Решение по делу № 2-1647/2015 от 24.02.2015

Дело № 2-1647/15 Мотивированное решение составлено 12 мая 2015 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 мая 2015 года                                город Мурманск        

Первомайский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Замбуржицкой И.Э.

при секретаре Секретаревой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филипповой З.В к ООО «***» о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску ООО «***» к Филипповой З.В о взыскании стоимости расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Филиппова З.В. обратилась в суд с иском к ООО «***» о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование исковых требований указала, что между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого здания площадью ***, расположенного *** сроком на *** лет. Данный договор прошел государственную регистрацию ***, номер регистрации ***

Пунктом 2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца в размере ***. Согласно акту приема-передачи от *** указанное здание было передано в надлежащем качестве арендатору.

С *** года ответчик перестал выполнять надлежащим образом свои обязанности в части внесения арендной платы, в связи с чем *** в адрес ООО «***» была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период *** в сумме ***, пени в сумме ***, а также расторгнуть договор аренды от *** и выселить арендатора из занимаемого помещения.

ООО «***» обратилось в суд со встречным иском к Филипповой З.В. о зачете арендодателем в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества,

В обоснование встречного иска указано, что в ходе эксплуатации здания было установлено, что собственником имущества не выполнялись обязанности по содержанию и ремонту имущества – не проводились ни планово-предупредительные работы, ни текущие, ни капитальные работы по ремонту инженерных коммуникаций, систем теплоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, а также систем электроснабжения.

Поскольку вышеуказанные системы находились в аварийном состоянии, дальнейшее использование здания в соответствии с его назначением по договору аренды под магазин стало невозможным.

Актом комиссионного обследования арендованного здания от *** установлено, что в арендуемом здании требуется провести ремонтно-восстановительные работы капитального характера в соответствии с предписанием ОАО «***» по подготовке тепловых сетей к отопительному сезону *** года. Пари этом комиссия пришла к выводу о чрезмерной затратности капитального ремонта системы теплоснабжения при подготовке к отопительному сезону и необходимости капитального ремонта электроснабжения, а также о возможности перехода на альтернативный источник теплоснабжения арендуемого здания вследствие более обоснованного экономического тарифа на электроэнергию и меньших затрат на содержание здания для арендодателя и соответственно, арендатора.

После комиссионного обследования арендуемого здания произведена дефектовка работ в здании и в соответствии с необходимым перечнем работ ООО «***» заключен договор подряда на выполнение работ капитального характера №*** от ***. Согласно Приложению №*** к договору стоимость работ определена в размере ***. Стоимость материалов при выполнении произведенного ремонта согласно Приложению №*** к договору составила ***. Согласно Приложению №*** к договору все работы выполнены полностью и в срок, с использованием материалов, переданных исполнителю от заказчика в соответствии с товарными чеками. Кроме этого, общая стоимость работ по договору составила ***.

*** в адрес Филипповой З.В. были направлены документы, подтверждающие выполнение указанных работ с требованием о возмещении стоимости капитального ремонта арендованного имущества путем уменьшения арендной платы. Данное требование оставлено без ответа.

Просит обязать собственника здания Филиппову З.В. зачесть в счет арендной платы по договору аренды здания от *** расходы ООО «***» на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме ***

В ходе судебного разбирательства представитель ООО «***» -ФИО1 уточнил исковые требования, в связи с достигнутым *** соглашением о расторжении договора аренды нежилого здания от *** просил взыскать с Филипповой З.В. стоимость расходов ООО «***» на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме ***.

Филиппова З.В. и ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представитель ООО «***» - ФИО1 в судебном заседании уточнил исковые требования в части размера расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества, просил взыскать с Филипповой З.В. в пользу ООО «***» ***.

В судебном заседании уточнил исковые требования, просил взыскать с Филипповой З.В. стоимость расходов ООО «***» на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме ***.

Заслушав представителя ООО «***», исследовав материалы дела, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 310, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, здание магазина, общей площадью ***, кадастровый (или условный) номер: ***, расположенное Адрес*** принадлежит на праве собственности Филипповой З.В., что подтверждается имеющейся в материалах дела копии свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 6).

*** между Филипповой З.В. (арендодатель) и ответчиком ООО «***» (арендатор) был заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 4 договора срок аренды здания, расположенного Адрес*** составляет *** лет с момента его принятия арендатором по Акту приема-передачи.

Факт передачи нежилого помещения Арендатору подтверждается Актом (Приложением №*** к Договору от ***).

Согласно пункту 2 договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет *** за 1 кв.м в месяц. Общая стоимость арендуемого здания составляет *** в месяц. Арендатор вносит арендную плату арендодателю безналичным или наличным путем не позднее 20 числа каждого месяца. В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда арендатор грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемое здание не по целевому назначению (п. 5.2.1.); более двух раз неоплата арендной платы, неоплата коммунальных и других обязательных платежей за пользование зданием (п. 5.2.2.); существенно ухудшает состояние арендуемого здания (п. 5.2.3.).

В силу пункта 6.4 договора, в случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере *** от суммы за каждый день просрочки, но не более *** от суммы задолженности.

*** в связи с ненадлежащим исполнением ООО «***» обязательства по внесению арендной платы, истец направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Данная претензия получена ответчиком ***.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств исполнения ответчиком принятого на себя обязательства по выплате истцу арендных платежей за период *** ответчиком не представлено, а судом не добыто, представленный истцом расчет задолженности ответчиком не опровергнут, в связи с чем требования Филипповой З.В. о взыскании задолженности по арендным платежам за период *** в сумме *** и пени за период *** в сумме *** признаются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Требование о расторжении договора аренды от ***, заключенного между Филипповой З.В. и ООО «***», и выселении арендатора из занимаемого помещения удовлетворению не подлежит, поскольку в материалы дела представлено дополнительное соглашение от ***, из которого следует, что стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды нежилого здания от ***.

Разрешая встречные исковые требования ООО «***» суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно представленному акту комиссионного обследования арендованного здания от ***, комиссией в составе заместителя директора ООО «***», ИП ФИО3, специалиста по эксплуатации тепловых энергоустановок и тепловых сетей на основании предписания ОАО «***» по подготовке тепловых сетей, тепловых пунктов, систем теплоснабжения и узлов учета тепловой энергии к отопительному сезону *** годы проведено обследование здания и установлено, что для сдачи теплопункта и всего здания представителям «***», ОАО «***», ОАО «***» к отопительному сезону *** годы необходима минимальная сумма: ***.

С учетом технического осмотра и произведенных расчетов комиссия рекомендовала отказаться от услуги ОАО «***» и перейти на альтернативный источник энергоснабжения – электроотопление.

*** между ООО «***» (Заказчик) и ФИО4 (Подрядчик) был заключен договор подряда №***, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работы по заданию Заказчика, объем и перечень которых содержится в Приложении № 1, а именно: ***.

Согласно акту приемки-сдачи выполненных работ от *** Подрядчик выполнил по заданию Заказчика работы в помещении *** ООО «***», по адресу: ***:

*** в адрес Филипповой З.В. направлено уведомление с требованием об уменьшении арендной платы в связи с произведенным капитальным ремонтом.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «***» ФИО5 показал, что арендуемое здание нуждалось в ремонте, поскольку работы по подготовке системы теплоснабжения требовали затрат, было принято решение о проведении ремонта системы электроснабжения. При этом указал, что Филиппова З.В. о проведении данных работ в известность поставлена не была, поскольку находилась за пределами *** области, связаться с ней было невозможно.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ИП ФИО3, пояснил, что помещению *** по адресу: *** требовался капитальный ремонт, указал на необходимость проведении ремонта системы электроснабжения и нецелесообразность ремонта системы теплоснабжения.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4, который согласно представленным документам является главным инженером ***, имеет удостоверения о повышении квалификации по программе» «Устройство и безопасная эксплуатация тепловых установок и тепловых сетей», «Техническая эксплуатация тепловых установок и тепловых сетей», пояснил, что выполнял работы в соответствии с договором подряда № от ***, представил заключение о том, какие из произведенных им работ относятся к работам капитального характера.

Оценивая собранные по делу доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достаточности и достоверности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании с Филипповой З.В. стоимости расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества.

При этом суд исходит из того, что, произведенные ООО «***» не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ.

Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что фактически ООО «***» были выполнены работы по переустройству нежилого помещения, при этом выполнение указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При таких условиях встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно положениям статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с обращением в суд за защитой нарушенного права истец понесла расходы на оплату государственной пошлины в сумме ***. Указанные расходы, подтвержденные письменными материалами дела, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 235, 237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Филипповой З.В к ООО «***» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «***» в пользу Филипповой З.В задолженность по арендной плате за период *** в сумме ***, пени за период *** в сумме ***, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме ***, а всего ***.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного *** между Филипповой З.В и ООО «***» и выселении ООО «***» из занимаемого нежилого помещения, расположенного Адрес*** отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «***» к Филипповой З.В о взыскании стоимости расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме *** отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу.

Судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что были исчерпаны иные установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу.

Судья И.Э.Замбуржицкая