Решение по делу № 2-1079/2019 от 22.10.2019

Дело № 2-1079/2019

25RS0006-01-2019-001432-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рі. Арсеньев          02 декабря 2019 Рі.

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Белоусовой А.Г.,

с участием старшего помощника прокурора г. Арсеньева Приморского края Лапшина А.В.,

представителя ответчиков администрации Арсеньевского городского округа Приморского края и Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа Похилько Н.Н.,

при секретаре Сурневой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению и.о. прокурора г. Арсеньева к администрации Арсеньевского городского округа, управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, Шамаев Р.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

И.о. прокурора г. Арсеньева обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к администрации Арсеньевского городского округа, Шамаев Р.А., в обосновании которого указав, что прокуратурой города Арсеньева проведена проверка исполнения органами местного самоуправления земельного законодательства, в результате которой выявлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Арсеньевского городского округа и Шамаев Р.А. заключен договор аренды земельного участка № (по итогам аукциона) на срок до ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение требований закона п. 4.3.2 раздела 4 данного договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Данный пункт противоречит закону, а именно ч. 7 ст. 448 ГК РФ, в связи с чем является недействительным. И.о. прокурора г. Арсеньева обратился в суд с настоящим иском в защиту прав неопределенного круга лиц, являющихся потенциальными арендаторами земли, поскольку в результате указанных действий администрации Арсеньевского городского округа неправомерно предоставлено право арендатору уступать права и обязанности по договору третьим лицам, что в свою очередь может привести к незаконному использованию земельного участка лицом, не участвовавшим в конкурсных процедурах. На основании изложенного, и.о. прокурора г. Арсеньева просит признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией Арсеньевского городского округа и Шамаев Р.А.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа.

В судебном заседании помощник прокурора г. Арсеньева Лапшин А.В. требования искового заявления поддержал, по доводам изложенным в нем, при этом добавил, что в данном случае иск предъявлен также в защиту интересов муниципального образования Арсеньевский городской округ, поскольку арендованный земельный участок является муниципальной собственностью и его передача третьим лицам в отсутствие законных оснований и прав нарушает требования законодательства, влечет нарушение прав собственника муниципального имущества на владение, пользование и распоряжение земельным участком.

Представитель ответчиков администрации Арсеньевского городского округа, управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округу Похилько Н.Н. требования иска не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому, исходя из приоритета норм земельного законодательства и в соответствии с ч. 5,6 ст. 22 Земельного кодекса РФ передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, как и передача земельного участка в субаренду, находящегося в муниципальной собственности, по договору, заключенному по результатам торгов на право заключению договора аренды земельного участка третьему лицу, возможна, а потому оспариваемый прокурором пункт договора аренды земельного участка не противоречит закону. В связи с изложенным представитель ответчиков просит в удовлетворении иска прокурору отказать в полном объеме.

Ответчик Шамаев Р.А., будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, представил отзыв на исковое заявление, из которого следует, что он (Шамаев Р.А.) заключил ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № (по итогам аукциона) с администрацией Арсеньевского городского округа на срок до ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, по результатам решения комиссии после рассмотрения заявлений на участие в конкурсе, подписал договор в предложенной ему редакции. Арендованную землю он использует только сам, не передавая никаких прав и обязанностей по нему третьим лицам, оплату осуществляет своевременно. С декабря 2016 г. он (Шамаев Р.А.) является предпринимателем (ОРГНиП №), для осуществления предпринимательской деятельности и получения от нее дохода, он использует данный земельный участок. Земельный участок, арендованный им по договору № на срок до ДД.ММ.ГГГГ, включен в реестр пунктов приема древесины на территории Приморского края за №, согласно приказу Департамента лесного хозяйства Приморского края № от ДД.ММ.ГГГГ Исключение оспариваемого прокурором пункта 4.3.2 договора, заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, никаким образом не ущемляет и не нарушает его прав.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, представил ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно постановления Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №, принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по лоту № – земельный участок, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1205 кв. м., с кадастровым номером №. Цель использования: установка временного объекта складского назначения. Разрешенное использование: склады. Категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно информационному сообщению в газете «Восход» на продажу выставлено право на заключение договора аренды земельного участка – лот №, с кадастровым номером №, сроком на 4 года 11 месяцев.

Согласно заявке на участие в аукционе лот № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ и чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ Шамаев Р.А. подал заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка – лот №, с кадастровым номером № и внес задаток.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлению Шамаев Р.А. от ДД.ММ.ГГГГ аукцион, назначенный на ДД.ММ.ГГГГ по лоту № (земельный участок с кадастровым номером 25:26:020105:434), признан не состоявшимся в связи с тем, что на данный лот подана только заявка Шамаев Р.А., ему было предложено заключить договор аренды данного участка.

В соответствии с договором аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель предоставил на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, в аренду Шамаев Р.А. земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1205 кв. м, с кадастровым номером №, с целью использования: установка временного объекта складского назначения. Разрешенное использование: склады. Срок аренды участка устанавливается на 4 года 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 4.3.2 данного договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ в данном случае спорный договор аренды земельного участка мог быть заключен только по результатам торгов.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п.п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой г. Арсеньева проведена проверка в отношении администрации Арсеньевского городского округа, в ходе которой установлено, что между Арсеньевским городским округом и Шамаев Р.А., на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении заявок на участие в аукционе, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды №А от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, площадью 1205 кв. м, с целью использования: установка временного объекта: складского назначения. Разрешенное использование: склады. Срок аренды участка устанавливается на 4 года 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.3.2 данного договора Шамаев Р.А. предоставлено право, в пределах срока указанного договора аренды, сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, при условии уведомления арендодателя.

Проанализирован указанное положение договора, суд пришел к выводу, что, фактически в указанном пункте договора содержится положение, которое позволяет арендатору, как победителю торгов, предоставлять в субаренду данный земельный участок третьим лицам без проведения торгов, тогда как в п. 7 ст. 448 ГК РФ содержится запрет на передачу прав лицами, с которыми заключены договоры по итогам проведения торгов, третьим лицам, поскольку победитель торгов должен исполнять лично обязательства по такому договору.

Суд полагает, что в силу прямо установленного законом запрета, победитель торгов не вправе уступать права по обязательствам, возникшим из заключенного в результате торгов договора аренды, и должен обязательства по такому договору исполнять лично, таким образом предоставление арендатору указанного права, нарушает запрет, выраженный в п. 7 ст. 448 ГК РФ, что посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Поскольку установлено, что положение, содержащееся в п. 4.3.2 договора аренды, нарушает запрет, выраженный в п. 7 ст. 448 ГК РФ, и посягает на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, права муниципального образования Арсеньевский городской округ, являющийся собственником земельного участка, суд считает необходимым удовлетворить требование и.о. прокурора г. Арсеньева и признать недействительным п. 4.3.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Арсеньевским городским округом и Шамаев Р.А.

При этом суд, полагает, что недействительность п. 4.3.2 указанного договора аренды не влечет недействительности прочих его частей, т.к. его условия могут исполняться и без включения в него п. 4.3.2, признанного недействительным.

Суд считает несостоятельным довод представителя ответчиков администрации Арсеньевского городского округа и управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа о том, что земельное законодательство, имеющее приоритет над нормами гражданского права, не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу в отношении земельного участка, предоставленного в пользование по договору аренды, заключенному на торгах, поскольку он основан на неправильном толковании правовых норм, регулирующих спорное правоотношение.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция норм, содержащихся в п.п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Суд находит несостоятельной ссылку представителя ответчика администрации Арсеньевского городского округа на положения письма Минэкономразвития России от 24.04.2017 г. №ОГ-Д-23-4755, поскольку данный документ является подзаконным и ненормативным актом, изданным ранее, чем был введен п. 7 ст. 448 ГК РФ, который введен Федеральным законом от 26.07.2017 г. №212-ФЗ. Таким образом, в данной ситуации подлежат применению нормы закона – Гражданского кодекса РФ, принятые позже.

Согласно ст. 103 п. 1 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку иск удовлетворен, в силу п. 1 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина, однако, поскольку госпошлина подлежит уплате в доход местного бюджета, а органы местного самоуправления в силу ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождены, государственная пошлина должна быть взыскана, только с ответчика – физического лица Шамаев Р.А. в размере 150 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Арсеньевским городским округом и Шамаев Р.А..

Взыскать с Шамаев Р.А. в доход бюджета Арсеньевского городского округа государственную пошлину в размере 150 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Арсеньевский городской суд в течение 1 месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.Г. Белоусова

Мотивированное решение составлено 05.12.2019 г.