Решение по делу № 2-1707/2024 (2-7910/2023;) от 22.12.2023

Дело №

УИД 35RS0№-93

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

    02 августа 2024 года                                                       <адрес>

Череповецкий городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи                                                                     Гайдуковой Ю.М.,

при секретаре                                                        Й.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к Хазовой И. В., Хазову А. В., Маслак К. А., Хазову Т. А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

акционерное общество АО «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к Хазовой И.В., К., Маслак (до смены фамилии – Хазовой) К.А., Хазову Т.А. в котором просит обратить взыскание на заложенную квартиру, определив ее начальную продажную стоимость в размере 1 771 280 рублей, взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

В обоснование требований истец указал, что заемщикам Хазовой И.В., Хазову А.В., Ц. 16.07.2007 ЗАО «Череповец Регион Ипотека» предоставило ипотечный заем в сумме 1 540 000 руб. на срок 320 месяцев, для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Права Залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. АО «ДОМ.РФ» является владельцем закладной. Решением Череповецкого городского суда <адрес> от 07.10.2014 по делу № была взыскана в солидарном порядке сумма долга с ответчиков в пользу истца в размере 1 978 644 рубля 47 копеек, проценты в сумме 654 097 рублей 48 копеек, пени в размере 1 000 рублей, а также обращено взыскание на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии Вологодского областного суда от 23.01.2015 решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 07.10.2014 отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

До настоящего времени ответчики не исполнили решение суда от 07.10.2014, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями Закладной и Договора ипотеки является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Согласно отчету об оценке предоставленного ООО фирма «Эксперт» рыночная стоимость квартиры составляет 2 214 000 рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 1 771 280 рублей.

Просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, находящуюся в долевой собственности Хазовой И.В., К., Маслак (Хазовой) К.А., Хазову Т.А. по ? доли в праве каждого, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 771 280 рублей, взыскать в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, при подаче иска просил о рассмотрении дела без участия представителя истца.

Ответчик Хазова И.В., в судебном заседании с иском не согласилась и пояснила, что ежемесячно с них с < > У. службой судебных приставов взыскивается задолженность по исполнительному производству, возбужденному на основании решения суда от 07.10.2014.

На судебное заседание ответчики К., Маслак (Хазова) К.А., Хазов Т.А., не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассматривается без участия извещенных надлежащим образом лиц.

Суд, заслушав ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено, по договору займа от 16.07.2007 № ЗАО «Череповец Регион Ипотека» предоставило заемщикам Хазовой И.В., К., Ц. ипотечный заем в размере 1 540 000 рублей сроком на 320 месяцев, для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а заемщик обязался осуществить возврат займа и уплату процентов за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.

22.06.2011 ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов» заключило с Хазовой И.В., Хазовым А.В., Ц. соглашение о новации №, согласно которому кредитор представил заемщикам денежные средства в размере 2 032 740 рублей 97 копеек на срок до 30.06.2041, по 5,5% годовых сроком до 31.12.2011, под 10,67% годовых с 01.01.2012 и до плодного исполнения обязательств: по договору целевого займа № от 16.07.2007, заключенного между ЗАО «Череповец Регион Ипотека» и Хазовой И.В., Хазовым А.В., Ц.; и по договору стабилизированного займа № от 03.06.2009, заключенного между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Хазовой И.В., Хазовым А.В., а заемщики в свою очередь обязались вернуть кредитору заемные средства и уплатить проценты за их пользование.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет заемщика был перечислен ипотечный заем в указанной сумме, что подтверждается выпиской по счету заемщика.

В данном договоре указано, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, указанная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру (п. 2.4).

Указанный договор и право собственности покупателя зарегистрированы в установленном законом порядке, также произведена запись об ипотеке в силу закона, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю – ЗАО «Череповец Регион Ипотека». Права (требования) по закладной были переданы ОАО «АФЖС», затем ОАО «АИЖК», в настоящее время – АО «ДОМ.РФ».

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Решением суда от 07.10.2014 с ответчиков Хазовой И.В., Хазова А.В. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» взыскан остаток основного долга в сумме 1 978 644 рубля 47 копеек, проценты в сумме 654 097 рублей 48 копеек, пени 1 000 рублей.

Обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 602 492 рублей.

В остальной части иска – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии Вологодского областного суда от 23.01.2015 решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 07.10.2014 отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

В этой части по делу принято новое решение.

В удовлетворении требований ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к ответчикам об обращении взыскания на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отказано.

Установленные данным решением суда обстоятельства в силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

При этом в силу пункта 4 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 07.10.2014 вступило в законную силу, выдан исполнительный лист №001081363 от 17.02.2015, на его принудительное исполнение, однако до настоящего времени решение суда не исполнено, задолженность не погашена, согласно сведениям АО «ДОМ.РФ» по состоянию 01.08.2024 года составляет 2 208 463 рубля 75 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В то же время, в силу пункта 1 статьи 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в п. 1 приведенной нормы, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Согласно представленному расчету, задолженность по договору займа по состоянию на 06.06.2024 составляет 1 629 957 рублей 78 копеек, задолженность по процентам – 629 447 рублей 87 копеек, задолженность по пеням – 1 000 рублей.

В силу ст. 334 ГК РФ, по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно справке судебного пристава-исполнителя на 25.06.2024 задолженность по исполнительному производству №-ИП в пользу взыскателя АО «ДОМ.РФ» составляет 1 686 128 рублей 07 копеек.

В настоящем случае ранее состоявшимся судебным решением ответчикам предоставлялась возможность оплатить задолженность и сохранить заложенное имущество.

Однако, учитывая что ответчики допустили систематическое нарушение сроков внесения ежемесячных платежей и существенное нарушений условий кредитного договора, что повлекло досрочное взыскание задолженности в судебном порядке, учитывая, что ответчики не исполнили решение суда и не погасили задолженность перед банком, а также что сумма задолженности по кредитному договору составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки, суд приходит к выводу, что допущенное должниками нарушение обеспеченное залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества. Поэтому требование истца об обращении взыскания на квартиру подлежит удовлетворению.

При этом, представленные ответчиком квитанции о внесении денежных средств в счет погашения кредита датированы периодом времени 2015-2017г.г. ( Том 2 л.д. 228-235) и не могут свидетельствовать о погашении задолженности.

Подтверждающие намерение заключить сделку, банку представлены не были, а в силу положений п.2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выдача согласия на отчуждение заложенного имущества залогодателем является правом залогодержателя.

Правом залогодержателя является и обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства.

В силу п.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчета №228-к, выполненного оценщиком ООО фирма «Эксперт» от 13.07.2007, стоимость настоящей квартиры составило 2 214 100 рублей.

Поэтому суд определяет способ реализации квартиры – с публичных торгов и устанавливает начальную продажную стоимость квартиры должна быть установлена в размере 80%, то есть 1 771 280 руб. Ответчиками начальная продажная цена не оспорена, о проведении судебно-оценочной экспертизы не заявлено.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» (< >) к Хазову А. В. (< >), Хазову Т. А. (< >), Хазовой И. В. (< >), Маслак К. А. (< >) удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 771 280 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с Хазова А. В. (< >), Хазова Т. А. (< >), Хазовой И. В. (< >), Маслак К. А. (< >) в пользу акционерного общества "ДОМ.РФ" (< >) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья                                                                                                   Ю.М. Гайдукова

Решение в окончательной форме принято 09.08.2024.