Решение по делу № 33-209/2017 (33-9804/2016;) от 13.12.2016

Судья Журбенко С.И. № 33-209

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 января 2017 год                       город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Мележик Л.М.,

судей Бурловой Е.В., Перовой Т.А.,

при секретаре Мичуриной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Мележик Л.М. гражданское дело по иску Тэпов Г.Н., Тэпов Г.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Полесье» о расторжении договоров аренды земельных участков, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Полесье» на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 04 октября 2016 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Полесье» - Ерофеева Б.М., поддержавшего доводы жалобы, представителя Тэпова Г.Н., Потапкиной О.В., третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «АГРО ЛЭНД» - Гурьевой С.П., третьих лиц Потапкина И.А., Тэповой С.Г., Романенко С.И., возражавших против отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, поступивших возражений, судебная коллегия

установила:

Тэпов Г.Н., Потапкина О.В. обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Полесье» (далее – ООО «Полесье») о расторжении договоров аренды земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателя, в обоснование которых ссылались на то, что Тэпов Г.Н. является собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 64:06:140201:405, расположенный по адресу: <адрес> Потапкина О.В. является собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:06:140201:397, расположенный по адресу: <адрес>. Данные земельные участки с 2009 г. находились в аренде у ООО «Балашов-Зерно», а по договору замены от <дата> у ООО «Сельхозторг», по договору замены от <дата> - у ООО «Полесье». Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, договоры аренды с ООО «Полесье» продлены на неопределенный срок.

По утверждению истцов, на протяжении нескольких лет ответчик надлежащим образом не исполнял свои обязательства по договору аренды в части оплаты земельного налога и выплаты арендной платы. <дата> истцы направили ответчику предупреждение о досрочном расторжении договоров аренды. <дата> собственниками земельных участков были проведены общие собрания, на которых были приняты решения о заключении договоров аренды на определенных условиях с ООО «АГРО ЛЭНД», поскольку ответчик не намерен продолжать договорные отношения.

Истцы просили суд расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером № и договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 04 октября 2016 г. постановлено:

- расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

- расторгнуть договор аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

С решением суда не согласился ответчик, ООО «Полесье» подана апелляционная жалоба, в которой автор выражает несогласие с судебным актом, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Автор жалобы полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. По мнению ответчика, судом не принято во внимание то обстоятельство, что решение всех собственников о расторжении договоров аренды отсутствует. В связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

По доводам апелляционной жалобы истцами в суд апелляционной инстанции поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Балашов-Зерно» полагает, что решение суда является законным и обоснованным и просит жалобу оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили. С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья ст. 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ (пункты 1-3) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу приведенных норм для данной категории споров обязательным является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, собственниками по 1/5 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № являлись ФИО11, Тэпов Г.Н., ФИО12 ФИО10, ФИО13, которые <дата> заключили с ООО «Балашов-Зерно» договор аренды сроком на 3 года.

Судом первой инстанции установлено, что собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:06:140201:405 являлись ФИО14, ФИО15, ФИО16, Тэпов Г.Н., ФИО17, ФИО18, ФИО19, которые <дата> заключили с ООО «Балашов-Зерно» договор аренды данного участка сроком на 3 года.

Поскольку судом первой инстанции не в полном объеме были установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, судебной коллегией были истребованы дела правоустанавливающих документов в отношении спорных земельных участков и данные документы оценены коллегией на предмет относимости и допустимости доказательства.

Так, из поступивших дел правоустанавливающих документов следует, что <дата> между ООО «Балашов-Зерно» и ООО «СельхозТорг» был заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №.

Также <дата> между ООО «Балашов-Зерно» и ООО «СельхозТорг» был заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №

Судом первой инстанции установлено, что <дата> между ООО «СельхозТорг» и ООО «Полесье» были заключены договоры замены стороны в обязательстве по договорам аренды № от <дата> и № от <дата>

Как следует из материалов дела <дата> была проведена регистрация договоров замены стороны в обязательстве от <дата> и арендатором обоих земельных участков стало ООО «Полесье». Данные обстоятельства стороной ответчика не оспариваются.

Согласно п. 3.2 договоров аренды если за один год до окончания срока настоящего договора ни одна из сторон письменно не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях на срок 3 года.

Судом первой инстанции установлено, что срок обоих договоров истекал <дата> Вместе с тем доказательств того, что за год до истечения срока действия договоров арендодатели либо арендатор заявили об их прекращении, материалы дела не содержат.

Напротив, как следует из выписки из ЕГРП арендные отношения по земельным участкам с кадастровыми номерами № и № установлены с <дата> на неопределенный срок. Доказательств обратного сторонами не представлено.

Согласно выписке из ЕГРП собственниками земельного участка с кадастровым номером № в настоящее время являются ФИО11, Тэпов Г.Н., ФИО12, ФИО10, ООО «Полесье».

Из материалов дела следует, что собственниками земельного участка с кадастровым номером № являются ФИО19, ФИО18, ФИО17, ФИО16, Тэпов Г.Н., ООО «Полесье».

Судом первой инстанции установлено, что число собственников земельного участка с кадастровым номером № превышает пять.

В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

Из анализа указанных правовых норм следует, что решения о расторжении договоров аренды земельных участков должны приниматься всеми собственниками.

Положения ст. 253 ГК РФ в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны применяться с учетом положений Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 12 указанного закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 14 приведенного закона (пункты 1, 3, 4) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Поскольку собственников земельного участка с кадастровым номером № более пяти, то вопрос о расторжении договора аренды указанного земельного участка должен был решаться на общем собрании собственников земельных долей.

В деле имеются протоколы общих собраний участников общей собственности от <дата> Однако на данных собраниях вопрос о расторжении договоров аренды, заключенных с ООО «Полесье» в повестку дня не включался и таких решений собственники не принимали.

Как следует из материалов дела, истцами представлено заявление о расторжении договоров аренды, датированное <дата>, подписанное представителем ФИО9 и направленное в ООО «Полесье» <дата> (л.д. 44-45).

Судебная коллегия полагает, что данное предупреждение не может рассматриваться как соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, поскольку само предупреждение подписано только представителями двух истцов. Подача предупреждения только от одного из собственников каждого земельного участка не позволяет судить о наличии волеизъявления всех собственников участков на расторжение договора аренды. Кроме того, отсутствует уведомление о вручении данного предупреждения ООО «Полесье».

При этом в судебном заседании апелляционной инстанции собственники земельных участков – третьи лица Тэпова С.Г., Романенко С.И., Потапкин И.А. подтвердили, что с заявлениями в ООО «Полесье» о расторжении договоров аренды они не обращались.

Согласно ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, заинтересованное лицо вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке (ч. 2 ст. 223 ГПК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Поскольку арендодателями по договору аренды не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный действующим гражданским законодательством, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела, решение суда подлежит отмене с оставлением искового заявления без рассмотрения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Балашовского районного суда Саратовской области от 04 октября 2016 г. отменить, оставить исковое заявление Тэпов Г.Н., Тэпов Г.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Полесье» о расторжении договоров аренды земельных участков без рассмотрения.

Председательствующий

Судьи