Решение по делу № 02-0676/2024 от 17.05.2023

УИД № 77RS0018-02-2023-006394-22

Решение

Именем Российской Федерации

18 сентября 2024 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Казаковой О.А., при секретаре фио..., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-676/24 по иску Толстова ... к Малашковой ... о взыскании денежных средств, встречному иску Малашковой Ольги Николаевны к Толстову Алексею Анатольевичу о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец Толстов ... обратился в суд с иском к ответчику Малашковой ... о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве арендных платежей по договору найма жилого дома в размере сумма; денежных средств, уплаченных в качестве гарантийного взноса, в размере сумма; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2023 г. по день фактического исполнения обязательства; расходов по проведению строительно-технической экспертизы в размере сумма; расходов на представителя в размере сумма; расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20.09.2022 г. заключил с Малашковой ... договор найма жилого дома, расположенного по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом «Миллениум-Парк», квартал № 4, д.29, со сроком действия с 01.10.2022г. и оплатил гарантийный взнос в размере сумма, а также арендный платеж за первый месяц проживания в размере сумма Арендные платежи подлежали внесению первого числа каждого месяца за один месяц вперед. 31.12.2022 г. договор аренды был прекращен, о чем составлен соответствующий акт. За период с 01.10.2022 г. по 31.12.2022 г. были внесены арендные платежи по договору в общем размере сумма Общий размер денежных средств, перечисленных ответчику с учетом гарантийного взноса, составил сумма В ходе эксплуатации дома истец выявил существенные недостатки в доме и в уведомлении о расторжении договора от 11.12.2022 г. заявил требование о возврате гарантийного взноса в размере сумма, на которое ответа не получил, в связи с чем организовал проведение строительно-технической экспертизы, по результатам которой жилой дом имеет ряд существенных недостатков, которые были допущены при проектировании и дома и его строительстве. Истец полагает, что фио... не могла не знать о наличии недостатков и ввела истца в заблуждение относительно характеристик жилого дома. Также истец указывает, что назначение гарантийного взноса для обеспечения сохранности имущества, оборудования, а также в качестве неустойки, которая применяется, если наниматель съезжает ранее 11 месяцев, противоречит друг другу и не может применяться одновременно. Кроме того, ответственность за скрытые недостатки и обязанность устранять аварии и недостатки, возникшие не по вине истца, по договору была возложена на ответчика. Досудебная претензия, направленная в адрес ответчика, положительного результата не дала.

Малашковой ... подано встречное исковое заявление к Толстову ... о взыскании денежных средств в размере сумма и расходов по уплате государственной пошлины в размере сумма В обоснование заявленных требований Малашковой ... указано, что Толстов ... причинил истцу ущерб в ходе ненадлежащей эксплуатации дома. При заключении договора найма были подписаны два акта приемки дома, в одном акте было отражено, что явных недостатков в доме не имеется и было подробно зафиксировано, что осенние подготовительные работы выполнены, во втором было отражено, что дом передан в состоянии, соответствующем условиям договора, а также перечислены особенности по обслуживанию оборудования дома, в том числе, зафиксирована необходимость менять температурный режим в насосной группе в зимнем саду в зависимости от изменения внешней температуры. Ответчик Толстов ... не следил за домом, своевременно не переключил температурный режим насосной группы (циркуляционного насоса) в результате чего циркуляционный насос вышел из строя и была полностью заморожена система отопления в зимнем саду, расположенном непосредственно над помещением бильярдной, из строя были выведены трубы, насосная система, теплый пол и все, что относится к насосной системе. Кроме того, Толстов ... по рекомендации специалистов управляющей компании начал обогрев помещения зимнего сада тепловыми пушками и после восстановления температурного режима в помещении зимнего сада включил систему отопления, что привело к заливу помещения бильярдной, так как все трубы в результате поломки циркуляционного насоса лопнули от замерзшей в них воды. Залив помещения бильярдной привел к выводу из строя электрики в бильярдной и повреждению внутренней отделки бильярдной. Истец фио... отмечает, что ее затраты на восстановительный ремонт составили сумма, в составе затрат указаны: сумма – ремонт зимнего сада и бильярдной; сумма – ремонт системы отопления в зимнем саду; сумма – ремонтные работы по восстановлению электросети в бильярдной; сумма – ремонтные работы по восстановлению работоспособности уличных фонарей; сумма – ремонт снегоуборочной машины; сумма – ремонт духовой вытяжки; сумма – оплата услуг управляющей компании от 30.11.2022 г.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Толстов ... в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате слушания дела, причин своей неявки суду не сообщил.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) фио... по доверенности фио в судебном заседании исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) фио... в судебном заседании встречные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просила отказать. В материалы дела представлены письменные возражения и дополнительные письменные возражения.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Малашковой ... по доверенности фио в судебном заседании встречные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Учитывая, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке по существу, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав доводы явившихся лиц, огласив показания ранее допрошенных специалистов, свидетеля, исследовав материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе - из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а также если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что 20.09.2022 г. между Малашковой ... (наймодатель) и Толстовым ... (наниматель) заключен договор найма жилого помещения.

В соответствии с п.1.1 договора наймодатель передает нанимателю Толстову ..., а также фио... и членам его семьи (супруга, двое детей) в наем за плату для временного проживания загородный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом «Миллениум-Парк», квартал № 4, д.29, с придомовой территорией, на которой расположены гараж с квартирой, домик для хранения инвентаря.

Согласно п.1.6 договора наймодатель передает нанимателю имущество, находящееся в жилом помещении, согласно передаточному акту (Приложение № 1 к договору найма), являющемуся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 1.7 договора наниматель и все проживающие, указанные в договоре, несут материальную ответственность за сохранность имущества, которое указано в акте приема-передачи.

На основании п.2.1.1 договора наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение в состоянии пригодном для проживания, отвечающем необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям: жилое помещение обеспечено тепло – и водоснабжением, электроэнергией, канализацией, сантехникой, системы и техническое оборудование должны находиться в рабочем состоянии.

Согласно п.2.1.2 договора наймодатель обязуется нести ответственность за скрытые недостатки сданного в наем жилого помещения и находящегося в нем имущества (оборудования), препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора найма наймодатель не знал об этих недостатках.

В соответствии с п.2.1.3 договора наймодатель обязуется устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине нанимателя своими силами и за свой счет.

Согласно п.3.1.3 наниматель обязан содержать помещение в чистоте и исправности, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также всю территорию, газон, деревья. На основании п.3.1.5 и 3.1.6 договора наниматель обязан бережно относиться к имуществу, находящемуся в жилом помещении, а также устранять последствия аварий, произошедших в жилом помещении по вине нанимателя.

Согласно п.3.1.8 договора наниматель несет материальную ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению или имуществу, независимо от того, является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих.

На основании п.3.3 договора наниматель возвращает жилое помещение и имущество наймодателю в том же состоянии, в котором они были переданы в наем.

Согласно п. 4.1 договора срок найма жилого помещения составляет 11 (одиннадцать) месяцев с 01 октября 2022 г. по 01 сентября 2023 г.

В соответствии с п.5.1 договора ежемесячная плата за наем вышеуказанного жилого помещения составляет сумма Установленная плата за жилое помещение не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Согласно п.5.2 договора плата за наем жилого помещения производится в следующем порядке: после подписания договора наниматель оплачивает наймодателю сумму в размере сумма, в данную сумму включено: оплата за первый месяц срока найма с 01 октября 2022 г. по 31 октября 2022 г., что составляет сумма; оплата гарантийного взноса составляет сумма в обеспечение сохранности переданного в наем имущества и оборудования. Гарантийный взнос возвращается нанимателю в полном объеме при освобождении жилого помещения и подписании сторонами передаточного акта в случае отсутствия взаимных претензий друг к другу, за исключением п.6.3. Если наниматель съезжает ранее 11 месяцев, то гарантийный взнос не возвращается.

В соответствии с п.5.3 договора очередной платеж производится 1 числа каждого месяца, за один месяц вперед, что составляет сумма

На основании п.5.4 договора плата за пользование жилым помещением не включает в себя оплату коммунальных услуг (марка автомобиля, электроэнергии, воды и водоотведения, интернет, телевидения, общий поселковый счет, вызова разнорабочих уходу за территорией и домом). Оплату коммунальных платежей осуществляет наниматель самостоятельно согласно счетам соответствующих организаций, присылая оплаченные счет на эл.почту наймодателя ежемесячно (подписав в теме письма: коммуналка Миллениум месяц).

Согласно п.6.3 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, наймодатель не возвращает полученный в качестве предоплаты платеж за неиспользованный срок найма. Наниматель обязан предупредить письменно, в срок не позднее 30 (тридцать) календарных дней, уведомлением на эл.почту (п 6.6.) Сумма гарантированного платежа возврату не подлежит, так как является неустойкой.

На основании п.6.5 договора наймодатель возвращает нанимателю гарантированный взнос, внесенный в соответствии с п.5.2. настоящего договора, при выезде нанимателя из жилого помещения при предъявлении оплаченных нанимателем счетов и имущества согласно описи в передаточном акте (Приложении № 1) к настоящему договору. В случае нанесения ущерба жилому помещению, имуществу и оборудованию в результате виновных действий нанимателя, наймодатель имеет право на возмещение суммы ущерба, согласованной сторонами в акте оценки ущерба, из суммы гарантированного взноса (п. 5.2.). Если согласованная сторонами сумма ущерба превышает размер гарантированного взноса, наниматель обязан возместить наймодателю сумму ущерба, превышающую сумму ущерба в течение 5 (пяти) дней с момента подписания акта оценки ущерба. В случае просрочки исполнения обязательств по ущербу дома и территории наниматель обязуется уплатить нанимателю неустойку в размере 0,3 % от суммы неисполненного (несвоевременного исполненного) обязательства за каждый день просрочки.

Согласно п.7.1 договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами, а срок найма наступает соответственно п.4.1.

01.10.2022 г. сторонами подписан акт приемки-передачи загородного коттеджа (Приложение № 1 к договору), из п.1 которого усматривается, что коттедж передан нанимателю в состоянии, соответствующем условиям договора найма с приложением фотоописи объекта, переданного каждой из сторон на съемных USB-носителях (каждой стороне по 1 носителю), взаимных претензий и явных недостатков нет.

Согласно п.1.1 акта приемки-передачи объект передан нанимателю после генеральной уборки, помывки окон в доме, в том числе и каминном зале витражных окон, полностью обслужены и проведена профилактика бытовой техники, оборудования котельной, запущены теплые полы и батареи, заправлены кондиционеры, обслужены напольные часы в столовой, законсервирован автополив, обслужен фонтан на зиму (снят насос, осушен, упакован, проверен на работоспособность), проверены камины и обслужены, заменены все лампочки в доме, замена всех батареек в пультах, обслужили крышу зимнего сада, заменены фильтры приточной вентиляции, полностью обслужены и проведено ТО всех секционных ворот и въездных ворот, проведена генеральная уборка домика для персонала, проведена уборка всех гаражей, прочищена система канализации и водоснабжения.

В соответствии с п.1.2 акта приемки-передачи наймодатель установил телевидение по выбору нанимателя в количестве 7 приставок на сумму сумма

Согласно п.2 акта приемки-передачи наймодатель передал нанимателю 2 комплекта ключей от входной двери, 7 пультов от ворот, 14 пультов от кондиционеров, 1 пульт от штор и тюли в каминном зале, 4 пульта от мансардных шторок. В акте зафиксированы показания счетчиков в следующем числовом выражении: электричество – 91047, марка автомобиля, вода – 01288, вода (автополив) – сумма

В соответствии с п.6 акта приемки-передачи наниматель обязуется передать наймодателю дом по факту освобождения объекта, после генеральной уборки и помывки всех окон, с обслуженным оборудованием, либо оплатить соответствующие услуги необходимых организаций, выполняющих данные работы, оплаченных коммунальных счетов и счетов обслуживающих организаций.

Кроме того, 01.10.2022 г. сторонами подписан акт приемки-передачи загородного коттеджа (Приложение № 2 к договору), в котором указано, что коттедж передан нанимателю в состоянии, соответствующем договору найма с особенностями в доме: напольные часы нельзя перемешать в работающем состоянии (инструкция по напольным часам прилагается); камин нельзя топить, если на улице пониженное давление (прожигают небольшим количеством дров и газетой, открывать окно в затапливаемом помещении и заслонку открывать, чтобы дым в дом не пошел); в зимнем саду на насосной группе меняют режим температурный (1 режим до -9 температуры; на 2 режиме от -9 и до -30 температура, 3 режим -30 градусов), в самом теплообменнике регулируется в котельной; машины лучше мыть в гараже в домике для персонала (песок в сточную систему не спускать, вымывать на улицу или вычищать щеткой прорезининой специальной, которая находится в гараже, иначе может забиться канализационная система); на кухне нельзя сливать жир горячий в раковину, иначе забьется канализационная система; измельчители работают при включенной воде и не забывать выключать после использования, иначе сгорит моторчик.

11.12.2022 г. Толстовым ... в адрес Малашковой ... направлено уведомление о расторжении договора найма, из которого усматривается, что в процессе эксплуатации объекта нанимателем были выявлены недостатки объекта, не позволяющие нормально эксплуатировать объект. Толстов ... ссылается на нарушения герметичности помещения, сильные сквозняки, неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций и риск для здоровья проживающих лиц, в том числе – детей.

В вышеуказанном уведомлении истец указал последний срок найма – 08.12.2022 г., а также просил в течение трех дней произвести возврат гарантийного взноса в размере сумма и явиться наймодателя по адресу объекта 30.12.2022 г. для возврата объекта с одновременным подписанием соответствующего акта.

31.12.2022 г. сторонами подписан акт возврата загородного дома, из п.1 которого усматривается, что наниматель вернул, а наймодатель принял загородный дом «Миллениум-Парк», расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом квартал № 4, д.29, а также земельный участок, занятый загородным домом и необходимый для его использования.

В соответствии с п.2 акта возврата в доме проживали Толстов ..., фио... с

семьей (жена и двое детей), фио, фио

Согласно п.3 акта при возврате присутствовали фио (представитель наймодателя), фио... (наймодатель), фио (мать наймодателя), Толстов ... (наниматель).

В соответствии с п. 3.1 акта возврата зафиксированы показания приборов (счетчиков): электричество Т 1 – 100516, Т 2 – 41776, марка автомобиля, вода – 01352.

Согласно п. 4 акта возврата наймодателем были выявлены недостатки, которые наниматель отказался устранять за свой счет и до момента даты подписания настоящего акта 31.12.2022 г. не устранил. Наймодатель имеет претензии к нанимателю в отношении следующего:

В соответствии с п. 4.1 акта возврата наниматель вовремя не заменил насос в зимнем саду (зная, что на улице минусовая температура и с каждым днем она понижается, в течение месяца) вследствие чего замерзли трубы и теплый пол в зимнем саду.

Согласно п. 4.2 акта возврата наниматель вызвал «Сервис поинт» - обслуживающую организацию на установку циркуляционного насоса в зимнем саду в КП, договорившись предварительно о стоимости услуг, но после двух выездов бригады и проведения бригадой необходимых услуг, отказался подписывать акт работ и оплачивать стоимость работ. Расходы оплатил наймодатель вместо нанимателя. Наниматель нарушил п.3.1.3, п. 3.1.8.

В соответствии с п. 4.3 акта возврата наниматель согласовал стоимость услуг вызова бригады по устранению протечки теплого пола в зимнем саду и проведение необходимых работ вследствие аварии по вине нанимателя (заморозки труб из-за отсутствия циркуляционного насоса), но по приезду бригады (многократных выездов) и проведению бригадой необходимых работ, отказался оплачивать стоимость работ и стройматериалы. Расходы оплатил наймодатель вместо нанимателя. Наниматель нарушил условия договора п. 3.1.3 и п. 3.1.8.

Согласно п. 4.4 акта возврата наниматель отказывается оплачивать восстановление пола в зимнем саду после аварии по вине нанимателя. Расходы будут вычтены из гарантийного взноса. Наниматель нарушил условия договора п. 3.1.3 и п. 3.1.8.

В соответствии с п. 4.5 акта возврата в саду были высажены туи и наниматель был уведомлен, что их необходимо подвязать, иначе туи не приживутся, так как корневую систему для посаженных туй необходимо фиксировать, а для этого требуется их подвязывать. Наниматель обязан нанимать квалифицированный персонал, в соответствии с п. 3.1.4, п.4 наниматель нарушил условия договора.

Согласно п. 4.6 акта возврата от нанимателя поступило уведомление о расторжении в одностороннем порядке договора найма жилого помещения, в котором указано, что последним днем срока найма считать 08.12.2022 г. Дата 08.12.2022 г. не может быть учтена как последний срок найма по договору, так как уведомление датировано 11.12.2022 г. и в уведомлении указано, что наниматель просит явиться по адресу объекта 30.12.2022 г. для возврата объекта наймодателю. Следовательно, до 30.12.2022 г. наниматель планировал пользоваться объектом. Наниматель сообщил, что 30.12.2022 г. будет вывозить личные вещи из-за чего была перенесена дата передачи объекта на 31.12.2022 г. Согласно п. 6.3. договора в случае досрочного расторжения договора, наниматель обязан предупредить наймодателя письменно, в срок не позднее 30 календарных дней, уведомлением на эл.почту.

В соответствии с п.4.7 акта возврата наймодатель 21.09.2022 г. оплатил комиссионное вознаграждение в размере сумма по поиску арендатора на длительный срок. Наниматель досрочно расторгает договор и наймодатель несет убытки в размере сумма

Согласно п.5 акта возврата при приемке 31.12.2022 г. наймодателем были выявлены следующие недостатки:

- на 2-м и 3-м этажах были выключены терморегуляторы на радиаторах (настроены на отметку менее единицы);

- на 3-м этаже в комнате няни сломана дверь в душевой кабине и порваны силиконовые резинки на двери (под замену);

- на 2-м этаже в левой гардеробной демонтированы держатели для размещения брюк (2 шт.);

- при входе в бильярдную на двери видны протечки и разбухли наличники дверного проема (после аварии в зимнем саду вздулась краска и дерево наличников);

- в комнате с массажным креслом порваны обои, а также поверхность изголовья массажного кресла на уровне порванных обоев;

- при входе в дом (левая гардеробная) сломана ручка;

- измельчитель у окна в кухне не работает, вытяжка плиты не работает;

- в столовой при входе сломан нижний ящик правого серванта;

- скол на бильярдном столе;

- в гостевом доме поврежден фасад кухни в нескольких местах и не закрываются выдвижные ящики;

- не была проведена генеральная уборка в гостевом доме, а также не была проведена обычная уборка в гараже;

- в основном доме в котельной вскрыт основной блок управления котлами, а также в основном доме сделана обычная уборка вместо генеральной;

- снегоуборочная машина не работает (есть отметка о том, что будет проверена позже, так как со слов нанимателя нет бензина). В техническом домике нет электричества, которое ранее было;

- в саду не укрыты декоративные деревья.

Согласно п.6.5 акта нанимателем не возвращен 1 пульт от кондиционера.

В соответствии с п.7 акта возврата на дату подписания акта наниматель имеет перед наймодателем задолженность, а именно: по коммунальным платежам: марка автомобиля, электроэнергия, вода, обслуживание КП (въезд\выезд автомобилей); за устранение аварии в зимнем саду, а именно проведение ремонтных работ, восстановление и закупки стройматериалов; замена туй, в случае, если туи погибнут к весне (проведение работ по замене\доставке\посадке туй, закупка туй).

Согласно п.10 акта возврата в день подписания акта возврата загородного дома наймодатель не возвращает гарантийный взнос нанимателю (приведены ссылки на соответствующие пункты договора).

Вышеуказанный акт возврата содержит подписи сторон, а также рукописные комментарии нанимателя фио..., которые заключаются в следующем: в отношении демонтированных держателей для брюк в гардеробной - сравнить с актом приемки; в отношении монтажа дверного косяка – дверь открывается и закрывается нормально; в отношении массажного кресла - сравнить с актом приемки; в отношении измельчителя – проблемы с мотором, при включении воды и засыпании пищевых отходов звук меняется и вода уходит быстрее; в отношении вытяжки – в вытяжке отсутствуют жировые фильтры (жир падает на мотор и воздуховод), большой слой жира при небольшом объеме готовки; в отношении серванта в столовой - сравнить с актом приемки, фото и видео; в отношении «Сервис Поинт» - уточнить про обслуживание; вещи ценные ничего не повреждено; в отношении электричества - при включении нескольких потребителей (в бильярдной, спальне, прихожей и сауне) отключается электричество в доме (выбивает входной пакет).

Кроме того, акт возврата содержит рукописные комментарии наймодателя Малашковой ..., которые заключаются в следующем: в отношении кухни - в духовке отсутствуют противень и вертел гриль духовки основной и гриль решетки (сравнить с актом приемки, фото и видео); в отношении обоев - обои менялись в сентябре 2022 г. под клиента; в отношении измельчителя - будет проверен позже; в отношении электричества – если ранее существовала проблема с электричеством, следовало сообщить наймодателю или вызвать электрика, со стороны наймодателя было предложено увеличить мощность, на что наниматель сказал, что если это потребуется, то он обратится к наймодателю; ранее у нанимателя претензий к дому и качеству дома не было.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на техническое заключение № 113/90/12/22, выполненное ООО «Строительная экспертиза и технадзор», которое содержит следующие выводы относительного проведенного строительно-технического исследования жилого дома, расположенного по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом «Миллениум-Парк», квартал № 4, д.29, на соответствие действующим техническим требованиям российского законодательства:

2. При понижении температурных значений наружного воздуха возможно увеличение скорости воздушного потока внутри помещений и изменение температурно-влажностных характеристик микроклимата в негативную сторону.

3. При помощи тепловизора инфракрасного Testo 875-2i были выявлены основные зоны утечек тепла в отдельных комнатах коттеджа. Тепловизионное обследование показало, что основной проблемой теплосбережения жилого дома является проникновение холодного воздуха через щели, неплотности, неполноценно устроенные монтажные швы оконных и дверных проемов, включая дверные проемы балконов, профили витражей, через частично пустые швы каменной кладки наружных стен, через технологические проемы для прокладки коммуникаций. Потери тепла выявлены через недостаточно утепленные снаружи вентиляционные коммуникации, нарушены теплотехнические показатели поверхностей профилей витражей, монтажных оконных швов, углов примыканий отдельных конструкций внутри помещений.

6. Нарушен микроклимат помещений левой спальни верхнего этажа и в санузле при спальне, воздухообмен не обеспечен, что способствует скоплению воздуха с неприятным запахом.

23.03.2023 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате гарантийного взноса в размере сумма, возмещении стоимости строительно-технической экспертизы в размере сумма и расходов на представителя в размере сумма

Претензия получена ответчиком по первоначальному иску Малашковой ... 03.04.2023 г. и оставлена без удовлетворения.

Представитель ответчика по первоначальному иску Малашковой ..., не согласившись с предъявленными требованиями в части непригодности жилого дома к проживанию, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Никулинского районного суда адрес от 13.12.2023 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «М-Эксперт».

Согласно экспертному заключению ООО «М-Эксперт» № 22-04-24/6383/2023 экспертами установлено, в стенах загородного жилого дома по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом «Миллениум-парк», квартал № 4, д.29 (бильярдной, каминном зале) в декабре 2022 года имелись нарушения строительных норм и правил, которые привели к нарушениям микроклимата. Установить, имелись ли нарушения строительных норм и правил, которые привели к нарушениям микроклимата в спортивном зале не представляется возможным, ввиду наличия в материалах дела информации о имеющейся протечке, а также отсутствии данных о работоспособности системы отопления.

Кроме того, эксперты пришли к выводу, что выводы, указанные в главе 3 «Общие выводы» технического заключения № 113/90/12/22, выполненного специалистами ООО «Строительная экспертиза и технадзор», корректны в п.п. №2,3,6, не корректны в п.п. №4,5,7,8, могут быть не корректны в п. 1.

Также экспертное заключение содержит вывод, что в жилом доме, расположенном по адресу: адрес, вблизи адрес, загородный дом «Миллениум-парк», квартал № 4, д.29, имеются следы ремонта в отношении недостатков, указанных в техническом заключении № 113/90/12/22, выполненном ООО «Строительная экспертиза и технадзор».

Экспертное заключение ООО «М-Эксперт» оспорено представителем истца по первоначальному иску фио... путем представления информационного письма (рецензии), выполненной ООО «Строительная экспертиза и технадзор», которая содержит следующие выводы:

1. В помещениях спортивного зала, бильярдной, каминного зала жилого дома, частично в прихожей, выявлены многочисленные отклонения от допустимых санитарных норм на момент обследования, а именно: параметры температуры, относительной влажности воздуха, скорости движения воздуха внутри данных помещений, зоны проникновения холодного воздуха, что негативно может повлиять на здоровье лиц, пользующихся вышеуказанными комнатами - «может быть некорректен» - при любом климате состояние температурно-влажностного режима можно проверять по нормам СанПиН, которые в данном случае не соответствуют. Также отмечено, что все приборы поверены, свидетельства к отчету приложены.

4. В связи с продолжительным использованием принудительной электрической вытяжки без защитного фильтра в помещении столовой, на статоре двигателя обнаружены жировые отложения. Использование вытяжки без замены двигателя не рекомендуется - «не корректен» - вывод сделан на основании визуального осмотра и явных следов жировых отложений и потеков, которые видны на фото, состояние вытяжки неудовлетворительное.

5. Устройство (устройства) защитного отключения в жилом доме находится в нерабочем (выключенном) состоянии. Эксплуатацию жилого дома рекомендуется прекратить вплоть до устранения дефектов электросетей жилого дома – «не корректен» - если в материалах дела не представлена информация об обращениях в эксплуатирующую компанию, это не означает, что на момент проведения экспертизы УЗО находилось в нерабочем (выключенном состоянии). В заключении отображено фактическое состояние.

6. Нарушен микроклимат помещений левой спальни верхнего этажа и в санузле при спальне, воздухообмен не обеспечен, что способствует скоплению воздуха с неприятным запахом – корректен.

7. Водосток душевой кабины санузла рядом с рабочим кабинетом не работает должным образом, при пользовании душем скорость подъема воды превышает скорость слива, использование душевой кабины в рабочем режиме возможно лишь непродолжительное время в комфортном режиме – «не корректен» - проведенное обследование: на основании визуального осмотра, это отмечено. Скорость подъема превышает скорость слива.

8. В здании сблокированного гаража с бытовыми помещениями не представлено в свободном доступе одно машино-место, ворота заблокированы стеновыми конструкциями вследствие неравномерной осадки фундаментной части – «не корректен» - были проведены попытки открывать ворота, которые не принесли результат. На основании этого сделан вывод заблокированном состоянии по причине осадок фундамента на данном участке.

Кроме того, экспертное заключение ООО «М-Эксперт» в части выводов экспертов о частичной корректности технического заключения № 113/90/12/22, выполненного ООО «Строительная экспертиза и технадзор», оспорено представителем ответчика по первоначальному иску Малашковой ... путем представления заключения специалиста № 2-1/24 (рецензии), выполненного АНО «ИНЭК», из которой усматривается, что техническое заключение требованиям методик, установленным для данного вида экспертиз и исследований, и действующему законодательству не соответствует.

Суд не принимает в качестве доказательства по настоящему делу данные рецензии, так как они отражают субъективный взгляд специалиста и не могут подменять собой экспертное заключение по результатам проведенной судебной строительно-технической экспертизы.

Кроме того, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено оспаривание экспертного заключения, полученного в рамках рассмотрения гражданского дела, рецензией (субъективным мнением) специалиста. Таким образом, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы другого.

Кроме того, экспертное заключение ООО «М-Эксперт» оспорено представителем истца по первоначальному иску фио... путем заявления ходатайства о допросе в судебном заседании специалиста фио (в части технического заключения ООО «Строительная экспертиза и технадзор») и эксперта фио (в части экспертного заключения ООО «М-Эксперт»).

Специалист фио в судебном заседании полностью подтвердил выводы, содержащиеся в техническом заключении.

Эксперт фио в судебном заседании полностью подтвердил выводы, содержащиеся в экспертном заключении ООО «М-Эксперт», подробно мотивировав основания, по которым им частично были опровергнуты выводы фио

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Представленное истцом по первоначальному иску Толстовым ... техническое заключение № 113/90/12/22, выполненное ООО «Строительная экспертиза и технадзор», суд принимает в части, не опровергнутой заключением ООО «М-Эксперт».

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что в доме, который был объектом договора найма между сторонами, имелись нарушения строительных норм и правил, которые привели к нарушениям микроклимата.

Вместе с тем, данные нарушения не свидетельствуют о непригодности жилого дома для проживания лиц в той степени, в которой Толстов ... мотивировал досрочное расторжение договора.

Ходатайств о назначении экспертизы с целью определения влияния нарушения строительных норм и правил на пригодность дома к проживанию сторонами не заявлялось.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании свидетель фио, которая проживает в доме Малашковой ... с 01 февраля 2023 г. на основании договора найма, заключенного в январе 2023 года, показала суду, что все ворота в гараже открываются, в левом гараже стоят машины, хранится хозяйственная мебель, в санузле вентиляция работает, посторонних запахов и сквозняков нет. Кроме того, свидетель пояснила, что ранее на террасе не было отопления, так как оно было заморожено прежним арендатором и ремонтные работы в доме не проводились, за исключением ремонтных работ по отоплению в зимнем саду.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом по первоначальному иску Толстовым ... не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что нарушения строительных норм и правил являются недостатками, препятствующими проживанию в доме.

Суд принимает во внимание, что подписав акт приемки в отношении спорного объекта, Толстов ... подтвердил, что не имеет претензий к наймодателю Малашковой ...

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Спорный договор найма был подписан сторонами без каких либо замечаний и возражений со стороны фио...

Кроме того, до подписания акта приемки Толстов ... не был лишен возможности дополнительно осмотреть дом и зафиксировать несоответствия в акте приемки (при их наличии) либо не подписывать данный документ.

Суд принимает во внимание, что с 01.10.2022 г. по 11.12.2022 г. Толстов ... не предъявлял претензий Малашковой ... относительно пригодности дома для проживания.

Суд не может согласиться с доводами фио... о том, что назначение гарантийного взноса для обеспечения сохранности имущества, оборудования и в качестве неустойки не может применяться одновременно, так как закрепление данного назначения гарантийного взноса является реализацией принципа свободы договора и Толстов ... не был лишен отказаться от заключения договора при несогласии с данным условием, однако заключил договор.

В связи с изложенным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования фио... о взыскании денежных средств. Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов являются производными от первоначальных требований, в связи с чем также удовлетворению не подлежат.

Относительно встречного иска Малашковой ... к Толстову ... о взыскании денежных средств суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п.1 и п.2 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В судебном заседании установлено, что со стороны Малашковой ... были понесены следующие расходы по ремонту дома, отделки и оборудования.

09.01.2023 г. и 28.01.2023 г. Малашковой ... оплачены услуги ООО «ЦНС» по договору подряда № ...-1 от 09.01.2023 г. по ремонту помещений зимнего сада и бильярдной в общем размере сумма, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 1 и № 5 на сумма и сумма соответственно.

16.01.2023 г. между Малашковой ... и фио заключен договор подряда на выполнение электромонтажных работ в бильярдной, стоимость которых составила сумма Факт выполнения работ подтверждается актом от 27.01.2023 г.

Кроме того, Малашковой ... понесены расходы на ремонт системы отопления в зимнем саду в размере сумма, что подтверждается договором подряда на выполнение сантехнических работ от 06.12.2022 г., заключенным с фио Также Малашковой ... понесены расходы по восстановлению работоспособности уличных фонарей в размере сумма, что подтверждается договором подряда на выполнение электромонтажных работ от 20.04.2023 г., заключенным с фио и актом о выполнении работ от 28.04.2023 г.

04.02.2023 г. Малашковой ... оплачены услуги по ремонту духовой вытяжки в размере сумма, что подтверждается чеком от 04.02.2023 г. ПАО «Сбербанк».

25.01.2023г. фио оплачен ремонт снегоуборочной машины в размере сумма, что подтверждается товарным чеком от 25.01.2023 г. Кроме того, оплачены расходы по доставке снегоуборочной машины в размере сумма, что подтверждается чеком от 10.02.2023 г. ПАО «Сбербанк».

Кроме того, из справки ООО «Сервиспоинт» усматривается, что Малашковой ... произведена оплата услуг в размере сумма, выполненных 30.11.2022 г., 05.12.2023 г. и 05.01.2023 г.

Суд приходит к выводу, что между расходами Малашковой ... и причиненным ущербом со стороны фио..., зафиксированным в акте возврата дома, имеется прямая причинно-следственная связь, так как Толстов ... не обеспечил сохранность жилого помещения путем содержания его в надлежащем состоянии и не относился бережно к имуществу, находящемуся в жилом помещении,

Жилое помещение и имущество в нарушение условий договора найма не были возвращены наймодателю Малашковой ... в том же состоянии, в котором они были переданы в наем, что подтверждается актом сдачи.

Вместе с тем, принимая во внимание, что свидетель фио показала суду, что в феврале 2023 года въехала в дом Малашковой ... для проживания, из состава расходов Малашковой ... подлежат исключению расходы в размере сумма, так договор на выполнение электромонтажных работ заключался 22.04.2023 г., то есть в период проживания в доме нового нанимателя.

Суд не может согласиться с доводами фио... о том, что фио... не передала ему документацию (технический паспорт, инструкцию) относительно системы отопления зимнего сада, так как акт приемки-передачи от 01.10.2022 г. содержит информацию - «в зимнем саду на насосной группе меняют режим температурный (1 режим до -9 температуры; на 2 режиме от -9 и до -30 температура, 3 режим -30 градусов), в самом теплообменнике регулируется в котельной».

Таким образом, вышеуказанный акт фактически содержал инструкцию по использованию системы отопления зимнего сада.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ Толстовым ... не представлено доказательств того, что он обращался к Малашковой ... для получения инструкции в ином виде, но ему было отказано.

В связи с изложенным с фио... в пользу фио подлежат взысканию денежные средства в размере сумма

Иные доводы сторон также были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску фио... подлежат взысканию в пользу истца по встречному иску Малашковой ... расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ... ░ ░░░░░░░░░░ ... ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ... ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 08.10.2024 ░.

Решение по делу № 02-0676/2024 от 17.05.2023

02-0676/2024

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица