 35000000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021. Указанный договор сторонами не оспаривается.

Согласно договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1690, общей площадью 42,4 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1691, общей площадью 37,2 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1687, общей площадью 58,5 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1985 общей площадью 8 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1984, общей площадью 18,1 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером <№>:1789, общей площадью 225 кв.м. (л.д.22-24). Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021 (л.д. 25). Общая стоимость по договору купли-продажи №2 составляет 6428872 руб. Сторонами согласован график платежей (л.д. 24).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 в отношении указанного недвижимого имущества не произведена.

Истец ссылался на необоснованное уклонение покупателей от государственной регистрации перехода права собственности в их пользу на спорное имущество, наличие задолженности по договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 в размере 873824 руб.

Во встречных требованиях заявлено о ничтожности договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 со ссылкой на распоряжение имуществом в общей собственности собственников помещений в здании - помещениями (местами) общего пользования здания с кадастровым номером <№>:250 в нарушение требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правильно применены положения пункта 1 статьи 6, статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан обоснованный вывод о том, что в нежилом здании имеется имущество общего пользования, право собственности на которое принадлежит собственникам всех помещений.

Соглашаясь с указанными выводами, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В настоящее время за ООО «Истэйт» зарегистрировано право собственности на помещения с кадастровыми номерами: <№>:1687 площадью 58,5 кв.м, <№>:1690 площадью 42,4 кв.м, <№>:1691 площадью 37,2 кв.м 26.10.2017, <№>:1984 площадью 18,1 кв.м, <№>:1985 площадью 8 кв.м 25.03.2021, <№>:1986.

Нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1692, подвал площадью 975,6 кв.м, снят с кадастрового учета 25.03.2021 (л.д. 29-31 т. 2).

За ответчиками Дубовым В.В. и Котовщиковым М.М. зарегистрировно право собственности по 1/2 доле за каждым и обременения на недвижимое имущество: помещение <№>:1688 площадью 582 кв.м этаж 3, 19.08.2021, ипотека в силу закона 19.08.2021 (л.д. 34-36 т. 2), помещение <№>:1689 площадью 691,3 кв.м этаж 2, 19.08.2021, ипотека в силу закона 19.08.2021 (л.д. 36-39 т. 2).

Судом первой инстанции дана оценка предоставленным доказательствам в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключению специалиста о назначении помещений.

Как следует из заключения специалиста ( /Ц.Г.А. / )13 ООО «Центр кадастровых работ» от 25.05.2022 помещения с кадастровым номером <№> являются лестницами, через которые возможен доступ на 1, 2, 3 этажи здания в котором они располагаются, а также на крышу здания. Помещения с кадастровыми номерами <№> являются лестницами, <№>:1685 – машинное отделение лифтов, 66:41:0501072:1984 – загрузочный вестибюль, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Данные помещения относятся к общему имуществу всех собственников помещений, расположенных в здании с кадастровым номером <№>:250.

Первоначально технический паспорт здания площадью 691,3 кв.м по адесу: <адрес> (л.д. 182, 205-208 т. 1), был составлен на 01.04.2011 с учетом частичного обследования на 14.12.2011.

Из указанного технического паспорта, составленного на его основе заключения специалиста от 25.05.2022 следует, что помещение с кадастровым номером <№>:1687, площадью 58,5 кв.м, включает в состав помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане №№ 1-3, 5, 28 на 1 этаже, № 2 на 2 этаже, и № 1 на 3 этаже. На 1 этаже доступ из помепщения № 5 – лестница, возможен в помещение № 6, на 2 этаже из помещения № 2 – лестница, в помещение № 1, на 3 этаже из помещения № 1 – лестница, в помещение № 7.

Помещение с кадастровым номером <№>:1690 площадью 42,4 кв.м включает помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане № 26 на 1 этаже, № 14 на 2 этаже, № 12 на 3 этаже. На 1 этаже доступ из помещения № 26 – лестница, возможен в помещения № 4 и 23, на 2 этаже из помещения № 14 – лестница, в помещение № 15, на 3 эитаже из помещения № 12 – лестница, в помещение № 15.

Помещение с кадастровым номером <№>:1691 площадью 37,2 кв.м включает помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане: № 20 на 1 этаже, № 7 на 2 этаже, № 10 на 3 этаже. На 1 этаж доступ из помещения № 20 – лестница, возможен в помещение № 13, на 2 этаж из помещения № 7 – лестница, в помещение № 4, на 3 этаже из помещения № 10 – лестница, в помещение № 2.

Помещение с кадастровым номером <№>:1984 площадью 18,1 кв.м № 23 на поэтажном плане 1 этажа, загрузочный вестибюль обеспечвает доступ с улицы к лифту и в помещение № 26.

Помещение с кадастровым номером <№>:1985 площадью 8 кв.м № 24 на поэтажном плане 1 этажа, машинное отделение лифтов, предназначено для обслуживание лифтов в здании.

Судебной коллегией приобщены дополнительные доказательства в соответствии с положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе сведения из ЕГРН в отношении характеристик помещений в здании и зарегистрированных прав, а также заключения специалистов о назначении и условиях безопасной эксплуатации помещений.

Из заключения специалиста ( /Ц.Г.А. / )14 ООО «Центр кадастровых работ» от 20.10.2022 следует, что фактическая планировка помещений не соответствует планировке помещений, отраженной в техническом плане на здание от 01.04.2011, планировкам в ЕГРН, сведения о разрешении перепланировки и сохранения помещений в перепланированном состоянии не предоставлены.

Доступ в помещение с кадастровым номером <№>:1985 № 24 на поэтажном плане 1 этажа, машинное отделение лифтов, возможен только через помещение с кадастровым номером <№>:1986. В помещении № 26 с кадастровым номером <№>:1690 имеются 2 дверных проема, № 1 ведущий на лестничную клетку и в помещение № 23 с кадастровым номером <№>:1986, и № 2 ведущий на лестничную клетку и в помещение № 4, ремонтная зона, который невозможно открыть. В помещении №20, входящем в помещение с кадастровым номером <№>:1691, отсутствует возможность открытия существующего дверного проема. Помещение № 19 входит в состав двух объектов недвижимости с кадастровым номером <№>:1691 и <№>:1986, что подтверждается выпиской из ЕГРН, содержащей поэтажные планы.

Специалистом сделаны выводы о том, что из помещения с кадастровым номером <№>:1986 имеется доступ в помещения с кадастровыми номерами <№>. Собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0501072:1986 используется часть помещений, входящих в состав объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>:1687, <№>:1691. Из помещений с кадастровыми номерами <№>:1688 и <№>:1689 отсутствует возможность доступа и использования помещения с кадастровым номером <№>:1685 без прохода через помещения с кадастровым номером <№>:1686. Доступ из лифтов в помещения, расположенные в подвале и на 1 этаже здания, входящие в состав объекта недвижимости с кадастровым номером <№>:1686, возможен.

Из заключения специалиста ( / В.А.А./ )15 ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» от 17.10.2022 следует, для первого этажа местами общего пользования являются помещения № 1, 3 помещения входной группы в здание, 5, 19, 20, 26 27 – помещения лестниц, обеспечивают поэтажную связь внутри здания, являются путями эвакуационного выхода, 12, 13, 23 проходные помещения путей эвакуационного выхода из здания, 24 – помещения машинного отделения лифта, 2, 7, 14, 1, 10, 12 помещения лестниц. Помещения с кадастровыми номерами <№>, являются эвакуационными выходами, связывают помещения 1, 2, 3 этажей, ведут в холл, коридор, вестибюль и за пределы габаритов здания. Судебная коллегия принимает во внимание заключение специалиста, поскольку в материалы дела предоставлены сведения об образховании, присвоена квалификация инженер, имеется удостоверение о повышении квалификации.

Из технического заключения специалиста ( /К.А.В. / )16 ООО «Баутекс» члена саморегулируемой организации Ассоциации «Уральское общество изыскателей», Ассоциации «СРО «СОПроект» следует, что помещения № 5 и № 26 являются лестничными клетками, обеспечивающими доступ с 1 этажа на 2 и 3 этажи здания, помещение № 19-20 является лестничной клеткой, обеспечивающей доступ с 1 этажа на 2 и 3 этажи здания, а также в подвал здания, расположенного по адресу: <адрес>. Кроме того, эти помещения являются путями эвакуации людей при возникновении чрезвычайных ситуаций. При возникновении чрезвычайных ситуаций для эвакуации людей с 1 этажа здания имеется два эвакуационных пути, которые ведут непосредственно наружу: первый - через коридор (помещение № 13) и вестибюль (помещение № 12), второй - через лестничную клетку (помещение № 5), коридор (помещение № 3) и тамбуры (помещения № 1 и 28). Наличие двух эвакуационных путей, а также наличие въездных ворот, имеющих встроенные двери (2 шт.), расположенных в наружной стене главного фасада здания, является достаточным и позволяет обеспечить безопасность и эвакуацию людей из помещения 1 этажа без использования помещения № 26 (лестничная клетка) в качестве путей эвакуации из помещения 1 этажа при возникновении чрезвычайных ситуаций. Эвакуационные пути помещений 1 этажа здания соответствуют требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

В отчете Общероссийской общественной Организации «Всероссийское добровольное пожарное общество» от 14.10.2022 по определению расчетных величин пожарного риска в помещениях первого этажа здания коммунально-складского предприятия, расположенного по адресу: <адрес> приведён расчет времени эвакуации людей, а также моделирование пожара и расчет времени блокирования путей эвакуации по условиям сценариев возникновения и развития пожара в приведенных условиях. Так, при блокировании одного из эвакуационных выходов через лестничную клетку (№ 26 по БТИ) для первого этажа здания, лестничная клетка предусмотрена для эвакуации людей только со 2 и 3 этажей, при установленной ширине выходов, площадок в лестничной клетке, ширина которых мене установленных требованиями СП 1.13130.2009, имеются условия безопасной эвакуации людей.

Судебная коллегия принимает во внимание данные заключения и отчет специалистов, приходит к выводу о том, что спорные помещения, в том числе помещения № <№> относятся к эвакуационным выходам, обеспечивают эвакуацию людей в случае возникновения чрезвычайных ситуаций, дополняют друг друга в случае блокировки иных эвакуационных выходов.

Судебная коллегия, оценивая данные заключения в совокупности с другими предоставленными доказательствами, техническим паспортом помещения в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что они не подтверждают исключение спорных помещений из состава мест общего пользования, состава эвакуационных выходов.

Кроме того, в указанных заключениях не обследованы варианты эвакуации в случае блокирования иных эвакуационных выходов и возможности эвакуации исключительно посредством спорных помещений, также обеспечивающих эвакуацию в чрезвычайных ситуациях.

В данном случае распределение помещений, изменение состава мест общего пользования направлено на уменьшение количества эвакуационных путей в здании, распределение части эвакуационных путей для 1 этажа, и части эвакуационных путей для 2, 3 этажей, исключающих взаимное использование, что нарушает требования противопожарной безопасности, соответствующий договор купли-продажи от 23.04.2021 №2 направлен на выдел мест общего пользования в натуре в нарушение требований безопасности, является ничтожным.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В данном случае ООО «Истэйт» распорядился имуществом общего пользования в нарушение требований закона.

Судебная коллегия оценивает доводы истца ООО «Истэйт» в апелляционной жалобе о том, что здание состоит из обособленных частей, помещение в собственности истца на 1 этаже обеспечено необходимым доступом и не требует обеспечения доступом посредством помещений, переданных в единоличную собственность по договору купли-продажи № 2 ответчикам, помещения с кадастровыми номерами <№> переданы в долевую собственность, что обеспечивает совместно использование, помещения, передаваемые по договору № 2 обеспечивают доступ к помещениям на 2 и 3 этажах в собственности ответчиков, и приходит к следующему.

Судом с достоверностью установлено, что здание с кадастровым номером <№>:250 является единым, расположено на одном земельном участке, имеет общую несущую ограждающую конструкцию, крышу, коммуникации. 1, 2, 3 этажи здания не обособлены и не поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости. Расположение помещений на разных этажах, обустройство нескольких входов в здание, нескольких объемно-планировочных, фукциональных частей (этажей) здания об обратном не свидетельствуют. В данном случае предусмотрены помещения, обеспечивающие эвакуацию люде в случае чрезвычайных ситуаций с учетом возможного блокирования, в связи с чем исключение части помещений из состава эвакуационных путей нарушает требования безопасности здания и может привести к причинению вреда изни и здоровью людей, что не допустимо.

В силу статей 6, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, относятся к общему имуществу и общей собственности всех собственников помещений в здании.

Законом не предусмотрена возможность признания таких помещений мест общего пользования общей собственностью только тех лиц, которые владеют помещениями в той части здания или на том этаже, где фактически расположено конкретное помещение мест общего пользования (лестницы, лестничные площадки, машинное отделение лифтов, загрузочный вестибюль).

Доводы ООО «Истэйт» об определении предназначения указанных помещений, определении долей в праве собственности не свидетельствуют о наличии технической возможности выдела из общей долевой собственности на помещения места общего пользования доли в натуре в соответствии с положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие постоянного использования какого-либо конкретного места общего пользования кем-либо из собственников не влияет на его признание общим имуществом и на несение расходов по его содержанию.

Ссылки ответчика на то, что помещения на 2 и 3 этажах здания изначально принадлежали одному лицу - ООО «Истэйт», не использовались для общих целей, на правильность выводов суда не влияет, поскольку необоснованное оформление единоличного права собственности на места общего пользования являлось предметом спора.

В силу статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, здание могло строиться одним лицом за счет собственных средств, но с момента отчуждения отдельных помещений в здании иным лицам в силу закона возникает право общей долевой собственности на помещения, которые необходимы для общего использования.

Доводы истца в апелляционной жалобе об изменении предназначения помещений общего пользования и перераспределении долей в общем имуществе подлежат отклонению, поскольку собственники помещений не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании отдельно от права собственности на помещения. Договор купли-продажи от 23.04.2021 №2, по сути, направлен на выдел в натуре долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в здании однако такой выдел выполнен с нарушением вышеуказанных положений статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на общее имущество в многоквартирном доме регистрируются без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, оснований для указания конкретных размеров долей в праве общей долевой собственности, в том числе в отношении помещений с кадастровыми номерами <№>, в договоре купли-продажи от 23.04.2021 №2 не имелось.

Вопреки доводам жалобы, при отчуждении помещений по договору купли-продажи от 23.04.2021 № 1 к покупателям перешла соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.

Изучив материалы дела, исследовав мотивы, которыми руководствовались стороны при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 23.04.2021 №2, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заключение договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 без включения всех объектов по приведенной стоимости было бы невозможным.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 23.04.2021 №2 в отношении помещений лестниц, машинного отделение лифтов, загрузочного вестибюля с кадастровыми номерами <№> общего имущества собственников помещений здания и в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, обеспечивающего проезд и размещение автомобилей у здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46б, заключен с нарушением требований статей 6, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Вопреки доводам жалобы истца, ссылка на частичное исполнение договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 ответчиками, намерение оплатить задолженность, не изменяет право собственности в отношении помещений мест общего пользования, возможность распоряжения им, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для применения положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Доводы истца об обременениях в отношении иных помещений, переданных по договору купли-продажи от 23.04.2021 №1, необходимости привлечения к участию в деле лиц, в пользу которых зарегистрированы такие обременения, подлежат отклонению, поскольку по оспариваемому договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 обременения не зарегистрированы.

При рассмотрении дела судом нормы материального и процессуального права судом не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Торжевская М.О.

Дело № 33-14724/2022, 2-1407/2022

УИД 66RS0007-01-2021-222110-75

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 20 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Мехонцевой Е.М.,

судей Некрасовой А.С., Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Фаттаховой А.А. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» к Дубовому Владиславу Владимировичу, Котовщикову Максиму Михайловичу об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки, по встречному иску Котовщикова Максима Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителей истца ООО «Истэйт» Демина А.В., Вайсеро А.В., представителя ответчиков Панова С.В., судебная коллегия

установила:

ООО «Истэйт» обратилось в суд с иском к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки.

В обоснование иска указано, что между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно договору купли-продажи №1 истец передает, ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером <№>:1689; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1688, доля в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:1790. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021, оплата в размере 35000000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021.

Согласно договору №2 купли-продажи ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1690; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1691; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1687; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1985; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1684; земельный участок с кадастровым номером <№>:1789. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Общая стоимость по договору №2 составляет 6428872 руб. Порядок оплаты согласован сторонами, составлен график платежей. В нарушение условий договора №2 ответчиками не внесены задаток и платежи по графику со сроками оплаты: 15.09.2021, 15.10.2021, 15.11.2021. Задолженность составляет 873824 руб. 16.11.2021 в адрес ответчиков направлены претензии. По состоянию на 06.12.2021 оплата задолженности не произведена, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не произведена.

На основании изложенного истец просит суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. в соответствии с договором купли-продажи №2 от 23.04.2021, взыскать солидарно с Дубового В.В., Котовщикова М.М. в пользу ООО «Истэйт» задолженность в размере 993764,42 руб., в том числе основной долг 873824 руб., неустойку за период с 19.05.2021 по 06.12.2021 в размере 119940,42 руб., с продолжением начисления неустойки на сумму долга в размере 873824,42 руб. по ставке 0,1% за каждый день просрочки с 07.12.2021 по фактический день оплаты долга.

Ответчиками Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. в материалы дела представлены письменные возражения, в которых указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких зданиях или сооружениях и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, просят суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик Котовщиков М.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимости №2 от 23.04.2021 недействительным. В обоснование встречных требований указано, что между сторонами были заключены два договора купли-продажи от 23.04.2021 №1 и №2. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи №1 была произведена 19.08.2021. Нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи №2 с кадастровыми номерами <№> являются общим имуществом, расположенным в здании по адресу: <адрес> Покупатели помещений в здании в силу закона приобрели доли в праве собственности на общее имущество здания, которое определяется пропорционально площади, находящихся в собственности покупателей помещений в этом здании. В процессе регистрации права собственности покупателям стало известно, что у продавца отсутствует право распоряжения имуществом, которое фактически является общим имуществом. В адрес продавца было направлено письмо с обоснованиями об изменении условий указанного договора, которое оставлено без удовлетворения.

Оспариваемым решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022 с учетом определения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 06.07.2022 об исправлении описки в удовлетворении иска ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки отказано. Встречное исковое заявление Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным удовлетворено. Признан договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 23.04.2021, подписанный ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М., недействительным.

С решением суда истец не согласился, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в иске, удовлетворении встречного иска. В обоснование доводов указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом обстоятельств, не соответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу истца ответчики ссылались на законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца ООО «Истэйт» Демин А.В., Вайсеро А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, представитель ответчиков Панова С.В. возражал против доводов жалобы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции остальные участвующие в деле лица не явились, были извещены заблаговременно о времени и месте судебного заседания. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав мнение явившихся участников, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит общую норму о том, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно положениям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно положениям статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (часть 2). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения (часть 3). Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4).

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных помещений является его назначение. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» приведен перечень объектов, относящихся к общему имуществу здания - это помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Данный перечень аналогичен перечню, приведенному в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 3 Постановления Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, рассматриваются в судебном порядке. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 66 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся аналогичные разъяснения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в составе здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>:250 на кадастровый учет были поставлены помещения с кадастровыми номерами: <№>, приобретены ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, права собственности зарегистрировно соответственно 26.10.2017 и 25.03.2021 (л.д. 144-160 т. 1).

Здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, д. 46б, с кадастровым номером <№>:1790, приобретенном ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрировано 19.07.2019.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>:1789, площадью 225 кв.м принадлежит ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрирвоано 19.07.2019 (л.д. 27-28 т. 2).

Между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>

По договору купли-продажи от 23.04.2021 №1 истец передает, ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером <№>:1689; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1688, 59/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>:1790. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021. Оплата в размере 35000000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021. Указанный договор сторонами не оспаривается.

Согласно договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1690, общей площадью 42,4 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1691, общей площадью 37,2 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1687, общей площадью 58,5 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1985 общей площадью 8 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1984, общей площадью 18,1 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером <№>:1789, общей площадью 225 кв.м. (л.д.22-24). Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021 (л.д. 25). Общая стоимость по договору купли-продажи №2 составляет 6428872 руб. Сторонами согласован график платежей (л.д. 24).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 в отношении указанного недвижимого имущества не произведена.

Истец ссылался на необоснованное уклонение покупателей от государственной регистрации перехода права собственности в их пользу на спорное имущество, наличие задолженности по договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 в размере 873824 руб.

Во встречных требованиях заявлено о ничтожности договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 со ссылкой на распоряжение имуществом в общей собственности собственников помещений в здании - помещениями (местами) общего пользования здания с кадастровым номером <№>:250 в нарушение требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правильно применены положения пункта 1 статьи 6, статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан обоснованный вывод о том, что в нежилом здании имеется имущество общего пользования, право собственности на которое принадлежит собственникам всех помещений.

Соглашаясь с указанными выводами, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В настоящее время за ООО «Истэйт» зарегистрировано право собственности на помещения с кадастровыми номерами: <№>:1687 площадью 58,5 кв.м, <№>:1690 площадью 42,4 кв.м, <№>:1691 площадью 37,2 кв.м 26.10.2017, <№>:1984 площадью 18,1 кв.м, <№>:1985 площадью 8 кв.м 25.03.2021, <№>:1986.

Нежилое помещение с кадастровым номером <№>:1692, подвал площадью 975,6 кв.м, снят с кадастрового учета 25.03.2021 (л.д. 29-31 т. 2).

За ответчиками Дубовым В.В. и Котовщиковым М.М. зарегистрировно право собственности по 1/2 доле за каждым и обременения на недвижимое имущество: помещение <№>:1688 площадью 582 кв.м этаж 3, 19.08.2021, ипотека в силу закона 19.08.2021 (л.д. 34-36 т. 2), помещение <№>:1689 площадью 691,3 кв.м этаж 2, 19.08.2021, ипотека в силу закона 19.08.2021 (л.д. 36-39 т. 2).

Судом первой инстанции дана оценка предоставленным доказательствам в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключению специалиста о назначении помещений.

Как следует из заключения специалиста ( /Ц.Г.А. / )13 ООО «Центр кадастровых работ» от 25.05.2022 помещения с кадастровым номером <№> являются лестницами, через которые возможен доступ на 1, 2, 3 этажи здания в котором они располагаются, а также на крышу здания. Помещения с кадастровыми номерами <№> являются лестницами, <№>:1685 – машинное отделение лифтов, 66:41:0501072:1984 – загрузочный вестибюль, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Данные помещения относятся к общему имуществу всех собственников помещений, расположенных в здании с кадастровым номером <№>:250.

Первоначально технический паспорт здания площадью 691,3 кв.м по адесу: <адрес> (л.д. 182, 205-208 т. 1), был составлен на 01.04.2011 с учетом частичного обследования на 14.12.2011.

Из указанного технического паспорта, составленного на его основе заключения специалиста от 25.05.2022 следует, что помещение с кадастровым номером <№>:1687, площадью 58,5 кв.м, включает в состав помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане №№ 1-3, 5, 28 на 1 этаже, № 2 на 2 этаже, и № 1 на 3 этаже. На 1 этаже доступ из помепщения № 5 – лестница, возможен в помещение № 6, на 2 этаже из помещения № 2 – лестница, в помещение № 1, на 3 этаже из помещения № 1 – лестница, в помещение № 7.

Помещение с кадастровым номером <№>:1690 площадью 42,4 кв.м включает помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане № 26 на 1 этаже, № 14 на 2 этаже, № 12 на 3 этаже. На 1 этаже доступ из помещения № 26 – лестница, возможен в помещения № 4 и 23, на 2 этаже из помещения № 14 – лестница, в помещение № 15, на 3 эитаже из помещения № 12 – лестница, в помещение № 15.

Помещение с кадастровым номером <№>:1691 площадью 37,2 кв.м включает помещения, отмеченные номерами на поэтажном плане: № 20 на 1 этаже, № 7 на 2 этаже, № 10 на 3 этаже. На 1 этаж доступ из помещения № 20 – лестница, возможен в помещение № 13, на 2 этаж из помещения № 7 – лестница, в помещение № 4, на 3 этаже из помещения № 10 – лестница, в помещение № 2.

Помещение с кадастровым номером <№>:1984 площадью 18,1 кв.м № 23 на поэтажном плане 1 этажа, загрузочный вестибюль обеспечвает доступ с улицы к лифту и в помещение № 26.

Помещение с кадастровым номером <№>:1985 площадью 8 кв.м № 24 на поэтажном плане 1 этажа, машинное отделение лифтов, предназначено для обслуживание лифтов в здании.

Судебной коллегией приобщены дополнительные доказательства в соответствии с положениями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе сведения из ЕГРН в отношении характеристик помещений в здании и зарегистрированных прав, а также заключения специалистов о назначении и условиях безопасной эксплуатации помещений.

Из заключения специалиста ( /Ц.Г.А. / )14 ООО «Центр кадастровых работ» от 20.10.2022 следует, что фактическая планировка помещений не соответствует планировке помещений, отраженной в техническом плане на здание от 01.04.2011, планировкам в ЕГРН, сведения о разрешении перепланировки и сохранения помещений в перепланированном состоянии не предоставлены.

Доступ в помещение с кадастровым номером <№>:1985 № 24 на поэтажном плане 1 этажа, машинное отделение лифтов, возможен только через помещение с кадастровым номером <№>:1986. В помещении № 26 с кадастровым номером <№>:1690 имеются 2 дверных проема, № 1 ведущий на лестничную клетку и в помещение № 23 с кадастровым номером <№>:1986, и № 2 ведущий на лестничную клетку и в помещение № 4, ремонтная зона, который невозможно открыть. В помещении №20, входящем в помещение с кадастровым номером <№>:1691, отсутствует возможность открытия существующего дверного проема. Помещение № 19 входит в состав двух объектов недвижимости с кадастровым номером <№>:1691 и <№>:1986, что подтверждается выпиской из ЕГРН, содержащей поэтажные планы.

Специалистом сделаны выводы о том, что из помещения с кадастровым номером <№>:1986 имеется доступ в помещения с кадастровыми номерами <№>. Собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 66:41:0501072:1986 используется часть помещений, входящих в состав объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№>:1687, <№>:1691. Из помещений с кадастровыми номерами <№>:1688 и <№>:1689 отсутствует возможность доступа и использования помещения с кадастровым номером <№>:1685 без прохода через помещения с кадастровым номером <№>:1686. Доступ из лифтов в помещения, расположенные в подвале и на 1 этаже здания, входящие в состав объекта недвижимости с кадастровым номером <№>:1686, возможен.

Из заключения специалиста ( / В.А.А./ )15 ООО «Уральская палата оценки и недвижимости» от 17.10.2022 следует, для первого этажа местами общего пользования являются помещения № 1, 3 помещения входной группы в здание, 5, 19, 20, 26 27 – помещения лестниц, обеспечивают поэтажную связь внутри здания, являются путями эвакуационного выхода, 12, 13, 23 проходные помещения путей эвакуационного выхода из здания, 24 – помещения машинного отделения лифта, 2, 7, 14, 1, 10, 12 помещения лестниц. Помещения с кадастровыми номерами <№>, являются эвакуационными выходами, связывают помещения 1, 2, 3 этажей, ведут в холл, коридор, вестибюль и за пределы габаритов здания. Судебная коллегия принимает во внимание заключение специалиста, поскольку в материалы дела предоставлены сведения об образховании, присвоена квалификация инженер, имеется удостоверение о повышении квалификации.

Из технического заключения специалиста ( /К.А.В. / )16 ООО «Баутекс» члена саморегулируемой организации Ассоциации «Уральское общество изыскателей», Ассоциации «СРО «СОПроект» следует, что помещения № 5 и № 26 являются лестничными клетками, обеспечивающими доступ с 1 этажа на 2 и 3 этажи здания, помещение № 19-20 является лестничной клеткой, обеспечивающей доступ с 1 этажа на 2 и 3 этажи здания, а также в подвал здания, расположенного по адресу: <адрес>. Кроме того, эти помещения являются путями эвакуации людей при возникновении чрезвычайных ситуаций. При возникновении чрезвычайных ситуаций для эвакуации людей с 1 этажа здания имеется два эвакуационных пути, которые ведут непосредственно наружу: первый - через коридор (помещение № 13) и вестибюль (помещение № 12), второй - через лестничную клетку (помещение № 5), коридор (помещение № 3) и тамбуры (помещения № 1 и 28). Наличие двух эвакуационных путей, а также наличие въездных ворот, имеющих встроенные двери (2 шт.), расположенных в наружной стене главного фасада здания, является достаточным и позволяет обеспечить безопасность и эвакуацию людей из помещения 1 этажа без использования помещения № 26 (лестничная клетка) в качестве путей эвакуации из помещения 1 этажа при возникновении чрезвычайных ситуаций. Эвакуационные пути помещений 1 этажа здания соответствуют требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

В отчете Общероссийской общественной Организации «Всероссийское добровольное пожарное общество» от 14.10.2022 по определению расчетных величин пожарного риска в помещениях первого этажа здания коммунально-складского предприятия, расположенного по адресу: <адрес> приведён расчет времени эвакуации людей, а также моделирование пожара и расчет времени блокирования путей эвакуации по условиям сценариев возникновения и развития пожара в приведенных условиях. Так, при блокировании одного из эвакуационных выходов через лестничную клетку (№ 26 по БТИ) для первого этажа здания, лестничная клетка предусмотрена для эвакуации людей только со 2 и 3 этажей, при установленной ширине выходов, площадок в лестничной клетке, ширина которых мене установленных требованиями СП 1.13130.2009, имеются условия безопасной эвакуации людей.

Судебная коллегия принимает во внимание данные заключения и отчет специалистов, приходит к выводу о том, что спорные помещения, в том числе помещения № <№> относятся к эвакуационным выходам, обеспечивают эвакуацию людей в случае возникновения чрезвычайных ситуаций, дополняют друг друга в случае блокировки иных эвакуационных выходов.

Судебная коллегия, оценивая данные заключения в совокупности с другими предоставленными доказательствами, техническим паспортом помещения в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что они не подтверждают исключение спорных помещений из состава мест общего пользования, состава эвакуационных выходов.

Кроме того, в указанных заключениях не обследованы варианты эвакуации в случае блокирования иных эвакуационных выходов и возможности эвакуации исключительно посредством спорных помещений, также обеспечивающих эвакуацию в чрезвычайных ситуациях.

В данном случае распределение помещений, изменение состава мест общего пользования направлено на уменьшение количества эвакуационных путей в здании, распределение части эвакуационных путей для 1 этажа, и части эвакуационных путей для 2, 3 этажей, исключающих взаимное использование, что нарушает требования противопожарной безопасности, соответствующий договор купли-продажи от 23.04.2021 №2 направлен на выдел мест общего пользования в натуре в нарушение требований безопасности, является ничтожным.

В пункте 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

В данном случае ООО «Истэйт» распорядился имуществом общего пользования в нарушение требований закона.

Судебная коллегия оценивает доводы истца ООО «Истэйт» в апелляционной жалобе о том, что здание состоит из обособленных частей, помещение в собственности истца на 1 этаже обеспечено необходимым доступом и не требует обеспечения доступом посредством помещений, переданных в единоличную собственность по договору купли-продажи № 2 ответчикам, помещения с кадастровыми номерами <№> переданы в долевую собственность, что обеспечивает совместно использование, помещения, передаваемые по договору № 2 обеспечивают доступ к помещениям на 2 и 3 этажах в собственности ответчиков, и приходит к следующему.

Судом с достоверностью установлено, что здание с кадастровым номером <№>:250 является единым, расположено на одном земельном участке, имеет общую несущую ограждающую конструкцию, крышу, коммуникации. 1, 2, 3 этажи здания не обособлены и не поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости. Расположение помещений на разных этажах, обустройство нескольких входов в здание, нескольких объемно-планировочных, фукциональных частей (этажей) здания об обратном не свидетельствуют. В данном случае предусмотрены помещения, обеспечивающие эвакуацию люде в случае чрезвычайных ситуаций с учетом возможного блокирования, в связи с чем исключение части помещений из состава эвакуационных путей нарушает требования безопасности здания и может привести к причинению вреда изни и здоровью людей, что не допустимо.

В силу статей 6, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, относятся к общему имуществу и общей собственности всех собственников помещений в здании.

Законом не предусмотрена возможность признания таких помещений мест общего пользования общей собственностью только тех лиц, которые владеют помещениями в той части здания или на том этаже, где фактически расположено конкретное помещение мест общего пользования (лестницы, лестничные площадки, машинное отделение лифтов, загрузочный вестибюль).

Доводы ООО «Истэйт» об определении предназначения указанных помещений, определении долей в праве собственности не свидетельствуют о наличии технической возможности выдела из общей долевой собственности на помещения места общего пользования доли в натуре в соответствии с положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие постоянного использования какого-либо конкретного места общего пользования кем-либо из собственников не влияет на его признание общим имуществом и на несение расходов по его содержанию.

Ссылки ответчика на то, что помещения на 2 и 3 этажах здания изначально принадлежали одному лицу - ООО «Истэйт», не использовались для общих целей, на правильность выводов суда не влияет, поскольку необоснованное оформление единоличного права собственности на места общего пользования являлось предметом спора.

В силу статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, здание могло строиться одним лицом за счет собственных средств, но с момента отчуждения отдельных помещений в здании иным лицам в силу закона возникает право общей долевой собственности на помещения, которые необходимы для общего использования.

Доводы истца в апелляционной жалобе об изменении предназначения помещений общего пользования и перераспределении долей в общем имуществе подлежат отклонению, поскольку собственники помещений не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании отдельно от права собственности на помещения. Договор купли-продажи от 23.04.2021 №2, по сути, направлен на выдел в натуре долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в здании однако такой выдел выполнен с нарушением вышеуказанных положений статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на общее имущество в многоквартирном доме регистрируются без указания в ЕГРН имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, оснований для указания конкретных размеров долей в праве общей долевой собственности, в том числе в отношении помещений с кадастровыми номерами <№>, в договоре купли-продажи от 23.04.2021 №2 не имелось.

Вопреки доводам жалобы, при отчуждении помещений по договору купли-продажи от 23.04.2021 № 1 к покупателям перешла соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать.

Изучив материалы дела, исследовав мотивы, которыми руководствовались стороны при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 23.04.2021 №2, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заключение договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 без включения всех объектов по приведенной стоимости было бы невозможным.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 23.04.2021 №2 в отношении помещений лестниц, машинного отделение лифтов, загрузочного вестибюля с кадастровыми номерами <№> общего имущества собственников помещений здания и в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, обеспечивающего проезд и размещение автомобилей у здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, 46б, заключен с нарушением требований статей 6, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Вопреки доводам жалобы истца, ссылка на частичное исполнение договора купли-продажи от 23.04.2021 №2 ответчиками, намерение оплатить задолженность, не изменяет право собственности в отношении помещений мест общего пользования, возможность распоряжения им, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для применения положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Доводы истца об обременениях в отношении иных помещений, переданных по договору купли-продажи от 23.04.2021 №1, необходимости привлечения к участию в деле лиц, в пользу которых зарегистрированы такие обременения, подлежат отклонению, поскольку по оспариваемому договору купли-продажи от 23.04.2021 №2 обременения не зарегистрированы.

При рассмотрении дела судом нормы материального и процессуального права судом не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены принятого решения по указанным в жалобе основаниям.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17.06.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Некрасова А.С.

Торжевская М.О.

33-14724/2022

Категория:
Гражданские
Статус:
РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ
Истцы
ООО Истэйт
Ответчики
Дубовой Владислав Владимирович
Котовщиков Максим Михайлович
Другие
Управление Росреестра по Свердловской области
Суд
Свердловский областной суд
Судья
Мехонцева Елена Михайловна
Дело на сайте суда
oblsud.svd.sudrf.ru
25.08.2022Передача дела судье
20.09.2022Судебное заседание
20.10.2022Судебное заседание
07.11.2022Дело сдано в отдел судебного делопроизводства
14.11.2022Передано в экспедицию
20.10.2022
Решение

Детальная проверка физлица

  • Уголовные и гражданские дела
  • Задолженности
  • Нахождение в розыске
  • Арбитражи
  • Банкротство
Подробнее