Решение по делу № 2а-2411/2021 от 25.03.2021

Решение

Именем Российской Федерации

18 мая 2021 года гор.Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре судебного заседания Морарь М.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2411/2021 по административному иску Новикова ФИО9 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности

УСТАНОВИЛ:

Новиков А.И. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области мотивируя тем, что Новиковым ФИО10, 17 февраля 2020 года был заключен договор купли-продажи № недвижимого имущества: доли в праве ? в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Указанная доля была приобретена на торгах; организатором торгов был финансовый управляющий Билюченко ФИО11.

Учитывая, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, Новиковым А.И. поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

04 декабря 2020 года административному истцу было направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №№.

02 марта 2021 года Новиковым А.И. направлено Уведомление об отказе государственной регистрации права № №№.

Основаниями для приостановления, а затем отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства: на государственную регистрацию не представлено заявление собственника доли (Тюльпанова И.Ю. в лице представителя – финансового управляющего Билюченко С.С.); отсутствует нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества; отсутствует информация, что указанное в протоколе о результатах торгов лицо (ФИО17 действует в интересах Новикова А.И. на основании агентского договора.

На основании изложенного, просит суд:

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестра), выраженное Уведомлением об отказе государственной регистрации права № от 02.03.2021 года - незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) осуществить государственную регистрацию права собственности на ? долю в праве в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №, за Новиковым ФИО12.

В судебное заседание административный истец Новиков А.И., представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестра), а также заинтересованное лицо финансовый управляющий Билюченко С.С. не явились, извещались. В суд поступили письменные возражения представителя административного ответчика.

Исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим правовым основаниям.

В силу ст. 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказать, что нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд. На административного ответчика возложена обязанность доказать, что соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По смыслу п.1 ч.2 ст.227 КАС РФ, суд принимает решение о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) недействительным при одновременном наличии двух условий: противоречия их закону и нарушении прав и законных интересов административного истца.

В судебном заседании установлено, что Новиковым ФИО13, 17 февраля 2020 года был заключен договор купли-продажи № недвижимого имущества: доли в праве ? в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №.(л.д.17-19)

Указанная доля была приобретена на торгах, организатором которых был финансовый управляющий Билюченко ФИО14.

Новиковым А.И. поданы документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

04 декабря 2020 года административному истцу было направлено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №№.(л.д.13)

02 марта 2021 года Новиковым А.И. направлено Уведомление об отказе государственной регистрации права № №№.(л.д.14-16)

Основаниями для приостановления, а затем отказа в государственной регистрации явились следующие обстоятельства: на государственную регистрацию не представлено заявление собственника доли (Тюльпанова И.Ю. в лице представителя – финансового управляющего Билюченко С.С.); отсутствует нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества; отсутствует информация, что указанное в протоколе о результатах торгов лицо (Кустанов О.С.) действует в интересах Новикова А.И. на основании агентского договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Требование пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Вместе с тем в соответствии со статьей 278 ГК РФ при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли не имеют, то правило пункта 1 статьи 42 Закона 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.

В силу положений статьи 42 Закона N 218-ФЗ нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), в то время как в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, из системного анализа положений Закона о банкротстве следует, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов.

Согласно п. 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса РФ на публичных торгах может быть продано имущество в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

Действующее законодательство (статьи 447 - 449.1 ГК РФ), Федеральный закон от 21.11.2011 N 325-ФЗ "Об организованных торгах", регулирующее организацию и проведение торгов, не предусматривают в этих процедурах участия нотариуса. Согласно п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Порядок реализации имущества должника на торгах регламентирован ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ).

В приведенных выше нормах ГК РФ, а также Закона N 229-ФЗ не содержится требования о нотариальном удостоверении договора, заключенного на торгах.

На основании вышеизложенного, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, заключенного по результатам проведения публичных торгов, у административного ответчика не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода ко мне права собственности на спорное имущество в соответствии с заключенным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 6 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Поскольку договор купли-продажи является двухсторонней сделкой, в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации для государственной регистрации права собственности, возникшего в силу данного договора, должны обратиться обе стороны: продавец и покупатель.

Продавцом данной доли является финансовый управляющий Билюченко С.С.

Собственник данной доли – Тюльпанов И.Ю. – в силу признания его банкротом лишен возможности распоряжаться своим имуществом.

В соответствии с п.3 ст. 213.26. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

По общему правилу при реализации имущества на торгах в качестве продавца в сделке выступает организатор торгов.

Это прямо следует из п. 6 ст. 448 ГК РФ, где записано: если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Продавец в данной сделке - финансовый управляющий Билюченко С.С. – выдал 18.02.2020 года доверенность на имя Степанова М.Д. с полномочиями по подаче заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорную долю в праве собственности на квартиру.(л.д.30)

Степанов М.Д. подал заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; доверенность была приложена.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что у административного ответчика нет законных оснований требовать представления доверенности от титульного собственника – Тюльпанова И.Ю., не являющегося продавцом по данной сделке.

В качестве третьего основания для отказа в государственной регистрации административный ответчик указывает на отсутствие информации о том, что указанное в протоколе о результатах торгов лицо (ФИО18 действует в интересах Новикова А.И. на основании агентского договора.

Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В соответствии со статьей 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.

Между Новиковым А.И. (выступавшим в качестве принципала) и Кустановым О.С., выступавшим в качестве агента, 15.01.2020 года был заключен агентский договор, согласно которому Агент обязуется по поручению Принципала организовать покупку на открытых электронных торгах, проводимых на конкретной электронной площадке, конкретного имущества – ? доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>.(л.д.24-25)

Имущество, приобретенное агентом, является собственностью принципала.

Это следует из п.2.2.3 Договора, где зафиксирована обязанность принципала заключить по итогам торгов договор купли-продажи имущества с конкурсным управляющим.

Согласно положений абз. 10 п. 11 ст. 110 Закона о банкротстве следует, что к заявке на участие в торгах должен прилагаться документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени заявителя.

Из буквального содержания названной выше правовой нормы следует, что заявку на участие в торгах вправе подавать лицо, действующее от имени заявителя на основании поручения, оформленного в соответствии с действующим законодательством.

Участие агента в торгах от своего имени, но в интересах принципала не противоречит существу торгов как открытой и прозрачной процедуры реализации имущества должника, а также положениям статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации. Каких-либо ограничений по регистрации в качестве участника торгов лица, действующего в рамках агентского договора, Порядок проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.07.2015 N 495, не содержит.

Агентский договор от 15.01.2020 года Новиковым А.И. был приложен к документам на государственную регистрацию. Агентский договор никем не оспорен.

Денежные средства за приобретенное имущество мною оплачены в полном объеме.

Торги по продаже имущества никем не обжаловались и в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Действия финансового управляющего по заключению договора купли-продажи никем не обжаловались и в установленном законом порядке незаконными не признаны.

Данные обстоятельствам в судебном заседании не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на государственную регистрацию Новиковым А.И. представлены необходимые документы, подтверждающие, что при приобретении имущества на торгах Кустанов О.С. действовал от имени административного истца и в его интересах.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

Решил:

Административный иск Новикова ФИО15 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестра), выраженное Уведомлением об отказе государственной регистрации права № №№ от 02.03.2021 года - незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) осуществить государственную регистрацию права собственности на ? долю в праве в квартире по адресу: <адрес>, кадастровый №, за Новиковым ФИО16.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                             А.В. Торбик