Решение по делу № 33-1644/2023 от 07.06.2023

     89RS0001-01-2021-002924-90

           Дело №2-10/2023

                  Апелл. дело №33-1644/2023

              Судья Позднякова М.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 августа 2023 года                                                           город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Акбашевой Л.Ю., Козловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харламповой Т.А.,

с участием прокурора Писаревой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца администрации муниципального образования город Салехард на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2023 года по иску администрации муниципального образования город Салехард к Сиротскому Николаю Ивановичу об изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, выселении, которым постановлено:

исковые требования Администрации муниципального образования город Салехард к Сиротскому Николаю Ивановичу об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд, прекращении права собственности на него, выселении без предоставления жилого помещения, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности предоставления реквизитов для перечисления выкупной стоимости - удовлетворить в части.

Изъять у Сиротского Николая Ивановича,                    ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества: квартиру <адрес>, кадастровый №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № путем определения выкупной цены в размере 7 587 145 руб. и перечисления в пользу собственника Сиротского Николая Ивановича.

Обязать Сиротского Николая Ивановича в течение десяти дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу предоставить в управление жилищной политики Администрации муниципального образования город Салехард реквизиты расчетного счета для перечисления выкупной стоимости изъятого недвижимого имущества.

Прекратить право собственности Сиротского Николая Ивановича на объект недвижимости - квартиру <адрес>, кадастровый №, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № после выплаты Администрацией муниципального образования город Салехард в его пользу выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости.

После прекращения права собственности Сиротского Николая Ивановича на квартиру <адрес>, кадастровый №, выселить Сиротского Николая Ивановича из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

С момента выплаты администрацией муниципального образования город Салехард выкупной стоимости право собственности на указанное недвижимое имущество переходит от Сиротского Николая Ивановича к муниципальному образованию город Салехард.

Указанное решение является основанием для снятия Сиротского Николая Ивановича с регистрационного учета по указанному адресу органами регистрационного учета.

Взыскать с Сиротского Николая Ивановича в пользу ООО «Оценка-Мастер» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Взыскать с Администрации муниципального образования город Салехард в пользу ООО «Оценка-Мастер» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Шошиной А.Н., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в суд с иском к Сиротскому Н.И., в котором просила изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, путем их выкупа у собственника Сиротского Н.И. с выплатой денежных средств в размере                          3 604 000 руб.; прекратить право собственности Сиротского Н.И. на квартиру, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок; возложить обязанность на Сиротского Н.И. предоставить в управление жилищной политики администрации муниципального образования город Салехард реквизиты для перечисления выкупной стоимости в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу; выселить Сиротского Н.И. из жилого помещения - <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование исковых требований представитель истца указал, что Сиротский Н.И. является собственником жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>. Дом, в котором расположено указанное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с отказом собственников жилых помещений указанного дома от его сноса 19 февраля 2019 года администрацией муниципального образования город Салехард издано постановление об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд.

11 февраля 2021 года Сиротскому Н.И. направлено уведомление с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения, однако к достижению соглашения относительно размера возмещения стороны не пришли.

Представитель истца администрации муниципального образования город Салехард Соколов М.С. исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Сиротского Н.И. - Завадский И.Н., назначенный судом в порядке статьи 50 ГПК РФ, исковые требования не признал.

В заключении прокурор Румянцев Д.А. полагал исковые требования администрации муниципального образования город Салехард подлежащими удовлетворению.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе представитель истца администрации муниципального образования город Салехард Данилова Т.И. ставит вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части определения выкупной стоимости. Со ссылками на положения части 2 статьи 32 ЖК РФ, часть 1 статьи 56.8, часть 7 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ приводит доводы о том, что отчет от 18 января 2021 года об оценке рыночной стоимости жилого помещения, выполненный ООО «Центр экономического содействия» являлся действующим и необоснованно не был принят судом во внимание при рассмотрении спора по существу. При определении рыночной стоимости жилого помещения экспертом ООО «ОЦЕНКА Мастер» использовались аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, что неправомерно, поскольку жилое помещение находится в доме деревянного исполнения, признано аварийным и подлежащим сносу, что привело к завышенной итоговой цене за изымаемую квартиру, а также стоимости земельного участка и общего имущества в многоквартирном доме.

В возражениях против апелляционной жалобы прокурор Румянцев Д.А. просит решение суда оставить без изменения, полагая его законным.

В судебном заседании ответчик Сиротский Н.И. участия не принимал, о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции извещался по последнему известному месту жительства.

Его представитель Завадский И.Н., назначенный судом первой инстанции в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагал исковые требования подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Выслушав представителя истца Яралиеву Т.И., поддержавшую апелляционную жалобу, представителя ответчика Сиротского Н.И. - Завадского И.Н., полагавшего решение суда законным, заключение прокурора Писаревой О.В. о законности решения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах изложенных в ней доводов, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик Сиротский Н.И. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (том 1, л.д.32-35).

Распоряжением администрации муниципального образования город Салехард от 20 марта 2018 года №213-р многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищной политики Администрации города Салехарда поручено произвести выселение нанимателей муниципальных жилых помещений из вышеуказанных домов до 31 декабря 2025 года (том 1, л.д.10-11).

27 марта 2018 года администрацией муниципального образования город Салехард в адрес ответчика Сиротского Н.И. направлено требование №66 о сносе дома за счет средств собственников в течение шести месяцев с момента получения настоящего требования (том 1, л.д. 12-14).

В связи с признанием многоквартирного жилого дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу 19 февраля 2019 года Администрацией муниципального образования город Салехард принято постановление об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования город Салехард земельного участка площадью 1170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего собственникам жилых помещений (том 1, л.д. 15-16).

11 февраля 2021 года Администрацией муниципального образования город Салехард Сиротскому Н.И. направлено уведомление №627 с проектом соглашения о возмещении за жилое помещение, в котором указано, что возмещение за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определяется на основании отчета об оценке ООО «Центр экономического содействия» от 18 января 2021 года. Предложено подписать соглашение об изъятии жилого помещения путем получения возмещения в сумме 3 604 000 руб. (том 1, л.д.17-21). Данное уведомление было получено адресатом 25 марта 2021 года (том 1, л.д.31).

К достижению соглашения об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, признанноо аварийным и подлежащим сносу, стороны не пришли.

Разрешая спор, суд правильно исходил из того, что жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения путем выкупа.

При определении размера возмещения за жилое помещение суд первой инстанции исходил из заключения экспертизы от 07 марта 2023 года, проведенной на основании определения Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 июля 2022 года (том 2, л.д.47-50), составленного ООО «ОЦЕНКА-мастер».

Данные выводы суда первой инстанции являются правомерными по следующим основаниям.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем элетро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся в общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Само по себе признание дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о безусловном праве собственника жилого помещения на выплату ему компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Собственник жилого помещения вправе требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в случае, если на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в его проведении, снижение уровня надежности здания произошло вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, составленному специалистом ООО «ОЦЕНКА-мастер» 07 марта 2023 года, по состоянию на дату проведения экспертизы рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры <адрес> составляет 7 319 695 руб., в том числе жилого помещения - 6 023 477 руб., доля земельного участка - 454 808 руб., доля общего имущества - 841 410 руб., а также размер убытков, понесенных собственником в результате изъятия жилого помещения - 193 614 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт на дату экспертизы в размере 73 836 руб. (том 2, л.д. 53-111).

При определении рыночной стоимости изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения экспертом проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений по продаже аналогичных объектов недвижимости в районе нахождения объекта экспертизы. При выборе объектов сравнения экспертом использовалась информация с сайтов объявлений www.avito.ru, salehard.move.ru, поскольку эти ресурсы отражают наиболее полную информацию о предложениях по продаже объектов недвижимости с указанием характеристик объектов.

В основу экспертизы положен анализ рыночных цен объектов недвижимости, расположенных в блочных, кирпичных, а также в деревянном доме города Салехарда. На основании содержащейся на указанных ресурсах информации о предложениях по продаже двухкомнатных квартир в многоквартирных жилых домах в городе Салехарде эксперт пришел к выводу о том, что цены предложений варьируются в значительном интервале от 170 626 до 190 430 руб. за один квадратный метр, среднее арифметическое значение цены предложения по продаже сопоставимых объектов составляет 177 052 руб. за один квадратный метр. При определении стоимости объекта экспертизы на дату оценки, определенной в рамках сравнительного подхода, эксперт исходил из среднего значения стоимости одного квадратного метра объектов-аналогов в размере 141 039 руб.

В рамках сравнительного подхода экспертом осуществлено изучение рынка недвижимости, отбор объектов-аналогов из числа предложений на продажу; осуществлена проверка информации по цене продажи и запрашиваемой цене каждого отобранного аналога, физических характеристиках объектов-аналогов, их местоположении; осуществлен анализ и сравнение каждого аналога с объектом экспертизы по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом экспертизы; согласование скорректированных цен аналогов и сделан вывод об итоговой стоимости объекта экспертизы.

При производстве экспертизы в качестве объектов-аналогов использовались предложения по продаже квартир в домах, пригодных для проживания, не имеющих статуса аварийных. Корректировка на техническое состояние экспертом не использовалась. При этом эксперт исходил из того, что восстановление нарушенного права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным, возможно путем приобретения пригодного для проживания жилого помещения.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 73 836 руб. эксперт исходил из того, что на дату первой приватизации по дому 16 декабря 1992 года полный капитальный ремонт всех конструктивных элементов и инженерных систем дома не требовался. При этом некоторые конструктивные элементы и инженерные системы, имеющие срок эксплуатации менее 17 лет требовали проведения капитального ремонта.

Принимая во внимание изложенное, заключение экспертизы, составленное ООО «ОЦЕНКА Мастер», является обоснованным, логичным, последовательным, содержит ответы на поставленные перед экспертом вопросы с приведением подробного анализа объектов исследования, расчетов, которые сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы не указывают на допущенные экспертом нарушения, которые повлияли на итоговые выводы экспертного заключения.

Определенная судебной экспертизой рыночная стоимость жилого помещения основана на анализе рынка недвижимого имущества в городе Салехарде, средней рыночной стоимости одного квадратного метра недвижимого имущества в городе Салехарде, что позволит восстановить нарушенное право собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным для проживания.

Заключению судебной экспертизы судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.

При распределении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «ОЦЕНКА-мастер», суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по возмещению расходов подлежит возложению на стороны в равных долях.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу части первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что стоимость проведенной ООО «ОЦЕНКА-мастер» судебной экспертизы составила 40 000 руб. и не была оплачена Администрацией города Салехард (том 2, л.д.125-127).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Администрации муниципального образования город Салехард Соколов М.С. против возложения на Администрацию муниципального образования город Салехард расходов по оплате экспертизы возражал, что подтверждается его пояснениями, занесенными в протокол судебного заседания от 28 марта 2023 года (том 2, л.д.130, оборот).

Учитывая положения статей 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с Администрации муниципального образования город Салехарда в пользу ООО «ОЦЕНКА-мастер» подлежит взысканию стоимость экспертизы в размере 21 000 руб., с Сиротского Н.И. в пользу ООО «ОЦЕНКА-мастер» подлежит взысканию стоимость экспертизы в размере                    19 000 руб., исходя из следующего расчета: 3 604 000 руб. (размер выкупной стоимости, заявленный ко взысканию)/ 7 587 145 руб. (выкупная стоимость, определенная судом)х100%=47,50%; 100%-47,50%=52,5%; 40000 руб. х52,5%=21 000 руб.; 40000 руб. х 47,5%=19000 руб.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части распределения расходов по оплате экспертизы. В остальной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене либо изменению в апелляционном порядке не подлежит.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2023 года изменить в части распределения расходов по оплате экспертизы.

Взыскать с Администрации муниципального образования город Салехард в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-мастер» расходы по оплате экспертизы в размере 21 000 руб.

Взыскать с Сиротского Николая Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-мастер» расходы по оплате экспертизы в размере 19 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его принятия.

Судья     /подпись/     А.Н. Шошина