Решение по делу № 33-13518/2022 от 03.08.2022

Дело №2-281/2019 (№ 33-13518/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 21.09.2022

Свердловский областной суд в составе председательствующего судьи ШестаковойС.А., при ведении протокола помощником судьи КаржицкойЕ.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании судебный материал по заявлению Корсуна Алексея Андреевича об изменении порядка исполнения решения суда по гражданскому делу по иску акционерного общества «Коммерческий банк Дельта Кредит» (далее – АО «КБ Дельта Кредит») к Корсуну Алексею Андреевичу о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, поступивший по частной жалобе Корсуна Алексея Андреевича на определение судьи Серовского районного суда Свердловской области от 14.06.2022,

УСТАНОВИЛ:

определением судьи Серовского районного суда Свердловской области от 14.06.2022 отказано в удовлетворении заявления Корсуна А.А. об изменении порядка исполнения решения суда, посредством изменения начальной продажной цены заложенной квартиры до 1658000 рублей.

В частной жалобе Корсун А.А. просит отменить определение суда первой инстанции, удовлетворить его заявление, ссылаясь на то, что отчет об оценке имущества, использованный судом при вынесении решения, был актуален лишь в течение шести месяцев, дополнительно представленный актуальный отчет истцом не оспорен, доказательств иной рыночной стоимости не представлено, ссылки на неузаконенную перепланировку противоречат обстоятельствам дела, поскольку в самом отчете указана возможность регистрации перепланировки, решением Администрации городского округа от 26.07.2017 № 74 перепланировка согласована, первоначальный залогодержатель АО «КБ Дельта кредит» дал на нее согласие, соответствующие доказательства не были представлены в суд первой инстанции по уважительной причине, поскольку рассмотрение заявления состоялось без вызова сторон. В период нахождения дела в суде апелляционной инстанции ответчиком дополнительно заявлено ходатайство о приостановлении исполнительного производства, обоснованное передачей заложенной квартиры ТУ Росимущества в Свердловской области для организации торгов по начальной цене, которую ответчик находит заниженной.

В возражениях на частную жалобу представитель ПАО «Росбанк» просит оставить определение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на недостоверность представленной ответчиком оценки заложенного имущества как завышенной, принимая во внимание наличие на сайтах по продаже недвижимости (https://www.avito.ru и https://sverdlovsk.move.ru) сведений о реализации квартир со схожим описанием (адресом, площадью, количеством комнат) по более низким ценам; наличие в спорной квартире незаконной перепланировки, которая значительным образом сказывается на стоимости объекта недвижимости, влечет существенные сложности при его реализации, т.к. новый собственник получает в свое владение пользование объект недвижимости, не соответствующий документам. По мнению истца, удовлетворение заявления должника об увеличении начальной продажной цены, с высокой долей вероятности повлечет невозможности реализации с публичных торгов по новой цене, существенно увеличит время исполнения решения, увеличит размер убытков взыскателя.

С учетом доводов частной жалобы и возражений сторон, ссылок на дополнительные доказательства, необходимости истребования материалов гражданского дела, рассмотрение частной жалобы назначено с извещением лиц, участвующих в деле.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы своей частной жалобы, настаивая на необходимости изменения начальной продажной цены квартиры, установленной решением, на основании представленного им отчета об оценке.

Прочие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. В отсутствие сведений об уважительности причин неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотреть частную жалобу при имеющейся явке.

Заслушав объяснения ответчика, изучив судебный материал в совокупности с материалами гражданского дела, оценив дополнительно представленные доказательства, причины непредставления которых в суд первой инстанции обусловлены рассмотрением заявления в упрощенной процедуре ст. 203.1 ГПК РФ, являются уважительными, проверив законность обжалуемого определения в пределах доводов частной жалобы и возражений на жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Вступившим в законную силу заочным решением Серовского районного суда Свердловской области от 01.04.2019 удовлетворены исковые требования АО «КБ Дельта Кредит» к Корсуну А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество: с Корсуна А.А. в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» взыскана задолженность по кредитному договору от 29.03.2016 № 311084-КД-2016 в размере 1479018,69 руб., обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Корсуну А.А. на праве собственности с установлением начальной продажной цены – 930941,60 руб; с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины – 21595,09 руб. и на услуги оценщика – 5000 руб.

В апелляционном порядке законность решения не проверялась.

В связи с реорганизацией АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» посредством присоединения к ПАО «Росбанк» определением Серовского районного суда Свердловской области от 18.03.2022 (с учетом исправления описок определением от 30.05.2022) произведена замена взыскателя АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» на ПАО «Росбанк».

26.04.2022 Корсун А.А. обратился в суд с заявлением об отмене заочного решения и восстановлении процессуального срока подачи такого заявления, ссылаясь на то, что копия решения ему не была вручена, о состоявшемся решении он узнал после рассмотрения заявления о процессуальном правопреемстве, в целях рассмотрения заявления по существу предоставляет отчет об оценке рыночной стоимости залоговой квартиры в сумме 2003000 руб., что превышает начальную продажную стоимость.

Определением Серовского районного суда Свердловской области от 12.05.2022 в удовлетворении заявления о восстановлении срока подачи заявления об отмене заочного решения ответчику отказано, поскольку уведомления о судебных заседаниях и копия заочного решения направлялись по месту регистрации и жительства ответчика, указанному в паспорте, в переписке с судом и названному в качестве фактического жительства в судебном заседании по рассмотрению заявления о восстановлении процессуального срока, в условиях возвращения этой корреспонденции по истечении срока хранения как не востребованной адресатом, в силу положений ст. 165.1 ГК РФ ответчик считается надлежаще извещенным.

17.05.2022 Корсун А.А. обратился с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда в части посредством увеличения начальной продажной цены заложенного имущества до 1602400 руб., ссылаясь на то, что начальная продажная цена заложенной квартиры определена решением суда на основании отчета от 07.11.2018; исполнение решение не производилось, в настоящее время рыночная цена квартиры значительно изменилась, согласно приложенному к настоящему заявлению отчету составляет 2003000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд, руководствуясь положениями статей 203, 434 ГПК РФ, исходил из того, что возможность исполнения решения суда установленным решением суда не утрачена, обстоятельства, препятствующие или свидетельствующие о невозможности исполнения решения указанным порядком и способом, отсутствуют, доказательств, свидетельствующих о наличии непреодолимых препятствий к исполнению, требующих изменения решения в части установления продажной цены не представлено; представленный ответчиком отчет об оценке квартиры не свидетельствует об исключительности обстоятельств, в силу которых решение не может быть исполнено; из представленного отчета следует наличие в квартире неузаконенной перепланировки, которая не отражена в отчете, положенном в основу заочного решения; сама по себе перепланировка, не оформленная юридически, бесспорно препятствует реализации имущества в сравнении с другими квартирами без перепланировки; сведения о том, что оценщиком принимались для сравнительного похода жилые помещения с подобными неузаконненными перепланировками, отсутствуют; отчет не содержит сведений о влиянии перепланировки ее на рыночную стоимость.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене определения суда первой инстанции по доводам частной жалобы.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

Таким образом, согласно указанной норме федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.

Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).

Применительно к данному случаю такой нормой является статьи 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 и 208 данного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 203 этого кодекса суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 37 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", предусматривающей право взыскателя, должника, судебного пристава-исполнителя обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.

Из содержания указанных правовых норм в их системном толковании следует, что лицо, обращающееся с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда, обязано доказать наличие по делу обстоятельств, исключающих или затрудняющих возможность исполнения судебного акта либо существенно влияющих на результат его исполнения.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны и на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Приведенные норм не исключают возможность изменения в интересах должника начальной продажной цены в сторону ее увеличения в случае значительного роста рыночной цены заложенного имущества.

В данном случае таких оснований не усматривается.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном ответчиком отчете ООО «Уральский аналитический центр независимой оценки собственности» произведена сравнительным подходом с использованием размещенных на сайте https://www.avito.ru четырех предложений продавцов квартир-аналогов по ценам 2100000 руб. 1930000 руб., 2550000 руб. и 2750000 руб. соответственно.

При этом, в соответствии пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оспаривая в этом аспекте достоверность представленного ответчиком отчета, истец обоснованно ссылается на то, что имеющиеся сведения о предложениях по продаже в г. Серове квартир-аналогов использованы неполно, оценщик в интересах заказчика выбрал для сравнения дорогие предложения, в то время как в тех же источниках имеются сведения о продаже более дешевых, предпочтительных по характеристикам аналогов (без перепланировок, не на первом этаже, в том числе большей площадью, с балконами): 4-х комнатная квартира, площадью 94,7 кв.м. на втором этаже по цене 1350000 руб., 4-х комнатная квартира, площадью 62,6 кв.м. на 5 этаже, по цене 1190 000 кв.м., четырехкомнатная квартира площадью 59 кв.м. по цене 850000 руб.

Соответствие действительности представленных истцом сведений о наличии подобных предложений на рынке недвижимости ответчиком не оспаривается, подтверждается актуальными сведениями сайта https://www.avito.ru на дату рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание и то, что в силу общих правил ст. 424 ГК РФ цена договора определяется соглашением сторон, само по себе размещение рядом продавцов предложений о продаже квартиры по высокой цене, не гарантирует согласия покупателей на эти предложения, суд апелляционной инстанции полагает, что значительный рост рыночной цены квартиры истцом не доказан.

Суд апелляционной инстанции находит обоснованными и выводы суда первой инстанции о том, что необходимость узаконения перепланировки также снижает покупательную способность заложенной квартиры. Независимо от того, что ответчик дополнительно подтвердил в суде апелляционной инстанции, что им получено предварительное разрешение на перепланировку от АО «КГ ДельтаКредит» под условием получения разрешения органа местного самоуправления, последующего оформления и регистрации, предоставления банку документов, подтверждающих исполнение данных условий, а также получено решение от 26.07.2017 № 74 о согласовании перепланировки комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации городского округа с обязанием заявителя представить перепланировку для приемки на предмет ее соответствия установленным требованиям, доказательств того, что произведенная перепланировка признана соответствующей выданным техническим условиям и в дальнейшем зарегистрирована, не представлено. Ссылки план квартиры после перепланировки (л.86 материала), датированный августом 2016 года, составленный ООО «Серовское архитектурно-градостроительное бюро» до получения вышеназванных разрешений с указанием на демонтаж перегородок, в результате которых квартира, зарегистрированная и описанная в отчете 2022 года по плану БТИ как четырехкомнатная, перепланируется в двух комнатную (помещение под № 5 – комната 19,1 кв.м., № 9 - комната 8,2 кв.м. – жилая площадь 27,3 кв.м.) не относимы к названным разрешениям и техническим условиям, характеру неузаконенной перепланировки, указанной в отчете.

С учетом изложенного, доводы частной жалобы ответчика и дополнительно представленные доказательства по вопросу согласования перепланировки не опровергают правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для изменения порядка исполнения решения суда.

Руководствуясь п. 1 ст. 334, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

определение судьи Серовского районного суда Свердловской области от 14.06.2022 оставить без изменения, частную жалобу Корсуна Алексея Андреевича и ходатайство о приостановлении исполнительного производства – без удовлетворения.

Судья