Решение по делу № 33-5478/2021 от 14.09.2021

Председательствующий: Милль А.В.               Дело № 33-5478/2021

                                             № 2-3640/2021

55RS0001-01-2021-004943-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Омск                     06 октября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Гапоненко Л.В.

судей Сафаралеева М.Р., Оганесян Л.С.,

при секретаре Шапоревой Д.Е.,

дело по апелляционной жалобе Паршина С.В. на решение Кировского районного суда г. Омска от 08 июля 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...>, оформленное протоколом № 5 от 27.11.2020, в части вопроса №4 об определении порядка внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка (в соответствии с решением собственников помещений, оформленным протоколом № 4 от 18.09.2020), и утверждении схемы межевания арендуемого земельного участка с кадастровым номером № <...> в целях его уменьшения согласно приложению № 3 к протоколу».

Заслушав доклад судьи областного суда Гапоненко Л.В., судебная коллегия

Установила:

Омарова А.Ж., Агальцов Д.В. обратились с иском к Паршину С.В. об оспаривании решения общего собрания собственников помещений нежилого комплекса.

В обоснование указали, что являются собственниками нежилых помещений № <...> расположенных в нежилом здании бизнес-центра <...>.

27.11.2020 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений, инициатором проведения которого явился ответчик Паршин С.В. Итоги собрания оформлены протоколом № 5 от 27.11.2020.

На указанном собрании рассмотрен ряд вопросов, по четвертому из которых принято решение: определить порядок внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка в соответствии с решением собственников; утвердить схему межевания арендуемого земельного участка в целях его уменьшения.

Кроме того, собственниками согласован план раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, на котором расположен бизнес центр, на два самостоятельных участка, что продиктовано необходимостью эксплуатации объектов недвижимости: нежилого делового центра и нежилого здания - трансформаторной подстанции для обслуживания делового центра.

Ссылаясь на отсутствие кворума для принятия решения по указанному выше вопросу истцы просили признать решение внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...>, оформленное протоколом № 5 от 27.11.2020, недействительным ввиду его ничтожности в части вопроса № 4.

Истцы в судебном заседании участия не принимали.

Представитель истца Омаровой А.Ж. Лаврова О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Паршин С.В. в судебное заседание не явился, его представитель Криворучко А.И. против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на их необоснованность. Представил письменный отзыв на иск и отзыв на возражения истца против отзыва ответчика. Указал, что земельный участок под офисным зданием является предметом договора аренды, не является общим имуществом собственников помещений в здании.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в судебное заседание представителя не направил, возражений по существу исковых требований не представили.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представитель Паршина С.В. Криворучко А.И. просит вынесенное решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований. Полагает, что кворум при принятии решения по четвертому вопросу собрания от 27.11.2020 имелся, судом первой инстанции при его расчете принята неверная площадь помещений, без исключения из неё площади общего имущества собственников здания, которая составляет <...> кв.м. Ссылается на ошибочность выводов суда о том, что земельный участок с кадастровым номером № <...>, занимаемый нежилым зданием <...> по <...> в г. Омске, входит в состав общего имущества собственников помещений в указанном здании, поскольку указанный земельный участок находится в собственности публично-правового образования, является предметом аренды, соответственно общим имуществом собственников помещений не является, к ним переходит только право пользования земельным участком на условиях договора аренды. Отмечает, что права собственников помещений оспариваемым решением собрания в любом случае не нарушены, поскольку порядок внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка так и не был определен, а утверждение схемы межевания не несет за собой никаких юридических последствий. Кроме того, ответчиком до обращения истцов с рассматриваемыми требованиями было размещено уведомление о том, что принятое на собрании от 27.11.2020 решение по 4 вопросу юридических последствий не порождает, то есть ответчиком до подачи иска недействительность собрания признана, но не по основаниям, изложенным в иске, а ввиду неисполнимости решения собрания от 27.11.2020.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска указал, что земельный участок с кадастровым номером, на котором расположено здание делового центра по <...>, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; представлен в аренду на срок 48 лет.

В отзыве на апелляционную жалобу Омарова А.Ж. просит вынесенное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Паршина С.В. – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Паршина С.В. – Криворучко А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Омарову А.Ж. и её представителя Лаврову О.А., согласившихся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

По правилу частей 1, 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности (ст. 181.5 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, Омарова А. Ж. является собственником нежилых помещений № <...>, расположенных в нежилом здании бизнес-центра <...>, с кадастровым номером № <...>. Агальцов Д. В. является собственником нежилых помещений № <...>, расположенных в указанном здании. Ответчику Паршину С. В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения № <...> в указанном здании. На дату проведения собрания 27.11.2020 помещение № <...> ответчику не принадлежало.

Из материалов дела следует, что 27.11.2020 по инициативе Паршина С.В. состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в нежилом комплексе по адресу: <...> <...>, оформленное протоколом от 27.11.2020 № 5, на котором были приняты решения по одиннадцати вопросам, в том числе по вопросу № 4: об определении порядка внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка в соответствии с решением собственников (п. 5 протокола № 4 от 18.09.2020); об утверждении схемы межевания арендуемого земельного участка (кадастровый номер № <...>) в целях его уменьшения (приложение № 3). При этом, «за» проголосовало 4520,61 (71,73% от общего количества голосов), «против» - 1599,2 (25,37% от общего количества голосов).

Из поименованного протокола следует, что собрание было проведено 27.11.2020 в 15 часов в очной форме, на собрании приняли участие собственники и их представители в количестве 16 человек, владеющих 5972,41 кв. м нежилых помещений в нежилом комплексе, что составляет 94,76% голосов. При этом, в обозначенном протоколе указано, что кворум (2/3 от общего числа голосов) имеется, общее собрание правомочно принимать решения по вопросам повестки дня.

Согласно протоколу от 27.11.2020, на дату проведения собрания в нежилом комплексе по адресу: <...> <...> собственники владеют 6302,61 кв. всех нежилых помещений, что составляет 100% голосов.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Омарова А.Ж. и Агальцов Д.В. оспаривали вышеуказанное решение собрания по четвертому вопросу, ссылаясь на то, что кворум при принятии положительного решения по данному вопросу отсутствовал. Указали также, что четвертый вопрос является следствием решения по пятому вопросу, принятому на собрании от 18.09.2020 (протокол № 4), которое было признано недействительным в судебном порядке.

Так, из материалов дела следует, что 18.09.2020 по инициативе Паршина С.В. состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в нежилом комплексе по адресу: г. Омск, <...>, оформленное протоколом от 18.09.2020 № 4, на котором были приняты решения по девяти вопросам, в том числе, по вопросу № 5 об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания бизнес-центра «Сибирь» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменении границ используемого участка; об утверждении стоимости затрат в сумме 350 000 руб. и выборе подрядчика для выполнения данных работ: ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания», согласно приложению № 3.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 11.05.2021 по делу № 2-2025/2021 признано недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...>, оформленное протоколом № 4 от 18.09.2020, в части пятого вопроса об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания бизнес-центра «<...>» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменении границ используемого участка, об утверждении стоимости затрат и выборе подрядчика для выполнения данных работ согласно Приложению № 3.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.08.2021 указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Паршина С.В. – без удовлетворения.

При определении наличия на общем собрании 27.11.2020 кворума суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь указанного здания по данным ЕГРН составляет 7647,5 кв. м, в связи с чем в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ для кворума было необходимо, чтобы в голосовании приняли участие собственники помещений, которым в совокупности принадлежат помещения общей площадью не менее 5098,3 кв.м, поскольку количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в нежилом здании на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном здании (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Установив, что на собрании 27.11.2020 по вопросу № 4 «за» проголосовали собственники помещений, которым в совокупности принадлежат нежилые помещения общей площадью 4520.61 кв. м, районный суд пришел к выводу об отсутствии по оспариваемому вопросу на собрании кворума, в связи с чем о его ничтожности.

Кроме того, районный суд отнес земельный участок к общему имуществу собственников помещений в здании и пришел к выводу, что в силу требований ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение его границ и размера, межевание возможны только с согласия всех собственников, которое получено не было.

Принятое на собрании от 27.11.2020 решение по вопросу № 4, по мнению суда первой инстанции, объективно свидетельствует о намерении собственников помещений в нежилом комплексе по адресу: г. Омск, <...>, проголосовавших «за» на собрании 18.09.2020 года по пятому вопросу повестки дня, реализовать действия, направленные на изменение границ земельного участка № <...>, путем его раздела, в целях его уменьшения.

Судом первой инстанции также сделан вывод о том, что ответчиком совершены действия, которые свидетельствуют о фактическом принятии иска – размещение на доске объявлений в нежилом комплексе, расположенном по адресу: <...>, <...> уведомления о фактической ничтожности принятых решений, согласно которому протокол № 5 от 27.11.2020, в части вопроса №4, просит считать недействительным, не порождающим юридических последствий.

В целом, соглашаясь с позицией суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 27.11.2020 по четвертому вопросу, судебная коллегия руководствуется следующим.

Из материалов дела видно, что на земельном участке с кадастровым номером № <...> общей площадью 5 518 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, расположено здание делового центра с кадастровым номером № <...> площадью 7 647,5 кв.м по адресу<...>, и трансформаторная подстанция общей площадью 50 кв.м., кадастровый номер № <...>

Помещения в здании бизнес-центра (<...>) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, включая Омарову А.Ж. и Паршина С.В., собственником трансформаторной подстанции является Паршин В.Н.

Указанный выше земельный участок, занятый названными объектами недвижимости, по договору аренды от 28.03.2019 со множественностью лиц на стороне арендатора передан департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска П.В.Н. (помещения № <...>), П.С.В. (помещения № <...>), П.А.В. (помещения № <...>), В.Ю.И. (помещение <...>), М.В.А.. (помещение <...>), А.Д.В.. (помещения <...>),, Х.В.В., <...> г.р. (помещения № <...>), Х.В.В. <...>р. (помещения № <...>), Б.М.Ю. (помещение <...>), К.С.В. (помещение <...>), Л.А.О. (помещения <...>), Ф.В.Я.. (помещение <...> Г.Н.Н.. (помещение № <...>, К.Д.В.., С.Д.С.помещения <...>), М.Н.В.. (помещение № <...>), К.А.П. (помещения <...>), С.А.В. (помещение <...>).

Кроме того, в договоре поименованы и нежилые помещения № <...> без указания их собственника.

Договор аренды заключен сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней, зарегистрирован в установленном порядке 12.04.2019, в нем определена цель использования земельного участка – эксплуатация объекта недвижимости, разрешенное использование – для общественно-деловых целей под строительство здания делового центра.

В соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

В силу пункта 4 этой же статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться в соответствии как с утвержденным проектом межевания территории, так и утвержденной схемой расположения такого участка на кадастровом плане территории (пункт 1 ст. 11.3 ЗК РФ).

В пункте 1 ст. 11.4 ЗК РФ указано, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В целях раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды, уполномоченный орган в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа (пункт 7 статьи 11.4 ЗК РФ).

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (ст. 11.5 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.20. ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5).

По смыслу приведенных положений закона при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Однако, если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 39.20 ЗК РФ о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Как было указано выше, на земельном участке с кадастровым номером № <...> располагается два нежилых объекта: здание делового центра, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, и трансформаторная подстанция, находящаяся в собственности Паршина В.Н.

На общем собрании <...> по пятому вопросу собственниками помещений принято решение об уменьшении затрат на содержание земельного участка в границах обслуживания БЦ «<...>» путем уменьшения кадастровой стоимости земельного участка с последующим выкупом и (или) изменения границ используемого участка, утверждена стоимость затрат и выбран подрядчик для выполнения данных работ - ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания» согласно Приложению № <...>, из которого следует, что специалистами ООО «Первая Сибирская консалтинговая компания» за вознаграждение в 350 000 рублей предложены услуги по комплексному сопровождению процесса проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> и последующего оформления прав на земельные участки из его состава. Перечень услуг включает в себя: 1) образование двух земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости: нежилого здания делового центра с кадастровым номером № <...> и нежилого здания (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером № <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, а также выделение части земельного участка, не используемой в процессе эксплуатации зданий; 2) сопровождение получения распоряжения уполномоченного органа о предварительном согласовании предоставления образованных земельных участков правообладателям; 3) сопровождение процедуры постановки образованных земельных участков на государственный кадастровый учет; 4) сопровождение процедуры прекращения действия существующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>; 5) сопровождение процедуры оформления прав, вновь образованных земельных участков, на правообладателей объектов недвижимости.

На оспариваемом собрании от <...> по вопросу № <...> решили определить порядок внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка в соответствии с решением собственников (п. 5 протокол № <...> от <...>); утвердить схему межевания арендуемого земельного участка с кадастровым номером № <...> в целях его уменьшения (приложение № <...>).

Принятие решения по указанному вопросу в совокупности с решением по вопросу № <...> общего собрания, оформленного протоколом от <...>, свидетельствует о намерении произвести раздел земельного участка в целях уменьшения и последующего оформления его в собственность.

Между тем, утверждение схемы межевания в целях раздела исходного земельного участка с образованием нового без письменного согласия всех собственников помещений, обладающих правом аренды на земельный участок, невозможно, поскольку противоречит пункту 4 ст. 11.2 ЗК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ.

Исключений, предусмотренных пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ, при которых такое согласие не требуется, по материалам дела не усматривается.

В собрании 27.11.2020 приняли участие не все собственники помещений, между которыми, как следует из факта обращения Омаровой А.Ж. и Агальцова Д.В. с настоящими требованиями, имеется спор относительно оформления в собственность арендуемого земельного участка, не разрешенный в судебном порядке.

В этой связи и решение об определении порядка внесения собственниками платы за выполнение работ по изменению границ земельного участка в соответствии с решением собственников от 18.09.2020, и утверждение схемы межевания арендуемого земельного участка в целях его уменьшения, принятое при отсутствии кворума, правомерно признано судом недействительным.

Доводы апелляционной жалобы о неверных исходных данных общей площади здания бизнес-центра, из которых исходил суд при подсчете квалифицированного большинства, необходимого для принятия решения согласно пункту 1 ст. 46 ЖК РФ, необоснованности применения к спорным правоотношениям положений ст.ст. 246,247,249,289,290 ГК РФ, ст.ст. 36,44-48 ЖК РФ, правового значения не имеют, на правильность выводов суда не влияют, при том, что письменного согласия всех собственников помещений и одновременно арендаторов земельного участка на изменение его границ в соответствии с предложенным инициаторами собрания варианте получено не было.

Оценивая указанные выше доводы жалобы, судебная коллегия также отмечает, что согласно ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям (ч. 6 ст. 330 ГПК РФ). Ошибочное применение судом при разрешении настоящего спора указанных положений закона, а также неправильное определение исходных данных для подсчета кворума не повлекло принятие судом неправильного по существу решения.

При таком положении, указанные доводы жалобы не влекут отмену правильного по существу решения суда.

Направление Паршиным С.В. уведомления с просьбой считать решение общего собрания недействительным поводом для апелляционного вмешательства не расценивается, поскольку такое уведомление не является правовым основанием, влекущим отмену решения, принятого не только ответчиком. Кроме того, правового механизма отмены решения общего собрания собственников помещений здания таким способом, действующим законодательством не предусмотрено.

Ссылка апеллянта на то, что оспариваемое решение общего собрания во вопросу № 4 является неисполнимым в связи с тем, что решение собрания от 18.09.2020 по вопросу № 5 признано недействительным во внимание не принимаются. Неисполнимость решения собрания в части оспариваемого вопроса основанием для отказа в удовлетворении обоснованных исковых требований Омаровой А.Ж. и Агальцова Д.В. не является.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ответчика не свидетельствуют о необоснованности судебного решения, оснований для его отмены не содержат.

руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

решение Кировского районного суда г. Омска от 08 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Паршина С.В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 11.10.2021