Решение по делу № 2а-56/2017 от 12.09.2017

дело № 3а-56/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября 2017 г.                                                                                                    г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Промторглес» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Промторглес» (далее - общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование требований, что является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость этих земельных участков утверждена по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 13 494 067, 35 руб. и 8 357 099, 95 руб. соответственно. Эта стоимость является завышенной, поскольку определённая отчетами № № и № № действительная рыночная стоимость участков по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 3 259 400 рублей и 2 175 000 рублей соответственно.

Общество дважды обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости. Однако в удовлетворении заявлений было отказано.

Существенное превышение утвержденной кадастровой стоимости участков над их рыночной стоимостью влечет увеличение размера налоговых платежей и соответственно свидетельствует о нарушении прав административного истца.

С учетом уточнений административных исковых требований, сделанных в ходе рассмотрения дела, административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определённой отчетами об оценке, а также взыскать с административного ответчика - администрации Костромской области в возмещение судебных расходов 64 000 рублей (4 000 рублей - госпошлина, 30 000 рублей - расходы на оценку, 30 000 рублей - расходы на представителя) /том 2 л.д. 41-42/.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Галич, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Промторглес» - Федорова Т.С., действующая на основании доверенности, административный иск поддержала, суду пояснила, что ввиду наложения ограничений на расчетный счет предприятия оплата госпошлины, услуг представителя и работы оценщика по составлению отчетов произведена директором общества Б.Н.А. за счет денежных средств, переданных им предприятию в долг. Рыночная стоимость земельных участков практически в 4 раза меньше кадастровой стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при определении кадастровой стоимости, и с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации является основанием для взыскания судебных расходов с административного ответчика.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области Румянцева Л.М., действующая на основании доверенности, рассмотрение заявленных административных исковых требований и требований о взыскании судебных расходов оставила на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В представленных суду отзывах и ходатайствах указали, что разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда /том 2 л.д. 31-33, 35, 104/.

Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа г. Галич, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела /том 2 л.д. 103/, в судебное заседание не явился, возражений по существу административных исковых требований не представил.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц,в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Как видно из материалов дела, ООО «Промторглес» является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м /т. 1 л.д. 9, 118/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года составляет 13 494 067, 35 руб. и 8 357 099,95 руб. соответственно /том 1 л.д. 10, 119/.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков 22 декабря 2016 года и 20 июня 2017 года. Однако решениями комиссии от 11 января и от 12 июля 2017 года в удовлетворении заявлений отказано ввиду того, что оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /том 1 л.д. 11-13, 14-17, 120-122, 123-126/.

В суд административный истец представил составленные оценщиком Т.Е.В. отчеты об оценке, которые представлялись в комиссию при втором обращении с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости.

В отчете № № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 3 259 400 рублей /том 1 л.д. 18-117/.

В отчете № № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 2 175 000 рублей /том 1 л.д. 127-223/.

Отчеты подготовлены оценщиком Т.Е.В., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована.

В отчетах оценщик проанализировал социально-экономическое развитие города Галич, описал объекты оценки, определил сегмент рынка, к которому они принадлежат (под промышленное (производственное) строительство), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками под производство, определил основные ценообразующие факторы.

Оценщик обосновал в отчетах отказ от оценки затратным и доходным подходами и ввиду выявления достаточного количества предложений продажи земельных участков производственного назначения выбрал для оценки метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Так как рынок купли-продажи земельных участков в городе Галич развит слабо, в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 - земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектами оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

В частности, идентично: вид разрешенного использования (под размещение производства), локальное местоположение/транспортная доступность (в производственной зоне не на первой линии), имущественные права (право собственности), имеющиеся коммуникации (доступ ко всем коммуникациям, расположенным в зоне промышленной застройки), отсутствие железнодорожных путей, отсутствие ограничений, обременений прав.

По имеющимся различиям между объектами оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: корректировку на масштаб, корректировку на местоположение. Кроме того, так как стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. Введенные корректировки в отчетах обоснованы.

Определённую отчетами рыночную стоимость земельных участков оценщик Т.Е.В. подтвердил при допросах в судебном заседании в качестве свидетеля. При этом он также указал, что замечания к отчетам, отраженные в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, носят формальный характер. Ввиду отсутствия в справочнике оценщика недвижимости 2014 года поправок на местоположение (удаленность от областного центра) для земельных участков, им взяты поправки по объектам производственно-складского назначения, поскольку порядок цен на такие объекты исходя из местоположения аналогичен порядку цен на земельные участки. В справочнике оценщика недвижимости 2016 года подобные поправки для земельных участков уже имеются, и они по размеру сопоставимы с применёнными оценщиком.

Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельных участков, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено, административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах, с учетом данных оценщиком показаний, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости земельных участков не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату первого обращения с этими заявлениями в комиссию - 22 декабря 2016 года /том 1 л.д. 11-13, 120-122/.

Административный истец представил доказательства несения расходов в общей сумме 64000 рублей: оплата госпошлины - по 2000 рублей за каждый объект недвижимости /том 1 л.д. 8/, оплата услуг оценщика, составившего отчеты, - 30 000 рублей /том 1 л.д. 224-226, том 2 л.д. 45/, оплата услуг представителя - 30 000 рублей /том 1 л.д. 6, 7, том 2 л.д. 44/. В судебном заседании оценщик Т.Е.В. подтвердил факт оплаты его услуг по составлению отчетов в сумме 30 000 рублей.

Во всех платежных документах плательщиком указан Б.Н.А., который является генеральным директором ООО «Промторглес».

С учетом пояснений представителя административного истца Федоровой Т.С. о том, что Б.Н.А. предоставил предприятию займ в сумме 100 000 рублей для оплаты судебных расходов, после чего получил эту сумму под отчет, и принимая во внимание приобщенную к материалам дела копию договора беспроцентного займа на сумму 100 000 рублей от 14.11.2016 г., заключенного между Б.Н.А. и ООО «Промторглес» /том 2 л.д. 43/, следует признать, что указанные выше расходы понесены именно административным истцом. Участвующими в деле лицами данный факт не опровергнут и не оспаривался.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", учитывая, что административный истец в отсутствие отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков не имел возможности реализовать право на пересмотр кадастровой стоимости, суд полагает, что расходы на оплату услуг оценщика являются судебными издержками, несмотря на то, что понесены до возбуждения административного дела (во внесудебном порядке).

Положениями части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, является администрация Костромской области, представителем которой заявленные исковые требования не оспаривались.

Однако Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков превышает их рыночную стоимость, определённую представленными в материалы дела отчетами, на 76 % (100% - 3 259 400 х 100% / 13 494 067, 35) или более чем в 4 раза (13 494 067,35 руб. / 3 259 400 руб.) по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>; на 74 % (100% - 2 175 000 х 100 % / 8 357 099, 95 руб.) или более чем в 3,8 раз (8 357 099, 95 руб. / 2 175 000 руб.) по земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты>, что, учитывая размер кадастровой и рыночных стоимостей, позволяет сделать вывод о таком превышении, которое может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости.

Следовательно, с учетом вышеуказанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации имеются основания для взыскания судебных расходов с административного ответчика - администрации Костромской области.

В силу статьи 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

От администрации Костромской области не поступило возражений относительно размера расходов на представителя, не представлено доказательств чрезмерности взыскиваемой суммы.

Учитывая отсутствие таких возражений, принимая во внимание объём заявленных требований (оспаривание кадастровой стоимости двух земельных участков), сложность дела, продолжительность его рассмотрения (более 1 месяца), количество и продолжительность судебных заседаний (три судебных заседания, каждое продолжительностью около одного часа), суд полагает, что заявленная к взысканию сумма расходов на представителя (30 000 рублей) не носит явно неразумного (чрезмерного) характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные цели, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 259 400 (три миллиона двести пятьдесят девять тысяч четыреста) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 175 000 (два миллиона сто семьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 22 декабря 2016 года.

Взыскать с администрации Костромской области в пользу ООО «Промторглес» в возмещение судебных расходов 64 000 (шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда                                               А.Н. Лукоянов