Решение по делу № 33-5857/2022 от 21.03.2022

Судья Ягудина Р.Р.                                                    УИД 16RS0049-01-2021-015657-69

№33-5857/2022

                                                                                                    Учет № 184г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 мая 2022 года                                                                                               город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Тютчева С.М.,

судей Миннегалиевой Р.М., Хасаншина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Газизьяновым А.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Верховного Суда Республики Татарстан по докладу судьи Миннегалиевой Р.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Васильева М.В. – Румянцева Р.Е. на решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 3 февраля 2022 года, которым постановлено:

исковые требования Васильева М.В. к Валеевой В.З., Сафронову Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения суда, выслушав пояснения представителя Васильева М.В. – Румянцева Р.Е. в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Васильев М.В. обратился в суд с иском к Валеевой В.З., Софронову Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований указано, что в производстве Советского районного суда г. Казани находилось дело .... по иску Васильева М.В. к Валеевой В.З. о взыскании денежных средств по договору займа. Решением суда по указанному делу с ответчика взыскана сумма в размере 4 484 961 рубль. После вынесения вышеуказанного судебного решения истец обратился к ответчику Валеевой В.З. с требованием о государственной регистрации договора залога (ипотеки) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ...., однако ответчик отказалась, сославшись на то, что квартира выбыла из ее владения, приложив договор купли-продажи недвижимости от <дата>, заключенный с Софроновым Д.А. Истец получил выписку из ЕГРН в отношении данной квартиры, в которой был действительно зарегистрирован переход права собственности с обременением в виде ипотеки в пользу АО «Альфа-Банк». Истец полагает, что в данном случае Валеева В.З. действовала недобросовестно, продала квартиру, в отношении которой имелись обязательства перед истцом, после реализации квартиры денежные средства также не были направлены на погашение займа, который брался на покупку этой квартиры. Истец считает, что имеются основания для признания оспариваемой сделки недействительной. В связи с вышеизложенным, истец просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый ...., заключенный между Валеевой В.З. и Софроновым Д.А. недействительным; применить последствия недействительности сделки; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый ...., за Софроновым Д.А.

Определением суда от 17 ноября 2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, -привлечены Управление Росреестра по Республике Татарстан, АО «Альфа-Банк».

В судебном заседании представитель истца исковые требования     поддержал, просил удовлетворить их.

Ответчик Валеева В.З. в судебное заседание не явилась, направила письменные пояснения, в которых просила удовлетворить иск Васильева М.В. и просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик Софронов Д.А. в судебное заседание не явился, направил письменные возражения, просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, в суд направил письменный отзыв на иск, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Управление Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания.

Судом постановлено решение в вышеприведенной формулировке.

    В апелляционной жалобе представитель Васильева М.В. – Румянцев Р.Е. просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что Софронов Д.А. и АО «Альфа-Банк» не представили доказательств того, что действовали осмотрительно и добросовестно, поскольку никто из них не осуществлял проверку спорного объекта недвижимости на наличие притязаний со стороны третьих лиц. Кроме того, на основании определения Ново-Савиновского районного суда г. Казани от <дата> было зарегистрировано обременение в виде запрета на регистрационные действия. Судом не учтено, что договор залога между сторонами не был зарегистрирован по объективным причинам, поскольку имелись обеспечительные меры на основании определения суда. Кроме того, договор залога не подлежит обязательной регистрации. Также указывает, что спорная квартира фактически не выбывала из владения Валеевой В.З. Согласно содержанию договора залога от <дата> Валеева В.З. не имел права заключать договор купли-продажи с Софроновым Д.А., в связи с чем, в силу статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка является недействительной, поскольку не было получено согласие истца. Считает, что ссылка суда на часть 2 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке» является неправильной.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Васильева М.В. – Румянцев Р.Е. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность постановленного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене либо изменению решения суда не находит.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также для признания сделки мнимой на основании статьи 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между Валеевой В.З. (заемщик) и Васильевым М.В. (заимодавец) был заключен договор займа .... на покупку квартиры. Во исполнение указанного договора Валеева В.З. получила от Васильева М.В. денежные средства в размере 4 000 000 рублей. Как следует из пояснений представителя истца на данные денежные средства Валеевой В.З. была приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый .....

<дата> между Валеевой В.З. и Васильевым М.В. также был заключен договор залога имущества, которое залогодатель приобретает в будущем ...., согласно пункта 1.1 которого залогодержатель Васильев М.В. имеет право в случае неисполнении или ненадлежащего исполнения залогодателем Валеевой В.З. обязательства по договору займа от <дата> получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Согласно пункта 1.3 договора залога предметом залога является жилая квартира, которая будет приобретена залогодателем.

После заключения договора купли-продажи залогодатель обязуется заключить дополнительное соглашение к данному договору (п.1.4 договора залога).

<дата> между Васильевым М.В. и Валеевой В.З. заключено дополнительное соглашение к договору залога имущества, которое залогодатель приобретает в будущем .... от <дата>, согласно которому стороны договорились, что объектом недвижимости, выступающим в качестве предмета залога на имущество, которое залогодатель приобретает в будущем .... от <дата> является объект, находящийся в собственности залогодержателя: жилая квартира, расположенная по адресу: <адрес>, стороны согласовали залоговую стоимость предмета залога в размере 4 000 000 рублей.

Решением Советского районного суда г. Казани от <дата> иск Васильева М.В. к Валеевой В.З. о взыскании долга по договору займа удовлетворен. С Валеевой В.З. в пользу Васильева М.В. взыскан долг по договору займа 4 484 961 рубль, возврат госпошлины в размере 30 625 рублей.

На основании договора купли-продажи квартиры от <дата> Валеева В.З. продала Софронову Д.А. квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый ...., по цене 4 300 000 рублей, из которой 750 000 рублей собственные денежные средства Софронова Д.А., 3 550 000 кредитные денежные средства.

<дата> между АО «АЛЬФА-БАНК» и Сафроновым Д.А. был заключен кредитный договор № ...., согласно условиям которого сумма кредита составляет 3 550 000 рублей, цель кредита - приобретение квартиры, кадастровый .... по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора купли-продажи квартиры от <дата> квартира находится в залоге у АО «АЛЬФА-БАНК».

Договор купли-продажи и право собственности Софронова Д.А. зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 29 января 2020 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что доказательств того, что сторона сделки Софронов Д.А. действовал недобросовестно, в обход закона и не имел намерения совершить сделку в действительности, суду не представлено, оснований для признания недействительной сделки по признаку мнимости и доказательства мнимости сделки суду не представлены. Истец договор залога объекта недвижимого имущества, заключенный в обеспечение исполнения договора займа ...., не зарегистрировал, при этом имел возможность, начиная с <дата> гола (с даты подписания дополнительного соглашения), при отказе Валеевой В.З. от явки в регистрирующий орган, обратиться за государственной регистрацией прав в судебном порядке, однако им этого сделано не было. Приобретатель недвижимого имущества Софронов Д.А. является добросовестным приобретателем, поскольку иное не доказано.

Также судом, учитывая установленные по делу обстоятельства, отсутствие оснований для признания договора купли-продажи недействительным, не принято признание иска ответчиком Валеевой В.З., поскольку принятие признания иска в данном случае нарушило бы права ответчика Софронова Д.А. и АО «Альфа-Банк».

Судебная коллегия с вышеизложенными выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и правовому регулированию спорных правоотношений.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно абзаца третьего части 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно пункта 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно статье 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу вышеприведенных положений закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (ничтожность).

В данном случае заключенный между сторонами договор залога квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации права.

Более того, доказательств в подтверждение того, что оспариваемая сделка является мнимой, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка, недобросовестного поведения покупателя квартиры Сафронова Д.А. в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным заключенного между Валеевой В.З. и Сафроновым Д.А. договора купли-продажи спорной квартиры и применении последствий недействительности данной сделки у суда первой инстанции отсутствовали.

Довод жалобы о том, что договор залога истцом не был зарегистрирован своевременно, поскольку в отношении спорной квартиры определением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от <дата> были приняты обеспечительные меры с запретом на совершение регистрационных действий, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку причина отсутствия регистрации договора залога в данном случае правового значения не имеет. В таком случае истец не лишен был права с момента заключения дополнительного соглашения к договору залога от <дата> и до момента заключения оспариваемого договора от <дата> обратиться в суд с за защитой своих прав как залогодержателя.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают правильных выводов суда, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что юридически значимые обстоятельства судом установлены правильно, обжалуемое судебное постановление мотивировано, вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права на основании представленных сторонами по делу доказательств, которым судом дана оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 3 февраля 2022 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Васильева М.В. – Румянцева Р.Е. – без удовлетворения.

        Апелляционное определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в срок не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 13 мая 2022 года.

Председательствующий                                                                            Тютчев С.М.

Судьи                                                    Миннегалиева Р.М.

                                              Хасаншин Р.Р.